北京市土地一级开发工作操作流程示意图

土地一级开发手续办理过程及所需材料一、土地联席会阶段1、控规或规划部门出具的规划意见函2、普通测量成果或拨地定桩3、勘测定界成果4、镇政府确认的征地补偿标准5、区政府对该项目土地一级开发请示的批示6、土地利用总体规划图（权属登记中心）7、实施方案审批表、上会PPT8、通过土地联席会审议通过后，由区政府确定，区国土局上报市国土局拟纳入市级绿色审批通道项目，报市政府批准。

二、土地储备前期整理规划条件（原称规划意见书）1、控规批复或规划部门出具的规划意见函2、规划申报表（分中心盖章）3、用地申请情况说明4、联席会会议纪要5、钉桩通知单及拨地定桩成果6、1：2000现状地形图（蓝图）三、授权批复1、控规批复或规划部门出具的规划意见函2、拨地定桩、勘测定界、市政建设咨询报告3、联席会会议纪要4、土地储备前期整理规划条件5、土地一级开发授权申请6、实施方案审批表7、土地一级开发实施方案四、确定开发实施主体及实施单位市国土局授权北京市土地整理储备中心大兴区分中心为土地一级开发主体，经区政府批准由大兴分中心委托镇政府为开发实施主体，由镇政府委托具体实施单位。

四、土地预审（该工作与发改委立项同步进行）1、项目建议书（可研报告）2、土地预审申请函及建设项目预审申请表3、发改委预审告知单4、土地利用总体规划图5、土地储备前期整理规划条件6、1：2000现状地形图7、分中心法人代码证书、法人身份证、委托书五、发改委立项1、联席会会议纪要2、土地储备前期整理规划条件3、授权批复4、向区发改委申报项目核准的请示5、向市发改申报招标方案核准的请示6、土地预审意见7、土地一级开发实施方案8、项目建议书（可研报告）9、资金证明（分中心资金）10、节能登记表11、分中心法人证书12、项目汇报PPT六、交评需另行委托专业交通评价咨询公司办理交通影响评价（市交通委审批）。

七、环保意见建议另行委托专业环境评价咨询公司办理（市环保局审批）。

北京＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发框架协议2004 年10 月17 日合同双方甲方：北京市顺义区国土资源和房屋管理局（以下简称“甲方”）法定代表人：职务：局长法定地址：通信地址：邮政编码：101300乙方：北京＊＊＊＊＊＊地产开发有限公司（以下简称“乙方”）法定代表人：职务：董事长法定地址：通信地址：邮政编码：101312根据《顺义区人民政府办公室转发区建委关于＊＊＊＊＊＊＊走廊开发建设意见的通知》（顺政办发[2003]＊＊号）、《顺义区人民政府关于同意*********************联合开发＊＊＊＊＊＊＊走廊有关问题的批复》（顺政复字[2003]2＊号）、《顺义区人民政府关于＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊合作开发＊＊＊＊＊＊＊有关问题的会议纪要》（顺政纪要[2003]7＊号）、《顺义区人民政府关于＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊开发建设有关问题的会议纪要》（顺政复字[2003]9 ＊号）、北京市国土资源和房屋管理局《关于授权＊＊＊＊＊房地产开发有限公司进行＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发有关问题的批复》京国土房管出［2004］3＊＊号）、北京市发展和改革委员会《关. .于北京顺义＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊地一级开发项目建议书的批复》（. .（京发改［2004］6＊号）等有关文件，为了加快温榆河绿色生态走廊建设步伐，提高土地综合利用水平，完善城市综合载体功能，扩大顺义区在北京及周边地区的影响，促进区域经济的可持续发展，尤其是配合首都机场东扩工程建设及国展中心的尽快启动，北京＊＊＊＊＊＊＊开发有限公司对＊＊＊＊＊＊进行土地一级开发。

为了使项目顺利实施，就该区域土地一级开发有关事宜，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，达成一致，签订本协议：一、项目名称：北京顺义＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发。

二、建设单位：北京＊＊＊＊＊＊开发有限公司三、建设地点及范围：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊西段，其四至为：东至馨园四路、裕翔路、吉安路和裕乐路，南至安华街、榆阳路，西至榆阳路，北至安平街、安宁街。

房地产一级开发-详解土地一级开发一般工作程序,参见附图1,本程序根据《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图,试行,》并经咨询相关部门后制定～适用于通过招标委托开发企业进行一级开发这一方式,目前尚未开始实施～据有关人士介绍将于2006年下半年开始启用,。

其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具体根据市土地储备开发联席会意见办理～程序三至九顺序可调整。

程序一:确定土地一级开发项目政府主管部门:市国土局、市土地储备开发联席会,国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门,主要工作内容:1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请,危改项目向市危改办提出申请～绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请,,2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审,3、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案,4、市国土局,或市危改办、市绿隔总指挥部,将项目提交市土地储备开发联席会议讨论,平均两个月召开一次,～联席会对一级开发1实施方案提出原则意见。

程序二:确定一级开发单位政府主管部门:市国土局、市建委等部门主要工作内容:1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发～对于开发企业实施的一级开发项目～由市建委从资质、注册资金、项目资本金,一般不低于单期投资的35%,等方面提出建设意见～市国土局据此确定招标条件,2、下达土地一级开发批复,3、签订土地一级开发合同。

程序三:办理建设意见,根据联席会要求办理,对于部分重点项目～需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。

程序四:办理交通评价文件审批,根据联席会要求办理,下列项目需要办理交通影响评价:,1,规划市区内～建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超2过5万平方米的居住类项目,,2,边缘集团、卫星城及重点地区～建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目,,3,其他地区～建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目,,4,交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目,,5,上述公建和城市交通设施项目的改建扩建,,6,其他需要进行交通影响评价的项目。

北京市土地一级开发工作操作流程示意图北京市土地一级开发企业招投标资格预审投标资格预审序号预审条件1近三年无违法、违纪、被责令停也、财产冻结、接管等情况2 招标时没有拖欠政府土地地价款3 招标时没有拖欠土地开发补偿款4若目前已有作为主体的一级开发项目，项目进度没有延滞情况5若近期已有作为主体的一级开发项目，项目没有开发甩项问题6近两年开发或建设中，无重大上访、安全责任等事件发生7 有银行出具的企业自有资金证明8具备房地产开发资质且注册资本金不低于万元9北京市土地一级开发企业招投标评标办法评分方综合打分法，满分100分具体打分标准如下序号因素满分评标具体因素及标准分备注法值1 企业综合实力21、资金证明和银行授信2、财务方案3、房地产资质4、企业开发经验2 投标报价33 投入监管资金24 实施方案251、总体方案2、成本控制3、进度控制4、风险控制5 综合印象5土地一级开发可行性研究报告模板目录土地一级开发项目可行研究报告目录摘要编写说明一、项目总说明二、项目的界定与描述???1待开发宗地的产权关系及其他法律关系???2宗地自然特征和区位特征???3宗地范围内地上地下物状况???4宗地所处的环境???5宗地实施一级开发后的状态三、投资环境研究四、市场研究五、项目策划???1土地一级开发项目的开发深度???2项目实施进度计划安排???3项目组织与实施方式???4项目融资方式???5项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理六、投资与成本费用估算七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定八、项目财务评价九、社会评价十、风险分析十一、?结论附表基本报表1????全部投资财务现金流量表基本报表2????资本金财务现金流量表基本报表3????投资者各方财务现金流量表基本报表4????资金来源与运用表????????????????????????基本报表5????损益表????????????????????????????基本报表6????资产负债表????基本报表7????效益费用分析表??????????????辅助报表1????项目总投资估算表?辅助报表2????开发建设投资估算表????????????辅助报表3????经营成本估算表?????????辅助报表4????土地取得费用估算表辅助报表5????前期工程费估算表??辅助报表6????基础设施建设费估算表辅助报表7????公共服务设施建设费估算表??辅助报表8????其它费用估算表????辅助报表9????销售收入与经营税金及附加估算表辅助报表10???出租收入及经营税金估算表?????辅助报表11???投资计划与资金筹措表?附图附件编制土地开发综合策划（规划、土地、运营...）主要内容：1.?????项目概况,包括:项目开发用地范围、现状调查、地上地下物状况、交通、能源、基础设施、环境条件、区域经济以及拟开发建设规模、产业布局等。