目录:第一部分：项目市场篇一、全国房地产宏观市场环境 (4)（一）、全国宏观经济状况 (4)（二）、全国房地产政策研究； (8)二、延安市宏观市场环境 (9)（一）、延安市宏观经济状况； (9)（二）、延安市房地产市场研究； (10)三、延安市微观市场分析： (14)（一）、延安市区位概况 (14)（二）、延安市微观房地产市场分析 (15)第二部分;项目定位篇一、客户定位； (23)（一）、区域消费群阶层需求角度分析； (23)（二）、区域目标客户群年龄角度划分； (24)（三）、目标客户群区域角度划分； (24)（四）、综述本项目客户特征； (24)1二、产品定位； (25)（一）、产品核心层定位； (25)（二）、产品形式层定位； (27)（三）、产品延伸层定位； (32)三、形象定位； (43)（一）、形象定位语； (43)（二）、营销姿势定位； (44)四、价格定位； (44)（一）、结合本项目情况，及周边市场情况我们采用科学的市场比较法计算本项目的入市均价； (44)（二）、入市价格定位； (48)五、市场定位： (48)（一）、项目价值体系梳理； (48)（二）、打分，选出排位前四位的核心卖点： (52)（三）、对卖点进行概念升华： (52)（四）、概念组合，提出不同方向下的定位； (52)第三部分：项目营销篇一、营销战略； (53)（一）、总体营销策略 (53)（二）、营销目标； (54)2二、营销策略； (57)（一）、销售策略： (57)（二）、推广策略； (57)三、销售总纲及营销执行； (58)（一）、销售总纲； (58)（二）、各阶段营销具体执行； (59)3第一部分：市场篇一、全国房地产宏观市场环境（一）、全国宏观经济状况1、2011年全国宏观经济状况；（1）、全国GDP指数小结;①、受08年美国次贷危机影响，从08年第一季度开始全国GDP增长速度减慢，每季度平均下浮1%，4季度跌至近年来最低水平，为6.2%；4②、09年国家扩大内需后，国务院4万亿经济刺激后，经济开始快速复苏；③、10年受国家宏观政策影响，GDP增幅平缓，控制在9%-10%的增长区间，全国经济开始缓慢复苏，仍然保持了较快的发展；④、2011年GDP增长仍然在维持在9%左右，但GDP呈现逐季度下降态势，预计四季度经济增速受国内偏紧的货币条件和国外疲弱的经济复苏影响，特别是欧债危机影响，我国出口将受到较大影响，加之居高通货膨胀（4万亿刺激计划的副作用），我国今年总体经济前景不明，预计四季度全国GDP将会低于9.1%（备注：结合全国通货膨胀系数来观察，我国今年总体GDP增幅应该低于9%）（2）、全国CPI和PPI指数；①、截止2011年9月全国CPI增长指数；②、截止2011年9月全国PPI增长指数；56小结：A:货膨胀率持续高位运行，为严重通胀，CPI 在6%以上运行，进入负利率时代（存款利率3.25—5.25），国家银根将进一步紧缩，作为以金融为主要调控手段的限购令，短时间很难解除，初步预测当C PI 在3.25—5%运行时，限购令可能会松动，根据本年CPI 每季度10%的降幅，即连续下降5个月后，能到到此区间，故预测限购令会在明年4—5月时政策会适度放松；（CPI 在1%-3%之间属于正常值，3%-3.5%之间是可控通胀， 3.5%-5%属于不可控，大于5%属于严重通胀）B: 资金持续会朝保值能力较强的黄金、房地产行业流动；（3）、全国主要城市商品房房价走势；2011全国主要城市商品房价格同比增长2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度（预测）全国 4.6 5 4.9 4.6 一线城市北京 6.2 -6 -2 -3二线城市西安9 7 6 5三线城市延安10.8 11 10 9总结：1、受国家宏观政策、限购令影响，利率上调等因素，全国房地产商品房价格同比稳中有升,全国2011年房价在5%的增幅范围内；2、受国家一系列政策影响，一线城市出现房价小幅下跌，跌幅普遍在5%—10%，个别城市四季度跌幅超过20%（上海、深圳）；二线城市房价在5%—9%的范围内增长，但增幅逐季度呈1%的下降态势；三线城市房价在10%的范围内增长，预计延安2012年前半年房价增幅仍会在10%—15%间运营；7（二）、全国房地产政策研究；1 金融层面；（1）、国家准备金率连续五次上调，银根进一步紧缩，银行房贷政策门槛逐渐提高；（2）、各个银行贷款利率不断上调，个别银行商品房贷款利率上调10%—30%了，加之差别化的信贷政策（首付、利率），变相的提高了购房的门槛和成本，严重打击了刚需和投资客的购买热情；2土地层面；（1）、国家增加了经济适用房、保障房土地供应力度，减少了商品房土地的供应，使得商品房土地价格2011年持续走高，增幅基本在60%以上；（2）、延安商品房土地价格在300—500万之间，按此基数计算，延安高层楼面成本在1125—1875之间，即延安高层成本价基本在3500元/平方，目前延安普遍市场售价在4650元左右，利润率控制在28%内，房价没有泡沫，故判断延安的房价不会下跌；（延安土地资源稀缺，土地价格会居高不下）；3、政策性调整；（1）、房产税试点从上海、重庆等个别一线城市将逐步推向全国，严格打压高价房；（2）、限购令、限价令相继出台，以行政手段干预房价，抑制房价过快上涨；（4）、本项目位于四线城市，房地产市场调控政策相对宽松，整体对延安市房地产市场影响有限，但受到沿海降价信息影响，客户观望情绪增强；8二、延安市宏观市场环境（一）、延安市宏观经济状况；“十一五”期间延安经济社会保持了较快发展；主要经济指标均提前实现翻番，7个县区先后跻身西部百强：（志丹县、吴起县、延川县、安塞县、黄陵县、洛川、子长）6 个县跨入陕西十强（志丹县、吴起县、延川县、安塞县、黄陵县、洛川、）；2010年，延安生产总值由2005年395亿元增加到8 50亿元，年均增长14.8%。
