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土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发是指对一定区域内的土地进行综合开发，包括土地平整、基础设施建设等，使其达到可供建设使用的条件。
这一过程对于城市的发展和土地资源的合理利用至关重要，但也存在一些问题需要思考和解决。
1. 土地规划问题
土地一级开发应与城市总体规划相衔接，确保开发的土地符合城市发展的战略方向。
同时，要充分考虑生态环境保护，避免过度开发导致生态破坏。
2. 融资问题
土地一级开发需要大量的资金投入，如何确保融资的可持续性是一个重要问题。
政府可以通过引入社会资本、设立土地开发基金等方式，拓宽融资渠道，降低财政压力。
3. 公众参与问题
土地一级开发涉及到广大民众的利益，因此公众参与至关重要。
在开发过程中，应充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 监管问题
为了防止土地一级开发中的腐败和违规行为，需要建立健全的监管机制。
政府应加强对开发过程的监管，确保合规运作。
针对以上问题，提出以下建议：
1. 加强规划引导：政府应加强对土地一级开发的规划引导，确保开发活动符合城市发展战略和生态环境保护要求。
2. 创新融资模式：政府可以尝试引入公私合作伙伴关系（PPP）模式，吸引社会资本参与土地一级开发。
3. 强化公众参与：建立健全公众参与机制，充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 完善监管体系：加强对土地一级开发的监管，建立严格的项目审批和资金使用制度，防止腐败和违规行为。
通过对土地一级开发相关问题的思考与建议，我们可以更好地解决开发过程中的问题，实现土地资源的有效利用和城市的可持续发展。
1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人,具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2％；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底,政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15％），所提取的收益不足开发总成本的5％时，政府将补足差额. 北京是采用这一模式的典型.《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定:“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践.2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12％的最低收益。
2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手,按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权;二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比,而获得土地出让金的分成权。
但分享土地出让金的模式也有一定的局限性,由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业,而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
土地一级开发工作流程及模式下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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关于**集团整体开发**的项目分析暨操作思路的汇报一、企业介绍二、**整体打造**项目分析通过与**多次洽谈沟通，**对**项目未来发展空间和市场前景十分看好，愿采用“土地一二级联动”开发模式对**进行整体打造，并结合**实际情况提出了项目具体合作模式：1、**集团关于**项目的开发投资**拟建设区作为**，主要为**城市的建设和经济发展。
**集团在**项目的开发上表示可承接**项目上的资金投入并负责项目将来土地一级开发整理和公益性配套设施的建设投资，通过土地一级开发的建设投资锁定其开发范围，高效率、高品质的完成**项目的建设，打造一座商贸、文化、旅游、休闲、宜居为一体的产业新城。
具体情况如下：1.1**承接**项目的资金投入和负债。
包括基础设施建设、公益性配套设施建设、征地补偿、拆迁安置、等1.2**负责未完成的土地一级开发整理资金投入；1.3**集团负责承接；1.4**集团负责**拟建设区的修建性详细规划编制和土地二级经营性用地的开发建设，整体打造，通过一二级土地开发联动、城市整体运营获取收益回报。
2、项目模式的分析三、**集团关于**项目的建设构思**集团拟整体投资建设**，总投资约350亿元，建设周期为4—6年，建设内容包括新城区的土地一级开发和拟建区项目开发建设。
项目建设内容包括：国际商业CBD、欧洲风情商业街、国际会议会展中心、商务创投信息中心、文化创意中心、国际高档商务休闲酒店、国际生活居住馆、SOHU社区等。
1、项目区域分析2、项目整体定位在项目运作中采用商业集聚策略，多种商贸形式集中，采用现代生活理念与传统地方文化结合策略，模仿特色街区商业规划结构，同时特色商业与文化、大型商业互补联动，地产及其他产业同城市文化互动发展，形成城市升级，打造自然、文化、购物、观光、休闲、养生、娱乐、会议、会展、宜居为一体的知名生态休闲商务中心区。
3、项目规划在**的项目规划中，拟开发建设欧洲风情商业街、国际商业CBD 综合体、国际会议会展中心、国际文化创意中心、国际商务创投信息中心、高档商务休闲酒店、行政中心、国际生活居住馆、SOHO社区等项目。
土地一级开发的内容，模式及流程
一，土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
二，土地一级开发的模式
（一）一级开发项目模式具体可细分为八大类：
1，旧城改造项目
2，城中村改造项目
3，旧厂房改造项目
4，国有土地收购储备项目
5，土地一级开发项目
6，中心城区棚改项目
7，一次性招标棚改项目
8，土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
（二）各模式对比
三，土地一级开发的流程
（一）、土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
（二）一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操
作中，这些节点在时间上存在交叉性。
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
