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工程估价名词解释1.工程估价定义工程估价是指对一项工程项目在未来建成后的市场价值进行预测和评估的过程。
这个过程涉及到多个学科领域，包括工程造价、工程经济学、统计学和数学等。
2.估价方法估价方法是指在进行工程估价时所采用的各种技术和手段。
常见的估价方法包括比较估价法、系数估价法、工程估价法、成本估价法和收益还原法等。
3.建筑工程费用构成建筑工程费用构成是指一个工程项目所需的总费用中各项费用的来源和比例。
建筑工程费用主要由直接费用和间接费用两部分构成，其中直接费用包括人工费、材料费和设备费等，间接费用包括管理费、利润和税金等。
4.估价依据估价依据是指在进行工程估价时所依据的各种资料和数据。
这些资料和数据包括工程项目的设计图纸、施工方案、市场价格信息、相关法律法规和工程经验等。
5.估价程序估价程序是指进行工程估价的步骤和流程。
一般而言，工程估价程序包括确定估价目的、制定估价方案、收集资料、分析资料、确定估价值、编写估价报告等步骤。
6.参数估计参数估计是指在工程估价中，对各种参数进行预测和评估的过程。
这些参数包括工程项目的建设周期、投资回报率、收益率、折现率等。
参数估计是工程估价中的重要环节，其准确性和合理性直接影响到最终的估价值。
7.风险评估风险评估是指在工程估价中，对各种可能出现的风险因素进行预测和评估的过程。
这些风险因素包括政策风险、市场风险、技术风险、自然风险等。
风险评估的目的是为了制定相应的风险应对策略，以确保工程项目的顺利实施。
8.价值工程分析价值工程分析是指在工程估价中，通过对项目功能的分析和评估，以最低的成本实现项目的必要功能。
价值工程分析的核心思想是以用户需求为导向，通过功能与成本的权衡，寻求最佳的成本效益比。
9.成本效益分析成本效益分析是指在工程估价中，对项目的成本和效益进行分析和比较，以确定项目的经济合理性。
成本效益分析的关键在于比较项目的总成本和总效益，并考虑货币的时间价值等因素，从而得出项目的经济净现值、内部收益率等经济指标，为投资决策提供依据。
全国房地产估价师考试估价方法与技术必备知识点房地产估价是指根据特定的方法和技术，对房地产进行价值评估和估计的过程。
对于考取房地产估价师资格的人来说，掌握估价方法与技术的必备知识点是非常重要的。
本文将介绍全国房地产估价师考试中的估价方法与技术必备的知识点，帮助考生提高备考效果。
一、市场调研与数据收集估价师在进行房地产估价之前，首先需要进行市场调研和数据收集。
这是估价的基础，也是确保估价准确性的重要环节。
在市场调研与数据收集过程中，考生需要掌握以下知识点：1.了解当地房地产市场的发展趋势和政策规定；2.熟悉相关法律法规，了解估价规范和标准；3.收集和分析市场价格指标、供求数据和交易成交价等；4.研究所估价地段的经济环境、交通配套、教育医疗等公共设施。
二、估价方法在进行房地产估价时，估价师可以根据不同的情况选择不同的估价方法。
以下是考生需要掌握的估价方法知识点：1.市场比较法：通过对同类或类似物业的市场交易数据进行比较，得出相应物业的参考价值；2.收益法：通过对物业未来可能产生的收益进行计算，得出物业的价值；3.成本法：通过计算物业的修复成本、再生产成本等，得出物业的价值；4.折现法：通过对物业未来现金流进行折现计算，得出物业的价值。
三、评估报告编写估价师在完成估价工作后，需要编写评估报告向委托人或相关机构提交。
以下是考生需要掌握的评估报告编写知识点：1.评估报告的结构和要求；2.报告中应包含的必要信息和数据；3.语言表达要准确清晰，逻辑性强；4.报告中图表的使用和解读。
四、专业技术要求考生除了掌握基本的估价方法外，还需要具备如下专业技术知识：1.熟悉房地产市场交易流程和相关法律法规；2.了解土地估价方法和土地利用规划等相关知识；3.掌握房地产相关的建筑技术和工程概念；4.熟悉房地产市场调控政策及其对估价的影响。
五、估价师的职业道德与规范估价师作为一个职业，需要遵守相应的职业道德与规范。
以下是考生需要了解的相关知识点：1.遵守职业伦理和行为准则；2.保持独立客观的态度，不受利益关系的干扰；3.保密委托人的相关信息；4.提供公正客观的评价。
房地产经济专业知识与实务-房地产估价(总分：118.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：40，分数：40.00)1.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。
A．房地产价格 B．建筑物开发成本C．土地价值 D．建筑物市场价值A.B.C.D. √本题考查成本法的公式。
房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值注意本题是房地产价值而非房地产价格。
2.净收益=有效毛收入-( )。
A．物业服务费 B．运营费用C．经营成本 D．开发建设成本A.B. √C.D.本题考查收益法中净收益计算的基本公式。
净收益=有效毛收入-运营费用。
3.进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×( )。
A．套内建筑面积/建筑面积B．使用面积/建筑面积C．使用面积/套内建筑面积D．套内建筑面积/建筑面积A.B.C. √D.本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。
套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷套内建筑面积。
4.可比实例成交价格×( )=可比实例正常市场价格。
A．交易情况修正系数B．房地产价格指数C．交易日期调整系数D．房地产状况调整系数A. √B.C.D.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。
5.报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。
A．低风险报酬率 B．银行存款利率C．银行贷款利率 D．无风险报酬率A.B.C.D. √本题考查报酬率的含义。
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。
6.某建筑物的建筑面积为100m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。
用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为( )元。
工程估价名词解释第一章1、房地产估价：就是房地产估价人员对房地产进行估算和判断房地产的价值。
2、专业房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
3估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
4估价对象：即估价客体，估价房地产，估价标的，估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。
5估价时点：也称价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
6、价值类型：有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的的决定的需要评估的具体某种类型的价值—特定价值。
7估价依据：是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
8估价假设：是指一个估价项目中估价师对与那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假设。
9估价原则：是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
10估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
11估价结果：是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。
12估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。
13估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
14房地产估价师：也称为注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师职业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。
房屋建筑物估价方法一、引言房屋建筑物估价是指根据市场需求和供求关系，对房屋建筑物的价值进行评估和估算的过程。
准确的房屋估价可以为买卖双方提供参考，确保交易公平合理。
本文将介绍几种常用的房屋建筑物估价方法。
二、市场比较法市场比较法是房屋建筑物估价中最常用的方法之一。
它通过对同一地区、相似特征的房屋进行比较，找到类似房屋的成交价作为参考，从而确定被估价房屋的市场价值。
在进行市场比较法估价时，需要考虑房屋的位置、建筑面积、房间数量、装修程度等因素。
三、成本法成本法是根据房屋建筑物的重建成本来进行估价的方法。
该方法认为房屋的价值应等于重建房屋所需的成本减去折旧费用，再考虑到房屋使用寿命和建筑物的残值。
成本法主要适用于新建房屋或者房屋建筑物的重大改造情况。
四、收益法收益法是根据房屋建筑物的租金收益来进行估价的方法。
根据房屋的租金收入、租金增长率、房屋的折旧费用等因素，计算出房屋的净收益，并将其折现为现值。
收益法适用于投资性房产的估价，可以帮助投资者评估房产的投资回报率。
五、比较收益法比较收益法是将市场比较法和收益法相结合的一种估价方法。
它通过对类似房屋的市场租金和销售价格进行比较，计算出租售比率。
然后将被估价房屋的预期租金乘以该比率，得到房屋的市场价值。
比较收益法可以综合考虑房屋的市场价值和租金收益。
六、评估报告房屋建筑物估价的结果需要以评估报告的形式呈现。
评估报告应包括被估价房屋的基本信息、估价方法的选择和说明、数据来源和分析、估价结果和结论等内容。
评估报告需要由专业的房地产估价师出具，确保估价结果的准确性和可靠性。
七、结论房屋建筑物估价方法多种多样，不同方法适用于不同情况。
在进行房屋估价时，需要综合考虑市场比较法、成本法、收益法和比较收益法等方法，选择合适的方法进行估价。
同时，需要注意评估报告的编制，确保估价结果的准确性和可信度。
房地产评估师的工业地产估价方法与案例工业地产估价是房地产评估师的重要工作之一。
工业地产的特点与其它类型的房地产有很大差异，因此在估价过程中需要采用特定的方法和指标。
本文将介绍工业地产估价的基本概念和方法，并结合实际案例进行说明。
一、工业地产估价的基本概念工业地产是指用于生产、仓储和物流等工业活动的土地与建筑物。
估价的目的是确定工业地产的市场价值，为投资者、金融机构和政府决策提供参考。
在进行估价时，通常考虑以下几个要素：1. 土地价值：土地的位置、面积、用途以及周边基础设施等因素都会影响土地的价值。
2. 建筑物价值：建筑物的结构、年龄、质量和功能等因素会对其价值产生影响。
3. 租金收益：工业地产通常是通过租金收益获取回报的，因此租金水平是评估其价值的重要指标。
4. 市场需求与供应：市场的需求与供应状况对工业地产的价格产生直接影响。
二、工业地产估价的方法在估价工作中，常用的工业地产估价方法包括比较法、收益法和成本法。
1. 比较法：比较法是一种常用的估价方法，通过对类似工业地产的市场交易数据进行分析，找到合适的比较样本，并进行比较来确定该地产的市场价值。
2. 收益法：收益法是基于租金收益原理来进行估价的方法。
通过对租金水平、租赁周期和预期回报率等因素进行分析，计算工业地产的未来现金流，从而确定其市场价值。
3. 成本法：成本法是根据工业地产的重新建造成本来进行估价的方法。
该方法适用于新建或维修过的工业地产，通过计算土地与建筑物的重建成本，再考虑折旧与剩余寿命等因素，确定其市场价值。
三、工业地产估价的案例分析以下是一个实际的工业地产估价案例，用于说明估价方法的应用：现有一座位于城市边缘的面积为10000平方米的工业厂房，用于制造业的生产活动。
经过市场调研，类似工业厂房的租金水平为每平方米每年100元，租赁周期为5年，预期回报率为10%。
根据收益法，可以计算出该工业厂房的预期现金流为：年租金 = 面积 ×租金水平 = 10000 × 100 = 1000000元预期现金流 = 年租金 ×租赁周期 ×（1 + 预期回报率） = 1000000 ×5 ×（1 + 0.1）= 5500000元通过计算预期现金流，并考虑市场需求与供应等因素，可以确定该工业厂房的市场价值为5500000元。
工程估价实务标题：工程估价实务正文：工程估价实务是建筑行业中至关重要的一环，它涉及到项目的成本、预算和效益等方面。
在进行工程估价实务时，我们需要遵循一些基本原则和流程，确保估价结果准确、可靠。
首先，工程估价实务需要充分了解项目的需求和范围。
在估价之前，我们需要与业主或者项目团队进行充分沟通，了解项目的具体要求和特点。
只有全面理解项目需求，才能进行准确的成本估算。
其次，工程估价实务需要考虑各种因素。
在进行估价时，我们需要综合考虑项目的规模、地理位置、材料成本、劳动力成本等因素。
同时，还需要考虑到市场行情、政策环境等外部因素的影响。
只有全面考虑各种因素，才能得出合理的估价结果。
第三，工程估价实务需要准确计算成本。
在进行估价时，我们需要对各项费用进行详细的计算，包括土建工程费、设备费、人工费、管理费等。
同时，还需要考虑到不同阶段的成本变化，确保估价结果的准确性。
另外，工程估价实务还需要考虑风险和不确定性。
在进行估价时，我们需要对可能出现的风险和不确定因素进行充分评估。
只有考虑到项目风险，才能制定合适的应对措施，确保项目的可行性和可持续发展。
最后，工程估价实务需要及时更新和调整。
在项目实施过程中，成本和预算可能会发生变化。
因此，我们需要及时更新估价信息，并根据实际情况进行调整。
及时的更新和调整可以提高估价结果的准确性，并为项目决策提供可靠的依据。
总结起来，工程估价实务是一个复杂而又关键的过程。
只有在遵循基本原则和流程的基础上，才能得出准确可靠的估价结果。
在进行工程估价实务时，我们需要全面了解项目需求，考虑各种因素，准确计算成本，评估风险和不确定性，并及时更新和调整估价信息。
这样才能为项目的顺利实施提供支持，同时确保项目的成本控制和效益提升。
房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析.测算和判断并提供相关专业意见的活动。
专业估价与非专业估价主要的区别：1）专业估价由专业人员和专业机构完成。
2）专业估价提供的是专业意见。
3）专业估价具有公信力。
4）专业估价实行有偿服务。
5）专业估价要承担法律责任。
房地产估价的本质：1）是评估房地产的价值而不是价格。
2）房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。
3）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证。
4）房地产估价有误差但是应在合理的范围内。
5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
价值和价格这间的关系和本质的区别：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价值的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着而上下波动，是实际发生，已经完成并且可以观察到的事实，它是因人而异，时高时低。
估价专业意见的作用分为性质不同的两类：1）咨询性或参考性；2）鉴定性或证据性的。
真正需要专业估价的有房地产、古董、艺术品、矿产资源、企业整体资产以及机器设备、无形资产。
房地产市场的特征：1）不可移动；2）独一无二；3）价值量大。
估价与定价有本质的不同：估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。
定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应交易当事人自己的决定。
估价专业意见为作用分为两类：一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。
一名合格的房地产估价师应有房地产方面的扎实理论知识、丰富的实验经验和良好的职业道德。
六种基本价值类型：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值。
完全市场的条件：1）同质商品，买者不在乎在谁的手中买。
2）买者和卖者的人数众多。
3）买者和卖者都有进出市场的自由。
4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能够预测未来的价格。
房地产估价基础与实务+房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估计的过程，它是房地产市场中非常重要的一环。
在房地产估价的基础与实务方面，我将从以下几个角度进行回答：1. 基础理论，房地产估价的基础理论包括土地价值理论、市场价值理论、收益价值理论等。
土地价值理论认为土地是不可再生的资源，其价值受到地理位置、土地用途、供需关系等因素的影响。
市场价值理论认为房地产的价值取决于市场需求和供应的平衡情况。
收益价值理论则是通过预测房地产未来的收益情况来确定其价值。
2. 估价方法，房地产估价常用的方法包括比较法、成本法和收益法。
比较法是通过对类似物业的交易数据进行比较，找到合适的参照物来确定估价。
成本法是根据房地产的重建成本来确定其价值，考虑了土地和建筑物的折旧等因素。
收益法则是通过预测房地产未来的租金收益或销售收益来确定其价值。
3. 数据分析，在房地产估价实务中，需要进行大量的数据收集和分析。
这包括市场调研、物业信息收集、交易数据分析等。
通过对市场供需、交易价格、租金水平等数据进行分析，可以更准确地确定房地产的价值。
4. 影响因素，房地产估价受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、政策法规、土地规划、建筑物状况、市场需求等。
在实务中，需要综合考虑这些因素，进行全面的分析和评估。
5. 估价报告，房地产估价的结果通常以估价报告的形式呈现给委托方。
估价报告应包括估价目的、估价方法、数据分析过程、估价结果等内容，以便委托方了解估价的过程和依据。
总结起来，房地产估价基础与实务涉及基础理论、估价方法、数据分析、影响因素以及估价报告等方面。
通过综合运用这些知识和技巧，可以进行准确、全面的房地产估价工作。
资产评估实务（⼀）房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位⾯积重置成本×建筑⾯积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费⽤及其他费⽤＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括⼟建⼯程造价和安装⼯程造价。
⼀般可根据实际情况采⽤重编预算法、决算调整法、类⽐系数调整法、单⽅造价指标法等⽅法。
如果待评估的房屋建筑物规模⼤、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进⾏分类评估。
【重编预算法举例】下⾯以某项⽬的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①⼟建⼯程⽤料表（见表4-8）。
②⼟建⼯程造价测算按照⼯料分析确认其⼈⼯费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所⽰。
③安装⼯程⽤料表（见表4－10）④安装⼯程造价测算根据该⼯程的安装⼯程量，确认其⼈⼯费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所⽰。
⑤建安综合造价＝⼟建⼯程造价（不含税）＋安装⼯程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项⽬可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故⼯程造价不含增值税）（2）前期费⽤及其他费⽤确定前期费⽤包括筹建费、可⾏性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、⽔电⽓费、临时设施费⽤等。
期间费⽤主要为⼯程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、⼈防⼯程易地建设费、⽂物调查、勘探、发掘费、⼯程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基⾦、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
房地产估价基础与实务房地产估价是指根据市场情况和相关法律法规，通过对房地产的调查、研究和分析，确定其合理市场价值的过程。
房地产估价是房地产市场运作的基础，是房地产交易、贷款、租赁等活动的重要依据。
本文将从房地产估价的基础知识和实务操作两个方面进行详细阐述。
一、房地产估价的基础知识1.市场价值：房地产估价的基础是确定房地产的市场价值。
市场价值是指在特定时间内，充分竞争条件下，买方愿意支付的价格和卖方愿意接受的价格之间的交易价格。
市场价值受到供需关系、地段、建筑质量、周边配套设施等因素的影响。
2.估价方法：常见的房地产估价方法包括比较法、收益法和成本法。
比较法是通过比较类似房地产的交易价格，推断出待估价房地产的市场价值。
收益法是根据房地产的收益能力进行估价，常用于商业用途的房地产。
成本法是根据房地产的重建成本和折旧程度进行估价，适用于新建物业。
3.估价报告：房地产估价的结果需要以书面形式呈现。
估价报告应包括估价目的、估价方法、估价过程、估价结果等内容，以便相关方了解房地产的市场价值和估价的可靠性。
二、房地产估价的实务操作1.收集资料：进行房地产估价前，需要收集房地产的相关资料，包括房产证、土地使用证、建筑图纸、房屋状况等。
同时，还需要收集市场调研数据、市场交易价格、土地政策等信息，以便进行综合分析。
2.现场勘察：通过对待估价房地产的实地勘察，了解房屋的外部环境、内部结构、装修状况等情况。
同时，还需要考察周边配套设施、交通便利程度等因素对房地产市场价值的影响。
3.市场分析：通过对市场供需关系、房地产交易价格、政府政策等因素的分析，确定房地产市场的整体情况和走势。
市场分析是房地产估价的重要环节，直接影响估价结果的可靠性。
4.估价模型：在确定估价方法后，需要建立相应的估价模型。
比较法需要选取合适的样本房地产，并进行数据调整。
收益法需要确定合理的资本化率和净收益。
成本法需要确定重建成本和折旧率。
5.计算估价结果：根据估价模型和相应的数据，计算出房地产的市场价值。
房地分估模式下房子建筑物的评估（三）房地分估模式下房子建筑物的评估房子建筑物评估值＝重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值（4-19）或房子建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（ 4-20 ）1.确立重置成本重置成本＝建安综合造价＋先期花费及其余花费＋利息＋合理收益（4-21 ）波及评估对象房子建筑物能否可抵扣增值税①假如被评估公司是一般纳税人，则假定增值税能够抵扣，房公司价值评估中屋重置成本依照不含税考虑。
波及单项房子②假如是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率合用简略征收税率。
重置成本依据经济行为状况，能够是含税，也能够是不含税，单项房子评估但无论哪一种办理，都需说明重置成本内涵。
（ 1）建安综合造价确实定房子建筑物的建安综合造价包含土建工程造价和安装工程造价。
一般可依据实质状况采纳重编估量法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
方法类特色合用对象别工程完工图对房子建筑物建安工程综合造价决算进行调整，最后经决算调纸、工程结算综合考虑待估房子建筑物及当地建筑市场的实质状况，整法资料齐备的房确立其建安工程综合造价屋建筑物以待估房子建筑物的工程竣重编预从头编制工程量清单，按各地现行建筑工程估量定额和薪资料、图纸、算法取费标准计算出评估基准日房子建筑物的工程造价预决算资料为基础，联合现场勘探结果对典型工程事例或省市当地工程造价主管部门宣布的《已完工造价剖析表》中的工程结算实例的建筑面积、构造型式、层高、层数、跨度、材质、内外装饰、施工设计图纸及工类比系质量、使用维修保护等各项状况与估价对象进行比较，程决算资料不数调整参照决算调整法测算出的典型工程事例的人工费、资料齐备的房子建法费、机械费增加率，调整典型工程事例或工程结算实例筑物建安工程综合造价后求取此类房子建筑物的建安工程综合造价建成年份较早的建筑物，其账面历史成本单方造评估人员经综合剖析，并联合过去近似工程经验，求取已不具备参照价指标此类房子建筑物的建安工程综合造价价值，且工程估量法图纸、工程决算资料也不齐全假如待评估的房子建筑物规模大、种类杂、项数多，能够在计算建安综合造价时将拜托评估的房子建筑物进行分类评估。
一、房地产估价实务中的工程估价1.房地产估价实务中的工程估价2.工程造价的构成3.建设工程造价的影响因素4.项目投资决策阶段的工程估价5.项目设计阶段的工程估价6.施工准备阶段的工程估价（一）成本与价格1.研究界定：成本仅指建筑物成本，即建设工程造价，不包括土地。
因为土地本质上是大自然的产物，不是劳动者创造的。
因此，地价不一定含有成本因素，一块地理位置和周边环境好的未开发土地，其价格尽管很高，但之前可能未投入任何人类劳动，没有任何成本。
2.成本决定价格：一分钱一分货（1）“房地产成本的增加并不一定能增加其价值”。
在市场经济条件下，理性的厂商不会这样做；房地产估价不能建立在房地产开发活动存在非理性基础上。
（2）房地产估价中的成本是客观成本，而非某一开发商的实际成本。
（3）价格受市场供求影响：价格围绕“成本加平均利润”波动。
3.涉及成本计算的估价方法成本法假设开发法（二）成本法适用对象：1.既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产。
以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田和码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发的房地产；2.单纯建筑物的估价；3.市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。
基本公式:房地产估算价格=重新购建价格－折旧适用新建建筑物公式：新建建筑物价格=建筑物开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润适用旧建筑物公式：旧建筑物价格=建筑物重新购建价格－建筑物折旧无论是新建建筑物，还是旧建筑物，均需确定建筑物的重新购建价格，即建设工程造价。
具体提出：重置价格，重建价格。
（三）假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值=开发完成后的房地产价值－（由生地建成房屋的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－买方购买生地应负担的税费要求：投资决策阶段的建设项目总造价熟地价值=开发完成后的房地产价值－（由熟地建成房屋的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－买方购买熟地应负担的税费要求：设计阶段的建筑安装工程造价（费用）在建工程价值=续建完成后的房地产价值－（续建成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋续建投资利润）－买方购买在建工程应负担的税费要求：施工阶段的单项工程部分造价旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－（装修改造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋装修改造投资利润）－买方购买旧房应负担的税费要求：施工阶段的装修工程造价二、建设工程造价的构成1.建设项目造价组成概述2.设备、工器具购置费用的组成3.建安工程费用项目的组成4.工程建设其他费用组成5.预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税、铺底流动资金（一）我国现行建设项目造价组成以《建设项目经济评价方法与参数》第三版为依据。
见图2-1（二）设备、工器具购置费用的组成设备购置费用的组成1.国内设备购置费估算设备购置费=设备原价+设备运杂费设备原价系指国产标准设备、非标准设备的原价。
设备运杂费系指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费等。
2.进口设备购置费估算进口设备的抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。
进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税+海关监管手续费3.工器具及生产家具购置费的构成和计算工、器具及生产家具购置费 = 设备购置费×定额费率（三）建筑安装工程费用项目的组成建安工程费用项目组成直接费间接费利润税金建筑安装工程费用计算程序1.建安工程费用项目组成建标[2003]206号关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知2.直接费（1）直接工程费直接工程费=人工费+材料费+施工机械使用费人工费材料费单位工程量材料费的计算公式施工机械使用费（2）措施费环境保护费文明施工费安全施工费临时设施费夜间施工增加费二次搬运费大型机械设备进出场及安拆费混凝土、钢筋混凝土模板及支架费脚手架费已完工程及设备保护费施工排水、降水费3.间接费（1）规费：是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用规费的计算公式：以直接费为计算基础规费＝直接费×规费费率以人工费和机械费合计为计算基础规费＝（人工费＋机械费）×规费费率以人工费为计算基础规费＝人工费×规费费率（2）企业管理费企业管理费的计算公式：以直接费为计算基础企业管理费＝直接费×企业管理费费率以人工费和机械费合计为计算基础企业管理费＝（人工费＋机械费）×企业管理费费率以人工费为计算基础企业管理费＝人工费×企业管理费费率（3）间接费的计算以直接费为计算基础间接费＝直接费合计×间接费费率（%）人工费和机械费合计为计算基础间接费＝人工费和机械费合计×间接费费率（%）以人工费为计算基础间接费＝人工费合计×间接费费率（%）4.利润指施工企业完成所承包工程获得的盈利。
按照不同的计价程序，利润的计算方法也有所不同在投标报价时企业可以根据工程的难易程度、市场竞争情况和自身的经营、管理水平自行确定合理的利润率5.税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。
营业税的税额为营业额的3%。
城市维护建设税的纳税人所在地为市区的，按营业税的7%征收；所在地为县镇的，按营业税的5%征收；所在地为农村的，按营业税的1%征收。
教育费附加为营业税的3%。
为了计算上的方便，可将营业税、城市维护建设税和教育费附加合并在一起计算，以工（四）工程建设其他费用组成工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用（递延资产）。
1.固定资产其他费用：包括建设管理费（包含建设单位管理费、工程监理费、工程质量监督费）、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术及进口设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检查费共11项。
2.无形资产费用：包括建设用地费（包含土地征用及补偿费、耕地占用税、租地费用）、专利及专有技术使用费。
3.其他资产费用（递延资产）：包括人员培训及提前进厂费、生产办公、生活家具购置费、生产工具、器具、用具购置费。
（五）预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税、铺底流动资金1.预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。
（1）基本预备费：指编制投资估算或设计概算时，难以预料而在项目实施中可能发生的费用，又称不可预见费。
主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。
基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）×基本预备费率（2）涨价预备费：指建设工程在建设期间由于设备、材料价格等变动引起投资增加，需要预留的费用。
2.建设期利息指建设期内发生并计入固定资产的利息。
3.固定资产投资方向调节税（暂停）4.铺底流动资金指经营建设项目为保证生产和经营正常进行，按规定应列入建设项目总投资的资金，为流动资金的30%。
流动资金流动资金是指企业在运营期内长期占用并周转使用的营运资金。
在企业生产经营时，用流动资金购买原材料、燃料等，投入生产，经过加工制成产品，经过销售回收资金，完成一个生产过程。
流动资金进行一次周转，即储备资金→生产资金→成品资金→结算资金→货币资金。
流动资金就是这样由生产领域进入流通领域，又从流通领域进入生产领域。
依次通过供、产、销三个环节，不断周转，长期占用。
流动资金＝流动资产-流动负债流动资产＝应收账款+预付账款+存货+现金流动负债＝应付账款+预收帐款三、建设工程造价的影响因素（一）建设工程造价的影响参数层高层数建筑外形走廊形式进深开间单元组合项目对造价的影响单元 2 3 4 5 6 7造价% 100 96.8 95.2 94 93.4 92.8抗震烈度项目对造价的影响设计烈度七度（构造措施）八度（抗震计算）九度（抗震计算）造价% 105 110 15基础类型项目对造价的影响基础类型带型灰土带型毛石基础梁埋深增减10㎝造价% 98 99 100 ±1.3（二）建筑成本的变化趋势建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑产品造价信息比较发达的香港地区为例，其建筑产品成本发展趋势如图3-1所示。
图3-1 香港近几年建筑成本发展动向注：1.资料来源于威宁谢（香港）公司和政府建筑署；2.建筑成本包括劳工、材料、管理费和利润等；3.图中以1970年香港建筑成本为标准指数100。
究其原因，既由于组成建筑成本的人工、材料、设备等的价格不断上涨，也由于人们对建筑功能的要求不断增加导致成本上升，还由于新材料、新概念、新技术的引入导致建筑成本的上升，如图3-2所示。
图3-2 建筑成本不断上升的原因人工和材料等费用的上涨是导致建筑成本上升的直接原因随着社会发展，整个社会的物价水平不断上涨，因此建筑成本中的人工和材料等费用不断上升是必然的趋势。
这也是导致建筑成本持续上升的直接原因。
下面将分别从人工、材料、土地、设备等角度来分析建筑成本的发展趋势。
人工费上涨人工费是建筑成本的一个重要组成部分。
建筑行业属于劳动密集型的传统产业，目前我国工资水平较低。
再加上我国农村现有大量富余的劳动力，他们不需要经过严格培训即可从事建筑业生产，导致建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉（如图3-3和图3-4所示）。
因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间很大。
图3-3 我国建筑业从业人员发展趋势图3-4 我国建筑业职工平均工资水平发展趋势另一方面，尽管建筑人工费相当低廉，但据统计，在国内建筑人工费仍然占建筑安装成本的30%左右；然而与国外建筑人工费约占建筑成本的60～70%这一数据相比，仍然有相当大的差距。
随着我国融入世界，建筑业将进一步与国际标准接轨，因此建筑人工费增长的潜力很大。
图3-5和图3-6分别给出了香港和英国建筑人工费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。
如前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的60%强，所以仅这一个因素就导致足以导致建筑总成本上扬，这一点可以在前面的图3-1香港近几年建筑成本发展趋势图中得到印证。
图3-5 香港近几年建筑人工费发展动向注：1.资料来源于香港政府建筑署；2.图中以1970年香港建筑人工费为标准指数100。
