房山区房地产市场分析

1 一、城市环境分析

（一）城市概况

澳门作为中国特别行政区，属于经济发达区域。消费力较强，经济主要组成为旅游业、博彩业。区域辐射力较强。1、地理

> 澳门位於中国广东省东南沿海的珠江三角洲，毗邻广东省，与香港相距60公里，距离广州145公里。

> 由澳门半岛、氹仔和路环两个离岛组成，由于填海造地，2011年底陆地总面积扩张至32.8平方公里。

2、人口

> 澳门居民约有55.8万人，其中大部份居民住在澳门半岛，两个离岛人口较少。

> 澳门居民以华人为主，占总人口的94%，葡籍及其他国籍人士只占6%左右。

3、经济

> 人均GDP： 66311美元（2011年）。

> 2011年澳门经济增长的主要动力来自服务出口以及内部需求扩大，服务出口方面，博彩服务出口增长34.6%，旅客总消费上升7.2%。

2 （二）城市经济

1、人均GDP

0100,000200,000300,000400,000500,000600,000年度人均GDP走势图人均GDP（澳门元）278,648307,861317,557421,312531,72320072008200920102011

2、人均收入

年度人均收入走势图050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000澳門元210,365278,092275,601288,936375,89720062007200820092010

澳门区域经济及本地人均收入均到达了一个很高的水平，其消费力、消费观念与内地居民有着相对明显的差异。

3 （三）城市规划

1、宏观规划

（1）双核心

澳门半岛核心：以堂区为基础的商住混合小社区；新填海区核心：以新经济活动为发展基础的新区。

（2）两轴

内向型南北轴：加强澳门内部经济发展的联系与合作；外向型东西轴：加强与珠三角、香港及国际的合作。

（3）未来发展

天津房地产市场分析

从2007年天津房地产发展总体来说，受到全国物价上涨的经济形势影响，房地产整体呈现供不应求，房价上涨且增速较快的态势。在“十一五计划”中，天津被指定为“北方经济中心”，成为渤海湾地区的制造、物流、金融中心。机场扩容、港口扩容、海河整治项目、滨海新区开发等一系列基础设施开发措施使天津成为对于投资者具有高度吸引力的目的地。空中客车公司在天津建立了第一个欧洲之外的装配线；奥的斯在天津经济开发区（TEDA）设立了世界上最先进的电梯制造厂。同时，早期到达天津的摩托罗拉、丰田、三星等都已经增加了投资以利用天津的巨大潜力。

根据市国土资源和房屋管理局统计数据，11月全市新建商品住宅交易8905套、面积962543平方米，日均成交约297套，套均面积约108平方米，平均价格每平方米6647元，市内六区新建商品住宅均价9030元/㎡。

由于天津发展的历史原因，对于天津房地产的分析要划分为天津老城为核心的西部与以塘沽为核心的东部，鉴于地块的地理位置，本次调研集中于天津老城为核心的区域。

一、供求分析

从供给来看，随着天津经济的快速发展、城市功能定位的确立，以及土地供应市场实行“招、拍、挂”制度以来，越来越多的外地开发商看好天津房地产市场发展前景，本土企业的地缘优势已经变得不明显，而外地开发企业凭借着雄厚的资金实力、丰富的开发经验、超前的设计理念抢滩天津房地产市场，从而形成市场上两支重要的力量，打破了原有的以本地开发商为主的开发局面，提高了房地产量的供应。2007年上半年，房地产开发投资232.26亿元，同比增长24.8%，增速比一季度提高2.5个百分点。商品住宅完成投资143.69亿元，增长16.8%。全市房地产开发企业完成土地开发面积461.86万平方米，增长65.8%，完成土地开发投资额20.07亿元，增长60.4%。房地产市场供应量较快增长。天津老城为核心的区域，房地产供应有向西南发展的趋势，随着高档居住区梅江南的建设与饱和，西青区成为新一轮发展热点，万科等大量的全国一线房地产开发商，在此抢注，大量楼盘崛起。

２００８・　编辑符　南　口北京市统计信息咨询中心　９　１ｑ　ｌ市房地产市场依然未　摆脱整体走势低迷的局面　举世瞩目的北京奥运会落下帷幕，奥运会后北京房地产市场走　向成为人们关注的焦点。尽管８、９两个月房地　开发投资＿ｎ下降态　势，但市场供求关系距离继续加大，其主要原因在于目前忪动的房　价还没有回归到一个理性的位置，还不符合消费者购艾力的心理预　期，商品房销售量持续下降，市场观颦气氛依然浓　。９月份虽是传　统的销售旺季，但房地产市场依然未摆脱整体走　低迷的局而。　一、房地产开发投资连续两个月呈下降趋势　由于举办奥运会建筑施工受到一定的限制，鲋三季度，全币完　成房地产开发投资１１３６．９亿元，与上年吲期比，由增长１７．５％转为下　降８．１％，连续两个月呈下降态势。其中，９　当月完成开发投资１１１．６　亿元，较８月环比上涨６２．４％．怛与上年９月吲期　降幅达到３６．７％。　特别是在全市房地产开发投资中，新建商品住宅投资进入下半年以　来持续下滑，前三季度商品住宅投资５３１　８亿元，同比降幅达１５．７％；　其中，经济适用房投资２０亿元，　比增长３７　２％。　二、全市土地市场交易整体走强，９月未形成　土地供应　（一）前９个月全市土地交易帚同比增幅达８（）％以上，政策类住　房用地供应力度加大　１—９月全市共成交宗地８９块，成交土地面积８９７　７万平方＿、术；　分别比上年同期增长８９．４％和８３．７％。其中，住宅及商住两用碍用地　成交土地面积５８２．８万平方米，比上年同期增长３（）２％，占全市土地　成交总量的６４．９％。从土地的规划建筑用途看，住宅及商住两用　规　划建筑面积为７５９．５万平方米，同比增长４４　７％，占全市十地总规划　建筑面积达到７２．６％。　政策类住房用地供应力度加大。截至目前全市土地市场已形成　土地供应中，“两限普通商品房”面积约４６２平方米，其中ｉ虫立建设　“两限普通商品房”用地１６宗，可建“两限普通商品房”面积约２５６　平方米；商品房中配建“两限普通商品房”用地１８宗，可毽“两限普　通商品房”面积约８３万平方米；“三定三限三结合”方式定向安置　约１２３万平方米。　（二）城市发展新区土地供应力度加大　从成交土地总量的区域分布看，城市发展新区（包括房山区、通　州区、顺义区、昌平区、大兴区徊亦庄开发区）土地供应帚大幅增长。　前９个月，城市发展新区成交土地总量６１５．５万平方米，比上年同期　增长１．３倍，占全市成交土地面积总量的６８　６％。其中，顺义区和通　州　今年前９个月全市土地交易　分别排　－｛ｔｌ币—　位，成　ｊ：地　依次为Ｉ　８１．２厅平疔米卡ｕ　１７３．５万　方米，占全市成交斗　地而　！总　比币为２Ｏ．２％阳１９　３％；　平　和大兴区　Ｉ儿＼Ｈ　ｌ　十　三和第四，成　ｉ州　向积为１０７　６万　方米和９８　６／　平方米，分几ｌｊ占全币成交七地　总ｂ　１　２％和ｉ　１％。　次足城市　能区　的　阳　丰台　，上地供应　比ｉ　１　较大，土地供　面积为Ｉ２２　５万平方米们８９．１万下方米，分别占１３　６％　９．９％　（三）９＿Ｌｊ当月全＿巾土地市场术形成上地供应　今年前８个门，仝市加大了政策类仕Ｊ　的土地　应，上地交　活　啄计划任第三季嗖推出　２９块地，ｍ于有些地块于续不完葺、订　地　桕关数据存　争议，行　项目　戈ｕ设计变更频繁，以搜拆迁脏、　地　叼　｝　遇阻等多　１原因，影响地块入市，导致９川　未能形战　『Ｆ十地供应　这些地块将任今年　季度推ｆＩ　讨　形战上地　应。其中受　注慢ｔｈ：　－［　较高地块台丰台　南苑乡人红ｆ　Ｊ新村的　宅、商业￡卫没　地地蚨，枷　迎筑［卣积１４．８万平方米；有　渠门外１【】号地的居住用地地块，规划锉靖　面积为６．８万牛方米；还于了朝阳区』　‘　路Ｉ　５号　宅刖地，规划而　４１｝　万　方术　、　三、房地产市场整体低迷，期房供应环比回暖，　政策类住房陆续入市　（一）商品　供应规模继续　低　ｉ商品　施＿［面　降幅扩大，祈开］一而　增速同落明显　９月末，全市商品　咆上面　８８（１７．２万平方米，比ｌ二年川　下陪　３．９％．降幅比卜８　Ｌ』扩大１．６个白分点；其中，住宅施丁　积为４８６３　２　ｊ　平方米，同比卜降６　６％，降幅比『＿８月扩大１．３个百分点。卜９』』，　币　商品房新开工面积１５０７　２厅平方米．由卜８＿Ｌｊ同比增长１２　２％转为１　月同比下降１．５％；其中，住宅祈开Ｔ向积１０１７．８万平方米，增长２　３％，比　１—８月同落１６．２个卣分点　商品　竣ｌｒ面积持续下降。１＿３季度，争市竣　而　１２５２　８　平丁了　米，比上年同期下降７　４％。其中，住宅竣Ｔ俑积６９１】万下ｌ疔米，下阶　３０．５％。　２．商品期　供应面　环比埔长均在１倍以上　根据北京市建委２００８年逐月公布的商　明房预售许口Ｊ‘址统计，９月　份批准楼盘项月５１个，准缛而　１５４　７万下方米，环比分别卜涨８８　９　和１１６　７％。其中，批准商品住宅及商址两　期房准售项曰其４２个，准售　面积１３４．４　平方米，环比增Ｋ均住１倍以上。　１—９月全市批准预售商　房项目３６５个，比上年同朝　长０．８％；

２００９　编辑符　市场囵　口北京市统计信息咨询中心　ｌ　Ｏ　Ｈ　市场继续深度　调整推动房价逐步回归到合理区问　在国际金融形势、国内经济环境双重影响下，北京房地产市场　进入下降周期。近日政府有关部门发布的数据显示，１０月份北京房　地产市场继续深度调整，商品房成交量大幅减少，房价同比涨幅回　落、环比下降。商业性房地产贷款增速明显放缓。　房地产业与５０多个行业相关联，在国民经济中的作用举足轻　重。当前房地产市场交易低迷，是近两年房地产投资过度、房价非理　性上涨后的调整。正是由于过高的房价透支了房地产业效益，抑制　了居民购房意愿，才导致它陷入了目前的困境。房地产市场的重新　启动和持续发展，将得益于相应的居民购买能力和消费意愿作支　撑。１０月１７目，国务院常务工作会议部署今年第四季度经济工作时　提出的稳定和刺激经济发展的十条措施中指出，要“加大保障性住　房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，这一要求的目的　不是在救房价，也不是在救开发商．而是在进一步调整和推动房价　逐步回归到合理区间，积极温暖冰冷的房地产市场，着眼于经济发　展大局和保障民生，促进房地产业健康发展。　一、房地产开发投资依然呈下降趋势　卜１０月，全市完成房地产开发投资１３１５．３亿元，与上年同期　比，由增长１８．２％转为下降７．３％，连续３个月呈现负增长（见图１　ｏ　其中，ｌ０月当月完成开发投资１７８．４亿元，较９月１１１．６亿元环比上　涨幅度达６０％，但与上年１０月同期比仍下降１－８％。　二、１０月全市土地供应闸门开大　（－）１０月份土地供应集中放量　由于９月份有些地块或是手续不完善、或是地块相关数据存在　争议，或是项目规划设计变更，或是因拆迁难、征地等环节遇阻等多　种原因，导致全市９月份未能形成真正土地供应。１ｏ月份全市土地　供应闸门开大。仅１Ｏ月当月全市成交宗地１３块，成交面积１２９．８万　平方米，规划建筑面积１５０．９万平方米，占全市前１０个月成交总量　的比重均达到１０％以上。主要分布在大兴、顺义、石景山、昌平、通州　和丰台６个区，比重依次为２７．７％、２０．３％、２Ｏ．３％、１７．５％、８．５　口５．８％。　其中住宅用地占总成交量的比重达到了７０％　（二）前１０个月全市土地交易量同比增幅达７０％以上　１－１０月全市共成交宗地１０２块，成交土地面积１０２７．８万平方　米；分别比上年同期增长９６．２　口７８．８％。其中，住宅及商住两用房用　地成交土地面积６９９万平方米，比上年同期增长４４．７％，占全市土地　成交总量的６８％。从土地的规划建筑用途看，住宅及商住两用房规划　建筑面积为９０１．５万平方米，同比增长４８．２％．占全市土地总规划建　筑面积达到７５．４％　（三）城市发展新区土地供应继续扩大　从成交土地总量的区域分布看，前１０个月，城市发展新区（包括　房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区和亦庄开发区）土地供应力　度继续加大。顺义区土地成交量排全市之酋，成交土地面积２０７．６万　平方米，占全市成交土地面积总量２０．２％，其次是通州区，成交土地面　积１８４．６万平方米，占１８％；大兴区和昌平区分另Ⅱ位于第三和第四，　成交土地面积１３４．６万平方米和１３０．４万平方米．分别占ｌ３．１％相　１２．７％。。　三、房地产市场整体低迷，政策类住房入市力　度加大　（一）商品房供应规模继续低位运行　１．商品房施工面积降幅继续扩大，新开工面积继续下降　１０月末，全市商品房施工面积９０１５．９万平方米，比上年同期下　降５．７％，降幅比９月末扩大３．４个百分点；其中，住宅施工面积为　４９８２　９万平方米，同比下降７．９％，降幅比１＿９月扩大１．３个百分点。　１—１０月，全市商品房新开工面积１７０８．７万平方米，比上年同期　下降８％，降幅比前三季度扩大６．５个百分点。其中，住宅新开工面积　１１３９．８万平方米，同比下降３．９％。商品房竣工面积持续下降。１—１ｏ　月，全市竣工面积１４２３．７万平方米，比上年同期下降８．３％。其中，住　宅竣工面积７６９．２万平方米，同比下降３２．１％。　２．商品期房供应面积环比下降达６０％以上　根据北京市建委２００８年逐月公布的商品期房预售许可证统计，　１０月份批准楼盘项目２０个，准售面积６１．４万平方米，环比分别下降　６０．８ｏ／０￣６０．３％。其中，批准商品住宅及商住两用期房准售项目共１８　个，准售面积５６．２万平方米，环比均下降一半以上，分别为一５７．１％　北ｈ