下载文档原格式
地块可行性研究范文一、摘要地块可行性研究报告对位于城市中心的XX地块进行了全面调查和研究。
该地块的规划目标是建设一座商业综合体，包括购物中心、写字楼和住宅区。
通过对需求分析、市场调研、规划设计、投资评估等多方面的研究，本报告得出结论：该地块具备进行商业综合体开发的可行性。
二、项目背景位于城市中心的XX地块，地理位置优越，交通便利，周围生活配套设施齐全。
鉴于城市经济发展迅速，居民消费能力增强，商业综合体需求日益旺盛。
因此，对该地块进行商业综合体开发的可行性进行研究具有重要意义。
三、需求分析1.购物中心需求：市中心缺乏大型购物中心，居民购物需求强烈。
购物中心将集中各种商铺，满足居民日常生活和消费需求。
2.写字楼需求：市中心集聚了许多大中型企业和机构，写字楼需求量大。
建设写字楼将提供高品质办公空间，满足商业需求。
3.住宅需求：市中心居住环境优越，生活便利，吸引了许多人群。
住宅供需缺口大，建设住宅区将缓解市中心住房紧张的问题。
四、市场调研1.购物中心市场：经过市场调研分析，购物中心市场前景广阔。
消费者对购物中心的需求主要集中在品种丰富的商品、舒适的购物环境和便利的交通。
2.写字楼市场：市中心写字楼市场竞争激烈。
但由于地块地理位置优越，附近没有同规模的写字楼，因此预计可吸引一些企业和机构入驻。
3.住宅市场：市中心住宅需求量大，供不应求。
通过市场调研了解到，市中心需求旺盛的住宅类型主要为高品质公寓和复式住宅。
五、规划设计根据需求分析和市场调研的结果，本报告对地块进行了规划设计。
1.购物中心：建设一座三层购物中心，拥有多个大型商铺，包括超市、服装店、家居用品店等。
购物中心将提供舒适的购物环境和丰富的商品选择。
2.写字楼：设计一栋高级写字楼，提供高品质办公环境和便利的交通位置。
楼内配备电梯、停车场等设施，满足企业和机构的需求。
3.住宅区：规划建设高品质公寓和复式住宅，提供居民舒适的居住环境。
配套公共设施包括儿童游乐场、公园、健身房等。
某地块可行性研究报告1. 引言本可行性研究报告旨在对某地块进行综合评估，分析其开发和利用的可行性。
本报告将对地块的地理位置、市场需求、土地状况、环境规划、经济效益等方面进行详细研究，为相关方提供科学的决策依据。
2. 地理位置分析某地块位于XX市中心，地理位置优越，交通便利。
周边配套设施完善，包括商业中心、学校、医疗机构等，为开发和利用地块提供了良好的基础条件。
3. 市场需求分析通过市场调研，我们发现目前市场上对住宅和商业用地的需求较为旺盛。
同时，随着城市化进程的推进，该地区人口增长速度快，居民收入水平不断提高。
因此，开发住宅和商业项目具有较大的潜力。
4. 土地状况某地块土地面积为XX平方米，地型平坦且无污染，适宜建设。
我们还进行了土地勘测和土壤测试，结果显示土地质量良好，满足建设要求。
5. 环境规划为保护生态环境，我们将在开发和利用地块过程中采取一系列环保措施。
包括节能减排、垃圾处理、水资源利用等，以确保项目在环境方面具有可持续性。
6. 技术可行性我们将采用先进的建设技术和管理方法进行项目开发和利用，以确保工程质量和效益的最大化。
同时，我们将聘请专业团队进行工程监管，确保项目按照规划和要求进行。
7. 经济效益分析本报告将进行详细的经济效益分析，包括投资成本、预期收入、盈利能力等。
通过经济模型的建立和数据的分析，我们将得出准确的经济效益预测结果，为投资决策提供依据。
8. 风险评估在可行性研究报告中，我们也将对项目存在的风险进行评估和控制。
通过风险分析，我们可以制定相应的风险应对措施，降低项目运营和管理过程中可能遇到的风险。
9. 结论综上所述，通过对某地块的可行性研究，我们认为该地块具有良好的开发和利用潜力。
地理位置优越、市场需求旺盛、土地状况良好、环境规划完善、技术可行性高、经济效益可观，这些因素共同构成了该地块的可行性。
然而，我们也应该认识到在项目运营和管理过程中可能存在的风险，需要采取相应的措施进行控制。
某地块项目可行性分析报告1. 项目背景某地块项目地处城市中心区域，占地面积约10000平方米，目前是一片空置土地。
项目的可行性分析是为了评估在该地块上开展何种经济活动是否有利可图，以及在何种条件下能够实现可行性。
通过该分析报告，我们将提供给相关利益方对该地块项目的决策依据和建议。
2. 市场调研在进行项目可行性分析之前，我们先进行了市场调研来了解当地经济发展和市场需求情况。
根据市场调研数据，以下是我们对当地市场的一些发现：•当地人口数量稳定增长，市场规模较大；•周边区域缺乏类似项目，市场潜力巨大；•目前当地服务业发展较好，人们对于休闲娱乐、购物等需求持续增长。
3. 技术可行性某地块项目的技术可行性主要通过以下因素进行评估：3.1 基础设施条件我们调查了该地块周边基础设施的完备程度，包括道路、电力、供水等方面。
经过实地考察发现，基础设施完善，满足当前项目需求。
3.2 施工条件和成本估算根据施工方面的调研，我们评估了项目的施工条件和成本。
通过与当地建筑商合作，我们估算得出项目的施工成本合理，并能够在合理的时间内完成。
3.3 技术支持和维护经过与相关技术供应商的对接，我们获得了项目所需的技术支持和维护保障。
相关技术供应商具备丰富的经验和良好的声誉，能够保证项目运营的顺利进行。
4. 财务可行性为了对项目的财务可行性进行评估，我们建立了一套财务模型，考虑了项目的投资、运营成本和收入等因素。
根据模型计算，以下是我们得出的一些关键财务数据：•项目投资金额为XXX万元，包括土地购置、建筑物建设和设备采购等；•预计运营成本为每年XXX万元，包括人力资源、设备维护和管理费用等；•预计年收入为每年XXX万元，主要来自项目所提供的服务和产品销售等。
根据财务模型的计算结果，经过三年的运营，项目有望实现盈利，并在未来几年持续增长。
5. 风险评估在项目可行性分析过程中，我们也对可能的风险因素进行了评估和分析，以提供相关利益方在决策中的参考：•市场风险：由于市场竞争激烈，项目的市场占有率可能面临较大压力；•政策风险：政府相关政策的变动可能对项目产生不利影响；•技术风险：项目所依赖的技术可能会过时或被其他更先进的技术取代。
地块可行性研究报告范文一、研究目的与背景地块可行性研究是为了评估某一地块是否适合进行开发建设项目，包括但不限于住宅开发、商业开发、工业开发等。
通过评估地块的土地利用情况、环境影响、交通便利程度、市场需求、政策支持等因素，从而为投资者、开发商提供可行性建议，降低投资风险，促进地块的合理开发。
本报告旨在对某一地块进行可行性研究，为相关投资者、开发商提供科学的决策依据。
二、研究范围及内容本研究将对某一地块的可行性进行全面评估，具体内容包括但不限于以下几个方面：1. 地块规划布局：分析地块的地理位置、土地利用情况、规划用途等，评估地块是否适合开发建设。
2. 环境影响评估：对地块周边环境进行评估，包括环境保护、自然资源保护、生态影响等，分析地块开发对环境的影响。
3. 市场需求分析：调研地块所在地区的人口结构、消费水平、市场需求等情况，评估地块开发项目的市场前景。
4. 政策支持分析：了解相关政府政策对地块开发的支持程度，评估开发项目的政策风险。
5. 风险评估：对地块开发项目可能面临的风险进行分析，包括但不限于市场风险、政策风险、环境风险等。
通过以上方面的综合评估，为开发商提供科学的可行性建议。
三、研究方法本研究将采用多种方法进行数据收集和分析，具体包括但不限于以下几种方法：1. 文献调研：调研相关行业报告、论文、政策文件等，了解相关政策、市场情况、环境影响等信息。
2. 实地调查：对地块周边环境、基础设施、交通便利程度进行实地调查，获取现场数据。
3. 问卷调查：对地块周边居民、商家、政府部门等进行问卷调查，了解市场需求、政策支持等情况。
4. 统计分析：对所收集的数据进行统计分析，揭示数据之间的相关性和规律性。
通过以上方法，获取充分的数据，为研究提供科学依据。
四、预期效果通过本研究，我们将为地块的可行性提供全面的评估和科学建议，为投资者、开发商提供可行性决策依据。
同时，本研究也将揭示地块开发过程中可能面临的风险，为投资者降低风险，提高投资成功率。
济南地块项目可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程的加快以及居民生活水平的提高，济南市的房地产市场需求日益增长。
在这种背景下，开发商们纷纷投入到地产项目的规划与建设中。
本次报告对济南市某地块项目进行可行性研究，为相关开发商提供决策支持。
二、项目概况本项目选址位于济南市市中心某高端商业区域，地块面积约为100亩，规划建设综合性商业综合体项目。
项目总投资约为10亿人民币，预计建设周期为3年。
三、市场分析1. 项目地段优越，周边商业设施齐全，人流密集。
具备较好的商业开发潜力。
2. 根据市场调研数据显示，济南市高端商业综合体项目市场需求旺盛，特别是涵盖购物、餐饮、娱乐等元素的综合体项目。
3. 济南作为省会城市，吸引力较大，各类消费人群较多，对高端商业综合体项目的消费能力较强。
四、可行性分析1. 技术可行性：项目建设采用现代化工艺和设备，汇聚全球领先的商业理念，具备充分的技术支持和可行性。
2. 经济可行性：根据投资测算数据显示，项目建设后可实现较高的投资回报率，具备良好的经济可行性。
3. 社会可行性：项目建设后可提供大量就业岗位，刺激当地经济发展，具备较好的社会可行性。
五、风险分析1. 市场竞争风险：市场竞争激烈，需要不断创新、提高服务水平，以抵御市场风险。
2. 政策法规风险：政策环境不确定性较大，需要随时关注政策变化，做好风险应对和规避。
3. 资金流动性风险：项目投资额较大，资金流动性风险较高，需要科学规划和合理控制资金风险。
六、建议与展望1. 加强市场调研，深入了解消费者需求，提升项目市场竞争力。
2. 密切关注政策法规，把握市场动向，规避政策风险。
3. 做好资金管理，确保项目项目资金供给。
总之，济南地块项目可行性研究报告显示，该项目具备较好的市场前景和发展潜力，有望成为市中心商业综合体项目的亮点，为开发商带来丰厚的回报。
希望相关开发商在项目实施中谨慎规划，科学决策，顺利推进项目建设，取得圆满成功。
合肥地块可行性研究报告一、项目背景近年来，合肥地区房地产市场持续火热，房价不断攀升，房地产开发商们纷纷着手寻找新的开发地块以满足市场需求。
作为安徽省省会城市，合肥的房地产市场潜力巨大，吸引了众多开发商的关注。
本次可行性研究报告将对合肥地块进行详细分析，评估其开发潜力和可行性，为开发商们提供参考。
二、地块概况1. 地理位置：合肥地块位于合肥市市中心，交通便利，周边配套设施完善。
2. 土地面积：合肥地块总面积约为1000亩。
3. 土地性质：合肥地块为商业综合用地，适宜用于商业综合开发项目。
三、市场分析1. 市场需求：随着合肥经济持续发展，人口不断增加，市场对商业综合项目的需求日益增长。
2. 竞争分析：合肥地区房地产市场竞争激烈，开发商们纷纷推出各种创新的商业综合项目。
3. 发展趋势：合肥地区商业综合项目发展趋势逐渐向高端化、多元化和智能化发展。
四、项目规划1. 商业综合项目规划包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等多种业态。
2. 项目总建筑面积约为50万平方米，总投资约为10亿元。
3. 项目定位为高端商业综合项目，吸引中高端客群。
五、可行性评估1. 市场需求：根据市场调研数据，合肥地块商业综合项目的市场需求充足，项目销售前景良好。
2. 地块优势：合肥地块位于市中心，交通便利，周边配套设施完善，有利于项目的发展和销售。
3. 项目投资回报率：根据项目规划和市场预测数据，合肥地块商业综合项目的投资回报率预计在15%-20%之间，具有较高的盈利潜力。
六、风险分析1. 市场风险：合肥地区房地产市场波动较大，市场风险较高。
2. 政策风险：政府政策变化对项目发展和销售可能产生不利影响。
3. 竞争风险：合肥地区商业综合项目竞争激烈，项目面临来自竞争对手的竞争压力。
七、项目推进1. 各部门协调合作，确保项目开发进度顺利。
2. 加强项目市场推广，提高项目知名度和吸引力。
3. 做好项目运营和管理工作，保障项目长期稳定发展。
八、结论通过对合肥地块商业综合项目的可行性研究，我们认为该项目具有较高的开发潜力和盈利潜力。
北京地块可行性研究报告1. 引言本报告旨在对北京市某地块进行可行性研究，评估该地块是否适合进行开发与建设。
通过分析地块的位置、交通、市场需求等因素，给出建设该地块的可行性和风险评估。
2. 地块背景2.1 地理位置该地块位于北京市某区，总面积约XX平方公里。
地块周边环境较为优美，交通便利，紧邻主要交通干道，距离地铁站仅X公里。
2.2 地块现状目前，该地块为农用地，周边有一些农田和村庄。
附近区域发展较为迅速，商业设施、住宅小区等已经逐渐扩建。
3. 可行性分析3.1 市场需求通过市场调研和人口统计数据分析，该地块所在区域的人口数量呈增长趋势，且居民收入水平较高。
同时，该地区缺乏商业设施和高品质住宅项目，市场对于此类项目的需求较为旺盛。
3.2 交通条件该地块紧邻主要交通干道，交通便利。
附近地铁站也为周边居民提供了便捷的出行方式。
考虑到该地块的交通条件良好，对于商业设施和住宅项目来说，具有较高的吸引力。
3.3 竞争分析在该地块附近的区域已经有一些商业设施和住宅项目。
因此，我们需要与周边项目进行竞争分析，评估市场上的竞争状况。
3.4 政策法规在进行地块开发前，需要了解并遵守相关的政策法规。
包括土地利用规划、建设规划、环境保护等方面的要求。
在开发过程中，需要与相关部门进行沟通，确保项目符合法律法规的要求。
3.5 风险评估在可行性研究中，我们还需要评估项目的风险。
例如，市场需求的不确定性、政策调整、资金供给等因素都可能对项目的建设和运营产生影响。
通过风险评估，可以为项目决策提供依据。
4. 结论综合以上分析，我们认为该地块具备进行商业设施和住宅项目的潜力。
市场需求旺盛、交通便利以及区域发展潜力等因素都为该项目的成功开发提供了支持。
然而，我们也需要重视竞争分析和项目风险评估，制定相应的应对措施。
5. 建议基于以上结论，我们提出以下建议：1.进一步完善市场调研，深入了解目标消费群体的需求，确保项目符合市场需求。
2.在项目开发前，与相关政府部门进行沟通，了解政策法规要求，确保项目合规。
沈阳地块可行性研究报告1. 背景本报告旨在对沈阳市某地块进行可行性研究，评估其用途和潜在的开发价值。
该地块位于沈阳市市中心，面积约为10万平方米。
本研究将主要考虑地块的市场需求、规划限制、区域发展趋势等因素。
2. 目标和方法2.1 目标本可行性研究的主要目标为：•确定地块的最佳用途；•分析潜在市场需求，并评估该用途的可行性；•研究地块的规划限制，并提出符合规划要求的方案；•分析周边区域的发展趋势，评估地块的开发潜力。
2.2 方法本研究将采用以下方法：1.调研：收集和分析沈阳市市中心的地产市场数据，了解当前的市场需求和发展趋势。
2.规划分析：研究地块所在区域的规划要求，包括土地用途、建筑高度限制、开发密度等，以确保规划符合相关规定。
3.市场分析：对周边区域的经济、人口、消费习惯等进行综合分析，评估该地块的市场潜力。
4.可行性评估：结合以上调研和分析结果，对各种用途进行筛选和评估，以确定最佳的地块用途。
3. 数据收集和分析3.1 市场调研通过全面的市场调研，我们了解到沈阳市中心目前的地产市场状况。
根据调研数据，我们发现以下几个重要的市场需求：1.住宅需求：沈阳市中心目前面临着大量住房需求，特别是高品质的公寓和豪华住宅。
2.商业需求：由于经济发展，商业和办公场所的需求也在不断增加。
3.酒店需求：随着旅游业的兴起，沈阳市中心酒店需求增长迅速。
3.2 规划分析通过对地块所在区域的规划要求进行分析，我们确定了以下几个重要的规划限制：1.地块的土地用途应符合规划要求，可作为住宅、商业、办公或综合用地。
2.建筑高度限制应保证视觉景观和城市形象，同时满足商业需求。
3.开发密度应不超过规划要求，以保证区域的环境质量和人口密度。
3.3 周边区域分析通过综合分析周边区域的经济发展和人口增长情况，我们发现以下几个重要的趋势：1.沈阳市中心周边地区的经济正快速发展，吸引了大量的投资和就业机会。
2.人口增长速度稳定，并且有望继续增长，为住宅和商业需求提供了潜在市场。
地块开发可行性研究报告一、项目背景这是一个位于城市中心的地块，总面积约为10万平方米，周边交通便利，配套设施齐全。
由于目前地块上只是一片空地，没有进行任何开发利用，所以我们对该地块进行了可行性研究，以确定最佳的开发方案，实现地块的价值最大化。
二、市场分析1. 城市人口增长和经济发展的需求随着城市化进程的加快，城市人口持续增长，对住房、商业、娱乐等各类需求不断增加。
另外，城市经济不断发展，对于商业、办公楼等产业的需求也在增加。
2. 周边竞争情况该地块周边已有一些住宅小区、商业综合体、办公楼等项目，但还存在一定的市场空缺。
因此，对于地块的开发来说，周边的竞争情况需要仔细分析，以确定最适合的开发方向。
3. 目标用户群体和需求目标用户主要包括城市居民、商业租户、公司员工等，他们对于住宅、商业、办公楼等物业的需求不同，需要根据他们的需求来确定最佳的开发方案。
4. 政策环境政策环境对于地块开发至关重要，需要对城市规划、土地政策、用地政策等方面进行分析，以确定开发的合法性和可行性。
三、地块的特点分析1. 地块的土地性质和用途该地块属于城市用地，规划用途为商业、住宅、办公、公共设施等多种用途。
2. 地块的自然条件地块周边环境优美，空气清新，是一个适合居住和工作的地方。
3. 地块的周边配套设施和交通条件地块周边配套设施齐全，交通便利，有地铁、公交等公共交通工具，方便居民和商户出行。
四、开发方案1. 住宅开发由于城市人口增长和经济发展的需求，住宅项目是一个不错的选择。
可以将地块开发为高层住宅小区，满足城市居民的居住需求。
2. 商业开发商业综合体的发展也是一个不错的选择，可以将地块开发为购物中心、餐饮娱乐场所，满足城市居民的消费需求。
3. 办公楼开发由于城市经济发展的需求，办公楼的发展也是一个不错的选择。
可以将地块开发为写字楼、商务楼等，满足城市企业的办公需求。
五、投资与收益分析1. 投资成本根据不同的开发方案，需要进行投资成本的分析，包括土地购买成本、建设成本、装修成本等。
地块项目可行性研究报告1. 引言本文档旨在对X地块项目进行可行性研究，对项目的市场需求、经济效益、可行性、风险等进行评估和分析，为决策者提供参考意见。
2. 项目背景地块X位于城市中心商业区，总面积为5000平方米。
此地块原计划为一个废弃工厂，经过城市规划部门的调查和评估，提出了将其规划为商业综合体的建议。
3. 市场需求分析3.1 市场潜力地块项目周边区域是繁华商业中心，人流量巨大，商业活动频繁。
该地块规划为商业综合体有助于满足当地居民和办公人群的日常需求，同时吸引更多游客和外地消费者。
3.2 目标客户群体目标客户群体主要包括当地居民、上班族、游客以及商业活动的参与者。
地块项目将提供商业服务、餐饮娱乐、文化艺术等多种服务。
3.3 市场竞争分析在周边地区，已经存在一些商业综合体、购物中心等竞争对手。
我们将通过提供独特的商业模式、高品质的服务以及个性化的体验来与竞争对手区分。
4. 经济效益分析4.1 投资与收入预测投资：地块项目的总投资额预计为5000万元，包括土地购置费、建筑改造费、装修费等。
收入：预计地块项目每年能够创造5000万元的营业收入。
4.2 成本与利润预测成本：地块项目每年的运营费用包括员工工资、物业费用、维护费用等，预计为3000万元。
利润：根据收入和成本的预测数据，预计地块项目每年能够获得2000万元的净利润。
4.3 投资回收期根据以上数据，地块项目的投资回收期预计为2.5年。
5. 可行性分析5.1 技术可行性地块项目的建设和运营所需的技术在市场上已经得到验证，且可依靠现有技术进行实施。
5.2 资源可行性地块项目所需的人力资源、物资资源等可以通过市场供应满足，不存在短缺的情况。
5.3 环境可行性地块项目建设和运营过程中需要遵守相关环境保护法规和政策，经过评估，该项目对环境影响较小。
6. 风险评估6.1 市场风险地块项目所处的商业竞争激烈，市场需求变化快速，存在市场风险。
6.2 经济风险经济环境的不稳定性可能会对地块项目的盈利能力产生影响，存在经济风险。
某某地块项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改！）目录项目决策背景第一部分：项目概况一、宗地概况二、某某区配套三、宗地规划情某某区域产业发展规划四、合作方与合作条件第二部分：法律分析一、合作地块土地现状二、法律风险评估三、风险控制第三部某某市场分析一、宗地优劣某某市场背某某市场竞争二、产品建议三、客源分析四、开发节奏建议第四部分：规划设计初步分析一、地块分析二、规划设计中重点考虑的因素三、规划设计思路第五部分：开发计划一、经营目标二、开发计划安排第六部分：成本及投资收益分析一、成本预测二、经济效益分析三、项目资金预测第七部分：税务分析第八部分：综合分析项目决策背景一、进入浦东，某某市场，占据战略要点浦某某区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在浦东投资了181个项目。
2000年某某区完成国内生产总值920亿元人民币，人均GDP近7000美元。
“十五”期间某某区GDP年增长率15%，是中国最具经济活力和发展潜力某某区。
2000年，浦某某区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，某某市首位，是上海容量最大的房地产某某市场。
上海公司进入浦东，既是某某市场的需要，也是集团的战略举措。
二、形某某市发展格局，实施上某某镇计划通过浦东某某镇项目和未来宝山“万科新城”项目，上海公司将进入浦东某某区某某市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成某某市的发展布局，总用地超过亩，住宅总建筑面积达到万平方米，为未来三年发展奠定基础。
上述五大项目都位于外环线附近，某某乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是理想的新某某镇项目。
上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实某某镇计划。
三、某某区域发展前景广阔浦某某区将以外高桥某某区、金桥出口某某区和张江高科某某区为依托，规划申江路微电子产业带。
上述三大某某区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带某某区域的发展和成熟。
某某镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产某某区。
目前正集中建设一期2.4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边某某区总计近7平方公里。
当地人某某区域档次将得到提升，土地具增值潜力。
第一部分项目概况一、宗地概况1、地理位置项目地块位于浦某某区某某镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。
金桥出口某某区、张江高科某某区和外高桥某某区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。
2、面积及四至项目占地亩（约公顷），地块呈不规则状，南至路道路红线，北至规划路道路红线，西至规划路道路红线，东侧呈不规则形。
3、地块现状-自然标高在约4米左右，地块内无高压线。
-地块内需动迁居民200户，约800人左右，现主要分布在地块中部和南部。
-地块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小部分河道淤塞，其余水质清澈。
-地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。
4、周边状况➢宗地南侧为某某镇的工某某区，主导产业为高科技、电子产品。
➢宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和农民住宅。
➢宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民某某村。
➢宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。
二、某某区配套1某某市政配套宗地周边某某市政管线容量较小，仅能满足项目施工和先期住宅开发（月约10万平方米）的配套需求。
供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求，需土地方根据我开发进度逐步配套完善。
据了解，规划在宗地西侧一公里附近建35KV变电站一座；在金海路埋设800-1000的自来水管一根；规划在华东路设500污水管一根。
2、道路系统完善，地块出行便捷，可某某市立体交通网络方便连接。
3、公共交通不发达地块周边共有公交线路约8条，现主要集中在上川路一线上，基本只在某某区域内运行。
地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。
4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。
大型生活配套可依靠金桥某某区，车程在10分钟之内。
三、项目地块规划情况1、项目合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。
2、合作地块全部为居住用地，不安排非经营性公建项目。
3、目前我方正积极参与包括项目地块在内的2.4平方公里的曹某某镇控制性详规方案编制工作中，方案预计在5月可获批复。
某某区域产业发展规划1、浦某某区以外高桥某某区、金桥出口某某区和张江高科某某区为依托，形成申江路微电子产业带。
三大某某区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带某某区域的发展和成熟。
1）外高桥某某区：占地10平方公里，以自由贸易、物流仓储、出口加工和计算机硬件生产为发展方向。
代表企业有Intel 和IBM 等。
截止到2000年末，总投资额约53亿美元。
2）金桥出口某某区：占地20平方公里，以集成电路、电子通讯、生物医药和光电子为主导，截止到2000年末，累积工业总产值超1000亿元人民币。
主要投资项目有通用汽车和华虹NEC ，其中华虹NEC 微电子项目总投资12亿美元，占地10万平方米，于2000年2月投入生产。
3）张江高科某某区：占地25平方公里，以现代生物医药、微电子和信息产业为主导，截止目前总投资额近12亿美元某某区规划有国家软件产业基地——上海浦东软件园及以微电子制造为主题的某某区。
代表企业有摩托罗拉、罗氏制药、宏力半导体等。
十五期间，计划建成8条集成电路生产线。
在未来10年内，将建成上海集成电路开发、制造链，形成产值上百亿美元的生产规模。
外高桥图1-7：地块至周边区域中心车行时间 30min25min 10min 地块金桥开发区中心小陆家嘴15min张江 15min人民广场2、某某镇以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产某某区，并规划向东延展。
1）曹路教育产某某区➢占地：6-7平方公里➢范围：东起长江，南至金海路，西至外环线，北至上川路。
➢规划特征-以教育产业为依托，形成基础教育，研发和创某某区。
规划引进五所大学，占地近2平方公里。
-规划低层低密度某某区，并形成完善的配套服务。
-利用现状河流作东西向的生活景观带，规划南北向的休闲商业街。
2）曹路教育产某某区一期➢占地：2.4平方公里➢范围：东起浦东运河，南至金海路，西至外环线，北至上川路。
➢规划特征-引进二工大等三所大学，占地近1平方公里，未来五年内将导入人口约2.5万人。
-对工厂进行生态型改造，发展成为创某某区和研发中心。
-将遗留物业改造为教某某村和学生公寓等教某某区配套。
3）大学城：已经签约的有杉达大学、上海第二工业大学、上海金融高等专科学校三所大学，总共占地约1400亩。
预计在未来几年，将容纳学生约2万名。
五、合作方与合作条件1、合作方：浦某某区某某镇人民政府。
2、合作条件1）合作价款：2）住宅建设配套费3）交地进度4）付款进度第二部分法律风险分析一、合作地块土地现状目前地块存在未征用土地、已征用未开发和已出让三种情况的土地：1、未征用土地：面积约500亩左右，除小部分为建设用地外，大部分在现有某某市土地利用总体规划中为基本农田。
2、已征用未开发土地：该部分土地在92、93年已获征地批文，但至今尚未完成征地大包干协议及交纳征地税费环节。
3、已出让土地：占地约10亩左右，为合作地块东北侧烂尾楼盘的一部分。
二、法律风险评估1、规划风险：控制性详规尚未批复，相关经济技术指标存在不确定性。
2、土地风险：征地问题存在一定难度，使土地使用权取得有一定风险。
1、规划风险控制：合作地块属于某某镇2.4平方公里某某镇规划范围内，现浦某某区已批准某某区的结构规划，并某某市规划局。
现曹路真正在编制控制性详细规划，合作方已在《意向书》中明确，不在宗地规划范围内安排非经营性公建，计价土地面积以《国有土地使用权出让合同》中载明的出让面积为准。
2、土地风险：1）征用土地：某某镇结构规划和控制性详细规划获批准后，浦某某区土地利用总体规划将进行修编，届时该部分基本农田将改为建设用地，因此征地风险可控。
2）已征用未开发土地：从严格意义上说，该部分土地未完成征地手续，土地尚为集体所有。
上海公司要求合作方，继续完善征地手续，签定征地大包干协议，交纳征地税费，完成土地国有化。
3）已出让土地：合作开发协议书中明确约定由合作方负责将该部分用地办理过户至我方名下，若无法办理，则该部分用地不列入本次合作范围，并抵扣相应的合作价款。
综合上述分析判断，规划、土地问题都可控，本项目在法律上具备可行性。
第三部分某某市场分析一、宗地优劣势1、优势●地块靠近金桥出口某某区、张江高科某某区和外高桥某某区，有利于项目营销，开发某某市场潜力。
●由于地块规模大，规划余地大，可提供多种类型产品。
●依靠外环线和金海路——金桥路——杨高路交通干线，地面交通条件优越。
●位于大学城某某区内，有利于塑造项目形象，提高项目居住档次。
2、劣势●周边生活配套薄弱，需要在项目规划中解决。
●周边虽然道路交通条件良好，但是缺乏公交系统。
●受地块位置限制，无法享受捷运系统的规划。
●地处外环线外侧，距浦东某某区域绝对距离远。
某某市场背景1、浦东某某市场情况1）某某某某区分：●根据地理位置和产品的差异，可将浦某某区划分为陆家嘴、世纪公园周边某某区某某区等四个某某市场。
宗地位于浦某某区。
●某某市场的范围包括罗山路以东、云间路一线以某某区。
2）浦东某某市场特征：●供需绝对值巨某某市场发展迅速，但竞争仍激烈某某市场价格呈稳步上升，新某某市普遍某某市场均价。
●新盘供应量庞大，5万M2小体量项某某市场主流，大规模项目呈上升趋势。
●明星楼盘缺乏大盘气势，99年、00某某市销量前十大浦东仅占一席。
●某某市场热点产品类型以多层加小高层项目为主，与上海某某市某某区密度和建筑层数降低的趋势向背。
2、浦东某某市场情况●产品类型主要以小高层为主某某区总建筑面积在10万平方米左右。
●价格范围在3200-4200元/平方米，均价水平在3600元/平方米，高于浦东整体3368元/平方米的平均水平。
●客源主要为本地客源和在金桥某某区、外高桥某某区内工作的客源。
●整体销售情况良好，位某某区的金桥湾和鹏欣绿苑分别是99年和00年的浦东销售冠军。
3、浦某某区大型个案和大型某某区1）大型个案：●定义：根据浦东目前的个案开发规模均偏小的特点，其界定在总建筑面积10万平方米以上。
●特点：其生活配套主要依托周边已有的配套设施某某区内只配建少数设施，如幼托、小某某市等。
●典型项目：万某某市花园、康桥半岛等。
●浦某某区2000年度10万M2以上个案列表上南和内环线内某某区域，项目本身无法完成配套的自我完善。
●真正脱离生活某某区域仅有康桥半岛、阳光欧洲城，且产品类型均为面向有车族的别墅型产品。
●针对金海项目的开发，应当充分利用某某某某区整体规划的优势，使之形成为大型居某某区的中心。
