商是商业地产开发至关重要的一环，其成败不仅直接影响到项目的经营运作和可持续发展，也直接关乎开发商投入成本的变现，是资金能否顺利回笼的重中之重。
然而，在现实的招商中，商家引进往往举步维艰，要么是理想的商家招不进，要么是招进的商家不理想，抑或是商场开业后商家换了一批又一批。我们看过很多商业项目在开业前红红火火，出租率、开业率也都达到100%，但在开业一年后商家纷纷撤场，惨淡收场，商业项目最终成为一座座“空城”。
热闹开场的商业项目为何会沦为“空城”?开业后的运营有问题是一方面，但究其根源往往还是招商出了问题。
招商应该要做到“招得进，留得住”。招得进方面，首先要知道招什么样的商户入驻;其次，要掌握主力店、专卖店的招商规律;再次得有品牌客商的资源储备支撑;留得住方面，尤其强调养商期的租金定价策略及营销推广投入。
一、招什么：规划先行，无规划不招商
招什么样的商户取决于项目定位及业态规划。如果没有前期的定位和规划，招商势必杂乱无序，缺乏明确的主题和品牌形象。很多产权式或出售式的商业项目失败就是这个原因。
做好规划的首要问题就是明确项目定位。完成项目定位就可以明确项目经营特色和经营理念，从而明确项目的目标客户群、项目招商品牌的档次要求及业态要求。比如项目定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫。
品牌及租户选址常规还是会看购物中心业态占比，业态的组合，品牌的组合及关联性，以及常规的楼层功能落位，从建筑规划、功能配置及动线、业态关联落位都应该更合理，更安全，在此基础上再做差异化及特色，表现在独有租户、商业空间上等。
再者：购物中心运营面临的是营业额，及成本的关系，购物中心建筑规划的高大上，意味着公共空间多，能耗高，所以，能合理的规划建筑，以低成本运营，尽可能的利用好面积做好业态互补是至关重要的，节能能耗而又增加业态的丰富、商品的多样性，增加营业额
定位明确后，需要围绕定位进行业态规划。购物中心作为新型的商业形态，提倡的是体验式购物，而非目的性购物，业态不仅仅是零售业，还会有餐饮、娱乐、文教、医疗保健、服务等业态。
商业街业态定位建议
商业街业态定位建议
⼀、产品定位1.0.产品定位背景分析：
1.1.商业业态定位
1.2.品牌定位
1.3.形象定位
1.4.经营特⾊定位
1.5.功能定位
1.6.业态分布
1.7.品牌组合
1.8.业态划分区域⽐例
⼆?项⽬建筑规划设计调整2.0.总体规划
2.1.平⾯调整建议
2.2.步⾏街内交通组织依据
2.3.交通规划意见
2.4.⽴⾯设计（⽴⾯造型与⾊彩/建筑层数等）2.5.步⾏街内部庭院设计技巧
2.6.步⾏街室内外灯饰设计要点
2.7.步⾏街物业内墙、地⾯设计
2.8.步⾏街⼩品点睛设计
2.9.休息椅、垃圾桶布置要点
三、客户定位3.0.⽬标客户（投资客）定位
3.1.经营商户定位
3.2.⽬标商户定位
33⽬标消费者定位
⼀、产品定位1.0.产品定位背景分析：
在上街现有的商业布局和商业经营中，街铺的地位具有决定性意义.如分布在中⼼路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营⼿机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城⼯业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为⽼商业街，现主要形成了⾃发的五⾦交化⼀条街……。
随着社会经济的发展和⽣活⽔平的进⼀步提⾼，⼤卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，⾦好来购物
⼴场等均已在上街岀现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状 ^态。
以上街现有的消费⽔平，⽬前的整体商业发展及布局已经完全不能够满⾜上街区⼤部分居民的需求，绝⼤部分中、⾼端购买⼒流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要⼀个⾼档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两⽅⾯定位本项⽬。
⼀是宏观⽅⾯，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统⼀建设成⼀个集购物、娱乐、饮⾷、休闲、旅游于⼀体⾼档商业步⾏街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市⽂化，推动消费层次多样化提升。
⼆是微观层⾯，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年⼈，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以⾼品质为主，这⼀层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这⼀消费群体中。1.1.商业业态定位
商业定位
第一、 业态定位:
这就是商业定位的第一步,也就就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,就是做百货、大卖场、还就是做便利店、家居建材、还就是把它们组合在一起做购物中心？这就就是第一项业态定位。
第二、功能定位:
功能就就是商业项目到底就是做什么的？就是做购物、还就是做健身、运动,还就是做餐饮、休闲、娱乐,还就是做旅游、会展。 功能不仅仅就是购物,很多人在定义商业的时候很狭隘,我们认为商业不仅仅就是卖东西,实际上现代商业的功能就是复合型的。
第三、品类定位:
商业项目就是做服装、还就是做百货？就是做家电、还就是做通信、数码？就是做家居、还就是做建材、还就是做灯饰、还就是做窗帘布艺？这叫品类组合。如果一个商业项目做家居建材城,那也就是需要品类定位的,比如红木家居做不做？还就是做现代家居,藏品做不做？床做不做,还就是只做厨房用具？这都就是品类。做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通,这都属于品类定位。
第四、客群定位、客层定位:
这就就是我们反复说的,商业项目就是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。“群”就是一伙人,“层”就是一个层次的人,有很多人把这两个概念混淆了,最后导致定位模糊、不清楚。
第五、商圈定位:
这就是指商业项目的辐射面积,就是做方圆十公里的,还就是做方圆五公里的,还就是做步行五分钟就可以到的社区商业,社区商业与城市商业中心的商圈就是不一样的,所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六、模式定位: 商业定位
如果就是现代百货,那么就是采取联营还就是采取租赁的模式？如果就是中等商铺,就是招几个大品牌,还就是招众多的小品牌？就是统一收银,还就是分营收银？就是统一管理,统一收银,还就是分营管理,分营收银？那么这叫模式定位。这就是直接影响到招商的策略与招商的政策的,也就是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。
商业项目业态组合规划
商业业态组合规划
业种选择 业种组合比例 业种功能设计 品牌业种布局 楼层主题
业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使商场营销增加靓丽的卖点，有力促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。
一、业种选择
业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
不同的商业项目有不同业种选择方法，在此以SHOPPING MALL业种选择方法为例对业种的选择做一个总括性的说明。
SHOPPING MALL业态业种复合度极度齐全，涵盖全业态、全业种经营，表现为高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构。该结构宽度极宽，由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场支撑整个商场的结构，备齐高中低各档商品，品种齐全，为所有的目标消费者提供一站式购物享受；深度极深，品种极多，表现在花色尺寸二项式的选择性大，许多特色商品在一般的商店不易找到，由诸多品牌专卖店、不同行业的专业主题大卖场互相补助，展现多样。
必要条件一：两个以上主力店
规模大的商场，业态组合不到位很容易给人零散的感觉，不利于商场的经营和以后的发，所以SHOPPINGMALL必须要把主力店的招商建设作为重点来抓。规模决定了SHOPPINGMALL至少需要两个以上的主力店（百货店、超市、专业主题商场相结合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足够的威力发散到所有的非主力店。
必要条件二：品种功能一站到位
SHOPPINGMALL的大规模决定了其消费者定位为家庭（全家、全客层）。为了和家庭式消费这一主导方向保持一致，要设置大量不同行业的种类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖男女老少各个不同年龄层次，不同档次的顾客的需要；再辅以种类特色店以吸引国内、国际游客，从而满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）。惟有这样才能覆盖到尽可能大的商圈范围，以满足一个SM的最低客流量要求，也才能具备足够的竞争力与其他成熟的物业形态抗争。
