最新小型股份制房地产开发企业运作

子长县某房地产公司期间费用控制问题分析房地产企业中，一部分企业忽视了对期间费用控制方面的影响，且不知期间费用的控制与管理往往是不断降低企业费用并增加企业利润的重要途径。

本文从资金周转管理、内部管理模式、费用审核原则与会计人员业务水平等角度，分析了子长县某房地产公司期间费用控制存在的各种问题，产生的原因，并由此提出完善资金周转相关体制、企业需要期间费用内部管理模式创新、加强对期间费用审核流程的监督、加强会计人员的职业化培训等建议。

房地产；期间费用；控制；资金周转；内部管理；费用审核1期间费用控制相关概念概述1.1期间费用的相关概念1.1.1房地产期间费用的特点1.1.2房地产开发企业期间费用的概念1.2子长县某房地产公司期间费用控制现状2子长县某房地产公司期间费用控制存在的问题2.1对资金周转管理不严格2.2会计内部管理模式执行不到位2.3期间费用审核原则不规范2.4公司会计人员相应业务水平不高3子长县某房地产公司期间费用控制问题的原因3.1资金周转制度不健全3.2会计内部管理模式不具实用性3.3期间费用审核流程松散3.4公司会计管理人员及员工专业素质欠缺4子长县某房地产公司期间费用控制问题相应对策4.1完善资金周转相关体制4.2企业需要期间费用内部管理模式创新4.3加强对期间费用审核流程的监督4.4加强会计人员的职业化培训5结论1期间费用控制相关概念概述1.1期间费用的概念期间费用是指不能直接归属于某个特定产品成本的费用。

它随着时间推移而发生于当期产品的管理和产品销售直接相关，而与展品的产量、产品的制造过程无直接关系，即容易确定其发生的期间，而难以判别其所归属的产品，因而是不能列入产品制造成本，而在发生的当期从损益中扣除。

狭义的期间费用是指某个特定会计期间的期间费用，而广义的期间费用是指当期期间费用和当期成本。

1.1.1房地产期间费用的特点房地产开发企业的期间费用，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。

深圳万科房地产开发企业税收筹划风险第3 章深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险分析3.1 深圳万科房地产开发企业介绍深圳万科房地产开发企业发源于深圳市，始创于1993 年，是深圳市成立时间最长，规范化、专业化、规模化程度较高，品牌知名度和美誉度较高，集房屋规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务为一体的集团公司。

下设深圳万科房地产深圳公司、深圳万科房地产广州公司、深圳万科房地产湖南公司、深圳万科房地产湖北公司、深圳万科房地产重庆公司、深圳万科房地产珠海公司、深圳万科房地产中山公司、深圳万科房地产东廣公司、深圳万科房地产评估有限公司等二十一个子公司。

深圳万科房地产开发企业是一家从事房地产开发、经营、管理和服务的股份制公司，其主要经营活动包括：规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务等。

该公司拥有自己的建筑施工队、广告公司、装修公司，从事居民住宅及商业用房开发、城市配套设施建设、小区园林绿化等。

近年来，随着房地产行业竞争的日益激烈以及公司规模的扩大，深圳万科房地产开发企业将业务进一步拓展到城市配套设施建设和小区绿化等方面。

深圳万科房地产企业的经营内容决定其应缴税，其需要缴纳营业税（销售房屋、出租房屋而缴）、城市维护建设税（流转税的附加税）、土地增值税（房屋建造产生收益而缴）、企业所得税、印花税（销售等合同需贴花）、房产税（出租房屋而缴）等。

深圳万科房地产企业每年的纳税支出占其收入的10%左右，是其比例较高一大支出。

深圳万科房地产企业为控制成本，减轻税负，增加企业价值，在其设立、开发、销售、持有和清算等各个阶段，进行了一系列的税收筹划。

下面分阶段分别讲述深圳万科房地产企业进行的税收筹划，并分析其各种方案可能存在的风险。

3.2 深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险案例分析3.2.1 设立阶段税收筹划及其风险案例分析深圳万科房地产开发企业2011 年在上海、重庆、大连分别开发房地产项目，项目的利润总额分别为500 万元、1000 万元和-1000万元（假设年终所得税无纳税调整事项）。

房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。

房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。

一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。

内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。

但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。

外部融资又可以分为直接融资和间接融资。

直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产托等多种融资方式。

间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。

融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。

它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。

前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。

债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。

权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。

房地产融资的详细信息房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。

找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。

这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。

而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。

我国房地产企业筹资风险分析[摘要] 筹资风险管理是企业财务管理的一个核心内容。

房地产企业主要筹资风险类型包括：银行借款筹资风险、股票筹资风险、债券筹资风险、短期借款筹资风险。

房地产企业筹资风险存在的原因：资本成本负担重，与政府联系紧密，受政策影响较大，项目建设周期长，资金周转率低。

我国房地产企业在筹资时要坚持合法性原则、合理性原则、及时性原则、企业利益最大化原则。

防范房地产企业筹资风险，应树立风险意识，建立风险预警，建立财务评价体系和资金管理体系，加强项目管理，理性地进行项目实施，减少风险给企业带来的损失。

[关键词] 房地产企业；筹资风险；分析一、引言房地产行业在国民经济中属于第三产业，在国民经济42个行业中，房地产行业是尤为特殊的一个行业。

首先，虽然房地产行业始终是围绕着建筑展开的，但它实际上是一种经济活动，建筑只是它的一种载体，是使房地产行业获取利润的手段。

房地产的经济特征，决定着它的经营方法、经营目标与建筑业相比有本质的区别。

房地产行业是典型的资金密集型产业，它的发展需要有大量的资金作为后盾，因此，房地产行业具有高负债、高风险的特征。

其次，房地产行业还具有项目开发周期长且存货周转率低的特点，这导致其具有资金周转慢、非自有资金比重大的缺点。

最后，房地产行业对政府政策和经济环境有很强的依赖性，就土地而言，政府掌控着市场中土地的多少，而土地的获得又是制约房地产企业发展的瓶颈之一。

任何企业在创立和发展过程中都需要筹资。

房地产行业由于要购买地皮、购置建筑设备、开发项目、对外投资等，需要经常持有一定规模的资本。

筹资的渠道主要有发行股票、股权投资、发行债券、银行贷款、房地产信托、合作开发、产业基金、政府财政资本等。

目前，我国房地产企业融资渠道单一，大多数依赖于银行贷款，而股票和债券融资在房地产金融中所占的比重较小。

二、房地产企业主要筹资风险类型1.银行借款筹资风险银行借款是企业最青睐的筹资方式之一，不仅风险小、弹性大、贷款速度快，且资本成本较低。

房地产企业管理九大缺陷随着房地产市场竟争的加剧,房地产企业越来越关注自身的管理问题.但是,由于中国的房地产企业化运作还不足二十年,在很多方面还存在着不足.根据我们的研究发现,当前房地产开发企业在管理方面主要存在着九大缺陷.一、中长期发展规划缺乏根据我们对300家房地产开发企业的调查,有成文的、被员工所知晓的企业发展战略的只有14家,不足5％.有企业发展规划的,一般是上市公司、国有房企改制后的股份制企业、发展快速稳健的知名民营企业.缺乏发展战略规划,会对企业造成不良的影响：1会使员工因没有“共同的目标”不知道明年干什么,项目做完了干什么而导致凝聚力下降,缺乏团队精神,“不可思议”地跳槽.2金融机构的“客户评价”低,更难引入机构投资者.3最主要的,总经理都不清楚企业的SWOT,不知道企业明年干什么,后年干什么,销售额多少,市场份额达到多少,是否异地开发,计划进入哪些城市如何进入除非是江湖式、赚一把就撤的企业和自己说了不算、没法进行发展规划的国有房企,没有中长期发展规划“有情可原”.真正想做事业的,怎能没有中长期发展规划而事实上,绝大多数房地产开发企业缺乏中长期发展规划二、法人治理结构不完善绝大多数企业仅有的法人治理结构文件只有公司章程,而且几乎都是套用的.公司章程只是工商注册和变更登记的摆设.一些国有改制后的股份制房地产企业在改制后一两年后之所以“旧问题没解决,新问题纷纷出现”,不仅仅是员工的思想观念和行为方式跟不上机制的发展,更主要的是企业法人治理结构不完善,主要表现在：1公司章程不规范,与实际不符合,没有进行及时地、适宜地修订；2缺乏与公司章程相配套的“细则”或“规则”,如股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则、董事会专业委员会组织规则等.3没有“预防性”的配套制度,如关联交易细则、信息披露管理办法、增资扩股方案、股权交易与股权证管理办法等,一旦出现了关联交易、辞职退股、私下交易等行为,再采取措施,不可避免的有“对人”的嫌疑,会造成管理工作的被动.同样,民营企业也存在法人治理结构不完善的情况,比如“一股独大”,期权设计不合理等.法人治理结构是企业管理最基础、最核心、最敏感的问题.法人治理结构不完善,就意味着企业存在先天不足,就像“畸形儿”.三、组织机构设计不合理组织有两个基本含义,其一是有一定目的、结构,互相协作并与外界相联系的人群集体.第二个含义是组织工作.组织机构设计不合理主要表现在：1过于简单化.许多房地产企业以为组织机构设计就是“画一个组织机构图”.实际上,组织机构设计还包括明确企业的基本战略和核心能力,明确部门使命与职责、岗位设置和职责及人员编制,建立清晰的权力体系,明确组织决策和冲突解决的规划或制度,建立各部门、各关键责任人的考核与激励机制,梳理公司基本业务流程和管理流程,并建立公司的内部协调和控制体系.2过于理想化.部门设置或者过多,人为地增加了工作关系的复杂性；或者过于“模块化”,与业务流程不符,缺乏监督和约束机制.其实,房地产企业与其他行业有很大的不同性,很多情形下是一人多岗、一岗多人、因人设岗,甚至因为某人的特长、社会关系和能力大小而调整部门职责.因此,理论化的、理想化的、套用的并不适用于房地产企业,甚至起到阻滞作用.只有个性化的、度身定做的、权变的才是最适宜、最有效的.3职权规定不充分,甚至是只有职责没有权限.在起草职权时,往往是“自己写自己的”.没有会商、没有统筹的职权设计,重复、漏项是在所难免的.没有职权规定时还有自觉,有了职权规定后,反而有了推诿或争权的依据.于是,扯皮、推诿不断,总经理成了“灭火队员”和“不断开会和协调的机器”.4职权规定不合理.如许多企业将招投标、预决算职能放在了工程部,工程部既负责选择施工队伍,又负责施工管理,包括变更签证,还负责造价审核,明显地缺乏内部监督与约束机制.公司上下都怀疑有“回扣”问题,但又没有证据.这就影响了其他部门的工作情绪,这就是管理问题.5职权接口不明确.开发企业的业务流程比较复杂,需要40多个岗位、90多项工作,彼此交叉联系.明确职责接口非常重要.负责工作饱和度不均,就会导致忙的忙死、闲的闲死,好事抢着干、许多事又没人干6没有支持性的配套规定和协调控制体系,如组织规程、会议制度、请示规程等.于是,组织机构设计成了“光杆司令”；于是,违反组织原则、缺乏基本常识的做法就会司空见惯.四、管理制度不健全管理制度是企业管理“法治”的具体表现形式,是组织工作的依据.在多年的咨询工作中,企业管理制度不健全是最普遍、最突出的问题.具体体现在：1制度的全面性差,覆盖率低根据企业规模的大小和项目的多少,房地产开发企业中,相对独立的工作流程有80-150个.大多数中小型房地产企业管理制度的数量不过二、三十个,覆盖率不到25％.这就意味着存在75％的管理漏洞,75％的工作“无法可依”.而已有的管理制度也几乎都是行政类的管理制度,涉及到业务流程的管理制度几乎没有.2制度的适宜性差一些企业的制度是主控部门或主控人起草的.在起草的过程中,主控部门或主控人与其他部门没有协商,怎么有利于自己怎么写.在颁布前,审批人也没有组织有接口关系的其他部门和人员进行会审,就颁布施行了.这就导致其他部门难以执行.另外,许多制度本身与实际不符,也会导致无法执行.3制度的完整性差与法律类似,制度一般包括目的、适用范围、职责分配、流程、奖惩措施、相关文件、记录等.因为企业中管理制度的起草人几乎不懂“法理”,对制度学没有研究,不知道制度的基本构成,最关键的“流程描述”和“奖惩措施”没有.没有“奖惩措施”,就可以执行,也可以不执行.这样的制度,即使有又有何用4制度繁简无度因为企业内部缺乏制度学专业人员,绝大多数企业在制度的繁简度上把握不好.有的制度过于复杂,有的制度又过于简单.总的来说,制度繁总比简好,而恰恰许多企业的制度简多繁少.5制度的时效性差翻阅一些企业的管理制度,许多都是一两年前、甚至是三、四年前的,时效性极差,可以说早就失效了,但既不宣布作废,又没有修改.其实,制度和法律一样,均具有较强的时效性.因为企业内外部环境是不断变化的,制度必须随着环境的变化而变化.也就是说,制度应该是动态的.但是,制度又不能经常变,否则就缺乏严肃性和延续性,还要保持一定的静态性.最佳的状态是：静态中保持动态,动态中保持静态,动静结合.最好是每年修改两次.6制度的预见性差管理制度不仅仅是对现存问题的规范和纠正,更应是对将来可能发生的问题的规避和预防.鉴于同业企业之间只交流“经验”,不交流“教训”,鉴于兰德有200多家房企的丰富咨询经验,GMS管理模式贯彻以预防为主原则：通过制度创新使企业规避和预防将来可能发生的、可能给企业造成损失的问题,防止企业犯其他企业已经犯过的“同样的错误”.五、制度执行不到位对于企业来说,比制度本身问题还要大的问题是执行问题.“不是没有制度,而是不执行；现有的制度就不执行,再建立更多的制度又有什么用”几乎所有企业的管理者都有同样的困惑和无奈.房地产开发企业在制度执行方面存在的主要问题有：1执行松紧无度一些企业管理者在推行制度时往往前松后紧,或者时松时紧.事实上,管理是一种过程,需要持续不断、坚持不懈地推进才能见效.2执行力差制度执行力差的原因较多,主要有：1制度本身无法执行：制度的规定与实际不符,或者脱离实际情况,与其他制度之间存在矛盾,没有对预见情形的规定或预见情形与实际情形不符等,即制度本身存在全面性、体系化、适宜性的问题,会导致不执行.2领导带头不执行：制度颁布后,领导要求其他人执行,自己不执行,久而久之,上尤下效,大家都不执行了,又回到了“人治”.3忽略过程、只重结果而导致的不执行：因为制度本身有问题,如果执行的话,要这个审核、那个签字,很麻烦；不执行,只要是结果一样,领导会同样高兴,甚至会表扬“干得好”.久而久之,大家都忽略了过程,只追求结果.事实上,过程是结果的必需,结果是过程的必然.没有事前和事中控制的过程,不会导致有好的结果.即使是有好的结果,可能也是偶然的、个别的.而一旦没有好的结果,再追溯原因,就已经晚了——因为从领导到员工已经养成了不要过程、只要结果的执行习惯.4执行成本高于不执行成本：许多制度没有奖惩措施——执行的好,没什么奖励；执行的不好,也没什么惩罚——执行和不执行的成本都是零.即使是有奖惩措施,执行成本高于不执行成本,也会导致不执行.这在国有企业比较普遍.5制度面前不平等所导致的不执行：在绝大多数企业,在制度面前,除了领导可以“理所当然”地不执行外,许多高层副职在违反了制度后,领导往往对他们“网开一面”；中层人员在违反了制度后,领导和分管副总往往以“有情可原”而不追究责任；对有的员工,因为人情关系等原因,可以“下不为例”……久而久之,口子越开越大,进而导致制度的“大面积塌方”. 6缺乏监督而导致的不执行：任何制度都需要监督,而且是全面的监督,包括指导本身的监督制度管理、企业内部制度管理部门的内部监督、作为“第三方”的常年管理顾问或管理咨询公司的外部监督,以及法律法规监督.任何一方面的监督缺失,都会导致不执行.7信息衰减的必然性而导致的执行衰减：企业规模越大,管理层级就越多；管理层级越多,信息链就越长；信息链越长,信息衰减量就越大,甚至就会发生信息变异.信息衰减是必然的,也是制度执行不力的唯一一种客观存在.3忽略制度推行的反作用力对于企业的绝大多数人员而言,他们都是现有制度和既得利益的享受者,不希望管理规范.因此在推行制度初期,他们对管理制度有着本能的抵触和恐慌,会表现出一定的反作用力.有时,这种反作用力会惊人地大,甚至能将制度推行者“扳倒”.因此,企业管理者在推行制度前,一定要考虑周全；在决定推行后,推行力一定要大于反作用力.六、企业管理方法不当“我看了不少管理方面的书,我也学了MBA,为什么管理还是没有起色呢”一些企业的管理者往往有这样的疑问.那么我们问：您看的什么书,MBA学的什么课程是不是学的是与房地产不沾边的管理理论,看的是研究HP、GE、IBM的书而管理理论与管理实践有多大距离,自己的企业规模与HP、GE、IBM们又有多大差距HP、GE、IBM是世界上最优秀的企业.这些企业很大,我们企业很小,和他们相比,他们是骆驼,我们充其量是兔子,甚至是一只小鸟.他们所谈的是管理骆驼的方法,这和我们养活兔子的方法没有多少共同点.用管理骆驼的方法来管理兔子,恐怕有很多问题.骆驼前进需要稳健,因为它的骨架大,不能跑得太快,太快就散架了,所以跨国企业谈战略管理、谈市场份额,谈沟通.牵兔子,要求快速奔跑,速度是关键,因为重速度、求利润,才是小企业的生存方法.牵兔子的方法是让兔子撒腿快跑.这就是绝大多数管理书籍总给人远水难解近渴的原因.中国企业不是需要GoodtoGreat,而是需要从Zero到生存,从生存到Development的问题——边扣扳机边瞄准七、缺乏企业文化“文化品牌力”是企业综合竞争力的重要“分力”之一,是企业竞争的最高阶段.企业文化是企业成功发展的促进剂,能提高制度的“执行力”.同时,企业文化又能起到制度所无法起到的“软作用”.因为企业文化能极大地提升全体员工的企业认同感和责任心,增强凝聚力和团队合作精神.因为房地产企业一般成立时间较短,规模较小,还没有形成多少企业文化.另外,因为许多企业“家族式”、“江湖式”管理的色彩太浓,有“不阳光”的开发行为；许多企业的管理者“不良嗜好”较多,因此没有多少企业文化可以认同.因此,除了部分上市公司和明星企业外,缺乏企业文化成了当今业界绝大多数企业的通病.八、没有管理费用预算几乎所有的房地产上市公司和明星企业在编制年度预算时,都有管理费用专项预算,少者一、二百万,多者上千万.而绝大多数中小房地产企业,几乎没有管理改进计划,更没有管理费用预算——每年做哪些方面的管理改进,花多少钱,找什么管理咨询公司等都是空白.这不能不说是企业管理者的悲哀,更是行业的悲哀.九、无视企业管理问题无视问题可以说是业界企业的普遍现象.许多董事长们在经过艰苦创业、取得了一定成绩后,热衷于“商而优则仕”,喜欢听奉承话,越来越自负,盲目自信而无视管理问题的存在.许多职业总经理们认为“我承认管理有问题,不就等于承认自己管理能力低吗”,于是就有意无意地掩盖问题,短期的打工思想使其只报喜不报忧.对于一般管理者来说,因为他们既是管理问题的“受害者”,又是管理问题的“受益者”,虽然知道问题所在,而且有切肤之痛,但担心“得罪人,领导听不进去”,因此往往奉行“好好主义”也无视问题的存在.其实,所有企业都存在管理问题,有的企业甚至是比较严重,只不过多年的“好日子”掩盖了房地产企业的管理问题,使我们“无视问题”.而无视问题就是最大的管理问题.。

河北省关于进一步放开放活国有小型企业若干问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 河北省人民政府关于进一步放开放活国有小型企业若干问题的通知（冀政〔１９９６〕４７号１９９６年７月９日）国有小型企业是全省国民经济的重要组成部分，是地方财政特别是县级财政收入的重要来源，在促进经济发展、提供就业机会、改善人民生活、创造市场环境及维护社会稳定等方面发挥着重要作用。

改革开放以来，全省国有小型企业改革和发展取得了一定进展，活力有所增强，但机制呆滞、包袱沉重、设备陈旧、效益低下等问题依然突出，进一步放开放活国有小型企业已成为深化国有企业改革的重要内容。

为大力推动国有企业的战略性改组，加快全省经济体制和经济增长方式的根本性转变，促进全省经济持续、快速、健康发展，现就放开放活国有小型企业的若干问题通知如下：一、放开放活国有小型企业的指导思想、原则和任务（一）指导思想。

认真贯彻落实党的十四届三中、五中全会和江泽民总书记关于国有企业改革重要谈话精神，解放思想，勇于实践，积极探索，坚持公有制为主体、多种经济成份共同发展的方针，以“三个有利于”为标准，采取多种形式，把产权流动重组、改革企业财产组织形式同转换企业经营机制有机结合起来，使企业真正成为符合“四自”要求的市场竞争主体的法人实体，增强企业盈利能力、抗风险能力和市场竞争能力，提高全省经济增长质量。

（二）基本原则。

放开放活国有小型企业，必须坚持实事求是，因地因企制宜，不搞一刀切，不片面硬套某一种模式，以盘活存量资产为突破口，加大产权改革力度与选择优秀的企业经营者、调整区域经济结构、推进企业技术进步、强化科学管理和扩大对内对外开放紧密结合；认真做好国有资产的界定和评估，防止国有资产流失，促进其保值增值；妥善处理遗留债务、职工安置等难点问题；各项配套改革同步推进。

天津房地产开发企业资质管理规定天津房地产开发企业资质管理规定为了规范房地产开发企业的资质管理，提高房地产开发企业的综合素质，维护房地产市场秩序，根据国家有关法律、法规和规定，结合天津市实际情况，制定本规定。

第一条本规定适用于在本市行政区域内从事房地产开发经营活动的企业，包括国有企业、集体企业、股份制企业、私营企业等。

第二条天津市住房和城乡建设委员会负责全市房地产开发企业的资质管理工作。

各区县房地产管理部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质初审和日常监督管理工作。

第三条房地产开发企业应当按照国家有关规定申请资质等级。

资质等级分为一、二、三、四级，其中一级资质最高，四级资质最低。

第四条申请房地产开发企业资质的企业应当具备以下条件：（一）具备法人资格，有明确的经营范围和目标；（二）具备相应的资金实力和固定的办公场所；（三）具备相应数量的专业技术人员和管理人员；（四）近三年内无严重违法违规行为记录。

第五条申请房地产开发企业资质的企业应当提交以下材料：（一）房地产开发企业资质申请表；（二）企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等有关证明文件；（三）企业验资报告和办公场所证明；（四）企业法定代表人和专业技术人员的身份证明和劳动合同；（五）近三年内企业财务报表和银行资信证明；（六）其他需要提供的证明材料。

第六条房地产开发企业资质的申请和审批程序应当公开透明，接受社会监督。

具体程序按照天津市住房和城乡建设委员会的规定执行。

第七条房地产开发企业应当按照资质等级证书规定的经营范围从事房地产开发经营活动，不得超越等级和范围从事开发活动。

第八条天津市住房和城乡建设委员会应当对房地产开发企业的资质进行定期复审，对于不符合资质条件的房地产开发企业，责令其限期改正；逾期未改正或者改正后仍不符合条件的，予以降级或者撤销资质证书。

第九条违反本规定，未申请或者伪造房地产开发企业资质证书的，由天津市住房和城乡建设委员会或者区县房地产管理部门责令改正，并处以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，建议有关部门依法吊销其营业执照。