2010物业管理师试卷--——实务真题

2010年物业管理师全国统一考试试卷一、选择题（共60分）1. 物业企业服务的特点是什么？A. 可分性B. 无形性C. 抽象性D. 难度性2. 物业企业在运作过程中应该重视哪些方面的人力资源管理？A. 员工流动B. 绩效考核C. 员工福利D. 增加津贴3. 物业企业运营商业租赁财务分析主要包括哪些方面？A. 总体收入分析B. 支出成本分析C. 现金流量分析D. 人员盈亏分析4. 物业管理合同中，一般由哪些条款构成？A. 偿付责任、服务条款、费用标准B. 维护责任、管理条款、增值服务条款C. 保险责任、技术条款、权利义务条款D. 维修责任、核算条款、卫生保洁条款5. 物业管理中，会通过什么方式来改善业主的生活环境？A. 量身定制服务B. 科技智能服务C. 精准管理服务D. 综合服务二、判断题（共20分）1. 完善的物业服务体系可以提高小区的使用寿命（）A. 对B. 错2. 对于物业公示，应该向居民公开小区的收支情况。

（）A. 对B. 错3. 在物业维修过程中，对于有损安全的损坏应及时进行维修。

（）A. 对B. 错4. 物业管理服务只需要重视物质方面，忽视其他因素也能保证业主满意度。

（）A. 对B. 错5. 物业企业因为实行“现场经营”，所以不需要编写管理制度。

（）A. 对B. 错三、问答题（共20分）1. 物业管理企业的发展趋势是什么？物业管理企业未来的发展趋势有以下几个方面：一是重视人才培养，提高管理人员的综合素质。

二是推行智慧物业，引进有智能化管理体系。

三是加强业委会的建设，让业主的参与感更加强烈。

四是开创服务模式，区别于传统物业管理，为业主提供更加贴心的服务。

五是加强对于环境保护的关注，推行“绿色物业”。

2. 物业管理服务的目标是什么？物业管理服务的初衷是为了让业主在住宅环境中享受到更好的服务和舒适的生活。

其目标就是通过提供一系列的服务，引导、教育和服务居民，以便他们在健康、安全、整洁和舒适的环境中生活。

2010年物业管理师全国统一考试试卷《物业管理基本制度与政策》一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．2003年9月1日，（B ）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。

A．《物权性》B．《物业管理条例》C．《业主大会规程》D．《前期物业管理招投标管理暂行办法》2．关于物业管理的说法，正确的是（ B ）A．物业管理的直接责任主体是物业服务企业B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地C．物业管理的内容是维修、养护、管理D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动3．业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与（ B ）办理承接验收手续。

A．居民委员会B．业主委员会C．建设单位D．原物业服务企业4．物业服务企业接受供水、供电、供气等单位委托，向业主代收相关费用时，（ B ）向业主收取额外费用。

A．可以B．不得C．协商D．约定5．业主与物业服务企业的关系是（ C ）的关系。

A．管理与被管理B．领导与被领导C．服务与被服务D．上级与下级6．物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为，民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的（ C ）。

A．约束性 B．独立性C．自愿性 D．合法性7．从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有（D ）特点。

A．临时性 B．长期性C．专项性 D．综合性8．物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（ C ）。

A．物业服务收费B．物业服务标准C．公共性物业服务D．物业管理区域9．关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（ D ）。

A．物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求B．物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务C．物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务D．单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款【2010年真题】10．《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的二级标准规定，业主对物业服务的满意率应当达到（ A ）以上。

2010年物业管理师全国统一考试试卷D6．某物业服务项目成本要素中，属于固定成本的是（）。

A．维修材料、人员工资出支B．公共区域水、电费C．办公用房支出D．特约服务支出7．物业管理同时具有（）。

A．自然属性和社会属性B．自然属性和历史属性C．社会属性和历史属性D．历史属性和科学属性8．物业服务差异目标市场营销策略的优点是（）。

A．成本低B．营销稳定性好C．标准化程度高D．易于管理9．物业服务企业创新的根本动力来源于（）。

A．职工决策B．成本增加C．领导决策D．市场需求10．市场营销组合理论中，4P组合所包含的四个基本变量是产品，价格、渠道和（）。

A．顾客B．广告C．卖场D．促销11．实现激励功能的两个要素是（）A．需要和动机B．动机和能力C．需要和能力D．动机和奖励12．马斯洛需要层次理论提出，人的动机由低到高分为五个层次，即：（）。

A．生理需要→安全需要→社交需要→尊重需要→自我实现需要B．生理需要→社交需要→尊重需要→安全需要→自我实现需要C．生理需要→安全需要→尊重需要→社交需要→自我实现需要D．生理需要→社交需要→安全需要→尊重需要→自我实现需要13．期望理论中构成个人决策的三个普通观念是价值、绩效获奖估计和（）。

A．考核B．奖惩C．期望D．制度14．个性心理特征主要包括人的气质、性格和（）。

A．知识B．能力C．智商D．经验15．心理学上，具有性情活跃，动作灵敏等气质特征的个体，属于（）。

A．胆汁质B．多血质C．黏液质D．抑郁制16．根据公共关系学理论，业主是物业服务企业的（）。

A．一般公众B．次要公众C．首要公众D．边缘公众17．公共关系中联系主体和客体的手段是（）。

A．礼品发放B．上门服务C．信息传播D．亲友聚会18．物业管理行业的行政管理主体是（）。

A．物业服务企业总部B．当地房地产行政管理部门C．社区居委会D．业主委员会19．行政权力具有（）的特点。

A．民主性B．完备性C．强制性D．自愿性20．物业管理活动中，民事责任主要是（）和侵权责任。

物业管理实务考试题含答案1、在物业管理机构发生更迭时的物业查验的费用和收支情况不包括( )。

A、原物业管理机构的人员薪金B、物业服务费C、停车费D、水电费答案：A2、业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向()交还有关物业管理档案资料和物业管理用房。

[2010、2006年真题]A、建设单位B、业主委员会C、政府主管部门D、新物业服务企业答案：B3、在清洁卫生服务内容中，( )是清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作。

A、泳池清洁B、外墙清洗C、专项清洁工作D、建筑物内公共区域清洁答案：B4、下列消防管理工作内容中，应该每月检查的项目是()。

A、消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次B、各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否到位C、各处消防管是否漏水，各类手提式灭火器是否完好D、防火门、安全出口揩示灯、安全通道照明是否完好答案：A5、物业服务企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

其中物业服务企业支付的商业用房有偿使用费，计入( )。

A、营业成本B、其他业务支出C、递延资产D、固定资产答案：B6、消防系统的管理工作主要内容不包括( )。

A、配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心B、建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订C、制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行D、对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生答案：C7、供应商选择的基本准则是“Q. C. D.S”原则，其中Q指的是（）A、交付B、服务C、成本D、质量答案：D8、物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将（）向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。

物业管理师实务考试试题及答案Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】2010年((((真题之物业实务案例题部分（一）人员工工资奖金及福利包括1、分管此项目的副总经理工资2、项目经理工资3、项目员工年终绩效奖金（二）补充养老金（二）公共区域维修保养费用（三）工程保修费用（四）管理区域保洁材料费用（五）管理区域装修垃圾清运费用（六）公共秩序维护费用（七）项目履约金（八）公共部位公共设施公众责任保险费用（九）固定资产折旧费（十）对社会的爱心捐赠问题1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。

（2分）2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。

（3分）3、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分）4、设营业税及附加5.5%，项目成本利润率8%，问：1.利润2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。

（10分）模拟一1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。

A.50B.300((((C.500D.10002.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

A.30B. 45C. 60D. 903. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。

A. 一级B. 二级C. 三级((((D. 三级暂定4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。

A. 7B. 15C. 30D. 455. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人（）。

A. 可任选其中一个作为中标人B. 应以报价最低的为中标人((((C. 应报请房地产行政主管部门确定中标人D. 应按照中标候选人的排序确定中标人答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D全真模拟二1. 物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。

2010年物业管理师全国统一考试试卷(经营管理20110806)D3．物业经营管理服务的目标是（）。

A．防止物业泡沫B．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力C．合理筹划物业税收C．提供舒适环境并切实保障物业的治安安全4．实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（）最大化。

A．价值 B．净收益C．价格 D．收入5．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和（）三个层次。

A．房地产组合投资管理B．房地产融资管理C．房地产开发管理D．房地产租售管理6．物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（）。

A．物业区域内公共秩序的维护 B．对物业进行日常的维护或维修C．保安和保洁 D．对物业进行资产管理7．资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（）。

A．分配 B．组合C．估计 D．控制8．下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（）。

A．房地产企业债券和投票投资 B．房地产置业投资C．房地产开发投资 D．购买房地产投资信托基金9．城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（）。

A．不可移动性 B．地租递减性C．政策影响性 D．相互影响性10．关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。

A．房地产投资具有相对较高的收益水平B．房地产投资回收期较长C．房地产投资不需要专门的知识和经验D．房地产投资数额巨大111．某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（）。

A．正现金流量的代数和B．负现金流量的代数和C．现金流量的代数和D．现金流量的公允价值12．关于有效毛收入的计算公式，正确是的（）。

A．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入B．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入C．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入D．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入13．下列费用中，不属于运营费用的是（）。

2013年全国物业管理师执业资格考试卷物业管理实务一、单项选择题（共10题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（）人。

A、3B、4C、5D、62、关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（）。

A、前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B、前期物业服务合同属于书面合同C、前期物业服务合同的有效期须为3至5年D、前期物业服务合同属于附终止条件的合同3、物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订装修管理协议；⑤施工；⑥验收。

上述流程的正确顺序是（）A、①—②—④—③—⑤—⑥B、①—④—②—③—⑤—⑥C、②—①—④—③—⑤—⑥D、②—④—①—③—⑤—⑥4、下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（）A、配置消防中队车辆B、建立义务消防队伍C、开展消防安全检查D、加强消防设备保养5、物业服务企业公司章程的主要内容不包括（）A、经营范围B、注册资本C、法定代表人D、资质等级6、物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（）管理。

A、特约服务B、公共秩序C、社会治安D、增值服务7、某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（）。

A、决定B、通知C、批复D、意见8、新建住宅小区的物业管理招标主体是（）。

A、建设单位B、业主大会C、物业产权人D业主委员会9、物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计；②薪酬体系的修正；③职位分析；④薪酬定位；⑤职位评价；⑥薪酬体系的实施；⑦薪酬调查。

上述步骤的正确顺序应是（）A、⑦—④—③—⑤—①—⑥—②B、④—⑦—③—⑤—①—⑥—②C、③—⑤—⑦—④—①—⑥—②D、③—⑤—④—⑦—①—⑥—②10、业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（）提供。

2010年全国注册物业管理师执业资格考试样题(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)物业管理企业资质等级分为( )。

A国家级、省级、地市级B甲级、乙级、丙级C一级、二级、三级D高级、中级、初级答案：C(二)多项选择题(每题2分。

每题中的备选项中。

有2个或2个以上选项符合题意。

错选，本题不得分；少选，所选每个选项0．5分)《物业管理条例》创设的物业管理基本制度包括( )A前期物业管理招投标制度B承接查验制度C工程质量保修制度D业主公约制度E建筑物区分所有权制度答案：A B D（三)案例分析题(请根据背景材料，按要求作答)1．某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。

问题1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施?答案要点：(1)通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措施，以免发生意外。

(2)立即联系另外两名电梯工盘车放人(即解救被困乘客)。

问题2：电梯故障的后续处理应做好哪些工作?答案要点：(1)在解救出被困乘客后，乘客如有不适，应立即联系建设单位送乘客人院检查，相关费用由建设单位承担。

(2)将电梯困人情况书面报告建设单位。

(3)建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查检修等处理。

(4)故障电梯在检查、检修前应暂停使用，做好电梯安全防护；同时，在现场设立标牌、标识以警示乘客避免意外。

2010年10月注册物业管理师考试真题《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准案例一：某小区入住已有两年，多数业主在如下三个方面投诉较集中：（1）小区内部分楼层防烟防火门经常处于开启状态；（2）部分房屋屋面出现渗漏水；（3）小区周边治安环境恶劣。

请回答：16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）。

17．解决上述三个问题的主要措施。

（9分）案例二：某小区刚刚入住，部分业主因外墙渗水、供暖不足、物业配套等遗留问题多次交涉物业公司和开发商，均未得到合理解决。

2010年物业管理师执业资格考试《物业管理实务》全真模拟试卷（1）总分：100分及格：60分考试时间：120分（共50题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）(1)物业管理应提倡的主要维修养护方式是（）。

(2)审阅和筛选简历的方法不包括（）。

(3)民法、合同法的最基本原则是（）。

(4)日常物业管理的风险包括业主在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险和（）。

(5)一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由（）在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。

(6)客户满意度调查过程的最重要步骤是（）。

(7)物业管理机构更迭时，管理工作应移交的合同协议书是指（）。

(8)对具体物业管理项目进行管理时，物业服务企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。

对分包的服务项目，要进行（），确定符合自己要求的分包单位。

(9)物业管理投标中，项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段、准备阶段和实施阶段。

初选阶段的评估主要是（）。

(10)物业管理风险中，前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是（）风险。

(11)业主使用物业、接受服务中发生的风险不包括（）。

(12)新建物业承接查验的主要内容不包括（）。

(13)管理指标通常由物业管理（）指标和经济效益指标两部分组成，在招标文件中一般都有具体的要求．在物业管理方案中要对招标人提出的各项管理指标进行明确的响应。

(14)物业服务企业资质等级分为一、二、三级，（）负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

(15)测量客户满意的方法不包括（）。

(16)在招聘操作层员工时，可根据应聘岗位的需要，对应聘者进行操作技能方面的测验，称为（）测验。

(17)当物业管理公司为了实现某一管理目标、完成某项任务或开展某项工作而预先作出安排与部署时，要用（）事务文书。

(18)义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行（）次的消防实战演习(19)公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。

2010年全国注册物业管理师执业资格考试样题(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)物业管理企业资质等级分为( )。

A国家级、省级、地市级B甲级、乙级、丙级C一级、二级、三级D高级、中级、初级答案：C(二)多项选择题(每题2分。

每题中的备选项中。

有2个或2个以上选项符合题意。

错选，本题不得分；少选，所选每个选项0．5分)《物业管理条例》创设的物业管理基本制度包括( )A前期物业管理招投标制度B承接查验制度C工程质量保修制度D业主公约制度E建筑物区分所有权制度答案：A B D（三)案例分析题(请根据背景材料，按要求作答)1．某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。

问题1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施?答案要点：(1)通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措施，以免发生意外。

(2)立即联系另外两名电梯工盘车放人(即解救被困乘客)。

问题2：电梯故障的后续处理应做好哪些工作?答案要点：(1)在解救出被困乘客后，乘客如有不适，应立即联系建设单位送乘客人院检查，相关费用由建设单位承担。

(2)将电梯困人情况书面报告建设单位。

(3)建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查检修等处理。

(4)故障电梯在检查、检修前应暂停使用，做好电梯安全防护；同时，在现场设立标牌、标识以警示乘客避免意外。

2010年10月注册物业管理师考试真题《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准案例一：某小区入住已有两年，多数业主在如下三个方面投诉较集中：（1）小区内部分楼层防烟防火门经常处于开启状态；（2）部分房屋屋面出现渗漏水；（3）小区周边治安环境恶劣。

请回答：16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）。

17．解决上述三个问题的主要措施。

（9分）案例二：某小区刚刚入住，部分业主因外墙渗水、供暖不足、物业配套等遗留问题多次交涉物业公司和开发商，均未得到合理解决。