房地产项目清算PPT课件

房地产企业用建造的该工程房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理
将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下
不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用
扣除工程规定
可据实扣除的工程
〔1〕开发建造的与清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场〔库〕、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用
单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除工程总金额÷清算的总建筑面积
清算后应补税与滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
〔1〕依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
〔2〕擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
〔3〕虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的
〔4〕符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
〔5〕申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
〔2〕房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发本钱
〔3〕房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发工程的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除
〔4〕房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用〞，计入“取得土地使用权所支付的金额〞中扣除

房地产配套设施所有权归属问题
对于会所，由于开发商拥有土地红线及投 资建造，因此开发商具有所有权（详见《厦门 市房产面积测算暂行细则》）
地下人防设施：所有权包括：占有权、使用权、 收益权、处分权，这四权中人防拥有三权，只 有处分权没有。
因此，在计算扣除项目前，要先将开发成 本分摊到总体的建筑面积中，在扣除项目金额 中，仅允许扣除套内面积的及公摊面积，以及 无偿转让的公建配套设施的。其余独立计算的 面积，应独立保留成本。
合法凭据成本列支问题
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取 得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待 实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
合法有效凭证的各种说法 网民问： 这里的“再按规定计入计税成本”是指
调减实际取得合法凭据当年所得，还是指还原到 应当取得合法凭据当期调减所得，重新计算企业 所得 税？ 总局答：如果采取预计成本的，应该扣除预计成 本后，再按规定计入实际取得合法凭据当年的计 税成本。
房地产项目清算 与土地增值税清算的涉税处理
房地产项目完工清算
房地产完工清算，是房地产税收管理一
个重要阶段，是各项税收政策贯彻执行的重要
阶段，与预售完工前了预缴阶段的税收相比，
除营业税属法定纳税义务时间，不存在事后调
整补抵外，企业所得 税与土地增值税均存在着
补抵问题，即便部分税种将预缴也当成一种纳
税义务时间，所得税也仅对期间费用进行调整，
几个鉴证准则对稽查的指引。所得税、 土地增值税
这类似反映内部控制是否存在问题。
企业所得税完工清算程序
取证完工：(一) 开发产品竣工证明材料已 报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开 始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产 权证明

1、取得土地使用权所支付的金额。 包括：支付的地价款和按国家统一规定交纳的 有关费用 。土地闲置费？拍卖费？ 2、取得土地的方式 （1）、股权收购 【筹划案例】 受伤的191
国税函【2000】678




（2）、“BT”建设 （3）、接受土地投资（21五）
专题二：土增流程详解----扣除 项目之土地征迁费
专题二：土增流程详解----扣除 原则

1、实际发生（业务真实。企税：按照权责发生制确认的税费，
计提未交可以扣除）
2、实际支出 3、合法有效凭证
佣）】
【180一（三）白条与 拆迁费（雇



4、准确分摊 合理分摊 穗地税函【2013】179 问：扣除临界点
专题二：土增流程详解----扣除 项目之土地征迁费
专题二：土增流程详解----收入


1、收入，是指以出售或者其他方式有偿 转让房地产的行为。不包括以继承、赠 与方式无偿转让房地产的行为。 ---细 则第二条 问：房产赠与明星（或其他人）？ 2、收入确认的原则（220一 合同关注点）
专题二：土增流程详解----收入


3、签订房地产销售合同与收订金、定金 （定金罚则） 、违约金【16三（三）；例举施工合同】和赔 偿金的关系 4、非直接销售收入的确定 5、低价售房给职工、亲戚，收入？ 批发（团购）与零售的关系 6、买一送一，折扣销售 解读财税【2011】50
专题二：土增流程详解----扣除 项目之开发费用



1、开发费用，指与开发土地和新建房及 配套设施有关的销售费用、管理费用、 财务费用 2、扣除方式两种： （1）计算扣除：(1+2) ×10% （2）计算扣除+据实扣除（或计算扣除）

如果未能在约定的时问内提供完整的工程竣工结 算资料，经业主催促后14天内仍未提供或没有明 确答复，业主有权根据已有资料进行审查，责任 由承包商自负。
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4.7 工程结算方法
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（4）竣工结算报告的审查时限要求及违约责 任
竣工结算报告的审查时限，合同专用条款 有约定的从其约定，无约定的按下列价款 结算办法的规定执行：单项工程竣工结算 报告的审查时限见表4.51。建设项目竣工 总结算在最后一个单项工程竣工结算确认 后15天内汇总，送业主后30天内审查完成。
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4.7 工程结算方法
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（2）工程量计算 1)承包商应当按照合同约定的方法和时间，向业
主提交已完工程量的报告。业主接到报告后14天 内核实已完工程量，并在核实前1天通知承包商， 承包商应提供条件并派人参加核实，承包商收到 通知后不参加核实，以业主核实的工程量作为工 程价款支付的依据。业主不按约定时间通知承包 商，致使承包商未能参加核实，核实结果无效。 2)业主收到承包商报告后14天内未核实已完工程 量，从第15天起，承包商报告中的工程量即视为 被确认，作为工程价款支付的依据。双方合同另 有约定的，按合同执行。 3)对承包商超出设计图纸(含设计变更)范围和因 承包商原因造成返工的工程量，业主不予计量。
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4.7 工程结算方法
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《建设工程价款结算暂行办法》价款结算 办法第十二条第(二)款规定：在具备施工条 件的前提下，业主应在双方签订合同后的 一个月内或不迟于约定的开工日期前的7天 内预付工程款。
预付款的数额可按以下公式计算:
预付款数额=工程(年度)建安工程量
×工程备料款额度 (4.106)
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（2）工程价款结算是加速资金周转的重要环 节