《物业管理企业财务管理规定》财基字[1998]7号

物业管理企业财务规定第一章总则第一条为规范物业管理企业的财务管理行为, 保证财务安全, 有效运用资金, 提高经营效益, 制定本规定。

第二条本规定适用于所有物业管理企业的财务管理, 包括会计核算、财务报告、财务分析、资金管理等方面。

第三条物业管理企业应当依法纳税, 遵守相关税收法规和规定。

第四条物业管理企业应当建立健全财务管理制度, 明确各项财务管理职责和权限。

第五条物业管理企业应当保护财务信息的安全, 不得泄露、篡改财务信息。

第六条物业管理企业应当定期进行财务报告, 向经审计机构进行年度财务审计。

第七条物业管理企业应当遵守会计准则和会计制度, 及时、准确地进行会计核算。

第八条物业管理企业应当注重财务分析, 提升自身经营能力, 并做出相应的决策。

第二章财务会计核算第九条物业管理企业应当按照会计准则和会计制度进行会计核算, 确保财务数据的真实、准确、完整。

第十条物业管理企业应当建立健全财务账簿, 包括总账、明细账、总分类账等, 按照原始凭证的顺序记录财务交易。

第十一条物业管理企业应当按照会计政策和会计方法进行会计核算, 确保账簿中的财务数据符合实际情况。

第十二条物业管理企业应当按照凭证、核算、账簿、报表的程序, 进行会计核算。

第十三条物业管理企业应当准确计提各项贷方坏账准备、存货跌价准备等, 确保财务报表真实反映企业的财务状况。

第十四条物业管理企业应当按照国家相关规定, 对资产进行分期折旧, 确保财务报表真实反映企业的经营成果。

第十五条物业管理企业应当进行固定资产清查, 做好固定资产账簿和实物清单的核对工作。

第十六条物业管理企业应当将财务数据及时录入电子化财务管理系统, 确保财务信息的准确性和安全性。

第三章财务报告第十七条物业管理企业应当按照相关规定, 编制月度财务报告、季度财务报告、年度财务报告。

第十八条物业管理企业的财务报告应当包括资产负债表、利润表、现金流量表等基本财务报表。

第十九条物业管理企业应当及时、准确地编制和提交财务报表, 确保财务信息的真实性。

北京市财政局关于印发《北京市物业管理企业财务管理实施细则》的通知文章属性•【制定机关】北京市财政局•【公布日期】1999.05.03•【字号】京财建[1999]543号•【施行日期】1999.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】财务制度正文北京市财政局关于印发《北京市物业管理企业财务管理实施细则》的通知（京财建[1999]543号）市属各主管局（总公司）、各区县财政局、各物业管理公司：为了贯彻财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字〔1998〕7号），根据《企业财务通则》结合我市物业管理企业的经营特点，我们制定了《北京市物业管理企业财务管理实施细则》，现予印发，请遵照执行。

执行中有何问题，请及时向我局反映。

附：北京市物业管理企业财务管理实施细则一九九九年五月三日附：北京市物业管理企业财务管理实施细则第一章总则第一条为了规范物业管理企业财务行为，促进物业管理企业健康有序的发展，根据《施工、房地产开发企业财务制度》制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于北京市各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

其他行业独立核算的物业管理企业也适用本细则。

第三条企业应当在办理工商登记之日起30日内，向主管财政机关提交企业设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复印件。

第四条企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税收，并接受主管财政机关的检查监督。

第二章资金筹集第五条企业筹集的资本金，按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。

国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或机构投入的资产为国家资本金；法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金为法人资本金；社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金为个人资本金；外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本金。

物业管理费的构成成本分析如何测算出合理的物业管理费水平，一直是物业管理行业比较关注的话题。

笔者现根据国家发展改革委、建设部的有关政策法规并结合物业管理的实际情况，对物业管理费的构成成本进行剖析，以供同行在测算物业费时参考。

一、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。

1. 管理服务人员工资物业管理企业的管理服务人员工资，没有一个统一的标准，一般是根据物业管理企业的资质等级，所管物业的规模和类别而定。

现在大多数物业管理企业的工资都实行保密制度，不对外公开。

因此在确定工资标准的时候，只能根据企业的实际情况。

工资标准定高了，加大成本。

工资定低了，又很难招聘到合适的人才。

经不同侧面、不同物业、不同类别的物业管理公司调查了解，沈阳市物业管理企业决策层人员工资标准约在3000元以上，管理层人员工资标准约在1000～2000元之间，操作层人员工资约在400～800元之间。

2. 社会保险费社会保险即国家以法规形式，强制国家、单位、个人按工资总额的一定比例缴纳的保险基金。

物业管理企业应把“个人养老保险、医疗保险、失业保险”列入管理成本。

3. 福利费福利费主要包括交通费、副食补贴等。

4. 加班费加班费是指法定假日需加班的费用。

一般指五一、十一、元旦、春节加班的费用,按工资标准的300%测算。

管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费=（管理人员工资+社会保险+福利费+加班费）/总建筑面积。

二、物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用。

（一）物业共用部位维护费用根据财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》，房屋共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。

对房屋共用部位的维护，应比照城镇公有房屋养护范围标准即1985年以后建成的房屋，每年每平方米养护费用为1.10元。

物业共用部位维修养护费用=总建筑面积×1.10元×损坏率/12个月（二）物业共用设施设备维护费用根据财基文（1998）7号《物业管理企业财务管理规定》，“共用设施设备包括共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、各类球场。

《物业管理企业财务管理规定》财基字[1998]7号第一章总则第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合企业的特点及其管理要求，制定本规定。

除本规定另有规定外，企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。

第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

其他行业独立核算的企业也适用本规定。

第二章代管基金第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。

房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。

共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

第四条代管基金作为企业长期负债管理。

代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。

管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

物业管理企业财务管理规定一、总则为了加强物业管理企业的财务管理，规范财务行为，保障企业的健康发展和业主的合法权益，根据国家有关法律法规和财务制度，结合物业管理企业的实际情况，制定本规定。

本规定适用于所有从事物业管理活动的企业（以下简称“企业”）。

企业应当遵守国家有关法律法规和财务制度，建立健全内部财务管理制度，加强财务管理，如实反映企业的财务状况和经营成果。

二、财务管理体制企业应当建立健全财务管理体制，明确财务管理职责，合理设置财务机构和配备财务人员。

企业的财务管理工作应当在企业负责人的领导下，由财务部门统一负责。

财务部门应当根据企业的经营规模和业务特点，合理设置会计岗位，明确岗位职责，确保财务工作的顺利进行。

企业的重大财务决策应当经过集体研究决定，并按照规定的程序和权限进行审批。

三、资金筹集企业的资金筹集应当遵循合法、合理、效益的原则，根据企业的发展规划和经营需要，合理确定资金筹集的规模和方式。

企业可以通过吸收业主投资、银行借款、发行债券等方式筹集资金。

在筹集资金时，应当充分考虑资金成本、风险和回报等因素，选择最优的筹资方案。

企业筹集的资金应当按照规定的用途使用，不得挪作他用。

四、资金使用企业的资金使用应当遵循节约、合理、有效的原则，严格按照预算和审批程序进行。

企业应当合理安排资金，优先保证物业管理服务的正常开展和设施设备的维修养护。

对于重大项目的资金支出，应当进行充分的可行性研究和论证，并按照规定的程序进行审批。

企业应当加强对资金使用的监督和控制，定期对资金使用情况进行分析和评估，发现问题及时整改。

五、资产管理企业应当建立健全资产管理制度，加强对资产的购置、使用、处置等环节的管理。

（一）流动资产的管理1、企业应当加强对现金的管理，严格按照国家有关现金管理的规定，控制现金的使用范围和库存限额，确保现金的安全和完整。

2、企业应当加强对银行存款的管理，定期核对银行账户，及时清理未达账项，确保银行存款的账实相符。

财务管理有关规定-财字第一篇：财务管理有关规定-财字财务管理有关规定近几年随着深圳投资公司投资行业的不断拓展，涉及的行业由房地产开发、物业经营、咖啡厅经营、商贸经营的管理，逐渐向酒店经营、资产整合及营运等新的领域发展，由此相应成立了一批新公司，设置了相应的新会计机构。

为了保证公司资产的完整、安全、促进深圳投资公司所属企业合法经营、规范操作、保证各行各业稳健发展，实现更大的投资回报，投资公司拟组建统一的财务管理体系。

为此理顺会计核算、财务管理工作是当务之急。

由于目前财务机构实行区域管理的方式，在会计核算和财务管理的具体做法上各具特色，为了尽快形成财务管理体系，便于财务体系的统一管理和，财务领导小组特对会计核算和财务管理的相关具体事项初步作出有关规定，请严格遵照执行：一、会计核算方面1、严格按照财政部颁发的会计制度和准则执行，按照行业特点结合行业会计核算制度组织各公司的会计核算。

2、会计核算实行电算化，统一选用金蝶软件。

3、不同区域同行业要求设置相同种类的辅助台帐。

例：房地产行业要求设置：销售台帐、成本台帐、应交税金台帐、资金收支计划（执行）情况表。

4、财务报表及编制说明按月编制。

5、同行业会计机构的人员设置、各岗位的职责、工资待遇应基本相同。

二、资金管理方面1、根据需要以区域为主对外融资，力求区域资金收支总的平衡。

财务小组行使对各区域资金统一协调，灵活调度的权力。

2、各区域年度资金收支计划、新项目（包括房地产、物业等所有行业）整体投入产出预测、资金收支计划，在区域审计的前提下，报财务领导小组审核后，报董事会（或董事长）批准后执行。

3、资金使用严格按公司规定的审批权限流程、计划、合同规定付款条件，费用开支标准等要求执行（各区域、各公司的费用开支标准先收集、备案，后逐渐统一）。

4、投资（包括：对内对外投资或被投资、固定资产购置或处置）、非经营性借款（含对内、对外借入，借出款）、外协费用支出单笔在5000元以上（含5000元）及非经营业务所需资金支出，区域总经理审核后报董事长批准。

住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998］23号），保障住房售后的维修管理，维护往房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。

第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房(包括经济适用住房，以下简称“商品住房”)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法.本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金"）.维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字［1998］7号）,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。

购房者应当按购房款2-3％的比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入.维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

第六条公有住房售后的维修基金来源于两部分：1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。

该部分基金属售房单位所有。

2、购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金.售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》建住房[1998]213第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。

第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称"商品住房"）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。

本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称"维修基金"）。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。

购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

第六条公有住房售后的维修基金来源于两部分：1.售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。

该部分基金属售房单位所有。

2.购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。

物业管理企业财务管理规定完整版物业管理企业作为提供物业服务的主体，其财务管理规定对于确保企业运营的合规性、效率和透明度至关重要。

以下是一份物业管理企业财务管理规定的内容概要：1. 财务管理原则- 合法性：所有财务活动必须遵守国家法律法规。

- 真实性：财务记录必须真实反映企业的经济活动。

- 完整性：财务数据应全面、系统，不得遗漏。

2. 组织结构与职责- 明确财务部门的组织结构和职责。

- 规定财务负责人的职责和权限。

3. 会计政策- 规定会计年度的起止时间。

- 确定会计核算方法和原则。

4. 资金管理- 规定资金的筹集、使用和监督流程。

- 明确现金和银行存款的管理规定。

5. 收入管理- 规定物业管理费、停车费等收入的收取流程。

- 明确收入的确认、记录和报告制度。

6. 成本与费用管理- 规定成本和费用的分类、核算和控制方法。

- 明确成本费用的审批流程。

7. 资产管理- 规定固定资产、存货等资产的管理规定。

- 明确资产的购置、使用、维护和处置流程。

8. 财务报告与审计- 规定定期财务报告的编制和提交流程。

- 明确内部审计和外部审计的要求。

9. 风险管理与内部控制- 规定财务风险的识别、评估和控制方法。

- 明确内部控制制度的建立和执行。

10. 财务信息化管理- 规定财务信息系统的使用和管理。

- 明确数据安全和保密措施。

11. 财务监督与违规处理- 规定财务监督的职责和方法。

- 明确违规行为的处罚规定。

12. 附则- 规定本规定的解释权和修订程序。

- 明确本规定的生效日期。

请注意，以上内容仅为概要，具体规定应根据企业的实际情况和相关法律法规进行详细制定。

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23 号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。

第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称"商品住房"）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。

本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称"维修基金"）。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7 号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。

购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

第六条公有住房售后的维修基金来源于两部分：1.售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。

该部分基金属售房单位所有。

2.购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。