北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)

北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的通知京高法发[2003]389号市第一、第二中级人民法院；各区、县人民法院：《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》已经北京市高级人民法院审判委员会2003年12月15日第二十四次会议讨论通过，现印发给你们，请在审判工作中认真遵照执行。

执行中的问题，望及时报告北京市高级人民法院民一庭。

特此通知。

附：《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》二○○三年十二月二十四日北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。

一、关于适用范围1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。

现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。

2、不具有物业管理资质的单位（如村委会、自行管理公房的单位等）因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。

如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。

3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。

4、业主与业主团体（业主大会、业主委员会）之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。

5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。

二、关于管辖6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

北京市高级人民法院关于物业管理纠纷案件的处理意见为规范审理物业管理纠纷案件，统一办案标准，依法保护当事人的合法权益，根据《物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，制定本处理意见。

一、诉讼主体（一）有下列情形之一的，可以作为诉讼主体：1、业主；2、已经取得营业执照的物业管理企业；3、涉及全体业主共同权益被侵害的纠纷，业主委员会可以作为原告代表全体业主进行诉讼，或者以全体业主为共同原告进行诉讼；仅涉及单个业主或者部分业主权益的，应以单个业主或者部分业主为原告。

（二）业主委员会的诉讼主体资格：经房地产行政主管部门登记备案的业主委员会可以作为原告，代表全体业主进行诉讼，其法律后果由全体业主享有。

业主委员会作为原告的，以其负责人作为代表人。

（三）业主委员会参加诉讼的情形：下列涉及全体业主共同利益的事项，可由业主委员会作为原告，大型住宅小区成立多个业主委员会的，由多个业主委员会共同作为原告：1、房地产开发企业未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷；2、全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业服务合同履行、终止或者解除而引起的纠纷；3、因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用业主的专有部分，业主无正当理由拒绝而引起的纠纷；4、业主对专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用及侵害个别业主或部分业主的共同权益而引起的纠纷；5、业主或物业管理企业擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物、安装大型空调机组等设备或者其他类似行为而引起的纠纷；6、业主或物业管理企业因在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或私设路障、停车位，侵占通道、妨碍出入而引起的纠纷；7、其他涉及全体业主共同权益的事项而引起的纠纷。

上述1、2、3项，单个业主或者部分业主就前款涉及全体业主共同权益的事项向人民法院起诉的，不予受理，并应告知单个业主或者部分业主应当由业主委员会或全体业主方能提起此类诉讼。

物业管家答客问及应对措施答客问 1.业主：目前物业费高，等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。

物业公司： 1）业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系；业主在入住时，与物业公司签订《前期物业管理协议》，约定了服务内容和收费标准。

双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。

2）若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定；则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。

在此之前，原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。

3）物业公司每天都在投入成本（比如，员工工资，公共设施维护保养），为业主服务；业主享受到服务，就应按约定交费；物业公司没用费用，如何为业主提供好更好的服务？2．业主：物业服务不到位，要免一部分物业费可以考虑交费。

物业公司： 1）按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。

2）首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断是否真不到位；若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改； 3）若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。

4）坚定立场，不能轻易承诺降费。

3. 业主：目前手中没钱，或现在比较忙，过些天再来交费。

（此类型属于无理推托型）物业公司： 1）不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好交费时间。

2）在业主未交费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有退步的空间。

3）到约定交费时间，与该业主沟通；若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。

进一步给业主压力。

4）业主在家时，主动上门与业主沟通，催费。

4. 业主：业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由，拒交物业费。

物业公司： 1)向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。

北京市高级人民法院关于公布审判执行工作规范性文
件清理汇编结果的通知
文章属性
•【制定机关】北京市高级人民法院
•【公布日期】2013.09.24
•【字号】京高法发[2013]316号
•【施行日期】2013.09.24
•【效力等级】地方司法文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】机关工作
正文
北京市高级人民法院关于公布审判执行工作规范性文件清理
汇编结果的通知
（2013年9月24日京高法发〔2013〕316号）
全市各法院、高级法院各部门：
按照高级法院院领导指示精神，高级法院开展了审判执行工作规范性文件清理汇编工作。

在半年的清理汇编工作中，经过资料收集、甄别筛选、汇总整理等阶段，对高级法院历史以来发布的审判执行工作规范性文件进行了全面摸底，明确了当前仍然有效的审判执行工作规范性文件。

现将经过此次清理汇编工作确定的有效文件目录予以公布。

文件正文已在北京法院局域网研究室网页下信息资料库规范性文件栏目中发布，欢迎查阅。

北京市高级人民法院研究室
商事审判规范性文件。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》的通知（2004年2月24日京高法发[2004]50号）市第一、第二中级法院，北京铁路运输中级法院；各区、县法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》，已于2004年2月9日经北京市高级人民法院审判委员会第116次会议通过，自下发之日起试行。

现将《北京市高级人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》及其说明一并印发给你们，望组织有关审判人员认真学习并遵照执行。

执行中注意总结新的情况和问题，请及时报告高院民二庭。

北京市高级人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见(试行)（2004年2月9日北京市高级人民法院审判委员会第116次会议通过）一、诉讼主体问题1．有限责任公司设立中的筹备组是否具备诉讼主体资格?有限责任公司设立中的筹备组没有独立的财产，不能独立地承担民事责任，因此不具备诉讼主体资格。

因公司筹备组行为发生的民事诉讼，公司依法成立的，以公司为当事人；公司未成立的，以负责成立、组织筹备组的创办人或发起人为当事人。

2．职工持股会是否具备诉讼主体资格?凡经过核准登记，取得社团法人资格的职工持股会即具有诉讼主体资格；未经登记而以职工持股会名义进行集资入股活动的，以负责组织、发起人为诉讼主体。

3．涉及股东会议、董事会议的诉讼如何确定被告?涉及因股东会议、董事会议而提起的诉讼包括要求召开股东会议、董事会议，请求确认股东会议、董事会议决议效力，请求撤销股东会议决议、董事会议决议案件。

股东会是公司的权力机构，代表公司行使法定的和公司章程所规定的职权；董事会对股东会负责，是公司的执行机构。

股东会议、董事会议的召开及决议均属于公司法人行为，此类诉讼，应当以公司为被告。

根据无效的股东会议、董事会议决议取得财产利益的当事人可以列为共同被告或第三人。

4．涉及有限责任公司股权转让、变更登记纠纷提起的诉讼如何确定当事人?因有限责任公司股权转让合同纠纷提起的诉讼，应当以股权转让合同的签订人，即股权的转让人与受让人作为原告或被告，如涉及办理有关股权变更登记纠纷，可以将公司列为第三人。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序部分及其司法解释若干问题的指导意见(试行)》的通知【法规类别】民诉综合规定与解释执行程序【发文字号】京高法发[2009]78号【发布部门】北京市高级人民法院【发布日期】2009.03.03【实施日期】2009.06.01【时效性】现行有效【效力级别】地方司法文件北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序部分及其司法解释若干问题的指导意见（试行）》的通知（京高法发[2009]78号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序部分及其司法解释若干问题的指导意见（试行）》经北京市高级人民法院审判委员会讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告我院执行庭。

二○○九年三月三日北京市高级人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序部分及其司法解释若干问题的指导意见（试行）为了公正高效地执行生效法律文书，规范执行行为，完善执行异议及复议等案件审查处理程序，切实维护当事人和利害关系人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》（以下简称民事诉讼法司法解释）的规定，结合本市法院执行工作实际，制定本意见。

第一条当事人依民事诉讼法第二百零一条规定向被执行的财产所在地人民法院申请执行的，人民法院受理执行申请后，除特殊情形或经当事人同意外，不得委托其他人民法院执行。

第二条当事人依民事诉讼法第二百零一条规定向人民法院申请执行后又撤回执行申请，且经人民法院准予撤回，再向其他有管辖权的人民法院申请执行的，应予受理。

第三条人民法院对于当事人提出的管辖权异议，经审查认为异议成立的，应当裁定撤销执行案件，并告知当事人向有管辖权的人民法院申请执行。

北京市高级人民法院审判指导汇总一、关于诉讼程序部分关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2011.07.28）关于审理医疗损害赔偿纠纷案件若干问题的指导意见（试行）（2010.10.08）关于审理涉及网络环境下著作权纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）（2010.05.19）关于妥善处理涉及本市城乡结合部50个重点村城市化工程建设相关行政案件的通知（2010.03.19）关于进一步提高民事再审裁判文书质量的若干意见（2010.01.15）管辖权异议上诉案件审理工作规范(试行)、指定管辖案件审理工作规范(试行)（2009.12.20）关于审理公司强制清算案件操作规范（2009.11.09）劳动争议案件审理中涉及的社会保险问题研讨会会议纪要关于商事审判应对金融危机的若干意见（2009.08.19）北京市高级人民法院、北京市劳动争议仲裁委员会关于劳动争议案件法律适用问题研讨会会议纪要（2009.08.17）关于再审发回重审案件及按一审程序审结的再审案件上诉后由审判监督庭审理的通知（2009.07.29）最高人民法院关于专利、商标等授权确权类知识产权行政案件审理分工的规定＞的意见（2009.07.06）关于审理刑事附带民事诉讼案件若干问题的解答(试行)（2009.05.27）关于在审判活动中切实保护当事人诉讼权利的通知（2009.05.21）关于进一步贯彻落实《诉讼费用交纳办法》和《最高人民法院关于适用＜诉讼费用交纳办法＞的通知》的通知（2009.04.28）北京市高级人民法院关于财产保全若干问题的规定(试行)（2009.04.22）关于赔偿委员会办公室受理国家赔偿确认案件的通知（2009.03.24）北京市高级人民法院、市人民检察院、市发展和改革委员会等关于印发《北京市涉案财产价格鉴定管理办法》实施细则的通知（2009.03.09）《北京市高级人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序部分及其司法解释若干问题的指导意见(试行)》（2009.03.03）北京市高级人民法院、市人民检察院、市公安局、市司法局关于依法办理暴力拆迁案件的工作意见（2009.02.27）关于管辖异议上诉案件和管辖争议案件归口审理的通知（2009.02.26）北京市高级人民法院关于认真落实最高人民法院《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》，审理好涉及因金融危机引发的商事纠纷案件的通知（2009.02.04）审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(试行) （2009.02.03）北京市公安局、北京市人民检察院、北京市高级人民法院关于印发关于办理侦探公司讨债公司违法犯罪案件工作会议纪要的通知（2008.12.25）北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院贯彻落实北京市人大常委会《关于加强人民检察院对诉讼活动的法律监督工作的决议》的意见的通知2008.12.11北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理外观设计专利案件的若干指导意见(试行)》的通知（2008.10.29）2008.08.15 北京市高级人民法院、北京市财政局、北京市民政局、北京市劳动和社会保障局关于印发《北京市实施司法救助制度管理办法(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《关于北京市各级人民法院受理第一审知识产权民事纠纷案件级别管辖的规定》的通知(2008)（2008.06.03）北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院、北京市司法局关于司法鉴定人出庭作证的规定(试行)》的通知（2008.04.28）北京市高级人民法院、北京市国土资源局关于人民法院协助执行文书统一送达的通知（2008.04.10）关于民事执行中评估、拍卖、变卖财产若干问题的规定(试行)（2008.02.29）北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要（2007.08.09）北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五(试行)（2007.05.18）关于审理金融类委托理财合同纠纷案件若干问题的指导意见(试行)（2007.04.21）关于在审判工作中依法维护残疾当事人合法权益的意见（2007.04.20）关于知识产权民事诉讼证据适用若干问题的解答（2007.04.05）关于适用＜诉讼费用交纳办法＞的若干意见》的补充通知（2007.04.02）关于适用＜诉讼费用交纳办法＞的若干意见（2007.03.30）关于民事执行中建立复议制度的若干规定(试行)（2007.01.12）关于规范执行案件协调工作有关问题的通知（2006.12.12）关于转发最高人民法院《关于建立驰名商标司法认定备案制度的通知》的通知（2006.11.20）关于规范复制卷宗相关工作的通知（2006.11.10）关于仲裁执行案件统一由中级人民法院管辖的通知（2006.10.16）关于委托司法鉴定和拍卖工作的若干规定（2006.09.26）关于涉公证纠纷受理问题指导意见（2006.08.01）关于上诉、抗诉案件移转用时监督管理意见(试行)（2006.04.24）关于审理商标民事纠纷案件若干问题的解答（2006.03.07）关于规范有关案件受理费工作的几点意见(试行)（2006.02.24）北京市高级人民法院、北京市人民检察院、北京市公安局、北京市司法局关于进一步加强协调配合切实维护经济困难当事人的合法权益工作的意见（2006.02.13）关于审理人民法院国家赔偿确认案件的规范意见(试行)（2005.12.31）关于办理建国初期有关案件中涉及没收、代管财产问题的申诉、再审案件的指导意见(试行)（2005.12.31）关于按照第一审程序审理民事再审案件若干程序问题的解答（2005.12.31）关于规范判决书援引法律等有关问题的指导意见（2005.12.14）关于制作裁判文书有关技术要求的规定(2005修订)（2005.12.14）关于涉农纠纷受理问题的指导意见（2005.10.18）关于审理汽车消费贷款纠纷案件及汽车消费贷款保证保险纠纷案件若干问题的指导意见（2005.10.01）关于知识产权司法鉴定若干问题的规定(试行)（2005.07.27）关于规范民事执行和解的若干规定(试行)（2005.07.25）关于依法快速处理建设领域拖欠农民工工资相关案件的意见（2005.07.19）关于审理保险纠纷案件若干问题的指导意见(试行)（2005.03.25）北京市高级人民法院关于贯彻执行最高人民法院法释[2004]17号《关于依据原告起诉时提供的被告住址无法送达应如何处理的批复》的通知关于审理农村土地承包纠纷案件若干问题的指导意见(试行)（2005.01.27）关于确定著作权侵权损害赔偿责任的指导意见（2005.01.11）关于印发委托司法鉴定和拍卖工作有关规定的通知（2005.01.10）关于确定委托拍卖机构的若干规定(试行)（2005.01.10）关于委托司法鉴定工作的若干规定(试行)（2005.01.10）委托鉴定、审计、评估计费暂行办法(试行)（2005.01.10）关于审理土地行政案件有关问题的意见(试行)（2005.01.10）104北京市高级人民法院关于民事案件立案材料要求的规定(试行)2004.12.29107北京市高级人民法院关于办理民事抗诉案件的指导意见(试行)2004.12.16108北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知2004.12.15109北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于国家赔偿确111北京市高级人民法院关于执行案款管理的若干规定(试行)2004.08.16112北京市高级人民法院关于执行案卷管理的若干规定(试行)2004.08.16113北京市高级人民法院关于委托调查制度的若干意见(试行)2004.08.16114北京市高级人民法院关于公布拒执人名单的若干意见(试行)2004.08.16 115北京市高级人民法院关于公告悬赏执行的若干意见(试行)2004.08.16120北京市高级人民法院关于确定第一批国际司法协助工作翻译机构名册的通知2004.03.01121北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》的通知2004.02.24122北京市高级人民法院关于审理商标民事纠纷案件若干问题的解答[失效]2004.02.18123北京市高级人民法院关于印发《关于涉外知识产权民事案件法律适用若干问题的解答》的通知2004.02.18124北京市高级人民法院审理企业破产案件操作规程2004.02.16125北京市高级人民法院关于民商事国际司法协助工作的若干规定2004.01.06126北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》的通知2003.12.24127北京市高级人民法院关于事业单位人事争议案件受理和管辖问题的通知2003.12.02128北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见2003.11.27129北京市高级人民法院关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件和期货纠纷案件管辖问题的通知2003.09.29134北京市高级人民法院关于民一庭、民二庭审理案件范围的规定(试行)2003.06.17135北京市高级人民法院关于进一步规范指定执行、提级执行工作的若干规定2003.06.12138北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之四(试行)2003.03.05139北京市高级人民法院关于办理申诉、申请再审案件的规定(试行)2003.02.12141北京市高级人民法院关于印发《关于审理知识产权纠纷案件若干问题的解答》的通知2002.12.27142北京市高级人民法院关于民商事上诉案件改判和发回重审若干问题的意见(试行)2002.12.27143北京市高级人民法院关于印发《关于商标与使用企业名称冲突纠纷案件审理中若干问题的解答》的通知2002.12.24144北京市高级人民法院办公室关于发布审理供热费案件的若干意见的通知2002.12.10145北京市高级人民法院副院长王振清的讲话－－认真贯彻全国知识产权审判工作座谈会精神努力推进我市知识产权审判工作再上新台阶2002.11.07147北京市高级人民法院关于印发《关于北京市各级人民法院受理第一审知识产权民事纠纷案件级别管辖的规定》的通知2002.10.11148北京市高级人民法院关于注册资金由他人投入自身未直接投入的开办单位是否承担民事责任的意见(试行)2002.08.19149北京市高级人民法院关于印发《关于执行＜最高人民法院关于专利法、商标法修改后专利、商标相关案件分工问题的批复＞及国际贸易行政案件分工的意见(试行)》的通知2002.08.13150北京市高级人民法院关于指定北京铁路运输两级法院受理民商事纠纷案件范围的规定2002.08.06152北京市高级人民法院、北京市公安局关于查封本市机动车档案机动车过户等有关问题的通知2002.05.31153北京市高级人民法院关于确定本市法院对部分涉外民商事案件诉讼管辖范围的通知(节选)2002.04.04154北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院对涉及出租汽车司机的劳动合同及承包合同纠纷案件的处理意见》的通知2001.11.06 155北京市高级人民法院关于案件审理流程管理的意见(试行)2001.10.30156北京市高级人民法院关于人民法院作为赔偿义务机关的国家赔偿案件确认问题的规定2001.10.29157北京市高级人民法院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见(试行)2001.10.09158北京市高级人民法院关于《专利侵权判定若干问题的意见(试行)》的通知2001.09.29159北京市高级人民法院关于在协助执行中如何处理重复查封等问题的复函2001.09.29160北京市高级人民法院关于办理各类案件有关证据问题的规定(试行)2001.09.17162北京市高级人民法院关于印发“关于人身损害赔偿案件判决生效后权利人死亡如何处理问题的意见”的通知2001.06.25165北京市高级人民法院关于对彩票管理规程提起诉讼人民法院不予受理的批复2001.02.26166北京市高级人民法院关于清理整顿信托投资公司中有关执行案件立案和执行问题的通知2001.02.192000.12.18 167北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于北京市各级人民法院受理第一审知识产权纠纷案件级别管辖的规定》的通知[失效] 169北京市高级人民法院等四部门关于加强北京市涉案财产价格鉴定管理的通知2000.11.02171北京市高级人民法院关于印发《关于审理因域名注册、使用而引起的知识产权民事纠纷案件的若干指导意见》的通知2000.08.15172北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于适用简易程序审理民商事案件的若干意见》的通知2000.07.18175北京市高级人民法院关于印发《关于审理人身伤害赔偿案件若干问题的处理意见》的通知2000.07.11177北京市高级人民法院、北京市国土资源和房屋管理局关于在执行案件中涉及房地产若干问题的处理意见2000.07.03180北京市高级人民法院关于部分知识产权案件适用简易程序进行审理的通知2000.06.192000.05.29 182北京市高级人民法院关于执行最高人民法院《关于报送内地和香港特别行政区法院民事判决需要相互承认和执行的案件情况的通知》的通知183北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于进一步加强人民法庭工作的意见》的通知2000.05.23188北京市高级人民法院关于变更国内仲裁裁决执行案件级别管辖的通知2000.03.10191北京市高级人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答(之二)1999.12.03192北京市高级人民法院关于审理请求裁定仲裁协议效力、申请撤销仲裁裁决案件的暂行规定1999.12.03193北京市高级人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答修订稿(之一)1999.12.03194北京市高级人民法院关于审理请求裁定仲裁协议效力、申请撤销仲裁裁决案件的若干问题的意见1999.12.03195北京市高级人民法院关于建立执行工作统一管理体制若干问题的意见(试行)1999.11.29196北京市高级人民法院关于执行收费的有关规定1999.11.29197北京市高级人民法院贯彻实施《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》的若干意见1999.11.29198北京市高级人民法院关于生效法律文书中止执行若干问题的规定(1999)1999.11.19199北京市高级人民法院关于印发《关于审理专利复审和无效行政纠纷案件若干问题的解答(试行)》的通知1999.10.29201北京市高级人民法院关于对刑事案件举报人能否作为证人写进判决书的请示的复函1999.10.20202北京市高级人民法院关于印发《国家赔偿案件公开宣布决定程序的规定》(试行)的通知1999.10.14203北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于加强案件审限管理的规定(试行)》的通知1999.10.13204北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于制作裁判文书有关技术要求的规定》的通知1999.08.30212北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院《关于知识产权审判方式改革的几点意见(试行)》的通知1998.12.24213北京市高级人民法院关于下发北京市高级人民法院《关于审理假币犯罪案件具体适用法律的意见》和《关于如何适用刑法第347条第4款“情节严重”的意见》的通知1998.12.18214北京市高级人民法院关于公民旁听公开审判案件的规定1998.12.01215北京市高级人民法院关于在全市法院落实公开审判制度的决定1998.11.16216北京市高级人民法院关于转发最高人民法院(1997)赔他字第13号等三起国家赔偿案件的批复的通知1998.09.29217北京市高级人民法院关于转发北京市价格事务所、北京市拍卖行《关于贯彻对拍卖罚没物品实行拍卖估价的办法》的通知1998.08.04221北京市高级人民法院关于国内仲裁机关做出的生效裁决改由基层人民法院执行的通知1998.04.23222北京市高级人民法院关于印发《关于审理反不正当竞争案件几个问题的解答(试行)》的通知1998.03.24225北京市高级人民法院关于印发《关于适用简易程序审理民事案件若干问题的解答》的通知1997.10.20228北京市高级人民法院关于审理著作权纠纷案件若干问题的解答1996.12.09230北京市高级人民法院关于转发最高人民法院《关于人民法院处理与涉外仲裁及外国仲裁事项有关问题的通知》和《关于认真贯彻仲裁法依法执行仲裁裁决的通知》的通知1996.03.13232北京市高级人民法院、北京市司法局关于执行公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书的暂行办法1995.11.29233北京市高级人民法院、北京海关关于人民法院审理经济纠纷案件处理海关监管货物和进境的境外运输工具与海关相互配合的办法的通知1995.11.24236北京市高级人民法院关于印发《关于审理计算机软件著作权纠纷案件的几个问题的意见》的通知1995.06.21238北京市高级人民法院关于审理和执行房屋拆迁行政案件若干问题的意见(试行)1995.04.10242北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见(试行)》的通知1994.04.25250北京市高级人民法院审理技术合同纠纷案件若干问题的解答之二(试行)1993.08.01251北京市高级人民法院关于行政审判庭受理行政诉讼案件和非诉讼行政执行案件的立案审查和案卷挂号问题的通知1993.06.10259北京市高级人民法院关于计划生育案件受理范围和执行问题的意见(试行)1992.09.01261北京市高级人民法院审理技术合同纠纷案件若干问题的解答(试行)1991.09.01262北京市高级人民法院关于印发《关于审理人身损害赔偿案件中几个问题的处理意见》和《关于处理婚姻案件中子女抚育、财产分割及住房安置问题的几点意见》的通知1990.08.30263北京市高级人民法院关于委托我驻外使、领馆转递诉讼文书的暂行规定的通知1990.06.20264北京市高级人民法院、人民检察院、公安局关于对部分被羁押的人停止行使选举权利问题的通知1990.01.31265北京市高级人民法院关于几类案件收费标准的规定1989.08.25268北京市高级人民法院、房地产管理局关于房屋纠纷先由房管部门处理的联合通知的说明1988.08.20269北京市高级人民法院关于第一审经济纠纷案件管辖规定的通知1988.01.05270北京市高级人民法院关于经济审判工作中一些具体问题处理方法的总结1987.12.15271北京市高级人民法院关于经济纠纷案件执行工作的几点意见1987.12.01272北京市高级人民法院、房地产管理局关于房屋纠纷先由房管部门处理的联合通知1987.10.20273北京市高级人民法院、人民检察院、公安局、北京海关关于执行《海关法》有关条款的联合通知1987.10.06280北京市高级人民法院对审理离婚案件适用法律政策的几点意见1986.08.12281北京市高级人民法院、人民检察院关于处理贪污、贿赂案件的几个具体问题的暂行规定1986.06.01282北京市高级人民法院、人民检察院、公安局、工商行政管理局关于处理投机倒把案件的暂行规定1986.04.01283北京市高级人民法院、房地产管理局关于执行《北京市建设拆迁安置办法》有关问题的联合通知1983.01.15284北京市高级人民法院关于委托法医、物证、声像等司法鉴定工作的若干规定(试行)。

1、北京市人民政府令1995年第21号《北京市居住小区物业管理办法》1995年10月1日起施行2、北京市人民政府令2010年第219号《北京市物业管理办法》2010年10月1日起施行3、《北京市物业管理办法》北京市人民政府令第219号2010年10月1日4、《关于〈北京市物业管理>办法实施中若干问题的通知》京建发[2010]506号2010年9月8日5、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》北京市人民政府令229号2011年5月1日6、《北京市物业服务收费管理办法》京发改[2005]2662号2006年1月1日7、《北京市住宅专项维修资金管理办法》京建发[2009]836号2009年12月1日8、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》京建发[2010]658号2011年1月1日9、《北京市物业服务合同备案程序》京建发[2010]721号2011年1月1日10、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》京建发[2010]383号2010年10月1日11、《北京市物业项目交接管理办法》京建发[2010]603号2010年12月1日12、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》京建发[2010]636号2010年9月8日13、《北京市住宅区管理规约制定规范》京建发[2010]762号2011年1月1日14、《物业服务项目收支情况报告撰写规范》京建发[2010]758号2011年1月1日15、《物业服务项目收支情况报告示范文本》京建发[2010]758号2011年1月1日16、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》京高法发[2003]389号2004年1月1日17、《业主共同决定事项公共决策平台使用规则》京建发[2010]545号2010年10月1日18、《北京市住宅物业服务标准》京建发[2010]613号2010年10月1日19、《新建物业项目交接查验标准》京建发[2011]16号2011年2月1日20、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》京建发[2010]739号2011年1月1日21、《北京市物业管理示范项目考评管理办法》京建发〔2010〕507号2010年9月9日22、《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》京建物[2009]836号2009年12月1日23、《北京市市容环境卫生条例》北京市人民代表大会常务委员会公告第52号2010年10月1日24、《北京市消防条例》北京市人民代表大会常务委员会公告第58号2010年9月8日25、《北京市安全生产条例》北京市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过2010年8月1日26、《北京市供热采暖管理办法》北京市人民政府令第216号2004年1月1日27、《北京市有限空间安全作业生产规范（试行）》京安监发[2009]8号2009年2月1日28、《北京市房屋租赁管理若干规定》北京市人民政府令192号2008年1月1日29、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》北京市人民政府令第152号30、《北京市电梯安全监督管理办法》北京市人民政府令第205号2003年12月1日单选:1、某小区的建筑面积有30万平方米，主要设备是一套系统，车库、绿地和景观是业主共用的，但是该小区由小区内道路划分为四个组团，各个组团的保安监控系统是分别负责各个组团的监控，该小区应当划分为（A）物业管理区域。

小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权一、案情简介2004年6月，李某作为买受方（乙方）与出卖方（甲方）签订了《出售自管公有住宅楼房协议书》，购买某小区3号楼1门102号房屋一套。

协议约定：甲乙双方应遵守国家有关住宅的法律和北京市有关房屋管理的政策、法令、法规及售后维修管理规定对楼房进行管理与维修及装饰、装修和改造；乙方应合理使用共用部位和毗连部位。

其后，某物业管理公司作为甲方与作为乙方的李某签订《公有住宅售后物业管理维（装）修协议》。

约定：乙方对室内进行维修、装修过程中，严格遵守建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》及92号令《家庭居室装饰装修管理施行办法》，凡违反规定对自行维修、装修出现损坏公用部位及设施、设备，或影响他人正常使用等后果，由乙方承担全部责任；对于违反规定的装修，甲方有权要求乙方恢复原状，乙方不得擅自侵占住宅公共部位和公共设施、设备，不得擅自增加或减少对该幢住宅公共设施、设备正常运行有影响的自用设备；乙方不得擅自改变房屋用途，对确需改变使用性质的，经与甲方及有关部门办理相应的申报和审批手续，甲方有权制止擅自改变使用性质的行为，并依据相关的法律、法规进行相应处理；本协议中自用部位指：户门以内的部位及设备，包括自用阳台；公共部位是指：承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。

2005年6月2日，李某取得个体工商户营业执照，经营场所登记为某小区3号住宅楼1门102号。

2005年7月，李某将小区3号楼1门102号房屋其中一间居室的北向窗户窗下墙拆除，改建为食品销售点的进出门，并在该进出门外搭建了台阶。

物业管理公司认为，李某擅自将居室窗户改成门，并在拆改的门前私自搭建了两层台阶从事商业活动，占用了公共部分，对正常物业管理造成严重妨碍，李某的行为违反了双方签订的《公有住宅售后物业管理维（装）修协议》，请求李某恢复原状，并拆除窗下台阶要求李某限期拆除违法建筑并恢复原状。

事实物业服务及其物业费王辉内容摘要：本文主要是从当前物业管理活动中存在的事实物业服务入手，分析了事实物业服务关系存在的原因、类型及事实物业服务是否受法律保护和物业收费标准如何确定等问题。

关键词：物业管理服务事实物业服务物业服务收费标准绪论当前社会生活中物业管理纠纷层出不穷，一些地区物业服务企业与业主关系势同水火，物业管理矛盾呈激化趋势。

而最为严重和普遍的是拒付物业服务费，尤其是因事实物业服务关系引起的物业费纠纷在法律实务界如何处理，更是众说不一。

结合当前的法律规定及物业服务中的现实情况，笔者在此阐述事实物业服务方面的一些认识和看法，与各位共同交流。

正文一、何为事实物业服务关系？根据国家《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

国家《物业管理条例》所规定的物业管理是指双方存在物业服务合同的一种物业管理关系。

但本文中所讨论的事实物业服务是指物业服务企业与业主之间不存在物业服务合同，但是物业服务企业向业主提供了物业服务后，在物业服务企业与业主之间形成的一种事实上的物业服务关系。

因此，所谓的事实物业服务，有两个关键点，一、双方在物业服务提供前并未就物业服务达成合意，双方不存在书面或口头上的合同基础；二、物业服务企业按照一定的标准向业主提供了物业服务，业主事实上已经享受到这种服务。

二、事实物业服务形成的原因与类型？经过调查，笔者认为事实物业服务的形成有如下几个原因：1、立法缺陷我国的《物业管理条例》有专章规定了前期物业管理。

该条例第二十六条规定：“前期服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

”经分析可知，一、上述规定只规定了期限未满合同终止的条件；二、但是未规定期限已满，业主委员会未成立或未与物业服务企业签订合同的情况如何处理？在这种情况下，物业服务企业何去何从？合同已经到期，是终止合同还是继续履行合同？若物业企业选择终止合同，因为前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，这种情况下，建设单位是否有义务另行委托物业服务企业？如果另行委托物业服务企业进行管理，这是否属前期物业管理？若物业企业选择继续履行合同，则选择与谁签订合同？是与业主续签还是与建设单位续签合同？该续签的合同是否有效？对业主是否具有法律约束力？很遗憾，因国家《物业管理条例》对前期物业管理引发的这些问题并未作出明确的规定，导致一些事实物业服务引发的纠纷无法可依，悬而未决。