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2011年上半年成都市房地产市场报告

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2011年上半年成都市

房地产市场报告

二〇一一年七月目 录

一、土地市场情况 ....................................... 1

二、商品房成交情况...................................... 8

三、新盘推售情况 ...................................... 11

四、市场政策 .......................................... 17

五、热点板块 .......................................... 18 1 2011年上半年成都市房地产市场报告

一、土地市场情况

1、概况

截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。

（1）其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。

市区/类别 宗数 面积（平方米） 成交价（万元） 平均楼面地价（元） 平均溢价率

成华区 7 304457 264680 2766 29.85%

金牛区 2 9245 1001 325

0%

青羊区 4 198602 221270 2915 0%

武侯区 4 1569888 59261 1139 7.68%

锦江区 4 209932 242417 3200 6.38%

高新区 24 1551392 544891 1025 2.44%

合计 45 3843516 1333520 / /

（2）成都郊县土地成交155宗，成交占总量的84.6%，成交金额134.8亿，占总成交金额的71%。成交量最多的为温江，共成交56宗地。金堂、大邑、蒲江、都江堰基本无成交量。

2、趋势变化

（1）、2011上半年成都土地成交量走势 郊县成交宗地数

13 31 38 56

7 3 6 5 6 3

0 10 20 30 40 50 60

龙泉 青白江 新都 温江 双流 新津 彭州 邛崃 崇州 郫县 成交宗地数 2

从线状图看，2011年上半年土地成交主要集中在1月，共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。在后几个月中，呈波浪形交替上升趋势。

(2)、 2011上半年成都楼面地价

从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，六个区按平均楼面地价高低顺序排列分别为，锦江区3200元/平米、青羊区2915元/平米、成华区2766元/平米、武侯区1139元/平米、高新区1025元/平米，金牛区325元/平米。

（3）土地流拍统计

2011年上半年共有四宗地流拍，四宗地均为住宅用地。其中邛崃平乐一宗，双流西航港一宗，青羊区两宗。

成都市平均楼面地价图0500100015002000250030003500平均楼面地价平均楼面地价27663252915113932001025成华区金牛区青羊区武侯区锦江区高新区 3 2009-2011成交土地平均溢价率变化-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%总计住宅用地商业/办公用地总计3.05%36.34%31.57%33.05%9.74%住宅用地6.31%37.25%34.45%39.35%11.91%商业/办公用地-0.02%33.62%8.35%1.87%5.93%2009年2009下2010上2010下2011上成都市2011年上半年宗地流拍一览表

房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果。目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，此时买地有风险。二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力。三是拍卖的土地有些地方未来市场供应量大，竞争激烈。

（4）政策影响、政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显.

2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，土地总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%。2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米。

(5)土地溢价率

回顾近三年土地市场溢价率变化来看，除2009上半年受2008年地震影响，土地市场较方式 用途 位置 面积（㎡） 起始价 交易状况 日期

拍卖 二类居住用地 邛崃市平乐镇骑龙山 40933 80万元/亩 流拍 2011-1-17

拍卖 住宅用地（可兼容商业≤20%） 双流县西航港街道办事处 79912 450万元/亩 流拍 2011-6-3

拍卖 二类住宅用地兼容商业用地（20%≤兼容商业≤50%） 青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西 42483 楼面地价2900元/平方米 流拍 2011-6-10

拍卖 二类住宅用地（兼容商业≤10%） 青羊区万家湾四组 54081 楼面地价2900元/平方米 流拍 2011-6-10 4 为冷清，住宅用地平均溢价率仅为6.31％外，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，而2011年上半年，土地平均溢价率跌入2009年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。

附：（1）2011年上半年成都市主城区交易宗地位置图

5

（2）2011年上半年成都市主城区土地交易明细表

序号 方式 宗地位置 属性 占地面积（㎡） 成交总价（亿元） 成交楼面价（元/㎡） 竟得方 日期

1 挂牌 高新区西部园区西南片区 工业用地 50亩 0.0575 11.5万/亩 成都黄铭锂动力科技有限公司 2011-1-6

2 挂牌 高新区西部园区西北片区 工业用地 22.5亩 0.0405 18万/亩 成都普瑞斯数控机床有限公司 2011-1-6

3 挂牌 高新区南部园区冯家湾片区 工业用地 38.6亩 0.555 14.5万/亩 四川省川喜实业集团有限公司 2011-1-6

4 拍卖 高新区铜牌村11组，双河村3组， 住宅兼容商业 50531 8.4 5550 保利地产 2011-1-7

5 拍卖 青羊区苏坡乡清江村十组 住宅兼容商业 24904 2.24 3160 德商地产 2011-1-7

6 挂牌 锦江区莲桂西路以南、顺江路以北、规划道路以东、空军医院以西 商业用地兼容二类住宅用地（可兼容住宅≤30%） 17175 2.0782 1100 成都宜佳信房地产开发有限责任公司 2011-1-18

7 拍卖 高新区灯塔村7组（GX2010-02-12） 商业金融业用地（可兼容住宅≤45%） 20000 1.44 1440 成都成房置业有限公司 2011-1-18

8 挂牌 高新区大源新世纪西路北侧，站华路西侧（GX2009-01-17） 二类住宅用地（兼容10-20%商业） 133000 9.975 2500 成都市银河湾房地产开发有限公司 2011-1-18

9 挂牌 高新区花荫村9组、灯塔村8组（GX2010-02-13） 商业金融业用地（可兼容住宅≤40%） 32430 0.22701 2000 成都天合裕兴置业有限公司 2011-1-18

10 挂牌 成华区保和街道办事处辖区东虹社区八组、公共设施用地 164872 9.9253 860 上海长峰房地产开发有限公司 2011-2-1 6 九组、十组，原胜利社区七组、十组，班竹社区八组范围内

11 挂牌 高新区仁和1组、2组（GX2010-02-20） 金融业用地 15407 0.6933 750 成都金宝盛世投资管理有限公司 2011-2-1

12 挂牌 高新区仁和1组、2组（GX2010-02-22 商业金融业用地 16667 0.75 750 珠海金山软件有限公司 2011-2-1

13 挂牌 高新区仁和村1组、2组（GX2010-02-23 商业金融业用地 3182 0.1432 750 成都中国青年旅行社 2011-2-1

14 挂牌 高新区民乐村1组（GX2010-02-19） 商业金融业用地（兼容49%的住宅） 29342 2.2007 1250 成都合创锦城实业有限公司 2011-2-1

15 挂牌 高新区民乐村1、2组（GX2010-02-17） 商业金融业用地（兼容49%的住宅） 37076 2.7807 1250 四川佳兆港投资有限公司 2011-2-1

16 挂牌 高新区西部园区（GX2009-01-13） 商业金融业用地（兼容不超过20%的住宅） 12777 0.2492 390 成都云祖投资管理有限公司 2011-2-1

17 挂牌 高新区西部园区（GX2010-02-16（2）） 商业兼容住宅用地（且住宅≤40%） 147168 4.886 830 重庆龙湖地产发展有限公司 2011-2-1

18 挂牌 高新区西部园区（GX2010-02-16（1）） 商业兼容住宅用地（且住宅≤40%） 158506 5.2624 830 重庆龙湖地产发展有限公司 2011-2-1

19 挂牌 高新区大源商务商业核心区内，规划E4地块（GX2009-02-12） 商业、居住 20290 0.983 762 四川星慧酒店管理集团有限公司 2011-2-5

20 挂牌 高新区西部园工业用地 256.70.2952 11.5万/四川成都出2011-2-10

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2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。

2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。

2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。 1.1 成都房地产市场

1.1.1 成都市土地市场

1、概况

截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。

市区/类别 宗数 面积（平方米） 成交价（万元） 平均楼面地价（元） 平均溢价率

成华区 7 304457 264680 2766 29.85%

金牛区 2 9245 1001 325 0%

青羊区 4 198602 221270 2915 0%

2011上半年成都土地市场分析

2011上半年成都土地市场分析

一、成都土地总体供应和成交分析

1、2009-2011年成都土地推出和成交量走势

2011上半年土地推出量超过2000万平方米，成交1004.54万平方米

数据来源：中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据

成都市土地供应近三年呈现震荡上升的趋势，2011年上半年推出土地451块，共计2142.52万平方米，推出面积较2010年下半年和2010年上半年分别上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也较高，推出地块280宗，合计1407.68万平方米，从前两年的情况看，均呈现出下半年推出量大于上半年的特点。

2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%，较2010年上半年增长24.76%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%，较2010年上半年减少1.41%。可见，受房地产市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交土地价格水平出现大幅下降。

2、2011上半年成都土地成交量走势

2011上半年成都土地成交集中在1月爆发，此后持续冷清

数据来源：中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据

从分月土地成交情况来看，2011年上半年土地成交集中在1月爆发，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便进入冷清状况，3-4月连续两月无住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出现。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗为商业/办公用地，56宗工业用地，其中住宅建设用地面积为155.58万平方米，商业/办公用地面积50.64万平方米，工业建设用地面积为147.18万平方米，住宅用地成交金额共计58.26亿元，占到总金额的83.13%。

3、2009-2011年成都土地分用途供应量走势

2011上半年工业用地供应量首次超过商品房用地量

数据来源：中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据 从近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范围内的商品房用地推出量与工业用地较为接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工业用地， 并分别呈现震荡上升的态势， 而2011年上半年，工业用地推出量达到1132.67万平米的历时高位，该值已超过2010年全年工业用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。

2011年房地产市场分析报告

2011年房地产市场分析报告

2011年房地产市场调查报告

发布日期：2011年12月26日

一、前三季度全国房地产市场的整体形势

（一）主要城市房地产市场回落较大。在20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所下降下降；海口降幅最大，达49.27%。其余7个城市前三季度成交同比有所增长。主要城市中，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大。8个重点城市北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅天津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平。北京、深圳和天津成交均价同比下跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨幅最大，达24.11%。

（二）一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨。进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。去年“金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。

（三）对二三线城市的调控一步步收紧。去年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。今年初的“国八条”后又有43个城市出台限购。而8月以来台州等城市限购措施的出台，更是则拉开了二三线城市限购的序幕，为调控政策继续加码。在货币政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧；更于8月末下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这使得银行更多资金被冻结，相当于上调两至三次存准金率，直接影响商业银行信贷资金的供应能力。信贷环境进一步收紧，对房地产开发企业而言，从银行贷款的可能性变得更小，融资渠道单一、融资能力较差的企业面临更大挑战。目前房地产市场调控正处在关键时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。

2007年成都楼市5月月度盘点总结

2007年成都楼市5月月度盘点总结

2007年5月成都楼市月度盘点

一、本月热点信息

北京市发布通知禁止广告炫富；

央行宣布再次上调利率，最终影响房地产行业内企业的分化整合；

“90 70“政策开始影响成都楼市，小户型逐渐成为市场的主力；

牧马山区域天价独栋别墅成交，股市热钱开始回流进入楼市；

四家外资银行启动房地产按揭贷款业务，对中资银行业务产生冲击；

北京将调整经济房购买标准；

上海出台“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”，但一天之后即‘暂缓执行’；

国家发展和改革委员会２８日发布的报告认为今年前四月全国房地产市场需求仍较旺盛；

小户型逐渐成为市场主流，管理部门应及时出台精装房的统一标准；

社科院经济研究所博士建议通过设置新税种来抑制房地产价格；

限价房项目“干道.北回归线”，销售前景看好；

《成都市物业管理条例（草案）》立法听证会焦点集中“住改商”。

5月25日土地拍卖会上开发商争拿地，地价再创新高。

二、土地市场

本月土地市场不太活跃，市区共有十一宗地块推出，流标一宗商业金融用地，实际成交十宗，共752.9064亩土地，总成交金额为152015.9105万元；其中有两宗属转让土地平均地价为686.8万元/亩。其中商业用地有四宗，占成交总量的10%比；比四月成交土地减少一宗，成交面积减少129.5736亩。都江堰市成交两块，面积为146.6686亩；与去年同期相比，土地供应面积和成交面积同时呈下降的趋势，主要表现为郊区（县）范围内土地放量的减少。

其中成华区三宗，面积261.8621为亩，单价从365万元/亩至1400万元/亩；锦江区三宗，面积129.4425亩，单价705万元/亩至1305万元/亩；武侯区一宗，面积7.5645亩，单价485万元/亩；青羊区二宗，面积184.2913亩，单价分别是705万元/亩和1320万元/亩；高新一宗面积23.0774亩，单价485万元/亩。

成交地块面积图示10亩以下28%20-30亩27%70-80亩9%90-100亩9%110-120亩9%130-140亩18%150-160亩0%都江堰两宗，均是以楼面地价计算价格，分别是1390元/㎡和810元/㎡，折合亩价分别是92.6667万元/亩和54.0019万元/亩，这是政府为进一步对地块规划建设的控制非同寻而出台并逐渐推广的新土地拍卖方式，这种方式在很大程度上给拍得单位或者企业制定了一个硬性不可更改的规划指标，是政府部门压制弹性规划的强有力手段。