我国房地产业政策存在问题及原因

我国房地产业政策存在问题及原因

近年来房价出现了价格过高，上涨过快等现象，如果不加强控制，会严重影响社会和谐稳定。本文中从房地产业政策存在的问题和我国房地产政策漏洞产生的主要原因两个方面进行了分析，以供参考。

标签：房地产；政策问题；原因

一、我国房地产业政策存在的问题

（一）征地补偿政策存在漏洞

随着我国城市化进程的加快，用来建房的土地征收在不断扩大。当然失地居民会相应得到一笔补偿金。很多地方在制定征收办法时，比较人性化，为了考虑到家庭的实际情况，对征地安置人员提供房屋。标准很多地方是按人头数来制定的，即使离婚，也可以照样享受优惠待遇。有的地方，结婚还可以享受更加优惠。如重庆人和镇的居民只要离婚就可以有两套房屋，多出来的面积可以以低价购买；再婚后，还可以以更低的价格再购买一套房屋。

（二）房屋限购政策存在漏洞

我国2010年颁布了”国十条实施细则”，根据此细则，每户只能新购买一套商品房。面对限购令，国人为了多占房子，想尽了办法，认为“假离婚”是应对限购的最好办法。于是很多人假离婚，把现有房产转给一方，另一方再购买新房，购房后复婚。

2013年我国又出台了”新国五条”，根据规定，房屋转让要按售房差价征收20%个人所得税。假设一个有两套房夫妻家庭，根据婚姻法或协议离婚，每人可拥有一套，超过规定年限，再把房子卖出，就不用缴纳20%的个人所得税。

另外，很多人们为避税、规避政策还以自己孩子或父母或亲属的名义购房，待房价上涨，就把房卖出获取利益，以合法的形式掩盖违规所得。

（三）税收政策存在漏洞

我国绝大部分地方长期以来没有开征房产税，而是按营业税、所得税、土地增值税等来调节房地产市场。营业税不适用房地产股权转让，在现实中以股权转让方式逃避税收的行为越来越多。

房地产开发商为了规避税收，财务会计制度不规范，特别是股东分红在账务看不到，作为高收入的股东个人所得税未交。《土地增值税暂行条例》自1994年实施以来，基本上没有得到很好地执行。2004年国家先后下文要求征收土地增值税，各地征收土地增值税时停留在预征上，真正结算的少之又少。

二手房转让时，在征收营业税时无法核实真实交易价格，一般以房地产管理部门核准的基准房价为参考价。

在个人无偿赠与他人的不动产时，均不征收营业税，导致造假避税者不断增多。地产商为了逃税，在减少利润上大做文章，通常的做法就是虚假高开宣传费反应企业成本的增加。另外，外商独资与合资企业纳税在我国可以优惠，一些开发商打着与外方合作的幌子，逃避缴纳企业所得税。我国房地产行业中偷税、漏税和逃税现象十分严重。

（四）金融政策存在漏洞

政府在制定或者执行房地产金融政策时，并没把握好金融体系对房地产市场运行效应。商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。我国在这方面的经验不够。首套房的购买应该给予优惠，享受低利率。很多国家的第二、第三套房是贷不到款的，从这个角度说，贷款购买了一套房，以后就不能再贷了。而我国对多套房贷款管制太松，又误伤了首套自住房贷款。很多家庭贷款购买了首套房以后，纷纷以小孩、父母、亲属、离婚后单身等名义首贷，享受优惠政策。另外，我国公积金贷款买房和银行贷款买房的利率也不一样，最后在首次买房认定上不免会有不少人去钻空子。

（五）文书审批政策存在漏洞

房地产商在贷款时，我国银行与美国相比，没有建立完善的诚信系统，对借款人资格审查欠严，往往看一些文书材料，过分注重房地产抵押价值，忽视借款人真实还款能力，$假按揭%现象时有发生。购房者在购房时只要提供身份证明和相关的还款条件，房产商和房地产管理部门不看购房者的购买实力，也不审查购房者是不是父母关系，是不是亲戚关系，只要表面上达到还款实力就予以办理。

目前，关于文书审批方面的政策没有完全统一，这无疑为想多占房子的人提供了漏洞可钻。如经济适用房制度，个别城市在实行过程中，虽然制定了供应对象的标准，但缺乏严格的审核制度，或者即使建立了审核制度，但缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，无法准确审核保障对象的实际情况。

二、我国房地产政策漏洞产生的主要原因

（一）政策价值取向短期效益化

为了稳定房价，尽管中央政府出台一系列抑制房价的政策，一些地方政府害怕影响地方经济发展，仍然抱着“上有政策，下有对策”的思想，消极执行中央政策，对中央的政策阳奉阴违，强调住房的商品属性，忽视房地产的住房保障属性，

在房价增幅上适当放缓，确保住房价格上涨有了空间。

地方政府执行中央政府房地产政策时候，把住房看做是民生的大事，人人都需要住房，认为房地产在当地税收和GDP的比例很大，能大力推动当地经济发展，于是误导房地产商和消费者。很多地方政府为了获得更高的政绩，一些地方政府大搞政绩工程、形象工程，在执行中央政策时故意歪曲或者断章取义，把房地产价格增幅与当地GDP的增幅挂钩。所以，无论中央房地产政策有多么完善，但在地方执行过程中产生了偏差，导致中央政策在地方没能起到相应的成效，甚至流于形式。另外，一些地产商为了获得最大利益，向地方官员行贿，或者拉地方官员入伙，影响政策的执行，从而使政策的效力大减。

（二）政策风险预见性不足

这是由于缺乏经验所产生的问题，由于我国建设社会主义市场经济是一项伟大事业，正面临着从无到有的转型，但却缺乏与此相关的经验，特别是在房地产市场完全是靠摸着石头过河，由于房地产制定者水平和经验的影响外，还受政策质量本身因素和动态环境等多种因素影响，任何一项政策在执行过程中，均可能帶来一系列的风险。计划经济时代实行福利分房的房产政策已经落幕，市场经济呼吁房地产市场化的理性发展，然而由于政策制定过程中，房地产市场现实却表现的理性发展，暴露了风险预见性的相关政策存在不足之处。（三）政策信息不对称

中央政府是房地产政策的制定者，代表的是整个社会利益和公众利益。在政策制定之前，往往要根据地方政府的汇报。然而，部分地方政府却根据自身的实际情况，考虑自身利益得失，故意隐瞒或虚假汇报，报好不报忧。

因信息不对称的原因，中央政府制定的政策，往往成为地方政府认为“不适合当地实际”的借口。因此，政策的执行者和政策制定者呈现出博弈状态。在房地产调控中，一些地方政府知道房地产给政府带来的好处，便和房地产商、地方官员、专家学者和媒体专刊结成利益联盟，这种利益联盟善于钻空子，善于扭曲国家政策，对中央政府的政策力求变通，导致这些政策没能起到相应的成效，甚至流于形式。

同时，当中央政府将制定好的政策交与地方政府执行时，将有关政策交给联盟者商讨如何应对。房地产商也由于信息原因，对政策的了解不充分，但最快最早收回成本是他们的本性。于是在政策上尽量寻找漏洞，以便有机会可钻。

（四）政策对象不清晰

一项政策要解决的问题就是要有明确的对象。我国的房地产政策没有迎合民众心理及需求住房一直是中国老百姓努力的目标。鉴于我国当前实际情况，政府实际上直接经营土地，既是所有者，又是经营者，同时又是监管者。我国政策导向一直是重购买轻租赁。尽管目前住房形式有商品房、经济适用房和廉租房三种，其中商品房的比例远远高于其他二者。实际上面向低收入家庭的不多。政策对中

等收人家庭的援助和优惠也有限。而我国中等收入以下的人占绝大多数，这部分人需要的是保障住房，然而他们却面临的是日益高涨的商品房价格，显得力不从心。炒房的富商却趁机大批量囤积房产，赚取差价。房地产政策对象指向不明确，导致了政策出现漏洞。

（五）政策决策不民主

制定任何一项符合民意的政策都是与民主决策离不开的。而任何决策民主化都来自人民。人民是国家和社会的主人，一切权力都是人民的。当权者接受人民的委托进行决策和制定政策。一切政策都要代表人民的根本利益。否则，政策实施起来困难。

结束语

我国的住房问题一直是百姓关注的最热点的问题，关系着千家万户的切身利益。房地产市场作为我国社会主义市场经济体系的重要内容之一，为国民经济的发展作出了重大贡献，一直被视为中国经济新的增长点。但是房地产业政策还存在很多漏洞，值得我们高度重视，从而确保我国国民经济的可持续发展。

参考文献：

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[2]赵琳.我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].学术交流，2013，09：88-92.

[3]譚维.控制论视角下的我国房地产政策分析[J].科技创业月刊，2013，11：44-46.