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苦苦寻找的房地产项目动态测算表，双手神表送上！（转发收
藏）
一、填表说明
1、本表适用于销售物业类项目整体测算，持有资产部分简易测算；
2、测算可分六个阶段，六个阶段分别为投前阶段、投后阶段、预备会阶段、启动会阶段、首开复盘阶段、交付（全期）复盘阶段；
3、盈利测算数据统计口径：不含增值税（税后计算）；
4、“2-6-9”新项目摘牌后“2个月开工，6个月开盘预售，9个月项目现金流回正（含开发贷）”、“3-7-10”新项目摘牌后“3个月开工，7个月开盘预售，10个月项目现金流回正（含开发贷）”
5、除封面、总说明工作表外，其他各工作表点击左上角均可实现快捷跳转至封面页，封面页可点击目录跳转至各对应的目标工作表；
6、全表中除灰色填充的单元格可编辑外，其他单元格均为锁定，公式锁定但可见；
7、各表中数据填写的要求详见各表备注，具体的业务口径解释归口为集团各对应业务部门；
8、可编辑区域填写务必完整，缺漏或影响总体的测算，需填写数据的工作表已用蓝色标签备注；
9、根据各业务操作需求，可另增加附表辅助测算；
二、填报职责分工及数据逻辑示意图
三、各阶段数据口径说明
表01 经营指标
表01-1 目标成本
表02 项目经济技术指标
表03 全景节点计划
表04 总货值及回款计划
表05 总成本及支付计划
安徒生土地款
表06 融资计划
表07 盈利预测
表07-1 增值税及税后收入成本明细表
表08-1 全周期资金平衡表
文章仅展示部分，源文件请私信。
房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: %┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃工程│ 工程概算投资(万元)┃┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┃等级│ 300 以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃特级│ 2.2│ 2.1│ 2.0│ 1.9┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8│ 1.7┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃二级│ 1.8 │ 1.7│ 1.6│ 1.5┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃三级│ 1.6 │ 1.5│ 1.4│ 1.3 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃四级│ 1.4│ 1.3│ 1.2 │ ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃五级│ 1.2 │ 1.1││┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑大型>10000 平米中型3000-10000 平米小型<3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日用地规模(公顷) 工日定额<=390103002050030 78040920501000>50 面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%. 说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线600元/米雨水管线700元/米污水管线800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线700元/米电信管线1500元/门道路80元/平米绿化20元/平米(3)经验数据:环卫费5元/平米照明费5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米其中: 结构1000-1500元/平米装修800-1000元/平米设备1200-2000元/平米B.别墅3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰3.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率: 工程造价500万元以下 2.5%500---1000 2.0-2.5%1000---5000 1.4-2.0%5000--10000 1.2-1.4%10000--500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%>1000000.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。
土地面积：
100000平方米
容积率：
2住宅建筑面积：
95040平方米储藏室建筑面积：18000平方米预计销售价格：1700元/平方米储藏室预计销售价格：1500元/平方米收费标准单价（元/m2）备注
土地成本
350元/平方米350直接工程成本
680元/平方米680基础设施配套费
45元/平方米451.752.60%17.68住宅2.3元/平方米商品房3.2元/平方米 2.33元/平方米 1.518元/平方米90.70% 4.7625元/平方米1218元/平方米91.50%10.23元/平方米 1.515元/平方米158元/平方米42元/平方米21.50元/平方米 1.51.50元/平方米 1.516.5开发管理费
15水、暖、电配套费
15场内道路、绿化、管网
40税费
10.5%178.5成本小计1433.69成本价格
13625.79万元销售收入
18856.80万元利润5231.01万元
住宅成本及利润测算
前期费用成本测算
投资项目
质量监督费
劳保费
规划技术服务费
消防审核及验收费
施工图审图费
招投标等费用
勘察费
设计费
监理费
防雷审核费及SPD费
人防费
墙改费
散装水泥
防地震认证
定额测试费
建设用地规划许可
销售收入-成本价格利润测算
成本单价×建筑面积销售单价×销售面积。
收益截止日期收益年期总建筑面积可出租面积房屋重置单价0平方米0平方米二、估算过程单位：人民币元自 2014/1/1自 2014/1/1自 2043/12/20自 2043/12/20自 2043/12/20至 2014/1/1至 2043/12/20至 2043/12/20至 2043/12/20至 2043/12/20租约情况有租约无租约无租约无租约无租约收益年期（年）0.000.000.000.000.001年房地产总收益（元） 1.1+1.20.000.000.000.000.001.1租金收入 1.1.1*1.1.2*(1-1.1.3)0.000.000.000.000.001.1.1月租金(元／m 2)0.000.000.000.000.00根据租赁合同及周边市场行情确定。
1.1.2出租面积(㎡)0.000.000.000.000.001.1.3空置率0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%指房屋在出租过程中无法全部出租，必然有一部分空置，空置率根据当地市场状况确定。
带租约的物业空置率为0。
1.2押金利息收入0.000.000.000.000.001.2.1平均押金余额（元）2个月租金0.000.000.000.000.001.2.2存款利率一年期存款利率0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2年总运营费用（元）∑2.1-2.60.000.000.000.000.002.1营业税及附加 5.55%0.000.000.000.000.00营业税为年房地产总收益的5%计，城市维护建设税按营业税的7%计，教育费附加按营业税的3%计，地方教育附加按营业税的1%计；总计年房地产总收益的5.55%计。
2.2房产税12.0%0.000.000.000.000.00按年房地产总收益的12%计。
2.3管理费3.0%0.000.000.000.000.00指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产总收益的2%-5%计。
***项目现金流量及投资收益测算表
期初资金余额一.一■., 一、现金流入：, ■,<•一.
（-）资本金或投资款流入：- **股东投资流入
其他投资流入
•••■•. （-）经存（或处置资产）流入■■■■一■.
经行收入（含销售收入及其他经行收入）
处置资产流入
•••
（三）借款流入. . ■■■■・**股东借款流入
银行借款流入
其他借款流入
•••
二,现金流出：■一.,■■,
俏售费用
管理费用
其他税金
企业所得税
购置资产流出
（三）借款支出■■,■—. 一归还借款本金■■,■一. 一
归还银行借款本金
归还其他借款本金
归还借款利息
.
.
•■■
.
其中：归还**股东借款利息
归还银行借款利息
归还其他借款利息
期末资金余额
,
,
,
一■.
, 所得税率
息税前折旧摊销前收益EBITDA - - - --- 一 经营净现金流
-
- •-- -
***项目利润测算表
营业收入 付现营业成本
税金及附加
营业利润
■
,
,
一■.
,
鞘售费用
管埋费用
财务费用
利润总额
,
■
・
■■.
一
销售净利率
flDIW OI
O! I
总投资收益率
净资产收益率
#DI\4 O!QVO粒
MO!
粕
IWO!
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