房地产开发企业会计核算及纳税申报实务

虽然在会计一点通的财会资料区里有不少关于房地产行业的会计资料,但仍有不少网友发信息咨询有关房地产行业的会计操作问题.因此特将房地产行业的会计实务及纳税申报问题做下简单的整理,希望能给大家带来帮助.开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

房地产企业增值税实务要点房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业之一。

随着城市化进程的推进，房地产市场也日益繁荣。

作为房地产企业的经营者，了解和掌握房地产企业增值税实务要点是至关重要的。

本文将针对房地产企业增值税实务要点进行详细介绍，以帮助您更好地理解和应对相关政策。

首先，我们来了解什么是增值税。

增值税是一种按照销售商品、提供劳务的增值额来计算应纳税额的税种。

房地产企业作为商品房的生产和销售主体，在增值税的税收政策中占有重要地位。

房地产企业增值税实务要点一：增值税纳税范围增值税适用于房地产开发企业、建筑工程企业和代建企业等。

其中，房地产开发企业销售自建房地产、购销现房的差价以及转让自用不动产等行为都属于纳税范围。

房地产企业增值税实务要点二：增值税计算方式房地产企业增值应税额计算采用差额征税方法。

具体计算可分为两部分：一是销售额计算，即商品房、自用房和其他不动产销售额；二是进项税额计算，即房地产企业在生产经营过程中支出的增值税税额。

房地产企业增值税实务要点三：增值税税率房地产企业的增值税税率分为一般项目和减按一定比例计征项目。

其中，一般项目的税率为17%，具体包括商品房销售、自用不动产转让等；减按一定比例计征项目的税率为11%，主要包括少数民族自治地区和其他一些特殊区域的房地产销售。

房地产企业增值税实务要点四：增值税的纳税申报房地产企业应定期向税务机关申报增值税。

一般情况下，房地产企业需要按季度向税务机关申报纳税，以确保及时、准确地缴纳相应的税款。

根据增值税法规定，纳税申报期限是每个季度的15日至20日。

房地产企业增值税实务要点五：增值税的减免政策针对房地产企业，国家出台了一系列增值税减免政策，旨在促进房地产行业的健康发展。

房地产企业可以根据相关政策，享受一些增值税减免的优惠措施。

例如，对于住房租赁、个人住房销售和购买首套住房等行为，可以申请减免增值税。

房地产企业增值税实务要点六：增值税的减免申请如需享受增值税减免政策，房地产企业需要按照相关程序进行减免申请。

第1章1、房地产开发企业开发的房屋包括（）。

A.商品房B.经营房C.周转房D.代建房【答案】ABCD2、（）属于房地产开发企业的其他业务收入。

A.出租开发产品租金收入 B .配套设施销售收入C.土地转让收入D.商品房售后服务收入【答案】D3、开发成本中的前期工程费包括（）。

A.土地征用费B.勘察测绘费C.规划设计费D.项目可行性研究费【答案】BCD4、开发成本中的土地征用及拆迁补偿包括（）。

A.耕地占用税B.三通一平费C.劳动力安置费D.安置动迁用房支出【答案】ACD第2章1、2016年5月，兴达房地产公司购买印花税票1000元，缴纳土地入股时的契税60000元，应如何进行会计处理。

【答案】借：管理费用 1000土地征用及拆迁补偿费—契税 60000贷：银行存款 610002、2016年3月，中天房地产公司设立，注册资本为3000万元，公司该年度设置总账1本、其他营业账簿12本，计算应纳的印花税额。

【答案】总账应纳印花税额=30 000 000×0.5‰=15000元其他营业账簿应纳税额=12×5=60元第3章1、以下各项有关土地使用权的会计处理中，正确的有（）。

A.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧B.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本C.外购土地使用权及建筑物支付的价款应当按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配D.外购土地使用权及地上建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行分配的，应当全部作为无形资产E.企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产【答案】ABCE【解析】企业外购的土地使用权及建筑物，如果确认无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理，选项D 不正确。

2024年税务师考试《涉税服务实务》复习试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有20小题，每小题1.5分，共30分）1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，下列关于税务登记的说法中，正确的是（）。

A、从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照之日起30日内申报办理税务登记B、扣缴义务人应当在发生扣缴义务时，到税务机关申报办理税务登记C、从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照之日起15日内申报办理税务登记D、税务机关应当在收到纳税人申报的税务登记信息后10日内完成登记工作2、下列各项中，不属于增值税纳税义务人范围的是（）。

A、进口货物收货人B、销售货物的企业C、提供应税服务的单位D、提供免税货物的企业3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》，下列哪项不属于税务师的法定业务范围？A、税务咨询B、税收筹划C、税务代理D、审计4、某企业2023年1月销售额为100万元，销项税额为10万元，当月购进原材料成本为80万元，进项税额为8万元。

该企业当月应缴纳的增值税为：A、2万元B、3万元C、5万元D、7万元5、某企业2023年度的应纳税所得额为1,200,000元，该企业符合小型微利企业的条件。

根据税法规定，对于符合条件的小型微利企业，年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，并按20%的税率缴纳企业所得税；超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，并按20%的税率缴纳企业所得税。

则该企业2023年度应当缴纳的企业所得税为多少？A. 95,000元B. 105,000元C. 110,000元D. 120,000元6、一家公司进口了一批货物，海关确定的完税价格是50,000美元。

如果适用关税率为10%，增值税率为13%，且汇率为1美元=6.5人民币，请问该公司需要支付的进口环节增值税金额是多少？A. 4,225元B. 42,250元C. 4,772.5元D. 47,725元7、某企业2022年度会计利润为500万元，其中销售（营业）收入总额为800万元，销售成本为400万元，销售税金及附加为50万元，期间费用为100万元。

房地产企业取得未完工产品收入如何计税申报徐波【摘要】问：我们是一家从事房地产开发业务的公司.请专家就新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理,以及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较,并告知纳税申报方法.【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2010(000)007【总页数】3页(P10-12)【关键词】申报方法;房地产企业;完工产品;计税;房地产开发;收入;开发产品;企业销售【作者】徐波【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F812.42问：我们是一家从事房地产开发业务的公司。

请专家就新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理，以及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较，并告知纳税申报方法。

答：国家税务总局于2009年3月6日发布《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称新31号文），与《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号，以下简称原31号文）相比，新31号文中规定了诸多新的计税处理方法。

结合所述问题，笔者试对新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较，并就新申报表相关规定介绍一下纳税申报方法。

（一）原31号文的相关规定1.预售开发产品的计税办法。

按照原31号文的规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

2.广告费、业务宣传费、业务招待费等期间费用的扣除规定。

原31号文规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

房地产企业取得土地、确认收入、交税时如何作账
【问题】
一般纳税人房地产开发企业中取得土地、收到预售款、确认收入时、交税时分别怎么作账?
【答案】
1、取得土地是时,按土地出让金作账,
借:开发成本-土地成本
贷:银行存款
2、收到预收款时,计算预交增值税额=预收款/1.11*3%,作账,
借:银行存款
贷:预收账款
同时
借:应交税费-预交增值税
贷:银行存款
3、确认收入时,
借:预收账款
贷:主营业务收入
应交税费-应交增值税-销项税额
同时按地价*已售面积/开发面积/1.11*0.11作账,
借:应交税费-应交增值税-销项税额抵减
贷:开发成本-土地成本
4、申报时,按计算出的应纳税额作账,
借:应交税费-应交增值税-转出未交增值税
贷:应交税费-未交增值税
同时作账
借:应交税费-未交增值税
贷:应交税费-预交增值税
5、交税时作账按未交增值税差额, 借:应交税费-未交增值税
贷:银行存款。

2024年税务师考试《涉税服务实务》模拟试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有20小题，每小题1.5分，共30分）1、下列关于增值税纳税义务发生时间的表述，正确的是：A、采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款的凭据的当天B、采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，均为发出货物并办妥托收手续的当天C、采取赊销和分期收款方式销售货物，均为货物发出的当天D、采取预收货款方式销售货物，均为发出货物的当天2、下列关于企业所得税中固定资产折旧计提方法的表述，不正确的是：A、固定资产应当采用直线法计提折旧B、企业可以根据实际情况选择加速折旧方法C、固定资产折旧方法一经确定，不得随意变更D、固定资产折旧方法变更时，应当报税务机关备案，并说明变更原因3、下列关于增值税纳税义务发生时间的说法，正确的是：A、销售货物或者提供加工、修理修配劳务，为收到销售款或者取得索取销售款的凭据的当天B、销售货物或者提供加工、修理修配劳务，为发出货物并办妥托收手续的当天C、销售货物或者提供加工、修理修配劳务，为合同约定的收款日期D、销售货物或者提供加工、修理修配劳务，为货物交付给买方的当天4、下列关于企业所得税计算中固定资产折旧的说法，错误的是：A、企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧B、企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值C、企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的折旧方法D、企业计算折旧时，应当考虑固定资产的预计使用年限和预计净残值5、根据《中华人民共和国企业所得税法》，以下哪项不属于企业所得税的计税依据？A、企业取得的生产经营收入B、企业取得的财产转让收入C、企业取得的利息收入D、企业取得的政府补助收入6、在税务师事务所从事涉税服务实务的税务师，以下哪种情况不属于税务师事务所的代理范围？A、代理企业办理税务登记B、代理企业进行会计核算C、代理企业进行税收筹划D、代理企业进行税务行政复议7、某企业2022年度营业收入为8000万元，营业成本为6000万元，销售费用为200万元，管理费用为100万元，财务费用为50万元，营业外收入为100万元，营业外支出为50万元。

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房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。

根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。

房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。

根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。

因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。

该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。

2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。

房地产开发企业开发间接费用中的工资开发成本中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

如何理解直接组织、管理开发项目发生的工资呢？《土地增值税清算管理规程》（国税发200991号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：1.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

2.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

会计核算与税务处理不一致的，以税务处理规定为准。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字）19956号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

”相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，如公司的开发部、工程预算部、技术部、财务部人员工资能否扣除，应按上述土地增值税的规定处理。

如果几个部门是专为该项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，则其发生的工资可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。

诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。

天道酬勤嘛！。