房地产抵押估价报告
项目名称：****开发公司抵押贷款涉及的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）抵押价值评估
估价委托人：****开发公司
房地产估价机构：*****房地产土地资产评估咨询有限公司
估价人员：孔旭华张洋
估价作业期：二○一五年六月八日至六月九日
估价报告编号：永信行估房字（2015）JZ第00017号
目录
一、致估价委托人函 (1)
二、估价师声明 (2)
三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示 (3)
（一）估价的假设条件 (3)
（二）估价的限制条件 (3)
（三）变现能力分析 (5)
（四）风险提示 (6)
四、房产抵押估价结果报告 (8)
（一）估价委托人 (8)
（二）房地产估价机构 (8)
（三）估价对象 (8)
（四）估价目的 (10)
（五）价值时点 (11)
（六）价值类型和定义 (11)
（七）估价依据 (11)
（八）估价原则 (12)
（九）估价方法 (13)
（十）估价结果 (13)
（十一）估价人员 (13)
（十二）估价作业期 (14)
（十三）估价报告应用的有效期 (14)
五、房产抵押估价技术报告 (15)
（一）实物状况描述与分析 (15)
（二）权益状况描述与分析 (16)
（三）区域状况描述与分析 (16)
（四）市场背景描述与分析 (17)
（五）最高最佳利用分析 (18)
（六）估价方法适用性分析 (19)
（七）估价测算过程 (19)
（八）估价结论 (23)
六、附件 (24)
1、评估咨询委托函
2、委托方营业执照
3、《建设用地规划许可证》
4、《国有土地使用证》
5、《建设工程规划许可证》
6、《建筑工程施工许可证》
7、《3#、5#、6#、9#号楼房产面积一览表》
8、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》
9、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》
10、估价对象位置示意图
11、估价对象概貌性照片
12、房地产价格评估机构营业执照
13、房地产价格评估机构资格证书
14、估价人员资格证书
一、致估价委托人函
****开发公司：
我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。本次价值时点为2015年6月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，至2015年6月9日评估工作结束。
我公司评估人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取假设开发法和成本法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在价值时点2015年6月8日满足本报告假设和限制条件下的抵押价值为RMB14136.24万元，大写金额：人民币壹亿肆仟壹佰叁拾陆万贰仟肆佰元整，房产抵押估价结果见下表，具体估价过程详见《房产抵押估价结果报告》。
房产抵押估价结果一览表
特此函告。
*****房地产土地资产评估咨询有限公司
法定代表人：袁文清
二○一五年六月九日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、本报告中的估价人员已于2015年6月8日对估价对象进行了实地查看，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
6、没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、估价人员执行估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。估价结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8、估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属做任何形式的保证。
9、本报告以委托方提供的估价资料真实、合法、完整、有效为前提进行评估，若提供资料失实或因任何隐匿造成结果误差的，相关责任由委托方承担。恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
注册房地产估价师。
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三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示
（一）估价的假设条件
1、假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。
2、假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷，且不存在任何销售或预售行为。
3、本次估价过程中，委托方提供的资料为影印件，估价人员不保证全部影印件与原件的一致性。本报告以委托方提供的估价资料真实、合法、完整、有效为前提进行评估，若提供资料失实或因任何隐匿造成结果误差的，相关责任由委托方承担。
4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规，并已交纳相关税费。
5、估价对象为在建工程（不含分摊的土地），本报告以估价对象能按照管理部门批准的规划设计方案和规划设计用途持续开发经营、能按《建筑工程施工许可证》记载的合同竣工日期建成、工程质量符合国家和地区相关标准并能通过竣工验收、合法取得权属证书并能交付使用为假设前提进行评估。
（二）估价的限制条件
1、本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况和估价对象房地产状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，本报告估价结果也应作相应调整。
2、本报告所确定的房产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下最有可能形成或者成立的正常价值，并非市场的成交价格，不适用于其他目的。如估价目的变更，须另行估价。
3、本报告确定的房产抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。根据委托方提供的《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》，估价对象所在项目不存在抵押他项权利，不存在任何拖欠土地出让金、拖欠施工单位工程款及
