不断深化与完善房产税税制改革

二 ．现行 房产税税制存在的 问题
般 而言 ，税收制度应遵循效率、公平 、财政三个原则 ，就 目前我国的房产税制在调节土地资源优化配置方面未其到相应的 作用 ，税 收流失严重，征收成本较高 ，在调节个人财富方面收效 甚微 ，税收负担不合理 ，同时未成为地方财政收入的主要来源 ， 突出表现在 ： （ ）税制陈 ｌ ．税费复杂 一 Ｅ １ 现行房产税是１８年颁布实施的，无论从征税范围、纳税人、 ９６ 计税依据 ，税基 、税率、减免税等方面都反映出税权集 中，税制 陈旧，税负不合理 ，相关税费 比较复杂 。如对一笔房屋租金收入 同时要征收房产税和营业税 ，租赁双方还要按租赁合 同缴纳印花 税 ，对纳税人房产坐落地既要征收城镇 土地使用税 ，又征收房产 税 ；对房地产产权转移所签 定的契约或合同双方要征 收印花税 ； 对房地产开发既要征收土地增值税 ，又要征收企业所得税 ；税基 重叠 ，税负严重 ，至于房地产业面对的费就更多 了，房地产活动 的任何一个环节都要面Ｉ 临收费，税费并存 ，费大于税现象极为严 重 ，对房地产市场发展产生极为不利的影响。 （ ）征税范围狭窄 二 现行房产税征税范围规定在城市 、县城、建制镇工矿 区范围 内征 收 ，农村被排 除在外 。另外对 行政 机关 、人 民团体 军队用 地 、财政拨付事业费的机构 、个人居住用房属于免税对象 。这样 个征税范围的限定对 于当时房地产商 品化程度低 ，市场经济发 展 的初期起步有其一定的积极作用［］ ２，经过２ 多年 的改革发展 ， ０ 我 国的经济结构、政策体制已经发生了巨变 ，房产税税制征税范 围已远远不能适应现实经济 发展的需要 ，突出表现在 ：随着我国 房地产市场的迅猛 发展 ，商品化程度提高 ，房产购买主体结构发 生重大变化 ，个人购房 比重逐步上升 ，尤其是一些高 收入阶层运 用闲置资金甚至借款参与 “ 炒房 ” “ 囤房 ”，这些购房着并非出 于居住 的需求 ，而是利益的驱动 ，是非规范运作 ，对有多套住房 的人群不征税 ，一方面导致房价 的不断上涨 ，而需要买房 的居 民
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唯有 望房兴叹 ，从而引发各种社会矛盾 ，严重削弱房产税调控功 能。其次 ，在经济 发达地区，农村房产规模急剧扩张，农 民有 了 投资决策权 ，经营用房规模较大 ，致使房产税收入失去 了一部分 稳定的税源 。而对于事业单位用房 ，目前大部分事业 单位 已进行 改革 ，很多公房 已上市 出售或租赁 ，对于这些不动产在现行房产 税被列为免税范畴，等于人为抛弃税源。 （ ）税基 、税率和税负不够合理 三 现行房产税在计税依据存在 的主要问题 是 ：按房产原值扣 除 １％－ ０ 后 的余 值 征 收房 产税 ，已不 能满 足 组 织 收入 的 职 能 ， ０ ３％之 随着经济 的不断发展 ，以前 的房价与 目前房屋 的市场价相差 甚 远 ，再加上地域与周边环境 的差价 ，有的甚至不到 目前市场评估 价的十分之一 ，造成房产税税基无法随着房产市场价格 的变动而 变动 ，同时按房产原值征税没考虑到随着 时间的推移 ，房屋的帐 面价值 会随着折 旧的提取而减少 ，最后形成一个空壳 ，这种计税 办法没有考虑到房屋 的 自然损耗 ，由于不同时期房产造价差距很 大 ，因而税 负明显不同势必造成老房 的房产税税负轻 ，新房 的房 产税税负重【 ，对于出租的房屋 ，我 国现行营业税将房屋的出租收 ３ 】 入作为计税依据 已征收营业税 ，房产税也把房屋 出租收入作为计 税依据 ，存在 明显的重复征税 ，房产税是 以房屋为征税对象征收 的税 ，属于财产税类 ，因此按租金计税不符合财产税存量课征 的 特征 。 对于房产税税率设计方面；房产税按租金征收的部分适用１￣ ２ｏ ／ 的税率 ，这样 的高税率是在我国房地产公有制为主体 ，几乎没有 房地产 的时代 ，为了限制房产出租和调节少量私人房主的房屋 租 金收入设计 的，这种税率标准已不能适应 目前房地 产市场发展的 状况 ，加之对房屋租金收入的双重征税 ，更加剧纳税人负担的不 合理性 。对于从租计征只有一挡１％的税率，无法体现普通住宅与 ２ 豪 华住 宅 的差别 。 除以上几方面 问题外 ，我国目前财产税法规不够健全 ，征管 不够严格 ，税权高度集 中，没有充分考虑各地经济发展 的情况和 兼顾地方政府利益 ，征管积极 陛不高 ，管理松散 ，严重影响和制 约房产税在调节房产收入 ，组织地方财政收入 应有功能和作用 ， 因此积极稳妥地加快房产税税制改革为经济发展之必需。
问题 ，逐 步推 进 和 完 善 房 产 税 税 制 改 革 是 经 济 发 展 的必 由 之路 。 关键词 ： 房产 税 ；税 负；税 制结构
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引 言
房产属于财产税类 ，是财产税类的重要税种 。对房产征税是 财产税 的主要表现形式，也是世界各 国的普遍做法 。在我国征收 房产税 的 目的是运用税收杠杆 ，加强对房产管理 ，控制固定资产 的投资规模 和配合国家房产政策的调整 ，合理调节房产所有人和 经营管理人的财产收入。房产税税 源稳定 ，适宜属地征管。因此 世界各国都将其列为地方税系列 ，我国也不例外 ，房产税是我国 地方财政收入的重要来源。 随着我国改革开放的逐步深入 ，我国的经济体制已逐步实现 了从计划经济 向市场经济的转变 ，然而我国的房产税还是经济转 轨时期的过渡性产物 ，伴随着我国房地产市 场的逐步形成 ，交易 方式多样化 ，各种收益的增多 ，尤其是个人可支配货币收入 已转 化为不同类型 的不动产，房地产收入在社会财富的总量中规模 陕 速增 １ ］ ，现行房产税在完善税制 ，引导投资消费，积聚地方政府 财政收入 等方面 已不能适应经济发展 的需要 。本 文拟就我国房产 税税制存在的突出问题及改革的建议浅谈个人的看法。
Ｐ ｌｉ ｄ ｎ ｔａｉ 公 共管 理 ｕｌ ｏｒ －Ｒ ｍｉｉ ｒ ｔ ｎｌ ｓ ｏ
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不 断深化 与完善房产税税制改革
严 忠 宁夏 财 经职 业 技 术 学院 ７ ０ ２ ５０ １
摘要 ： 现行 房产税 税制 结构在调 节经 济、组 织收入方 面 ，其职 能作 用远 未得 到充 分发挥 ，内在设计 已暴露 出很 多