租赁资产评估中租赁价格确定方法的探讨(一)

租赁资产评估价格的确定方法租赁资产评估价格的确定方法一、正式出版物上介绍的方法对机器设备租赁权价值的评估，《资产评估常用数据与参数手册》（2000版）第八篇“资产评估典型案例剖析”当中结合案例介绍的两种方法，作为业务探讨引用如下：某设备租赁公司租用一台起重设备，该设备的原值为34万元，预计尚可使用10年。

该公司拟租用 5 年，设备预计残值为 1.8 万元，清理费用 0.2 万元，设银行利率为11.52%，需支付利息 10.2 万元。

根据双方约定，租赁期内按季度支付租金，计算本项设备租赁权每次应付的租金额。

方法1 --- 计算正常情况下的应付资金额，计算步骤如下：（1）计算设备的租赁费租赁费二设备原值-预计残值+清理费用+银行利息+手续费+保险费=34-1.8+0.2+10.2+0.6+3.4=46.6（万元）⑵计算设备租赁期内应付租金额租金额二［年折旧额+（银行利息+ 手续费+保险费）/设备使用年限］X租赁年限二［（34- 1.8+0.2）/10+（10.2+0.6+3.4）/10］X5=23.3（万元）⑶计算每次应付租金每次应付租金二租赁期内应付租金/租赁期内支付次数=23.3/（60/3）=1.165（万元）方法2――加快租赁资产折旧的方法，仍然沿用上例。

1租赁资产每年应提折旧额的计算每年应计提折旧额=｛［设备原值-预计残值X（1+利息率）-10/（P/A, i, n）=5.7947（万元）⑵计算每年应负担的设备利息、手续费和保险费上述费用=（银行利息+手续费+保险费）/设备使用年限=（10.0+0.6+3.4）/10=1.42（万元）⑶计算每年应付租金及租赁期内应付租金每年应付租金二年折旧额+年折旧费=5.7947+1.42=7.2147（万元）⑷计算每次应付租金每次应付租金二每年应付租金/4=7.2147/4=1.8037(万元)以上两种方法，前者计算简洁，容易理解;后者考虑了时间价值的概念，评估得出的租金价格更具有说服力。

租赁资产租金评估方法租赁资产租金评估是指根据租赁资产的性质、使用寿命和市场需求等因素，确定其租金水平的过程。

在进行租金评估时，主要涉及租赁资产的定价、租金计算和租金调整等方面的内容。

下面将详细介绍租赁资产租金评估的方法。

一、市场比较法市场比较法是租赁资产租金评估中最常用的方法之一、该方法基于市场供需关系，通过对市场上类似租赁资产的租金水平进行比较来确定租赁资产的合理租金。

具体操作步骤为：1.收集市场数据：了解市场上同类租赁资产的租金水平，包括租金价格、租赁条件等信息。

2.选择比较对象：选择与待评估租赁资产相似的租赁资产作为比较对象。

3.进行比较分析：比较待评估租赁资产与比较对象的特点、条件和租金水平，得出合理租金的估算结果。

二、成本法成本法是根据租赁资产的成本来确定其合理租金。

该方法主要根据租赁资产的投资成本、维护成本、资产损耗等因素进行计算，常用的成本法包括摊销法和折旧法。

1.摊销法：将租赁资产的投资成本进行摊销，摊销期限内按比例计算每期租金。

2.折旧法：根据租赁资产的折旧费用来确定租金，一般可按照线性折旧法或加速折旧法进行计算。

三、收益法收益法是基于租赁资产使用权的收益水平来确定租金。

该方法主要是通过估算租赁资产在租赁期内的收益来确定租金水平，包括资产收入、租金折现、市场利率等因素的综合影响。

1.估算资产收入：根据租赁资产的使用情况和市场需求等因素，估算租赁资产在未来租赁期内的收入。

2.租金折现：将未来租金进行现值计算，考虑时间价值等因素。

3.确定合理租金：根据收益法的设置，综合考虑资产收入和租金折现等因素，确定租赁资产的租金水平。

四、市场分析法市场分析法是通过对租赁市场的供需状况、租赁公司的竞争情况等因素进行综合分析，从而确定租赁资产的租金水平。

该方法主要通过市场调查和数据分析来获取合理租金的估算结果。

1.调研市场需求：了解租赁市场的需求量和需求价格，确定租赁资产的市场定位和竞争优势。

2.分析竞争情况：了解竞争对手的租金水平和服务水平，确定自身租赁资产的优势和劣势。

租赁资产租赁价格评估方法租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是减少双方的关联交易额度。

如何客观评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益，下文首先探讨机器设备租赁年租金价格的评估方法，然后推广到其他资产当中。

1、年租金定义年租金的定义，一般应根据租赁双方签订的租赁合同来确定。

租赁双方不同的约定，对租金价格的评估结论有一定的影响。

如租金的支付方式不同，所评估的价格会有差异。

为此首先假设所需确定的年租金为每个租赁年度期届满，期末等额收回的租金价值。

该价值的内涵应包括机器设备的折旧费、资产所占用的利息、资产的平均收益情况以及出租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。

年租金价格的确定是以租赁资产价值评估结果为基础，结合租赁资产价值评估过程中对该资产预计尚可使用年限的判定、出租方和承租方约定的租赁年限、租金价款的支付方式、资产的行业平均收益情况、租赁期满资产的剩余价值等因素综合确定。

2、评估前提因为租赁行为所涉及的资产的未来情况含有一定的不确定性，对租赁资产租金价格进行评估，首先应确定评估前提。

一般设定的评估前提为：（1）资产按当前使用用途继续使用；（2）租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担；（3）租金在每个租赁年度期末支付；（4）租赁期限按n 年考虑；（5）租赁相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化；（6）租赁双方约定的其他条件，如由承租方承担资产的保险费、正常维护费用、相关税费等，出租方取得的租赁收入为完整的净租金收入。

3、评估思路以预期原理为基础，根据评估确定的某项租赁资产的评估价值P 0 、租赁期满租赁资产的剩余价值P n 、折现系数r 、租赁期间n ，确定评估对象未来n 年租期内每年的等额年净租金P zj ；再考虑出租方因出租行为应缴纳税费求取等额年租金价格P rj 。

4、年租金价格的确定（1）等额年净租金的确定()()n n n o r P r r Pzj P ++⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡+⨯=111 ()()111-+=⨯-+⨯⨯n r P r r o zj r p P n n其中 P n = P o -（P o -P 1×D ）÷N ×n（当N ≤n 时，P n = P 1×D ）P o —租赁资产评估净值，根据资产评估结果确定P zj —租赁资产等额年净租金P n—租赁期满租赁资产的剩余价值P1—租赁资产的评估原值，根据资产评估结果确定D—租赁资产的净残值率，根据资产类别，分别取1%—3%R—折现率n—租赁期限N—租赁资产的预计尚可使用年限（2）等额年租金P的确定以上公式是承租方另行承担相关税费的计算公式，若由出租方承担相关税费，则出租方收取的租金价格当中应包括出租行为应缴纳的相关税费。

⼟地租赁租⾦评估对⼟地进⾏租赁时，就需要向出租⽅⽀付⼀定的租⾦，⽽⼟地使⽤权的租赁就需要评估⼟地的价值⽽确定⼟地的租⾦，⽽⼟地使⽤权价值评估⽅法是⽐较多的，那么⼟地租赁租⾦评估是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关的知识进⾏解答。

⼀、⼟地租赁租⾦评估⼟地使⽤权是⼟地使⽤者依法对⼟地进⾏使⽤或依法对其使⽤权进⾏出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

⼟地资产可以作为单独的对象进⾏评估，也可以与地上建筑物⼀起作为评估对象进⾏评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业⼀并进⾏评估。

具体⽅法有：1、市场⽐较法。

若租赁期限内的⼟地使⽤权权利与出让⼟地使⽤权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为⽐较案例，采⽤市场⽐较法评估，但要进⾏年期修正。

2、收益还原法。

以年租⾦为⼟地纯收益，按照租赁年限还原出地价。

应注意使⽤期限内有⽆其它费⽤。

⼆、⼟地使⽤权租⾦评估的原则是什么1、合法公正的原则⼟地评估机构是⼀种中介服务结构，具有相应的⾏业要求。

由于其评估的结果将直接对当事⼈起到参照的作⽤，有时甚⾄成为确定⼟地使⽤权价格的最终依据。

这就要求评估机构在评估⼯作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映⼟地使⽤权的价值。

否则，⼟地使⽤权评估也就是丧失了其应有的意义，⼟地评估机构也就丧失了其存在的理由。

为了保证评估结果的客观公正，⼟地使⽤权的价格评估⼯作，⾸先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关⼟地管理的法规和资产评估的法规的规定。

其次要⼒求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估⽅法和程序来评估。

⽬前⼟地评估⼤量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事⼈的主观意愿因素。

2、有利于开发利⽤的原则⼟地使⽤权出让以及其出让前的评估⼯作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩⼤⼟地开发、利⽤的⼴度和提⾼⼟地开发、利⽤的强度，亦即⼟地使⽤权价格的评估⼯作要考虑到有利于⼟地的开发利⽤。

3、区别对待⼟地使⽤权价格的评估，应按照不同区域以及各块⼟地的经济价值和效⽤的⼤⼩来确定。

如何处理厂房租赁中的资产评估问题在厂房租赁的过程中，资产评估是一个至关重要的环节。

它不仅关系到租赁双方的利益分配，还对租赁决策、租金确定以及潜在的风险评估产生深远影响。

然而，对于许多企业和个人来说，处理厂房租赁中的资产评估问题并非易事，需要综合考虑多个因素，并遵循一定的原则和方法。

首先，我们要明确资产评估的目的。

在厂房租赁中，资产评估的主要目的通常有两个：一是确定厂房的合理租金水平，二是评估租赁双方在租赁期间的权益和责任。

对于出租方来说，希望通过资产评估确保厂房的价值得到充分体现，从而获得合理的租金收益；对于承租方来说，则需要评估厂房的实际价值，以避免支付过高的租金，并确保租赁的厂房能够满足生产经营需求。

接下来，选择合适的资产评估方法是关键。

常见的资产评估方法包括市场法、收益法和成本法。

市场法是通过比较类似厂房在市场上的租赁价格来确定评估对象的价值。

这种方法要求有活跃的厂房租赁市场，并且能够获取到足够的可比交易案例。

在使用市场法时，需要对可比案例进行详细的分析和调整，考虑诸如厂房的地理位置、面积、设施条件、租赁期限等因素的差异。

收益法是基于厂房未来预期收益来评估其价值。

这种方法适用于那些能够产生稳定现金流的厂房，例如长期出租且租金收入稳定的厂房。

通过预测未来的租金收入，并将其折现到当前，来确定厂房的现值。

在运用收益法时，需要对未来的租金增长趋势、空置率、运营成本等进行合理的预测和估计。

成本法是通过计算重建或重置评估对象所需的成本来确定其价值。

这种方法通常适用于新建或特定用途的厂房。

在计算成本时，要考虑土地成本、建筑成本、设备购置成本以及相关的税费和利润等。

在进行资产评估时，对厂房的状况进行全面调查和评估也是必不可少的。

这包括厂房的建筑结构、设施设备的完好程度、地理位置、交通条件、周边环境等。

对于建筑结构，要检查是否存在裂缝、渗漏等安全隐患；设施设备方面，要了解其性能、使用年限和维护情况；地理位置和交通条件会直接影响厂房的使用价值和运输成本；周边环境则可能对生产经营活动产生一定的影响，如噪音、污染等。

融资租赁中的租赁物价值评估要点分析融资租赁是一种以租赁物作为担保的融资方式，租赁物的价值评估是租赁活动中至关重要的环节。

本文将分析融资租赁中租赁物价值评估的要点。

一、租赁物的定义和分类在深入分析租赁物价值评估要点之前，我们首先需要明确租赁物的定义和分类。

根据《融资租赁管理暂行办法》，租赁物是指根据融资租赁协议提供给承租人使用的资产，包括不动产、设备、交通工具等。

根据其特性，租赁物可分为固定资产和动产两类。

二、租赁物价值评估的要点1. 完整且准确的租赁物描述租赁物的描述应该是完整且准确的，包括标识信息、型号、规格、年限、使用寿命等。

这些信息对于评估租赁物的价值至关重要，应在评估报告中清晰地呈现。

2. 市场调研和可比较物价分析市场调研和可比较物价分析是确定租赁物价值的重要依据。

通过对市场上类似租赁物的价格进行调研，可以了解当前市场行情和供需情况，进而对租赁物的价值进行评估。

3. 技术参数和功能特点的影响租赁物的技术参数和功能特点对其价值评估具有重要影响。

例如，在评估一台设备时，其技术参数、性能指标和功能特点将直接影响其使用价值和市场价值。

4. 租赁物的物权状况和使用状态租赁物的物权状况和使用状态对其价值评估同样具有重要作用。

如果租赁物存在所有权纠纷或者使用状态较差，将直接影响其价值评估结果。

5. 法律法规和标准的要求融资租赁活动涉及的租赁物价值评估应符合相关的法律法规和标准要求。

评估师必须熟悉相关法律法规和评估标准，并在评估过程中遵循相应要求，确保评估结果的准确性和合规性。

6. 评估报告的编制要求租赁物价值评估的结果需要整理并编制成评估报告。

评估报告应包含清晰的结论、详细的评估方法和数据支撑，并以简洁明了的语言进行阐述。

此外，评估报告还应列明评估师的专业背景和资质，提高报告的可信度和权威性。

三、结论租赁物价值评估是融资租赁活动中的重要环节，对于确保融资租赁的安全性和风险控制具有重要意义。

在进行租赁物价值评估时，需要关注租赁物的完整描述、市场调研和可比较物价分析、技术参数和功能特点、物权状况和使用状态、法律法规和标准要求等要点，以确保评估结果的准确性和合规性。

融资租赁合同纠纷中租赁物价值评估分析摘要：融资租赁是一种将融资、贸易、技术服务融为一体的新型金融模式，它对市场资金与行业之间的互动与融通起到了很大的作用，已经成为了我国现代服务业和金融业的一个重要组成部分。

在融资租赁行业迅速发展的同时，其所面临的法律风险也逐渐显现出来，从而引发了大量的金融纠纷。

所以，通过对这类案件的分析与研究，可以帮助我们更好地控制风险，更好地预判案件的结果。

关键词：融资租赁合同；纠纷；租赁物价值；评估前言：在融资租赁中，租金并非指承租人对租赁物的占有和使用，而是指出租人对租赁物的出资，通常情况下，它包括了租赁价格款和相关费用、利润等。

在租期之初，租金应为租赁物之价值；在租赁期内，承租人向出租人支付租金，在租赁期结束时，其相应的折价仍归承租人所有。

尽管出租人以其名义拥租赁物的所有权，但是，该租赁物的占有、使用行为早已转移到了承租人的名下，所以，租赁物对于出租人而言，仅限于担保债权的施行。

一、融资租赁物的性质分析从租赁合同的角度来看，租赁合同的性质主要有两种：一种是在租赁期限届满时，该合同的所有权发生转移；二是在租赁期届满时，由出租方收回该资产。

就第一种情形来说，融资租赁在某种程度上类似于分期付款，但也不一样。

融资租赁只在租约到期时才获得该资产的所有权，分阶段获得的资产最初开始就拥有所有权。

就是因为这样的差别，才不适用于用固定资产估价，而是要作为无形资产进行评估——租赁合同权益。

因为在租赁结束之前，承租人并没有获得该资产的所有权，所以只能按照无形资产的价值来确定该资产的价值。

此外，由于合约尚未完全履行，因此在余下的期间内，承租人也不一定能取得该资产所有权。

在对融资租赁资产进行无形资产评估时，应充分考虑其风险因素。

在很多案例中，融资租赁合同的履行已经进行到一定的阶段，而承租人也付出了一定的费用[1]。

对已经交付的租金进行了调整，可以作为资产计入，但尚未交付的租金则不能计入资产，应支付的租金不能作为债务计算。

融资租赁的评估方法和指标融资租赁是一种企业融资的方式，借助租赁公司的资金，企业可以获得所需的资产并支付租金。

然而，在进行融资租赁之前，企业需要对租赁资产进行评估，以确定其价值和租金水平等关键指标。

本文将介绍融资租赁的评估方法和指标，供企业参考。

一、评估方法1. 现金流量折现法现金流量折现法是融资租赁评估中最常用的方法之一。

该方法将租赁期间的现金流量进行折现计算，以确定租金水平和租赁资产的价值。

首先，需要确定租金水平，即企业每期需支付的租金金额。

通过对租赁资产的使用价值、预期收益和市场需求等因素进行综合考虑，可以确定适当的租金水平。

其次，通过现金流量折现，将未来每期的租金按照一定的折现率计算，得出当前租赁资产的价值。

这种方法考虑了时间价值和资金成本，能够更全面地评估租赁资产的价值。

2. 市场比较法市场比较法是融资租赁评估中的另一种常用方法。

该方法通过比较相似租赁资产的市场价格和租金水平，确定租赁资产的价值。

首先，需要寻找与所要租赁的资产相似的市场参照物。

这些市场参照物可以是同类型的资产或者相同行业的其他企业使用的类似资产。

然后，通过对比市场参照物的价格和租金水平，可以得出租赁资产的价值范围。

企业可以根据自身情况和市场需求确定具体的租金水平。

二、评估指标1. 净现值（NPV）净现值是融资租赁评估中用于衡量项目经济效益的关键指标之一。

净现值是将未来所有现金流量按照一定的折现率计算后，与投资成本进行比较得出的。

如果净现值大于零，则说明租赁项目具有经济效益。

2. 内部收益率（IRR）内部收益率是融资租赁评估中另一个常用的指标。

内部收益率是能够使项目净现值为零的折现率，也可以理解为项目的回报率。

如果内部收益率大于资金成本，则说明租赁项目的回报率高于成本，可以被接受。

3. 投资回收期（Payback Period）投资回收期是指融资租赁项目从开始初始投资到获得全部投资回报的时间。

投资回收期越短，说明项目获得投资回报的速度越快。

租赁使用权资产计算方法1. 引言1.1 介绍租赁使用权资产计算方法是一个重要的财务管理工具，它在租赁合同中起着至关重要的作用。

随着企业规模的扩大和复杂度的增加，租赁使用权资产的计算方法也变得越来越复杂。

本文将深入探讨租赁使用权资产的定义、计算方法、实例分析、方法优缺点以及应用领域等方面的内容。

我们将介绍租赁使用权资产的定义，它指的是租赁合同中涉及的租赁方未来使用资产的权利。

租赁使用权资产通常是指租赁方在租赁期间内可使用的资产，其价值直接影响到租赁合同的成本和风险。

我们将探讨租赁使用权资产计算方法，包括资产的计量、折旧和摊销等方面。

通过对不同计算方法的比较分析，可以更好地理解租赁使用权资产在财务管理中的作用。

我们将结合实例分析，探讨租赁使用权资产计算方法的实际应用，以及方法的优缺点和未来的发展趋势。

通过本文的研究，我们可以更好地把握租赁使用权资产计算方法的核心要点，提升企业财务管理的水平。

【字数：234】1.2 研究背景租赁使用权资产是指租赁双方在一定期限内约定的权益，即租入方享有特定资产的使用权，而租出方在该期限内将该资产转让给租入方并收取相应的租金。

随着越来越多的企业和个人选择租赁来获取资产使用权，租赁使用权资产计算方法变得越来越重要。

在过去的研究中，针对租赁使用权资产的计算方法进行了一定的探讨，但在实际应用中仍存在一些问题和挑战。

通过对租赁使用权资产的定义和计算方法进行深入研究，不仅可以更好地规范租赁市场的发展，还能提高对租赁使用权资产的计量和评估准确性，为租入方和租出方提供更有力的参考依据。

本研究旨在探讨租赁使用权资产的定义、计算方法及应用领域，从而为相关研究和实践提供深入的理论支持和指导。

通过对租赁使用权资产的研究，将有助于更好地推动租赁市场的发展，促进资产管理的规范化和专业化。

1.3 研究目的研究目的是为了探讨租赁使用权资产计算方法在实际应用中的有效性和适用性，以及对租赁方和承租方双方的影响。

房地产租金咨询评估方法概述及实例一、评估方法根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行资产租赁价值评估时采取的评估技术思路有市场法、成本法、剩余法和收益法，以及由此衍生的价值折算法等。

通常来说比较法是评估市场租金最适宜的评估方法。

成本法是评估或核定新开发建设项目成本租金最适宜的评估方法，价值折算法和剩余法是评估或分析测算租赁型房地产投资可行租金最适宜的方法。

具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资产的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。

二、评估方法概述（一）比较法：比较法是根据与估价对象相似的房地产租金，经比较、调整或修正来求取估价对象房地产租金的方法。

其评估主要考虑以下事项，收集可比实例信息、选取可比实例(统一价格内涵、支付方式、计价单位等)、进行区位实物权益状况修正等。

（二）成本法：成本法是以租金各个构成项之和来求取房地产租金的方法。

租金构成项及基本公式如下：房地产租金=地租+房屋折旧费+室内装饰装修和家具家电折旧费(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费当采用租赁方式取得房屋进行改造后再出租的(如整租后分租时，评估整租或者分租租金时)，租金构成项及基本公式为:房地产租金=取得房屋租金+房屋改建折旧费+新增室内装饰装修和家具家电折旧费(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费(三)价值折算法：价值折算法是选取适宜方法求得估价对象房地产市场价值或价格，然后确定估价对象报酬率或资本化率，选用适当的数学公式求取折算系数,计算房地产净收益，加上运营费相关税费等得出房地产租金的方法。

基本公式如下:房地产租金=租金净收益+房屋空置和收租损失+运营费+租赁营销费+相关税费房地产租金净收益=房地产价值或价格x折算系数(四)剩余法：剩余法是根据房地产经营产生的经营收入，扣除经营成本和经营利润，或根据改造完成后的房地产租赁收入，扣除需投入的改造成本，求取房地产租金的方法。

租赁资产评估中租赁价格确定方法1.市场供需关系：确定租赁价格的首要因素是市场供需关系。

如果市场上租赁需求大于供应，租赁价格通常会相对较高，反之亦然。

因此，了解并研究目标市场的供需关系是租赁资产评估中重要的参考因素。

2.目标资产的价值：租赁价格也需要考虑资产本身的价值。

资产的价值可以通过各种评估方法来确定，例如资产的市场价值、折旧率等。

资产的价值一般包括了其使用寿命、各种条件和限制等因素。

3.资产使用周期：租赁价格还应考虑资产的使用周期。

如果租赁周期较短，租金通常会相对较高，因为出租方需要在较短的时间内收回投资。

相反，如果租赁周期较长，租金可以相对较低。

4.租赁方的信用评级：租赁方的信用评级也是影响租赁价格的因素之一、如果租赁方信用评级较高，意味着其具备更好的还款能力和信用记录，因此出租方可能会降低租赁价格。

相反，如果租赁方信用评级较低，出租方可能会增加一些风险费用，从而提高租赁价格。

5.租赁资产的品质和状况：租赁资产的品质和状况也会对租赁价格产生影响。

如果资产的品质较好、状况良好且维护得当，租赁价格通常会相对较高。

相反，如果资产的品质较差或者需要额外的维修和保养，租赁价格可能会相对较低。

6.目标市场竞争情况：目标市场的竞争情况也会对租赁价格产生影响。

如果市场上有多个类似的租赁资产，出租方可能会通过降低租赁价格来吸引客户。

相反，如果市场上缺乏相似的租赁资产，出租方可能会相对提高租赁价格。

7.法律法规和税收政策：最后，法律法规和税收政策也会对租赁价格产生影响。

不同的国家和地区可能有不同的法律法规和税收政策，出租方需要考虑这些因素在内，以确保租赁价格的合规性。

综上所述，租赁资产评估中确定租赁价格需要综合考虑市场供需关系、资产价值、使用周期、租赁方信用评级、资产品质和状况、市场竞争情况以及法律法规和税收政策等因素。

只有在全面考虑这些因素的基础上，才能制定出公平、合理的租赁价格，实现租赁双方的共赢。

租赁资产租赁价格评估方法租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是减少双方的关联交易额度。

如何客观评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益，下文首先探讨机器设备租赁年租金价格的评估方法，然后推广到其他资产当中。

1、年租金定义年租金的定义，一般应根据租赁双方签订的租赁合同来确定。

租赁双方不同的约定，对租金价格的评估结论有一定的影响。

如租金的支付方式不同，所评估的价格会有差异。

为此首先假设所需确定的年租金为每个租赁年度期届满，期末等额收回的租金价值。

该价值的内涵应包括机器设备的折旧费、资产所占用的利息、资产的平均收益情况以及出租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。

年租金价格的确定是以租赁资产价值评估结果为基础，结合租赁资产价值评估过程中对该资产预计尚可使用年限的判定、出租方和承租方约定的租赁年限、租金价款的支付方式、资产的行业平均收益情况、租赁期满资产的剩余价值等因素综合确定。

2、评估前提因为租赁行为所涉及的资产的未来情况含有一定的不确定性，对租赁资产租金价格进行评估，首先应确定评估前提。

一般设定的评估前提为：（1）资产按当前使用用途继续使用；（2）租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担；（3）租金在每个租赁年度期末支付；（4）租赁期限按n 年考虑；（5）租赁相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化；（6）租赁双方约定的其他条件，如由承租方承担资产的保险费、正常维护费用、相关税费等，出租方取得的租赁收入为完整的净租金收入。

3、评估思路以预期原理为基础，根据评估确定的某项租赁资产的评估价值P 0 、租赁期满租赁资产的剩余价值P n 、折现系数r 、租赁期间n ，确定评估对象未来n 年租期内每年的等额年净租金P zj ；再考虑出租方因出租行为应缴纳税费求取等额年租金价格P rj 。

4、年租金价格的确定（1）等额年净租金的确定()()n n n o r P r r Pzj P ++⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡+⨯=111 ()()111-+=⨯-+⨯⨯n r P r r o zj r p P n n其中 P n = P o -（P o -P 1×D ）÷N ×n（当N ≤n 时，P n = P 1×D ）P o—租赁资产评估净值，根据资产评估结果确定P zj—租赁资产等额年净租金P n—租赁期满租赁资产的剩余价值P1—租赁资产的评估原值，根据资产评估结果确定D—租赁资产的净残值率，根据资产类别，分别取1%—3%R—折现率n—租赁期限N—租赁资产的预计尚可使用年限（2）等额年租金P的确定以上公式是承租方另行承担相关税费的计算公式，若由出租方承担相关税费，则出租方收取的租金价格当中应包括出租行为应缴纳的相关税费。

融资租赁如何评估租赁物的折旧和价值损耗融资租赁是一种租赁方式，在此模式下，租赁方将资产租赁给承租方，并允许承租方以一定的租金方式使用该资产。

租赁物的折旧和价值损耗评估在融资租赁中起着至关重要的作用，它能够为租赁双方提供长期租赁合同中的资产价值和使用寿命的预测。

本文将探讨融资租赁中评估租赁物折旧和价值损耗的方法和影响因素。

一、租赁物折旧的评估方法1. 直线折旧法直线折旧法是一种常用的评估租赁物折旧的方法。

该方法假设租赁物的价值在使用期内均匀降低。

按照直线折旧法计算，租赁物的每年折旧金额等于资产的成本减去残值后的结果除以租赁合同中规定的使用寿命。

折旧额 = （资产成本 - 残值）/ 使用寿命2. 加速折旧法加速折旧法相比于直线折旧法，更侧重于资产在使用的早期阶段的价值损耗。

根据加速折旧法，提前减少资产的价值可以更准确地反映资产在使用初期的贬值情况，因为很多资产在最初几年的使用中价值降低得更快。

常见的加速折旧法有双倍余额递减法和年数总和法。

3. 维修和维护费用的考虑除了折旧，评估租赁物价值损耗时，还需要考虑维修和维护费用的因素。

资产的维修和维护费用可能会影响其使用寿命和价值损耗情况。

因此，在计算租赁物折旧时，需要考虑将维修和维护费用纳入到总费用中。

二、价值损耗的评估方法1. 市场价值法市场价值法是评估租赁物价值损耗的常用方法。

该方法基于市场上类似资产的交易价格和市场需求情况，通过比较租赁物的当前价值与类似资产的市场价值，来评估租赁物的价值损耗情况。

2. 技术评估法技术评估法是基于调查和研究的方法，通过专业技术人员对租赁物进行评估，考虑各种因素如使用寿命、磨损程度、功能降级等，来确定租赁物的折旧和价值损耗。

三、影响租赁物折旧和价值损耗的因素1. 使用环境和频率不同的使用环境和使用频率会对资产的折旧和价值损耗产生重要影响。

例如，某些资产在恶劣的环境下使用会更快地磨损，从而加速折旧和价值损耗。

2. 维护和保养良好的维护和保养能够延长租赁物的使用寿命，减少折旧和价值损耗。

租赁业务中的资产评估与风险控制租赁业务，顾名思义，就是指一方（出租方）将自己的资产租出去，从而获得租金收益，而另一方（承租方）则使用这些资产来创造生产效益或者满足生活需求。

在租赁业务中，资产评估和风险控制是至关重要的环节。

本文将从这两个方面入手，进行探讨。

一、资产评估资产评估主要是指对出租方租出的资产进行评估，以确定其在租赁市场中的市场价值和租赁价值。

这是租赁业务中非常重要的环节，因为只有对资产进行了充分的评估，才能确保出租方的投资收益和承租方的使用效益。

1.资产评估的内容资产评估的内容主要包括两个方面，即资产市场价值和资产租赁价值。

资产市场价值是指资产在市场上的价值。

这个价值通常是根据市场供需情况、资产特性和市场评估方法等因素而定的。

在对资产进行市场价值评估时，需要考虑市场需求、替代品相对价格、资产在市场中的位置等因素。

资产租赁价值是指资产在租赁市场中的价值。

它通常以资产租金为基础，考虑资产的使用寿命、维修保养费用、财务成本、市场风险等因素而定。

评估资产租赁价值需要对资产的使用情况、市场竞争情况、租赁期限、租金支付方式等因素进行综合分析。

2.资产评估的方法资产评估的方法是多样的，常见的包括市场比较法、收益法、成本法等。

不同方法适用于不同类型的资产。

一般来说，市场比较法适用于市场上常见的资产；收益法适用于租赁资产等有较为稳定租金收入的资产；成本法适用于新兴或特殊资产等难以在市场上进行直接比较的资产。

资产评估需要专业的评估机构或专业人士进行。

评估人员要有深厚的专业知识和丰富的实践经验，并遵循评估准则和行业规范。

二、风险控制租赁业务中必须面临的要素就是风险。

领会并控制风险是整个租赁业务的重要环节。

1.风险的种类风险的种类主要包括市场风险、信用风险和操作风险等。

市场风险主要是指升息、贸易保护主义、宏观经济崩溃等不可控的外部影响；信用风险主要是指承租人的还款能力、信用等级等，不仅包括财务风险，而且包括承诺风险；操作风险主要是指关于租赁物资的使用方面出现操作不当、维修保养不及时等问题所引发的风险。

飞机租赁中价值评估方法（1篇）飞机租赁中价值评估方法 1飞机的租赁方式与价值评估飞机有两种基本的租赁方式，这两种方式是根据租赁时课税对象的不同来进行区分的。

如果出租方是课税对象，则租赁被称为课税租赁。

由于折旧是税务当局允许的在规定期限内对设备投资成本的补偿，因此在课税租赁中，出租的飞机在出租方进行会计核算，由其在纳税前计提折旧。

另一种方式被称作非课税租赁。

这一种租赁方式还存在着若干变种，有很多不同的名称，常用的名称是抵押租赁(LIS)或有条件购买协定(CSA)。

在这一租赁方式中，承租方是课税对象，即飞机这项资产由承租方进行会计核算，由其提取折旧。

在飞机租赁中，经常使用的“余值”这一术语。

“余值”这两字从字面上解释即是所租赁飞机存留的价值，但如果对其不进行专门的定义，“余值”几乎可以是所租赁飞机任何时候和任何性质前提下的价值。

因此评估所租赁飞机的“余值”时，必须对其进行定义，其有时是市场价值，有时是公允市场价值，有时是清算前提下的市场价值或其他定义下的评估价值。

在评估一架飞机的余值时，首先要研究相应的租约与一些相关的文件。

这些文件将提供所租赁飞机的基本状况，如飞机是什么时候购置的，如何使用，如何维护，使用了多长时间，飞机在租期结束归还时需要满足什么要求等等。

评估中需要了解的相关信息飞机租赁评估还必须了解出租方的类型。

如果出租方是纯粹的设备出租企业，则其必然注重租出资产的管理。

而为开展融资而出租设备的金融企业，其更多关注的是租约中具体条款的执行。

纯设备出租企业是为了通过若干次的租赁收回其对设备的投资，其在设备出租后一般还提供全部维护服务。

而金融机构一般是寻找需用某种设备并希望向金融机构融资的承租方进行交易。

金融机构关心的是承租方的信用等级与其支付设备租金的能力。

他们较少关心出租设备本身，并一般希望承租方在租期结束时购买这一设备，因此，金融机构更重视设备租约中的条款规定。

但无论出租方是哪种类型，在飞机租赁的价值评估中，都需要关注以下重要信息。

融资租赁解析金融行业中的资产评估方法融资租赁是一种金融工具，它为企业提供了一种获取资金和获得资产的方式。

在金融行业中，对于融资租赁资产的评估是非常重要的。

本文将解析金融行业中常用的资产评估方法。

一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来评估融资租赁资产的价值。

这种方法依托于市场的供需关系和市场价格的定价机制，从而确定资产的价值。

例如，如果某一型号的设备在市场上的价格为10,000元，那么类似的融资租赁设备可能也会在这个价格范围内。

因此，市场比较法可以作为一种快速而准确的评估融资租赁资产价值的方法。

二、收益法收益法是基于融资租赁资产所能带来的收益来评估资产价值的方法。

这种方法适用于那些能够产生未来现金流的资产，例如房地产、机器设备等。

通过估计资产的未来收益，并以适当的贴现率进行现金流折现，可以计算出融资租赁资产的现值。

收益法在考虑资产未来收益潜力的同时，也要考虑到市场风险和不确定性。

三、成本法成本法是一种基于资产的成本来评估资产价值的方法。

在融资租赁行业中，资产的成本包括购置成本、租金成本、维护成本等。

通过计算这些成本的总和，可以得出资产的价值。

这种方法适用于那些没有市场交易价格或者现金流的资产。

例如，对于一个特定型号的机器设备，如果购置成本为10,000元，租金成本为500元/月，维护成本为500元/年，那么该资产的价值可以计算为购置成本加上租金成本和维护成本的总和。

四、折旧法折旧法是一种基于资产使用寿命和残值来评估资产价值的方法。

这种方法适用于那些能够进行折旧计算的资产，例如机器设备、车辆等。

根据资产的使用寿命和残值，可以计算出每年的折旧费用，从而确定资产的现值。

折旧法的优点在于考虑到了资产的使用寿命，但是不适用于那些无法进行折旧计算的资产。

综上所述，融资租赁中的资产评估方法包括市场比较法、收益法、成本法和折旧法。

根据不同的资产类型和具体情况，可以选取合适的方法来评估资产的价值。

企业固定资产出租时租赁价格确定方法的探讨【摘要】文中的固定资产出租，不是指融资租赁性出租，是指一般意义上的固定资产出租行为。

如何客观公正地评估测算出租固定资产的租赁价格，关系到该经济行为双方的切身利益。

通过对租赁价格的合理测算，可以加强对出租资产的管理力度，有效避免租金偏低的现象，避免资产流失，提高资产出租效益。

文章主要对车辆、设备及房屋建筑物类固定资产的租赁价格进行探讨性测算，其他资产租赁价格的测算可参考此测算方法。

【关键词】资产出租；租赁价格；测算方法一、确定租赁价格的总体思路测算租赁价格（简称租金，下同）应首先测算出基准租金，在此基础上根据租赁区域、租赁风险等租赁市场情况进行调整，最终确定租金底价。

有确凿证据证明有市场价格的，以市场价格作为租金底价；没有确凿证据证明有市场价格的，以基准租金价格作为租金底价。

在测算市场价格时，房屋建筑物类资产应参照其所在地周边约500米范围内相同或相近资产的现行租赁价格进行测算；其他类资产参照其相同或相近资产的现行租赁价格进行测算。

在测算基准租金时，根据出租资产的价值和现行银行贷款利率等因素进行调整后再加上有关的税费等测算出年租金。

车辆及设备类、房屋建筑物等出租资产租金的测算方法如下面所述。

二、车辆及设备类出租资产租赁价格的测算租金是由出租资产的损益平衡租金等实际支出类费用、管理费、利润、营业税及附加所构成。

（一）出租资产的损益平衡年租金的确定1.当前市场价格的确定2.初始购置成本的确定对于车辆来说，初始购置成本由调整后的当前市场价格、车辆购置附加税、车辆落户时的手续费等费用构成。

对于设备来说，初始购置成本由调整后的当前市场价格、设备的运输费用、安装调试费用等构成。

3.出租车辆和设备的”租赁寿命年限”车辆和设备的使用年限是各不相同的，影响使用年限的因素很多，车辆和设备的类型、生产厂家、使用保养状况等，都会影响到车辆和设备的使用年限。

在租赁时要考虑这些因素确定租赁寿命是比较困难的。

融资租赁了解租赁物的价值评估和审计融资租赁在商业领域中起到了至关重要的作用，它提供了一种灵活的融资方式，使企业能够通过租赁来获取所需的设备和资产。

然而，为了确保租赁交易的公平和可行性，租赁物的价值评估和审计成为了必不可少的环节。

本文将重点介绍融资租赁中，对租赁物进行价值评估和审计的重要性和方法。

一、租赁物的价值评估租赁物的价值评估是融资租赁过程中的一项关键任务，它可以确保租赁交易的公平性和稳定性。

租赁物的价值评估需要考虑以下几个方面：1. 市场价值评估：租赁物作为一种商品，其市场价值是一个重要的考量因素。

通过评估市场需求和供应情况，可以确定租赁物在市场上的价值水平。

2. 折旧和残值评估：租赁物在使用过程中会有相应的价值损耗，折旧和残值评估可以帮助确定租赁物在使用期限结束后的价值。

3. 使用寿命评估：租赁物的使用寿命是租赁交易中的重要指标，它直接影响租赁物的价值和租赁期限。

使用寿命评估需要考虑租赁物的质量、维护情况以及行业标准等因素。

二、租赁物的审计租赁物的审计是确保融资租赁交易合规性和风险控制的重要手段。

租赁物的审计包括以下几个方面：1. 文件审计：租赁交易涉及大量的文件和合同，审计人员需要对这些文件进行审查，确保合同的完整性和准确性。

2. 资产登记审计：租赁物的资产登记是审计的重要环节，审计人员需要核实租赁物的身份、数量、规格等信息，确保资产登记的准确性和完整性。

3. 财务数据审计：租赁交易涉及到财务数据的记录和处理，审计人员需要对租赁物相关的财务数据进行审查，确保财务数据的真实性和准确性。

三、租赁物的价值评估和审计方法在实际操作中，有多种方法可以用于租赁物的价值评估和审计。

下面列举几种常用的方法：1. 市场比较法：通过与类似租赁物的市场价格进行对比，来确定租赁物的价值水平。

2. 折旧法：根据租赁物的使用寿命和折旧率，计算租赁物的价值变化。

3. 现金流量法：基于租赁物的预期现金流入和流出，计算租赁物的价值。

融资租赁资产作为企业取得对资产控制权的一种方式，在资产评估中有时会碰到。

但在大量有关资产评估的论著中，对融资租赁资产进行讨论的并不多，即使有的论著述及了融资租赁资产，也不够系统深入。

笔者在工作中涉及过融资租赁资产的评估，下面谈谈笔者对融资租赁资产评估的思考。

一、融资租赁资产的性质融资租赁按承租方最终能否取得承租资产的所有权可分为两种，一种是在承租期满后，资产所有权转给承租方；另一种是在租赁期满后，出租方将资产收回。

在第一种方式下，融资租赁有些像分期付款，但不完全一样。

融资租赁只是在租赁期满后才取得资产的所有权，而分期付款取得的资产在一开始就拥有资产的所有权。

正是这种差别，使融资租赁资产不宜作为固定资产评估，而应作为无形资产——租赁合同权益来评估。

因为在租赁期满之前，承租方还没有取得资产的所有权，只有将其权益列为无形资产，才能恰当地反映被评估资产的形态。

此外，由于合同还未执行完毕，在合同的剩余期限内，还存在合同不能履行、承租方最终得不到资产所有权的风险。

而只有将融资租赁资产作为无形资产评估，才能更好地考虑到这种风险。

在多数情况下，融资租赁合同已经执行了一段时间，承租方已经支付了一些融资租赁费。

这些已付的租赁费在经过调整后可以列入资产，但387未付的租赁费不应列入资产，应付的租赁费也不应再列入负债。

此处将已付的租赁费看作资产，但并不是固定资产。

已付的租赁费除了在支付的当期为承租方带来收益外，在合同期满取得该资产的所有权后仍能为承租方带来收益。

已付的租赁费应该看作是为取得上述收益的权利而付出的代价，是无形资产。

在第二种方式下，融资租赁类似经营租赁，只是期限较长。

这里，融资租赁合同只是一种权益，只能作为无形资产来评估。

因而，既不能将已付和未付的融资租赁费作为资产，也不能将应付的融资租赁费作为负债。

二、评估方法的选择评估融资租赁合同权益的基本方法为收益法，具体可分为预期收益法和成本节约额法。

当难以重新取得新的相同资产的融资租赁合同时，原融资租赁合同是不可替代的，这时就应用预期收益法进行评估，将利用该合同所取得的收益扣除为取得和履行该合同所需支付的费用之后的净现值作为该合同的价值。

租赁转让中的租赁物归还和租赁物价值评估租赁是现代社会中常见的一种商业模式，它通过将一种或多种资产租给他人，实现资产的有效利用。

然而，在租赁转让的过程中，租赁物的归还和价值评估问题常常引起疑问和纠纷。

本文将就租赁转让中的租赁物归还和租赁物价值评估这两个问题进行探讨。

一、租赁物归还在租赁转让中，租赁物的归还是非常重要的一环。

通常情况下，一旦租赁合同到期，承租人需要按照合同约定将租赁物归还给出租人。

租赁物的归还应该符合以下几点要求：1.完整性和原状归还租赁物的归还应该是完整的，并且处于原始状态。

这意味着租赁物不能有任何丢失、损坏或被篡改的痕迹。

如果发现租赁物有损坏或者不完整的情况，承租人可能需要承担相应的损坏赔偿责任。

2.时间和地点租赁合同中应该明确规定租赁物的归还时间和地点。

承租人有义务按照规定的时间和地点将租赁物归还给出租人。

如果承租人不能及时按约定归还租赁物，他可能需要支付额外的租金或其他形式的延期费用。

3.验收程序在租赁物归还时，通常会有验收程序。

出租人有权对归还的租赁物进行检查，确保租赁物完好无损，并签署归还确认文件。

对于承租人来说，他有义务配合验收程序，并确保租赁物符合要求。

二、租赁物价值评估在租赁转让过程中，租赁物价值的评估具有重要意义。

对于出租人来说，他需要评估租赁物的价值，以便决定租赁价格和可能的购回价格。

对于承租人来说，他可能需要了解租赁物的价值，以便确定物品是否值得租赁。

因此，租赁物价值评估需要遵循以下原则：1.客观性和公正性租赁物价值评估应该是客观和公正的。

评估师应该基于专业知识和经验，采用公正的评估标准，确保评估结果真实准确。

此外，评估师应该保持独立和中立，避免与任何相关方存在利益冲突。

2.标准化和科学性租赁物价值评估应该采用标准化和科学的方法。

评估师可以参考市场价值、折旧率、使用年限等因素，量化评估租赁物的价值。

同时，评估师需要考虑租赁物的状况、性能和功能等因素，以确保评估结果具有准确性和可靠性。