房地产抵押若干问题的思考

一、住房置业担保的发展现状　置业担保原与预购商品房贷款抵押（即俗称的“按　揭购房”）有极为相似之处。所谓预购商品房贷款抵押，　依建设部《城市房地产抵押管理办法》的解释是：指购　房人在支付了首付款之后，由贷款银行代其支付其余　的购房款，将其所购商品房抵押给贷款银行以作为偿　还贷款的担保。在南京等地，银行为减少风险，通常要　求开发商在竣工交付、购房人领取权属证书之前提供　阶段性的信用担保，并要求开发商在该银行开立资金　账户，担保期限内，一旦购房人违约，则从开发商账户　上直接划转购房人之欠款。这一做法对买卖双方都有　制约作用。其最大的优势在于对开发商的制约作用，即　开发商在承担了保证人的角色之后，大都能按时竣工，　很少有烂尾现象。由于按揭有这样种种之优点，一时间　开展得轰轰烈烈，发展极快。以南京为例，按揭数１９９３　年尚为零，２０００年则为１３，１０１件，担保债务价值　２４．１７亿元。其发展呈直线上升。这一切为置业担保的　出现提供了良好的发展环境。　从国外的房地产市场发展来看，在增量房地产发　展到一定水平之后，市场是以存量房地产的流动为发　展主流。随着房改房上市，“二手房”买卖需求近两年急　剧上升。但在　二手房”买卖中贷款却是困扰消费者的　南京市房地产市场管理处　曹伊清　一个大问题。　以南京为例，在置业担保出现之前，买卖“二手房”　是无法得到银行贷款的。自房屋置业担保出现之后，银　行鉴于风险由担保公司承担，才开始了对“二手房”的　谨慎贷款　南京置业担保公司开业以来，短短的５个月　就办理了二手房贷款２９１笔，担保额２３００余万元。而　且其业务量还在大幅攀升，反映了市场发展的巨大潜　力　在置业担保的发展中，操作的差异性较大。从类型　上来看，有商品房担保贷款、“二手房”担保贷款；从担　保的形式来看，有阶段性担保与全程担保；从担保的责　任方式来看，有一般保证与连带责任保证　建设部规定的住房置业担保是指为借款人申请个　人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任　保证担保：借款人将其本人或第三人的合法房屋依法　向担保公司提供抵押作为反担保。而从目前的操作来　看，实际上存在几种担保方式。　其一、连带担保。担保公司提供全程连带保证，即　购房或换购住房的居民向有关银行申请贷款时，由住　房置业担保公司为其提供连带保证责任。当借款人与　银行签订借款合同时，由担保公司保证其还贷，如借款　人到期不能还贷，由担保公司承担连带偿还本息的责　甲目黜产困２　３　一

旁她产与法律　天津师范大学政法学院阮大强　

期房的抵押，是指购房人在支付首期规定的房价　款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品　房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。期房抵　押不同于一般的现房抵押，而是抵押人以即将获得所　有权的房产作抵押以分期付款形式偿付抵押权人对该　期房发放的贷款及利息。期房抵押具有融资性质，购房　人以期房抵押进行贷款，使销售人的开发资金和预收　资金得以融通，可以形成资金的良性循环，是一种新型　的信贷关系。期房抵押可以很好地缓解房地产市场资　金紧张的状况，使得购房人可用较少的资金购得房产，　银行也愿意在有保险的条件下提供住房贷款，有利于　更好地促进我国的住房制度改革，具有积极的社会经　济意义。　一、期房抵押法律关系辨析　期房抵押的法律关系是购房人、售房人与银行约　定，购房人将其已预付部分购房款的房产设定抵押，作　为购房人按期清偿银行贷款的担保而使抵押人与抵押　权人之间依法产生的权利义务关系，它包括主体、客　体、内容三个方面。　ｌ、期房抵押的主体是银行、购房人、出售商品房的　开发商，他们是期房抵押的当事人。　２、期房抵押的客体是当事人权利义务共同指向　抵押的标的物——期房。此处的期房指的是购房人已　与商品房开发商签订《商品房销售合同》，取得部分权　益的期房。　３、期房抵押的内容，即抵押人与抵押权人所享受　的权利、所应承担的义务。抵押人（购房人）有按照合同　规定履行债务的义务。抵押人在合同规定的债务履行　期间没有履行债务的，抵押权人（银行）在债务人不履　行债务情况下可以要求对抵押的商品房通过变卖、拍　卖、折价等形式，以享有优先受偿的权利。　二、期房抵押法律特征的个性分析　我国《担保法》规定，抵押是指债务人或第三人不　转移对特定财产的占有，而将该财产作为债权的担保，　在债务人不履行债务时，债权人有权按法律规定以该　财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押　权从性质上看是一种物权，是对物的直接支配权，抵押　权人可以不依赖物之所有人的意志自行实现对物的处　分，通过折价、变卖、拍卖而使自己获得优先受偿；从功　能上看，由于它是一种担保物权，以担保主债权的实现　或主债务的履行为目的，而并不在于对物的使用价值　的运用，故此对主债权有密切的依赖；从追求的价值形　中国房地产图２００２．８

房地产抵押贷款的管理措施浅析

引 言

房地产抵押贷款指的是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款，它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了非常重要的地位。

房地产贷款管理指的是指金融机构为提高贷款的使用效率、降低金融风险，按一定的规程对房地产贷款的发放、收回等进行的全过程监督检查。

1 房地产抵押贷款面临风险分析

1.1抵押物风险

从现阶段来看，抵押物权利瑕疵风险指的是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，虽然现在大部分地区已实行“两证合一”，但是仍存在着部门之间缺乏协调能动性，在具体办理过程中存在一定的弊端。同时由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。

1.2变现风险

由于房地产是一种比较特殊的商品，属于不动产。因此投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

1.3 社会和政策性风险

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。现在房地产不景气，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受巨大的经济损失。 1.4 抵押物毁损风险

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。

建设经济　瞳弼嗣餐商　２０１３年８月　

关于房产抵押价值问题的思考　

林启元　

（莆田市房管中心城厢分中心）　

摘要：随着人们生活水平的不断提高，人们生活水平也大幅度上升。住房问题也成为了人们日益关注的热点问题。房　

地产的问题在当前人们的生活中占据着重要的地位。我国目前尚未有较为完善的房地产抵押价值法律制度适用于民生。　

因此，究竟房地产抵押价值是如何进行的问题引起的广泛人们思考。本文笔者结合在房地产管理中心的工作经验，分析当　

前房地产抵押问题的现状，并根据工作实践经验提出房产抵押价值相关的标准问题的思考。　

关键词：房产抵押；价值问题；思考　

中图分类号：Ｆ８３２．４　文献标识码：Ｂ　文章编号：１６７３—００３８（２０１３）２４—０３３２—０２　

１引言　

房产抵押是指居住人按照合理合法的方式通过房产不转移　

占有的方式向有抵押权利的人员提供履行担保义务的抵押行　

为。房地产抵押价值问题则是与房产抵押的担保价值密切相关。　房产抵押属于不动产的抵押，其价值评估与房产抵押过程中的　抵押人、担保人、承担人、评估机构等有着不可或缺的关系。一个　房产抵押中心对房地产的价值评估失误直接影响到整个房产抵　

押的流程与牵涉人员。房产抵押价值偏高，会导致抵押人信用出　现危机，也会造成房地产管理中心的经济危机。因此，如何使到　房产抵押价值问题在合理、合法的过程中进行，已经成为了当前　

房地产管理中心迫切关注的问题。　

２房产抵押价值的含义　

毫无疑问房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借　款按期付息。然而，现阶段对房地产抵押价值定义的界定一直是　房地产估价理论中存在争议的问题之一。房屋产权仍由产权所　

有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，　待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。有观点认为房地产　

抵押价值是房地产在抵押权实现时的价值，有观点认为房地产　

抵押价值是房地产在抵押权设定时的价值。当债务人不能履行　债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得　价款中优先受偿。当房地产抵押价值是债务履行期届满债务人