郑州市中原区中原新城

项目背景介绍营销策划书1目录目录错误！未定义书签。

一．项目背景介绍3 二．市场分析 4 三．区域市场及竞争状况分析 5 四．地块 SWOT 分析 7 购买动机分析10 客户土地需求分析11 七．项目价格定位14 鑫苑景园14 八．项目促销推广方案及策略 152一．项目背景介绍1．地块四至北临中原路，东临工人路，西靠文化宫路，南靠伊河路 2．主要规划指标土地面积：100000ｍ2 用地性质：住宅容积率：3.0 3．地块周边规划项目所处位置为中原路中路，工人路，文化宫路，伊河路所围成的区域。

处于郑州市整治商业中心地带，毗邻郑州市人民政府而建，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有 40 多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,万福花园，华淮小区，锦绣中原，金盾花园，等等。

还有一些政府机构。

如下所示：3二．市场分析商品房供应量 4 月份郑州市市区商品房新增供应面积 109.1 万平方米，较上月增长111.4%，较去年同期增长20.0%。

其中：商品住宅新增供应面积 68.3 万平方米，较上月增长 138.8%，较去年同期下降 1.6%；非住宅新增供应面积 40.8 万平方米，较上月增长 77.4%，较去年同期增长89.8%（注：非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等）。

商品房销售量郑州市市区商品房销售 4791 套/间，较上月增长 7.9%，较去年同期下降 55.9%；商品房销售面积 48.9 万平方米，较上月下降 2.2%，较去年同期下降 54.0%；商品房销售均价 8603 元/平方米，较上月上涨12.8%。

（注：此处商品房含商品住宅、经济适用房、商业、写字楼、地下室、车库等多种物业）。

住宅销售状况4 月份郑州市市区住宅销售2831 套（含商品房、经济适用房等），较上月下降 18.2%，较去年同期下降 70.5%；住宅销售面积 27.0 万平方米，较上月下降 27.8%，较去年同期下降 69.6%；商品住宅销售均价为 5791 元/平方米，较上月增长 4.9%。

一地理环境郑州属暖温带大陆性气候,年平均气温14.3摄氏度,降雨量640毫米.该地块位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，该地块现在属于是自然地貌，地势平整，根据《中国地震烈度区划图》，郑州市的地震基本烈度为7度（50年超越概率10％），建筑地震影响按近震，场地类别按Ⅱ类。

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中确定郑州市地震抗震设防烈度为7度，所以本工程设抗震级别为七。

二：中原区部分主流项目分析（二）：分析点评：九龙城：九龙城位于中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米，总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。

九龙城项目毗邻86平方公里西流湖、5000平方市政公园，南傍建设路，东临桐柏路，地块分布于农业西路和秦岭路交叉口沿线地带。

晶华城：晶华城是由河南洲海置业开发的住宅项目，位于农业西路（冉屯路）与秦岭路交汇处东200米路北。

项目特色：低密居所晶华城在整体布局上以“水”为景观轴线，将中国传统园林精粹融入社区，音乐叠泉、活水广场、瀑布喷泉、棋艺园地等特色景点。

晶华城户型涵盖：一居室，二居室，三居室，复式。

中原新城：中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处是升龙企业继2008年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再郑州西区推出的又一大盘。

项目为双气住宅社区。

物业类别：住宅、酒店、写字楼。

项目特色：国际化社区,地铁沿线,教育地产所属商圈碧沙岗商圈?? 升龙集团品牌购房圈。

西城一品：惠众西城一品是郑州惠众置业有限公司开发的项目，位于棉纺西路与秦岭路交叉口东北角，该项目聘请知名设计研究院进行规划设计，整体建筑为新古典主义风格，项目总占地60亩左右，将建成9栋33层约20万平方米的高档居住型社区。

西城一品分两期推出，一期分两批推出8栋楼，一批房源为2#、7#、9#楼共三栋；二期推出1#楼。

惠众西城一品主力户型：两房、小三房、三房、四房。

康桥·上城品三期产品定位与开发建议地产长城策划部2009年3月康桥·上城品项目三期开发背景综述康桥·上城品于2007年8月启动市场推广，经过20个月的营销历程，先后两次开盘分批推出了一、二期产品。

其中，一期工程已顺利交付使用，优美的园林景观初呈现，卓越的产品品质赢得了市场的广泛认可，并在口碑相传的推动下，于春节前后的市场淡季一度逆市掀起销售高潮。

截止目前共取得了1200余套的销售业绩，剩余可售房源不足400套。

从剩余房源的数量来看，初步预计年内可以实现一二期住宅产品的清盘。

而从目前的市场形势和项目所处的区位成熟度来看，商业部分的销售压力较大，如果缺乏住宅客户人气的支持，营销推广工作将异常艰巨。

同时，当前的市场形势也不容乐观，普遍的观望心理主导市场已经有一年的时间，投资客户基本希声，自住客户的需求则相对有限，项目周边又有中原新城等众多项目蚕食市场份额。

因此，在这个时期，尽快确定三期产品定位与营销推广思路等一系列工作，便显得极为迫切。

在此，策划部谨通过对整体市场、竞争环境的认识与分析，从营销的角度梳理出一些三期产品的定位与开发的相关建议，供公司领导决策参考。

第一部分、宏观经济环境与房地产发展形势一、宏观经济环境回顾整个2008年的经济形势，似乎整个世界都在一个“极度混乱”的环境中。

以美国为代表的西方发达国家经济增长模式遭遇瓶径，而主要依靠出口带动的中国经济也相应受到严重冲击。

特别是在下半年，关于经济危机的报道充斥着所有的媒体，几乎所有的专家、学者对于宏观经济形势走势的判断都是悲观论调。

元月22日国务院发布的2008年国民经济发展报告上显示，去年全国GDP增幅在不断出台的各种救市政策下堪堪保住了9%，较2007年的11.6%回落了2.6个百分点，而从第四个季度的数居来看GDP增长率已经回落到6.8%。

其他复杂的经济数据不再罗列，一切的数据指标都显示着我国的整体经济增速正由一个高速增长的周期中迅速回落。

金水区1.普罗旺世(金水国基路166号（国基路与索凌路交汇处）)2.建业城市花园(金水建业路与金英街交叉口)3.天下城(金水郑州市省体育馆西侧,优胜南路1号)4.曼哈顿(金水金水路未来路交汇处)5.21世纪社区(花园北路21世纪社区(花园路与107国道之间))6.银基王朝(金水区金水东路233号（中州大道与金水大道交汇处）7.名门盛世(金水路297号)8.城中央二七（金水区石桥街）9.温哥华山庄（金水区地坤街）10.思达大河春天（金水索凌路博颂路西北角）11.阳光新城（金水区鑫苑路26号（中州大道与鑫苑路交汇处）12.正弘旗（金水金水农业路与东明路交叉口北30米）13.中凯华府（金水东路与庐山三路交叉口）14.升龙凤凰城（金水区未来路与郑汴路交汇处）15.警官公寓（金水文劳路公安高专附近）16.市外贸家属院（金水区经一路和纬五路交叉口向北300米）17.郑纺机家属院（金水南阳路黄河路交叉口向南路东）18.省直家属院（金水纬五路与姚寨路向北50米路东）19.文化路三小家属院（金水文化路博颂路交叉口）20.烟草局家属院（金水经三路与红专一街交叉口）21.煤炭厅家属院（金水经三路与丰产路向东100米路北）22.粮食局家属院（金水东风路与文化路交汇处）23.大桥局家属院（金水丰乐路群办路交叉口向东南角）24.人事厅家属院（金水区未来路与顺河路交叉口）25.省旅游局家属院（金水经三路农业路口交汇处）26.华北水利属院（金水花园路汽车北站对面）27.省实验中学家属院（金水区文化路60号省实验中学对面）28.省烟草局家属院（金水经三路与红专一街交叉口）29.地震局家属院（中原区航海西路与郑密路交叉口往西300米，金水区文化北路）30.铁路警校家属院（金水农业路天明路西200米）31.国税小区（河南省郑州市金水区）32.烟草局家属院（金水经三路与红专一街交叉口）33.26中家属院(金水文化路红旗路向西200米路北)34.中原教师住宅小区（中原汝河西路68号昆仑路汝河路交叉口东北角）35.省直府苑公寓（金水区花园路和纬二路交叉口）36.省直单位家属院（金水东明路纬二路交汇处）37.金峰金岸国际（金水泰康路与铭功路交汇处）38.牧专第二家属院（金水金明路广电南路向南50米）39.省人民医院家属院（黄河路经三路）40.劳动局家属院（郑州市金水区桐柏南路与陇海西路）41.郑大医附院家属院(文化路经八路25附1)42.鑫苑中央花园(郑东新区金水路与通泰路东南角)43.阿卡迪亚（黄河东路4号）44.战友苑（金水区燕寿路30号）管城区1．英协花园(郑汴路138号)2．富田太阳城(管城航海路中州大道)3．永和国际（管城航海路与未来路交汇处）4．金色港湾（管城航海路与未来路交汇处）5．石油公司家属院（管城石化路与未来路交叉口向南200米路西）6．河务局家属院（城东路111号）7．中铁七局家属院（管城石化路与未来路交叉口向东300米路南）8．管城粮食局（管城城东路航海路交汇处）美景鸿城（管城中州大道与航海路交叉口东700米）9．正弘山(中州大道与郑汴路东200米路南)10．管城公安家属院（二里岗街20号）11．思达小区（东明路北191号）12．铁路新村（货站街124号）13．中铁七局小区（石化路52号）中原区1.锦艺国际华都|（中原区桐柏路棉纺路交汇处西北2.威尼斯水城（桐柏北路100号）3.中原新城（陇海西路与桐柏南路交叉口）4.中原万达广场（中原区中原路171号万达广场(近秦岭路)）5.工程厂家属院（中原桐柏北路与煤仓北街交叉口）6.公路局家属院（中原桐柏路与沁河路）7.燃气公司家属院（中原陇海路工人路交叉口，中原汝河路华山路交汇处）8.粮食局家属院(中原华山路淮河路交汇处)9.国棉三厂家属院（中原建设路文化宫路交叉口）10.地震局家属院（中原区航海西路与郑密路交叉口往西300米）11.纺织科研所家属院（桐柏北路92号）12.市委家属院（中原工人路与汝河路交叉口）13.中原教师住宅小区（中原汝河西路68号昆仑路汝河路交叉口东北角）14.英协广场金源城上城（中原郑上路与西环路交叉口路北）郑东新区1．顺驰中央特区（农业南路商鼎路）2．中南海之音（郑东新区中州大道与商都路交叉口向东100米）3．联合中心（商务外环路28号）4．联盟新城（郑东新区郑东新区农业东路88号）5．绿城百合（郑东新区农业东路与地德街，郑东新区农业东路与众意西路交汇处西北角）6．未来花园（未来路69号）7．绿地老街（郑东新区东风路与九如路交汇处、九如路26号）8．君悦城（东明路与红专路交叉口附近）9．新里卢浮公馆（郑东新区东风东路与永平路交汇处）10．圣菲城（渠西路?花园路口）11．正商蓝钻（港湾路2号）12．中油运河上郡（郑东新区东风东路与如意东路交叉口）13．未来名家（未来路866号）14．轻工业学院家属院（轻工业学院家属院）15．农行家属院（农业路丰产路102号）16．医学院家属院（经三路17号）17．财政厅家属院（丰产路87号）18．中银小区（经三路北39号）19．河南人民出版社家属院（经五路16号）20．检察院家属院（经二路16号）21．水利厅社区（纬五路10号）22．省司法厅未来路家属院（未来大道11号）二七区1．升龙国际中心（二七大学路与淮河路交叉口南200米）2．康桥金域上郡（二七区大学路与陇海路交汇处南150米）3．长城康桥华城（二七大学路与陇海路交汇处）4．金属公司家属院（航海东路232号）5．铁路局家属院（二七区新圃西街150号）6．郑州科技中专家属院（郑花路50号）7．中州大学家属院（二七京广路与航海路交汇处）惠济区1．清华园(河南省郑州市惠济区)2．远大理想城（经北二路）3．怡丰新都汇（惠济区农业路天明路交汇处）4．丹尼斯家属院（惠济北环路长兴路交汇处）上街区1．建业城市花园(金水建业路与金英街交口)2．市邮政局家属院（河南省郑州市上街区）高新技术开发区1．高新区检察院家属院（高新技术开发区高新区莲花街与长春路交叉口）。

郑州各区总结报告郑州是河南省的省会城市，也是中原经济区的中心城市，拥有丰富的人文历史和自然资源。

郑州市下辖着12个区，各区都有不同的特色和发展优势。

本文将对郑州各区的情况进行总结。

一、中原区中原区位于市中心，是郑州的政治、经济和文化中心。

区域内有市政府、市人大、市政协等政府机构和众多的金融、商业和文化机构。

中原区拥有众多的高端商务楼宇和写字楼，是郑州的商务中心。

同时，中原区还有大型的商业综合体、购物中心和高档酒店，满足了市民的各类消费需求。

二、金水区金水区地理位置优越，毗邻中原区，是郑州的商业和人口密集区之一。

区域内有高新技术开发区、郑州国际会展中心等重点发展项目，吸引了大量的科技企业和外商投资。

金水区还有众多的大型购物中心和主题公园，成为市民休闲娱乐的好去处。

三、二七区二七区地处市中心，历史悠久，是郑州的老城区之一。

区内有二七纪念塔、解放碑等重要的历史文化遗址。

二七区还有许多特色小吃和传统手工艺品的制作点，吸引了众多游客前来品尝和购买。

近年来，二七区也进行了一系列的城市更新改造工作，提升了居民的居住环境和生活品质。

四、管城回族区管城回族区位于郑州东南部，是郑州的传统回族聚居区。

区内有管城区国际物流园、郑州市动力科技园等产业园区，促进了物流和科技产业的发展。

管城回族区还有许多休闲公园和自然景点，提供了市民户外运动和休闲娱乐的场所。

五、惠济区惠济区位于郑州市北部，是郑州的农业区域和郊区。

区域内有许多农田和园林，是郑州市的粮食和花卉基地。

近年来，惠济区还进行了森林建设和旅游设施的建设，吸引了许多游客前来观光和休闲。

总的来说，郑州市各区各有特色，各自发展。

中原区是政治、经济和文化中心；金水区是商业和人口密集区；二七区是老城区，历史文化底蕴丰厚；管城回族区是传统回族聚居区，重点发展物流和科技产业；惠济区是农业区和休闲娱乐区。

随着郑州市的不断发展，各区的发展也将逐步提升和完善，为市民提供更好的生活和工作环境。