企业互换房产是否要缴纳契税和土地增值税

企业整体转让税务处理(2012-05-16 21:53:07)转载▼标签：分类：所得税房产整体转让个人所得税土地增值税财产转让所得杂谈企业整体资产转让是指一家企业不需要解散而将其经营活动的全部（包括所有资产和负债）或其独立核算的分支机构转让给另一家企业，以换取代表接受企业资本的股权（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股东以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构向股份公司配购股票。

纵观相关政策，企业整体转让应按以下原则进行税务处理：1.不征收营业税和增值税。

根据《关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》（国税函（2002]165号）规定：转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。

因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围。

不应征收营业税。

根据《关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》（国税函[2002] 420号）规定：转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。

因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。

2.应缴纳印花税和土地增值税。

根据《印花税暂行条例》及实施细则规定：企业整体转让属企业全部财产的所有权转让，应根据产权转让所立的书据依万分之五的税率缴纳印花税，但企业因改制签订的产权转移书据免征印花税。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（即转让房地产）具有法定增值额的应当依法缴纳土地增值税，转让非国有土地使用权及地上的建筑物，其附着物则不缴纳土地增值税。

【例1】某企业始建于20世纪90年代，占用国有土地50亩，整体转让价格为3000万元。

经评估机构评估，其中转让土地使用权及地面房屋（现行市场建造价）的价格为800万元，房屋为七成新，允许扣除的有关税费（印花税）1.50万元。

该企业整体转让后应缴纳的土地增值税为：评估价格=800×70％=560（万元）允许扣除的税费合计1.50万元。

母子公司之间“无偿”划转房产的土地增值税问题
由于土地增值税有这样的规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税，有的观点据此认为，母子公司之间“无偿”划转房产的行为不缴纳土地增值税。

但是单位和个人转让资产是否取得收入，不是以交易过程中交易双方是不是收取价
款为判断标准，而应当根据税法的规定判定是否取得收入。

《税收征管法》第三十六条规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

母子公司之间的房地产划转，是一种关联交易，如果双方之间名义上不收取价款，应当按《税收征管法》和《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税法[2009]2号）。

房产税、土地税、契税、土地增值税、增值税问题答疑1、售楼赠送物业管理服务费，取得的物业管理服务费发票的进项税是否需要做转出？答：目前税收政策中对售楼赠送物业管理服务费无明确的规定，但是根据主要观点认为，售楼赠送物业管理服务不视作无偿赠送，无须视同销售处理，其对应的进项税如果不属于政策规定不得从销项税中抵扣的情形，无须做进项税转出处理。

（财税[2016]36号）第二十七条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

2、纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权缴纳增值税，是否可以扣除取得时缴纳的税费？答：根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定：“三、其他政策（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

企业出售旧房如何计算土地增值税某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。

如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。

计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

(1)评估价格=600×70%=420(万元)(2)允许扣除的税金27.5万元(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)(5)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)一、收入确认关于土地增值税清算时收入确认的问题。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、税前扣除（一）允许扣除1．评估价格的确认根据《土地增值税暂行条例》》（以下简称“《暂行条例》”）实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

2．契税的确认根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

综上所述，在计算旧房转让土地增值税时，取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混在一起。

公司房产转个人需缴土地增值税公司房产转移给个人所有权的过程中，涉及到土地增值税的缴纳问题。

在这篇文章中，我们将深入探讨公司房产转个人需缴纳土地增值税的相关要求和注意事项。

首先，我们需要了解什么是土地增值税。

土地增值税是根据土地的增值所产生的一种税费，是中国税法体系中的一种税种。

在房地产交易中，如果房地产持有者以转让的方式将房产转移给个人，就会触发土地增值税的缴纳义务。

在公司房产转个人的情况下，土地增值税的缴纳主体和计算方法需要特别注意。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，转移房地产的增值，应当由取得增值收入的个人缴纳土地增值税。

首先，我们需要确定土地增值税的计算基础。

按照相关法规，土地增值税计征范围为土地转让的增值部分。

增值部分是根据土地的购买价值和转让价值之间的差额来计算的。

具体计算公式为：土地增值额 = 转让价值 - 购买价值 - 滞纳金。

其次，我们需要了解土地增值税的税率。

根据相关规定，土地增值税的税率由各地自行确定，但不得低于30%。

因此，具体的税率应根据当地政府的规定来确定。

在公司房产转个人的过程中，我们需要特别注意以下几个问题。

首先，要确保及时申报缴纳土地增值税。

根据法律要求，土地增值税应在房地产转移之日起30日内向税务机关申报并缴纳。

逾期未申报或未缴纳土地增值税的，将依法被税务机关处以相应的罚款或滞纳金。

其次，要保留好相关的购房合同和发票。

这些文件是计算购买价值的重要依据，也是税务机关核实土地增值额的证明文件。

如果没有这些文件，将会影响到计算土地增值税的准确性，甚至可能导致额外的税款负担。

此外，还要注意遵守其他相关税收法规。

比如，在缴纳土地增值税之前，要确保已缴纳了相关的契税和个人所得税。

这些税费的缴纳都是按照法律规定来进行的，违反相关规定将会受到相应的处罚。

总结起来，公司房产转给个人所有权的过程中，需要缴纳土地增值税。

为了保证遵守相关法规和准确计算土地增值税，我们需要确保及时申报缴纳、保留好相关文件，并遵守其他相关税收法规。

⼟地增值税征税范围哪些⼟地增值税是指转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物并且取得收⼊的单位和个⼈，以转让所取得的收⼊扣除规定限额后向国家缴纳的⼀种税收。

下⾯，店铺⼩编为你解答，希望对你你有所帮助。

⼟地增值税征税范围：⼀般规定(1)⼟地增值税只对“转让”国有⼟地使⽤权的⾏为征税，对“出让”国有⼟地使⽤权的⾏为不征税。

(2)⼟地增值税既对转让国有⼟地使⽤权的⾏为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的⾏为征税。

(3)⼟地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等⽅式⽆偿转让的房地产，不予征税。

不予征收⼟地增值税的⾏为主要包括两种：①房产所有⼈、⼟地使⽤⼈将房产、⼟地使⽤权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务⼈”。

②房产所有⼈、⼟地使⽤⼈通过中国境内⾮营利的社会团体、国家机关将房屋产权、⼟地使⽤权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

特殊规定(1)以房地产进⾏投资联营以房地产进⾏投资联营⼀⽅以⼟地作价⼊股进⾏投资或者作为联营条件，免征收⼟地增值税。

其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进⾏投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为⾃⽤或者⽤于出租等商业⽤途，如果产权没有发⽣转移，不征收⼟地增值税。

(3)房地产的互换，由于发⽣了房产转移，因此属于⼟地增值税的征税范围。

但是对于个⼈之间互换⾃有居住⽤房的⾏为，经过当地税务机关审核，可以免征⼟地增值税。

(4)合作建房，对于⼀⽅出地，另⼀⽅出资⾦，双⽅合作建房，建成后按⽐例分房⾃⽤的，暂免征收⼟地增值税;但建成后转让的，应征收⼟地增值税。

(5)房地产的出租，指房产所有者或⼟地使⽤者，将房产或⼟地使⽤权租赁给承租⼈使⽤由承租⼈向出租⼈⽀付租⾦的⾏为。

房地产企业虽然取得了收⼊，但没有发⽣房产产权、⼟地使⽤权的转让，因此，不属于⼟地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押，指房产所有者或⼟地使⽤者作为债务⼈或第三⼈向债权⼈提供不动产作为清偿债务的担保⽽不转移权属的法律⾏为。

财产置换的税收政策有哪些在经济活动中，财产置换是一种常见的交易行为。

它可以帮助企业或个人优化资产配置，实现资源的更有效利用。

然而，财产置换并非简单的交换，其中涉及到一系列的税收政策。

了解这些税收政策对于参与财产置换的各方来说至关重要，有助于合理规划交易，降低税务风险，确保交易的合法性和经济效益。

首先，我们来谈谈增值税方面的政策。

在财产置换中，如果涉及到货物或者不动产等资产的交换，就可能会涉及到增值税的问题。

对于一般纳税人而言，如果置换的资产是使用过的固定资产，并且符合相关条件，可能可以按照简易办法依照 3%征收率减按 2%征收增值税。

但如果不符合这些条件，就需要按照适用税率计算缴纳增值税。

对于小规模纳税人，销售自己使用过的固定资产和旧货，也是按照简易办法依照 3%征收率减按 2%征收增值税。

接下来是企业所得税。

企业在进行财产置换时，应当将置换出去的资产视同销售处理，并确认相应的资产转让所得或损失。

同时，置换进来的资产应当按照其公允价值入账。

如果置换交易符合特殊性税务处理的条件，比如具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的等，企业可以选择适用特殊性税务处理，暂不确认资产转让所得或损失。

但需要注意的是，特殊性税务处理有一定的限制条件和适用范围。

在个人所得税方面，如果是个人之间的财产置换，应当按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。

以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为20%。

但如果是个人因住房置换而发生的相关交易，可能会有一些特殊的税收优惠政策，比如个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

然后是土地增值税。

如果财产置换中涉及到土地、房屋及建筑物等不动产的交换，可能会涉及土地增值税。

但对于一些符合条件的情形，比如个人之间互换自有居住用房地产的，可以免征土地增值税。

契税也是财产置换中需要考虑的一个重要税种。

关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]第48号按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

五、关于个人互换住房的征免税问题对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土增值税。

六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。

它是一种具有行为税性质的凭证税。

印花税具有以下特点：（1）覆盖面广；（2）税率低，税负轻；（3）纳税人自行完税。

纳税义务人纳税义务人是在我国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证、并应依法履行纳税义务的单位和个人。

印花税的纳税人按照书立、使用、领受应税凭证的不同又分为五种：1．立合同人---各类合同；2．立据人---产权转移书据；3．立账簿人---营业账簿4．领受人---权利许可证照；5．使用人---国外书立、领受境内使用二、税目、税率（一）税目：1．购销合同；2．加工承揽合同；3．建设工程勘察设计合同；4．建筑安装工程承包合同；5．财产租赁合同；6．货物运输合同；7．仓储保管合同；8．借款合同；9．财产保险合同；10．技术合同；11．产权转移书据；12．营业账簿；13．权利、许可证照。

1.下列各项中，可以不征收印花税的项目有（）。

A.专利证书B.房屋中介服务合同C.技术开发合同D.出版印刷合同【正确答案】 B【答案解析】房屋中介服务合同不属于印花税列举的征收范围2.下列应缴纳印花税的凭证是（）。

A.房屋产权证、工商营业执照、卫生许可证、营运许可证B.土地使用证、专利证、烟草专卖许可证、房屋产权证C.商标注册证、税务登记证、土地使用证、营运许可证D.房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证【正确答案】D【答案解析】应缴纳印花税的证照仅限于房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证5种。

（二）税率（实行比例税率和定额税率）1．比例税率---适用于记载有金额的应税凭证，各类合同及具有合同性质的凭证、产权转移证书、营业账簿中记载资金的账簿，适用比例税率。

比例税率分为5个档次，分别是万分之零点五、万分之三、万分之五、千分之一、千分之二。

2．定额税率---适用于无法记载金额或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，13个税目中只有“权利、许可证照”和“营业帐簿”税目中的其他账簿采用定额税率，每件应税凭证固定税额5元。