金山新城楼市市场分析

珠江新城甲级写字楼市场 专项分析报告 委托方：中信银行股份有限公司广州分行 受托方：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司 2012年03月29日

2012年03月29日 1 珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告（2012/03） 目 录 报告说明 .................................................................................................................. 3 1.0 前言 ................................................................................................................... 4 1.1珠江新城甲级写字楼市场（以下简称市场）分析目的 ................................................. 4 1.2市场分析原则 ..................................................................................................................... 4 1.3市场分析依据 ..................................................................................................................... 4 1.4甲级写字楼定义标准 ......................................................................................................... 4 1.4.1 戴德梁行定义标准 ................................................................................................. 4 1.4.2 租金及售价标准 ..................................................................................................... 5 1.5有关CBD定义 .................................................................................................................. 6 2.0广州甲级写字楼市场发展及趋势 ...................................................................... 6 2.1广州市甲级写字楼发展之经济环境 ................................................................................. 6 2.2广州市甲级写字楼商务格局 ............................................................................................. 7 2.2.1写字楼分布特征 ...................................................................................................... 7 2.2.2 “大十字商务格局”逐步形成 ............................................................................ 11 2.3广州市甲级写字楼现状 ................................................................................................... 12 2.3.1 供需状况 ............................................................................................................... 12 2.3.2 租金与售价 ........................................................................................................... 13 2.4广州市甲级写字楼发展趋势 ........................................................................................... 15 3.0珠江新城CBD市场状况................................................................................. 16 3.1发展历程及背景 ............................................................................................................... 16 3.1.1 发展过程 ............................................................................................................... 16 3.1.2 发展迟缓之背景分析 ........................................................................................... 18 3.2珠江新城总体规划 ........................................................................................................... 18 3.2.1 CBD规划检讨工作成果 ...................................................................................... 18 3.2.2 珠江新城用地规划 ............................................................................................... 20 3.2.3 各用地功能分区 ................................................................................................... 23 3.2.4 主要市政配套及金融机构进驻情况 ................................................................... 24 3.3写字楼市场总体特征 ....................................................................................................... 28 3.4甲级写字楼已建成项目 ................................................................................................... 30 3.5甲级写字楼在建、在售在租（一手）项目 ................................................................... 33 3.6珠江新城甲级写字楼租金售价行情 ............................................................................... 35 3.6.1 租金变化趋势 ....................................................................................................... 35

规划研究　・　

虚拟现实在金山新城空间景观分析中的运用　

Ｔｈｅ　３Ｄ　Ｖｉｒｔｕａｌ　Ｒｅａｌｉｚａｔｉｏｎ　

ｏｆ　Ｊｉｎｓｈａｎ　Ｘｉｎｃｈｅｎｇ　

Ｓｐａｃｅ　Ｌａｎｄｓｃａｐｅ　

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ａｓ　ａ　ｎｅｗ　ｃｏｍｐｕｔｅｒ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，　Ｖｉｒｔｕａｌ　Ｒｅａｌｉｔｙ　ｈａｓ　ｂｅｅｎ　ｗｉｄｅｌｙ　ｕｓｅｄ　ｉｎ　ｖａｒｉ—　ＯＵＳ　ｆｉｅｌｄｓ　ｏｆ　ｓｏｃｉａｌ　ｌｉｆｅ．ＦｒＯｍ　ａ　ｐｒａｃｔｉｃａｌ　ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ　ｐｏｉｎｔ　ｏｆ　ｖｉｅｗ，ｔｈｅ　ｐａｐｅｒ　ｄｉｓ—　ｃｕｓｓｅｓ　ｔｈｅ　ｓｐｅｃｉｆｉｃ　ｐｒｏｇｒａｍｓ　ａｎｄ　ｍａｊｏｒ　ｆｕｎｃｔｉｏｎｓ　ｏｆ　３Ｄ　ｖｉｒｔｕａＩ　ｒｅａｌｉｚａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｊｉｎｓｈａｎ　Ｘｉｎｃｈｅｎｇ　ｓｐａｃｅ　ｌａｎｄｓｃａｐｅ　ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ｓｕｐｐｏｒｔ　ｏｆ　Ｖｉｒｔｕａｌ　Ｒｅａｌｉｔｙ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，ｈｏｐｉｎｇ　ｔｏ　ｐｌａｙ　ａ　ｓｉｍｉｌａｒ　ｃａｓｅ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｏｔｈｅｒ　ｒｅｆｅＦｅｎｃｅｓ　

Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：Ｊｉｎｓｈａｎ　Ｘｉｎｃｈｅｎｇ，Ｓｐａｃｅ　ｌａｎｄｓｃａｐｅ，Ｖｉｒｔｕａｌ　Ｒｅａｌｉｔｙ　林蓁罗世栋陈丽红　

【摘要】虚拟现实技术作为一种新兴的计算机技术，已经广泛地应用于社会生　

活各个领域。从实际应用角度出发，结合虚拟现实技术，详细阐述了在金山新　城空间景观分析中虚拟现实的主要功能和具体应用，希望能对其他类似案例起　到借鉴作用。　【关键词】金山新城空间景观虚拟现实　

０引言　

根据规划，金山新城作为金山区　政治、经济和文化中心，将被建设成　

为我国重要的化工基地，环杭州湾产　业带的重要节点，具有花园城特色的　

现代化滨海城市。要建设这样～座崭　新的面向未来的滨海城市，必须要有　高品质的城市规划理念，而新的管理　手段及管理工具更有利于决策者的全　

面把握。传统的规划编制强调平面功　能分区、指标控制，忽视建筑物对城　

金山区房产现状分析报告

引言

金山区作为上海市的一个行政区，拥有独特的地理位置和自然资源优势。近年来，随着上海市经济的快速发展和人民生活水平的提高，金山区的房产市场也迎来了新的发展机遇和挑战。本报告将对金山区房产现状进行分析，从宏观经济、政策环境和市场需求等角度，为投资者提供决策参考。

1. 宏观经济环境分析

金山区位于上海市的西南部，距离市中心较远，但随着上海轨道交通的延伸和交通网络的完善，金山区的交通便捷性得到了显著提升。同时，金山区的自然环境优美，拥有丰富的自然资源，吸引了一大批市民移居和投资。随着上海市国内生产总值的持续增长和人口的逐步增加，金山区的宏观经济环境良好，为房产市场的发展提供了有力的支持。

2. 政策环境分析

随着上海市政府对房地产投资的管控加强，金山区的房产市场也受到了一定的影响。政府出台了一系列措施，如加强土地供应管理、严格限制购房资格和贷款条件等，以控制房价上涨和投机行为。这些政策的出台对于金山区的房地产市场而言，既是一种机遇也是一种挑战。合理的政策可以引导市场发展，但过于严厉的政策可能抑制市场需求。

3. 市场需求分析

金山区的房产市场需求主要来自两方面，一是自住需求，二是投资需求。随着金山区经济的发展和人民生活水平的提高，越来越多的市民选择在金山区购买自己的住房。而投资需求则来自房地产投资者，他们希望通过购买房产来获取投资回报。然而，市场需求也受到一些因素的制约，如购房政策、金融环境和市场预期等。

4. 房产市场现状分析

金山区的房产市场近年来呈现出稳定增长的态势。房价整体上逐年上涨，但增速有所放缓。这主要是由于政府的调控政策以及市场供需关系的变化所致。然而，金山区的楼市仍然存在一些问题，如供应不足、房价高企、住房质量不过关等。这些问题对于投资者而言，既是一种风险也是一种机遇。投资者可以从中寻找适合自己的投资机会，提高投资回报率。

5. 建议和展望

针对金山区房产市场的现状，我们有以下建议和展望：

广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告

本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业工程，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业工程分析。

第一部分 写字楼市场

一、写字楼区域分布

 写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部

从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。

二、写字楼供应量

 写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首 无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。

 2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现

2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼工程经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。

 稳坐未来广州写字楼的霸主地位

据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。

三、写字楼工程状况

（一）写字楼简况

近年珠江新城的商业写字楼工程如下表：