商业地产运营管理2(PPT82页).pptx

商业地产开发定位、招商策略及运营管理主讲：张志东【课程背景】伴随首新一轮商业地产发展热潮展开，无论是新开的商业项目，还是旧有的运营项目，都会或多或少出现一些问题，比如定位不够明确从而导致招商困难，规划不够合理流不够充足，管理不够规范导致秩序比较混乱，业态分布不合理导致项目升级换代比较尴尬等，本课程将重点从商业项目定位、规划设计、盈利模式分析、招商运管理管理等多处入手，休中解决前期定位与后期管理，初始规划与升级改造，开发运营与招商管理等多重矛盾。

【课程收益】全盘讲解商业地产三种盈利模式及五大盈利要点，在开发乱潮中教您正确把控核心赢利工具；重点解析商业地产开发运营中的商业定位及商业设计，如何让落地更精准让项目更吸引人；全过程精细化、全体系解读商业地产招商策略与运营管理细项及核心要点把控；通过学习，全面熟悉商业地产开发与管理，商业运营部分的配合协作方式，并掌握环境管理、细节管理等商业物业运营于一体的工作知识及实战技巧。

【课程对象】房地产企业及相关企业董事长、总经理、副总、营销策划总监、招商经理等中高层人员各类商业地产经营机构、管理服务机构、策划营销机构、规划设计机构及相关各界人士【培训内容】第一部分：商业地产开发运营一、商业地产基本概念1、商业地产五大模块2、如何认识和研究一个综合商业项目的商圈：认知维度3、商圈案例分析：重庆万科河运校及Ⅰ地块项目（含形成历程、商业类型对比、业态结构、消费模式、商圈交通、品牌分布等）二、商业地产的分类（一）按照行业类别分类（二）按照市场辐射范围分类（三）各形态形态商业地产案例分析1、社区型商业案例分析2、区域型商业案例分析3、超区域型商业案例分析4、超级型商业案例分析5、目的地型商业案例分析6、专业市场型商业案例分析（四）按照物业形态分类三、商业地产开发与住宅开发的区别1、综述：商业地产开发与住宅开发的重大区别2、商业定位和住宅定位的区别四、商业地产的三种盈利模式及五大赢利要点1、盈利模式：在“租”和“售”之间进行选择2、三种商业地产的盈利模式对比3、商业地产地产赢利要点端正心态→一荣俱荣→招商前置→主题定位→退出机制五、商业地产项目定位（一）如何进行商业市场定位（市场定位的推导思路详解、1、项目立地条件研究2、项目经济环境的分析和生活结构研究3、区域城市结构调查和城市发展规划调查4、商业发展规划和政策研究5、辐射区域的确定和零售业结构研究6、竞品及典型性案例研究7、消费者消费行为的调查和研究8、综述：两大定位手法大PK：稳健定位VS品牌定位（二）商业地产商业业态定位1、初步业态组合定位2、主力店招商反馈3、调整业态组合4、确定设计方案、政府报批5、关键概念“坪效”重点解析（三）商业地产商业价格定位1、价格定位的重要性2、如何进行商业价格定位3、方法一：成本定价法4、方法二：市场比较法5、方法三：租金反推法六、商业地产设计难点（一）商业设计的误区：常见的设计误区解读1）外观设计综合症2）平面布置综合症3）道路规划综合症4）忽视前期商业定位与规划（二）设计应遵循的商业原则1）土地的高强度开发2）便捷的外部交通诱导3）高效的内部人流组织4）重估楼层价值体系5）创造高附加值空间6）商业建筑本身就是广告系统7）延续地方文脉、提升商业文化品质8）设计具有社区活力的城市公共空间第二部分：城市综合体的招商策略一、商业地产招商计划的制定（一）招商原则1）统一规划、统一招商、统一运营2）先主力店招商、次主力店招商、后小商铺招商3）租金水平和商业经营整体规划，需长期与短期收益相结合，追求利益最大化4）开业时保证80%的入驻率，保留一定空间，开业后进行业态调整（二）招商顺序1）先招主力店、再招次主力店、最后招散铺2）先招面积大的，先招租金水平较低者3）随着招商进度推进，商家资源积累越多，中小商家信心加强，有利于取得更高水准的租金二、主力店的开店要求（将进行分类进行开店要求的说明）1、超市类：沃尔玛2、电器类：苏宁电器3、休闲类：SPA洗浴中心4、餐饮类：连锁快餐店5、休闲类：KTV6、餐饮类：面点、面包房三、商业顾问公司、运营管理公司、物业管理公司早期介入至关重要（一）商业管理制度的制订与完善（二）商户关系的接收与整理（三）开业前商业装修监督、商品管理、企划工作的执行以及其他开业前的准备工作1、关于整体概念与业态推论2、关于商业部分、写字楼部分、住宅部分的建议3、定价策略与项目投资测算、现金流测算4、广告宣传：应根据项目整体诉求选择广告渠道与样式5、案例分享：大阪难波城市综合体第三部分：商业地产运营管理一、运营管理综述（一）商业地产核心管理内容1）业态管理2）营销管理3）服务管理4）物业管理（二）以大悦城为例解剖商业地产组织机构（三）城市综合体运营理念（四）城市综合体不同阶段营运重点1、策划开发期2、开业筹备期3、正常运营期二、运营管理项目1、商户管理2、导购员管理3、商品管理4、客户服务管理5、采取有效措施、防止跑单6、促销管理7、店面标准化管理8、客服管理标准化三、商业地产项目运营要点（一）关注环境（二）关注品质（三）关注顾客（四）其他要点1、保持市场敏感性、时刻洞悉市场变化、调整与提高。

商业地产运营管理商业地产运营管理是指对商业地产进行有效的管理运营，使商业地产达到最大化的利润和稳定的租赁收益的经营方式。

商业地产运营管理是商业地产的核心竞争力和成功之道，直接影响到商业地产的运营效益和增值空间。

商业地产运营管理包括商业地产的日常管理和运营、商业地产招商开发等相关业务。

一、商业地产的日常管理和运营商业地产的日常管理和运营是商业地产运营管理中最基础的部分，是商业地产能否保持竞争力和稳定租赁收益的首要条件。

商业地产的日常管理和运营包括以下几个方面：（一）租客管理商业地产运营初期，租客管理是非常重要的环节，它管理着商业地产最重要的租户。

租客管理包括租客的招募、签约、跟进等。

为了保证商业地产的质量和品牌形象，从招募过程中就需要保证租客的素质和品牌形象。

当商业地产开始达到规模，需要租客满意度调研，做好租赁房屋的保修工作，协调各个租户之间的利益关系等等。

租客满意度调研中主要需要做好租客的满意度调查，从租户角度来了解商业地产的不足，并采取措施加以改进，提高租客服务满意度。

（二）收租管理商业地产运营中，收租管理是最基础的管理。

需要做好租期的签约工作，维护合同的有效性，协助租户稳定生产和经营。

收租管理需要做好房租的收取、款项的对账、租款的催缺、欠租的追讨、提醒租客缴纳租金等。

同时，要做好租赁房屋的保修，保证房屋的稳定和租期的有效性，实现商业地产的最大化利益。

（三）房地产保安商业地产运营管理中，房地产保安服务是商业地产运营中不可或缺的服务。

房地产保安包括安保人员的配备、监控系统的安装和维护、门禁管理和入户登记等。

房地产保安服务的到位，可以帮助商业地产消除安全隐患和保障购物人员的安全，提高购物体验和租户的租赁意愿。

二、商业地产招商开发商业地产招商开发是商业地产运营管理的另一个重要方面。

商业地产招商开发包括开发规划、市场调研、品牌营销、招商引资等。

要实现商业地产规模化和规划化的可持续发展，需要做好商业地产招商引资。