下载文档原格式
最高人民法院关于不可抗力与情势变更的裁判规则前言：疫情形势下，合同不能顺利履行，一些当事人大抵以“不可抗力”或“情势变更”作为抗辩并形成争执纠纷。
法舟律师首席顾问俞宏雷整理的最高法院有关不可抗力”、“情势变更”的案例及裁判规则，对大家正确理解及处理很有助益。
本文作者：法舟律师事务所俞宏雷疫情防控情势下，商事主体普遍关注合同履行与责任承担问题，对于不可抗力与情势变更规则的适用，更是讨论热点。
本文梳理了最高人民法院有关合同履行中不可抗力与情势变更规则适用的相关裁判，供大家参考。
一、合同履行与不可抗力裁判规则19条1.当事人将不可抗力排除在免责事由之外的约定无效——卓盈丰制衣纺织(中山)有限公司与广东长城建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案[最高人民法院(2008)民一抗字第20号民事判决书]【裁判精要】不可抗力具有三个构成要件：(1)独立存在于人的行为之外，既非当事人的行为所派生，亦不为当事人的意志所左右；(2)它的发生与损害后果之间具有事实上的因果关系；(3)当事人按其现有的能力和应有的谨慎与勤勉不能对这种客观情况及其后果加以控制和克服。
不可抗力，是人类的力量所不能够避免的自然现象，不可抗力是法定免责事由，它不因当事人的例外约定而免除。
2.不可抗力并不限于双方当事人在合同中约定的情形——湖北水调歌头饮食文化发展有限公司、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会房屋租赁合同纠纷案[最高人民法院(2018)最高法民终107号民事判决书]【裁判精要】案涉《房屋租赁合同》第八条约定，由于不可抗力（水灾、地震、战争）原因造成本合同不能继续履行，双方互不负责任。
虽然该合同仅列举了水灾、地震、战争等不可抗力的情形，但根据《民法总则》第一百八十条关于“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，不可抗力并不限于双方当事人在上述《房屋租赁合同》中约定的情形，应以有关客观情况是否同时具备不可预见性、不可避免性、不可克服性等特征加以综合判断。
Legal S y st e m A nd Soci et y ■瞳圈盈li釜i。
竺竺!三墅!f叁箜!圭塾金黄旃薪冕剪下情剪交夏厦盈I J莅合同法审曲逞用蒋玮摘要在当今世界经济动荡时期，情势变更原则的适用有着重要的价值。
最高人民法院以司法解释的方式，明确将“情势变更”原则纳入司法体系，使合同法原则与国际合同规范更加接近，而这个原则的确立，实际上也是司法机关应对金融危机的积极对策。
本文简要介绍了情势变更原则在合同法中的运用，并指出适用情势变更原则对于我国司法实践的意义。
关键词情势变更公平原则合同规范中图分类号：D923．6文献标识码：A文章编号：1009．0592(2010)12-072．02情势变更原则，从法的价值角度来讲是基于个案平衡原则，综合考虑双方当事人的特定情况，兼顾各方利益，以实现法的正义价值。
因为在法的价值冲突理论中，正义价值要优于秩序价值，这也是价值位阶原则的体现。
合同的成立本身是双方当事人合意的体现，并且基于诚实信用原则也不允许随意的变更或撤销合同，但是随着经济社会的迅速发展，一些无法预料且非属于商业风险的情况出现，使得合同继续履行将显失公平，有悖于法的正义价值。
因此，需要法律合理的介入干预合同关系，这也是合同意思自治的一种特殊情况。
当然，对于这种特殊的法律干预，即睛势变更原则在合同中的适用也有着严格的条件。
一、情势变更原则在我国的适用条件最高人民法院出台的《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》，第二十六条明确了法学界长期呼吁引入的“情势变更”条款，“情势变更”指的是合同依法成立后，发生了不可预见，且不可归责于双方当事人的事情，动摇了合同订立的基础。
在此情况下，应允许合同双方变更或者解除合同。
但是，当事人在将情势变更原则应用于合同中时，要满足一定的条件，并且结合案件的具体情况主张解除或变更合同，不得任意破坏契约的相对稳定性。
第一，时间上，情势变更原则是发生在合同已经成立且未完全履行前。
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年房产买卖合同解除条件本合同目录一览1. 解除条件概述1.1 解除条件的定义1.2 解除条件的适用范围2. 解除权的行使2.1 解除权的条件2.2 解除权的行使方式2.3 解除权的时效3. 解除合同的效力3.1 解除合同的溯及力3.2 解除合同的后果3.3 解除合同的赔偿责任4. 解除合同的程序4.1 解除合同的通知4.2 解除合同的确认4.3 解除合同的登记5. 解除合同的异议5.1 异议的提出5.2 异议的处理6. 解除合同的争议解决6.1 争议解决的途径6.2 争议解决的时间限制7. 解除合同的附带条件7.1 附带条件的种类7.2 附带条件的履行8. 解除合同的例外情况8.1 例外情况的界定8.2 例外情况的处理9. 解除合同的法律后果9.1 解除合同对双方当事人的影响9.2 解除合同对第三方的影响10. 解除合同的税务处理10.1 税务处理的原则10.2 税务处理的程序11. 解除合同的文件保管11.1 文件的种类11.2 文件的保管方式12. 解除合同的备案12.1 备案的程序12.2 备案的时间限制13. 解除合同的公示13.1 公示的内容13.2 公示的方式14. 解除合同的后续服务14.1 后续服务的范围14.2 后续服务的责任分配第一部分：合同如下：第一条解除条件概述1.1 解除条件的定义本合同解除条件是指在合同履行过程中，由于特定原因导致合同一方或双方有权解除合同的条件。
1.2 解除条件的适用范围本合同解除条件适用于本合同项下所有权利和义务的履行，包括但不限于合同的履行期限、履行质量和履行方式等。
第二条解除权的行使2.1 解除权的条件（一）对方严重违约，导致合同无法履行；（二）对方丧失履行合同的能力，导致合同无法履行；（三）合同履行过程中出现不可抗力，导致合同无法履行；（四）合同约定的解除条件成立。
律师观点：通州实施最严购房资格，已签订的购房合同怎么办？2015年8月14日通州区发布史无前例的房产资格限制政策，该政策对已经签订的合同有什么影响？如果已经签订的合同不能履行，如何处理？2015年8月14日晚十点，北京市住建委及通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，限制通州区房产购买条件。
按该通知规定，通州区购房资格将极难获取，堪称史无前例！在执行北京市限购政策的前提下，符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：(一)没拥有住房的本市户籍居民家庭。
(二)已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。
(三)已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。
(四)在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。
此次限购，首次在北京市各区县之间独立出通州区的限购条件，户籍落在通州区3年以上的居民，限购条件同北京之前限购条件无异。
其他本市居民或非本市居民，则落户通州区或在通州区缴纳社保或个人所得税3年以上。
此次政策，是北京市政府为应对市政府相关部门东迁可能导致通州区房价大涨而出台的，此前相关政府部门曾约谈相关开发商，要求不炒作、不涨价！但约谈显然不可能控制市场，因此出台此项政策，对购房资格进行控制，以达到控制房价疯涨的目的。
政策是否合理、是否能控制房价，我们不讨论。
但历次政策出台新的购房政策，都可能会政策出台之前的已经签订但未履行完毕的购房合同的履行产生影响，因此无法继续履行或因此提出解约的各种纠纷都会发生。
那么依据以前的经验，此次通州的购房资格新政，对于已在通州区签订商品房或二手房买卖合同，但未成交易过户的交易，产生什么影响？原合同能否继续履行，如不能履行，如何处理？以下，杨文战律师谈谈自己的看法：一、已经办理网签备案的商品房或二手房买卖合同，应不影响继续履行。
这种政策为什么要在晚上十点发，就是为了最大限度减少大家利用政策出台到实施的时间差交易。
随着我国房地产市场的不断发展，购房合同作为房地产交易中的重要法律文件，其解除条款的适用也日益受到关注。
在购房过程中，若因不可抗力或情势变更等客观原因导致购房合同无法履行，当事人可以依据法律规定解除合同。
本文将围绕情势变更解除购房合同的法律依据、实施步骤进行详细阐述。
一、情势变更解除购房合同的法律依据1. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
当事人一方因不可抗力不能履行合同，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。
”2. 《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方因情势变更，致使合同目的不能实现或者合同继续履行对当事人一方明显不公平的，可以解除合同。
”二、情势变更解除购房合同的实施步骤1. 确认情势变更事实当事人应首先确认情势变更的事实，包括不可抗力、法律法规变更、政策调整等客观原因。
在确认情势变更事实后，应收集相关证据，如政策文件、新闻报道、政府公告等。
2. 通知对方当事人应在确认情势变更事实后，及时通知对方，说明解除合同的原因。
通知方式可采取书面、口头、电子邮件等形式，确保对方收到通知。
3. 协商解除合同当事人应在通知对方后，就解除合同事宜进行协商。
协商过程中，应充分考虑双方利益，力求达成一致意见。
若协商不成，可依法向法院提起诉讼。
4. 法院审理若协商不成，当事人可依法向法院提起诉讼。
法院在审理过程中，将根据《合同法》相关规定，对情势变更的事实、合同履行情况、当事人损失等进行审理。
5. 判决解除合同法院经审理后，若认为符合情势变更解除合同的条件，将判决解除合同。
当事人应按照判决结果履行合同解除后的相关义务。
6. 损害赔偿在合同解除后，当事人应根据《合同法》相关规定，对因情势变更导致的损失进行赔偿。
赔偿范围包括直接损失和间接损失。
三、注意事项1. 及时通知对方：在确认情势变更事实后，当事人应及时通知对方，避免因延迟通知导致损失扩大。
房产新政下的权益维护作者：郭梦琳来源：《法制博览》2013年第09期作者简介：郭梦琳（1989-），女，云南保山人，苏州大学王健法学院研究生，研究方向：民商法。
【摘要】房屋在中国一直处于一个刚性的需求，有关购买房屋的有关政策一直是老百姓关心的大问题。
因为国家的房产政策不是恒定不变的，所以在签订购房合同之后，房屋的首付比例会做出调整，购房者甚至会失去了原本拥有的购房资格。
我将从这两个角度对签订购房合同之后完成购买房屋的物权转让手续之前出现的情势变动进行一个法律上的分析。
【关键词】房价变更；情势变动；合同违约；不可抗力国家为进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院今年来连续颁布关于房地产的“国×条”指导全国楼市的政策导向，近期的有2010年5月的“国10条”，于2011年1月26日出台“国八条”以及最近2013年3月1号颁布的“国5条”。
这些政策的出台，目的是为了让购房消费更趋于合理化，抑制投机性购房需求。
凡事有利就有弊，国家的关于房地产的调控政策会不可避免的导致已签订购房协议的买房者难以支付高额的首付比例或者因限购令使已有房产的购买者失去购房的资格而被迫处于“违约”状态。
这些违约的“导火索”都是因为国家的政策，因而这两个被公众称为“政策性违约”。
在政策性违约的情形下，对其违约的性质的判断会对违约方是否承担违约责任产生重大影响。
我将从其是属于情势变更、不可抗力还是违约这三个角度对其进行分析。
一、情势变更首先，情势变更发生的时间点是在合同签订以后履行完毕之前；其次，所谓的“情势”是指作为合同法律行为的一切不可预见不可避免的客观因素，不包括行为人的主观原因；最后，其发生使合同的目的落空，合同成立的基础丧失，原合同若要继续履行会显失公平。
2009年2月9日，情势变更原则第一次以司法解释形式被确立了下来，我国最高人民法院颁布了“《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》”，明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同的目的，当事人请求人民法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
随着我国房地产市场的快速发展，购房资格成为了许多城市居民关注的焦点。
然而，在实际购房过程中，由于种种原因，购房资格问题常常引发合同纠纷。
本文将针对“无购房资格合同可否解除”这一议题，从法律角度进行分析。
一、无购房资格合同的定义无购房资格合同，是指合同双方在签订购房合同时，卖方或买方不具备购房资格，导致合同无法履行或存在履行困难的合同。
二、无购房资格合同解除的法律依据1.《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
”2.《城市房地产管理法》第37条规定：“禁止未取得购房资格的单位和个人购买商品住房。
”根据上述法律规定，无购房资格合同属于《合同法》第94条第（四）项规定的情形，当事人可以解除合同。
三、无购房资格合同解除的条件1.合同签订时，卖方或买方不具备购房资格。
2.合同签订后，卖方或买方未能在合理期限内取得购房资格。
3.合同签订后，因政策调整等原因，导致卖方或买方无法履行合同。
四、无购房资格合同解除的程序1.合同一方提出解除合同，并说明理由。
2.对方在收到解除合同通知后，应予以确认。
3.双方协商解除合同的具体事宜，包括但不限于退还定金、赔偿损失等。
4.协商一致后，双方签署解除合同协议。
5.办理相关手续，如注销抵押、办理过户等。
五、结语无购房资格合同在法律上是可以解除的。
在实际操作中，当事人应遵循法律规定，通过协商解决合同纠纷。
同时，购房者在签订合同时，要充分了解相关政策，避免因购房资格问题导致合同无法履行。
最⾼法案例⼁关于“不可抗⼒”、“情势变更”的认定在合同履⾏期间，出现哪些情形属于不可抗⼒，哪些情形可以适⽤情势变更原则，法院是如何认定的？通过检索的以下15个最⾼法案例，可以了解⼀⼆。
先从⼀案例⽬录图⼤致看看：接下来逐⼀展⽰案例，建议先收藏，再慢慢消化法院的裁判观点。
（各案例后的⼀段观后感仅供参考）案例⼀（2019）最⾼法民终960号凯利公司是否构成违约，其关于因不可抗⼒免责的主张能否成⽴。
本院认为，根据《合同法》第⼀百⼀⼗七条的规定，不可抗⼒，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
案涉《资产转让合同》第四条约定：凯利公司应完成以下⼯作，作为合同项下资产转让的先决条件：⽬标地块完成规划调整及⽤地性质变更。
凯利公司承诺协调有权政府部门审批通过《海南省三亚市红沙⽚区控制性详细规划⽹枝村及周边⽚区规划修改》，⽬标地块主要规划指标确定可调整为：地块编号为A-021、容积率≥3.5、计⼊容积率建筑⾯积≥6.2万㎡、限⾼≥80m、建筑密度≥30%、绿地率≤30%。
⽬标地块⼟地性质可以从综合⽤地变更为⼆类住宅⽤地。
第⼗四条约定：如凯利公司在2017年10⽉30⽇前，未完成第四条第1款约定规划调整事宜并缴纳完毕增容变性费⽤的，则碧桂园公司有权单⽅解除合同。
但是，因出现不可抗⼒原因导致上述规划调整⽆法按合同约定完成的，不认定为凯利公司违约，碧桂园公司或项⽬公司⽀付合同约定借款或资产转让借款时间相应顺延。
本案中，凯利公司未能在2017年10⽉30⽇前完成《资产转让合同》第四条约定的案涉地块的容积率、⼟地性质等规划指标的调整。
凯利公司辩称，其⽆法如期完成案涉地块规划指标的调整，系因2017年9⽉海南省⼈民政府出台的“两个暂停”政策导致，属于不可抗⼒，不应认定其构成违约。
但根据查明的事实，2016年2⽉23⽇，海南省⼈民政府就发布《海南省⼈民政府关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号），通知加强商品住宅⽤地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均⽔平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店⽤地审批（包括农⽤地转⽤及⼟地征收审批、⼟地供应审批、已供应的⾮商品住宅⽤地改为商品住宅⽤地审批、商品住宅⽤地容积率提⾼审批），暂停新建商品住宅项⽬规划报建审批。
房价政策下情势变更原则的适用【关键词】情势变更原则；诚实守信；房价政策文章编号：issn1006—656x（2013）09 -0022-01一、简述国家调控房价的政策1992年中共十四大明确提出建立社会主义市场经济制度改革目标。
在市场机制的激励下，商品房迅速发展。
收1997年亚洲金融危机的影响，中国出口增长率出现下降国民经济面临衰退的危险。
为了应对危机，促进消费，实现经济复苏，中央政府加快改革的步伐。
1998年7月国务院颁发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了再新中国延续了近半个世纪的福利分房制度，开启了真正的住房市场化改革。
然而，由于缺乏管理经验，没有估计到炒房投机行为的迅速蔓延，住房市场化不久，国内房价就开始迅猛发展，而且一发不可收拾，从大型国际化成市迅速扩展至周边，一时间，沿海内陆房价飞速上涨。
从2003年以来的近十年，为稳定物价，遏制房价过快上涨，解决中低收入居民的住房问题，政府对房地产市场进行了政策调控。
中央和地方政府调控房价的手段大致可以分为两大类，第一类可以归类为“紧缩”二字，第二类可以归结为“增加”。
所谓增加，就是指加大经济适用房、廉租房的建设投入，以满足低收入家庭的购房需要，这类措施对于情势变更的适用没有太多联系。
而对于第一种措施，则会很大程度上与情势变更原则相联系了。
“紧缩”，就是采用一系列手段，包括提高贷款利率、提高首付比例、加征税等等，这些措施的出台很大程度上会影响合同的正常履行。
通常的情况是，买卖双方已经签订了购房合同，合同成立生效，此时，突然国家出台相关政策，比如说2011年1月，政府出台相关政策规定，个人将购买不足五年的住房对外销售的，将全部征收营业税：再如2011年2月，中国人民银行将个人住房公积金贷款利率由4.3%上调至4.5%，最终在4月再次宣布上调至6.31%。
前者对卖房者是不小的冲击，而后者则是对买房者一次不小的打击，两个政策的出台使得已经成立生效的合同能否继续正常履行画下了大大的问号。
