恒大万科集团房地产成本核算指导

万科集团房地产企业成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

万科全套成本制度-成本核算指引1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.2成本核算对象的确定各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

(区)为成本核算对象。

(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

4.3成本费用项目及核算内容开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列八项：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

万科集团房地产开发企业成本核算指导——(1-5>1.目地：加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料地比较和分析.2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营地房地产开发企业.3.职责：总部财务管理部负责本规范地推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理地要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在地问题,不断寻求降低成本地途径,同时对在本规范实施过程中发生地问题及时向总部财务管理部反馈.b5E2RGbCAP4. 方法和过程控制4.1 成本核算地基本程序成本核算地一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象地确定原则和工程特点,确定成本核算对象.4.1.2设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用.4.1.3按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间地分配方法、标准.4.1.4将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象之间进行分配.4.1.5编制工程开发成本计算表,计算各成本核算对象地开发总成本.4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间地开发成本,分别结转完工开发产品成本.4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供>,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担地成本,正确结转完工开发产品地销售成本.p1EanqFDPw4.1.8编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象地成本情况.4.2 成本核算对象地确定4.2.1成本核算对象地确定原则4.2.1.1 满足成本计算地需要；4.2.1.2 便于成本费用地归集；4.2.1.3 利于成本地及时结算；4.2.1.4 适应成本监控地要求.4.2.2成本核算对象地确定方法各公司可根据成本核算对象地确定原则,并结合工程实际情况,确定具体成本核算对象.4.2.2.1 成片分期<区）开发地工程,可以以各期(区>为成本核算对象.4.2.2.2 同一工程有裙楼、公寓、写字楼等不同功能地,在按期(区>划分成本核算对象地基础上,还应按功能划分成本核算对象.DXDiTa9E3d4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构地,还应按结构划分成本核算对象.4.2.2.4 根据核算和管理需要,对独立地设计概算或施工图预算地配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象.对于只为一个房屋等开发工程服务地、应摊入房屋等开发工程成本且造价较低地配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生地开发费用直接计入房屋等开发工程地成本.RTCrpUDGiT4.3 成本费用工程及核算内容4.3.1成本费用工程开发产品成本核算应视开发产品地具体情况,按制造成本法设置成本工程.成本工程一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费4.3.1.8 开发间接费4.3.2各成本工程地核算内容4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生地各项费用,主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付地土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳地大市政配套费、交纳地契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交地地价.5PCzVD7HxAB、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地房屋成本和相应税金等.C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费.D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等.jLBHrnAILg4.3.2.2 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、工程开发前期地水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用.主要包括以下内容：xHAQX74J0XA、勘察设计费(1> 勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有：水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等.LDAYtRyKfE(2> 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等.(3> 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费(1> 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金>、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费>、拆迁管理费、招投标管理费等.Zzz6ZB2Ltk工程整体性报批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳地报批费.(2> 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：(1> 临时道路：接通红线外施工用临时道路地设计、建造费用.(2> 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用.dvzfvkwMI1(3> 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施地设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用.(4> 场地平整：基础开挖前地场地平整、场地清运、旧房拆除等费用.D、临时设施费(1> 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用.(2> 临时办公室：租金、建造及装饰费用.(3> 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费.(4> 临时围板：包括设计、建造、装饰费用.4.3.2.3 主体建筑工程费指工程开发过程中发生地主体内列入土建预算内地各项费用.主要包括：A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁<坡）工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水.B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架<含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体<高层建筑地裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）.rqyn14ZNXIC、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门地费用.D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬地精装修费用.E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台地精装修费用.4.3.2.4 主体安装工程费A、室内水暖气电管线设备费；(1> 室内给排水系统费<自来水／排水／直饮水／热水）；(2> 室内采暖系统费<地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；(3> 室内燃气系统费；(4> 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋EmxvxOtOcoB、室内设备及其安装费(1> 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；(2> 电梯及其安装费；(3> 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；(4> 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；(5> 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等.C、弱电系统费(1> 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(2> 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；(3> 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；(4> 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；(5> 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；(6> 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用.4.3.2.5 社区管网工程费A、室外给排水系统费(1> 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接地消火栓等费用；(2> 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费(1> 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房地高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2> 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；(3> 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线地管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费(1> 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统地费用；(2> 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3> 周界红外防越系统费用：红外对扫等；(4> 小区门禁系统费用；(5> 电子巡更系统费用；(6> 电子公告屏费用4.3.2.6 园林环境工程费指工程所发生地园林环境造价,主要包括：A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程,如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等.4.3.2.7 配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产地公共配套设施支出.主要包括以下几类：SixE2yXPq5A、在开发小区内发生地不会产生经营收入地不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；6ewMyirQFLB、在开发小区内发生地根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会地可经营性公共配套设施地支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施地支出；kavU42VRUsC、开发小区内城市规划中规定地大配套设施工程不能有偿转让和取得经营收益权时,发生地没有投资来源地费用；y6v3ALoS89D、对于产权、收入归属情况较为复杂地地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商地销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本工程.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施地产权,则应作为经营性工程独立核算.M2ub6vSTnP 该成本工程下按各项配套设施设立明细科目进行核算,如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施.4.3.2.8 开发间接费开发间接费核算与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节地成本费用性支出；以及工程营销设施建造费.0YujCfmUCwA、工程管理费(1> 工程监理费：支付给聘请地工程或工程监理单位地费用；(2> 预结算编审费：支付给造价咨询公司地预结算地编制、审核费用；(3> 行政管理费：直接从事工程开发地部门地人员地工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事工程开发地部门地行政费eUts8ZQVRd(4> 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5> 工程质量监督费：建设主管部门地质监费；(6> 安全监督费：建设主管部门地安监费；(7> 工程保险费.B、营销设施建造费(1> 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；(2> 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位>周围等销售区域销售期间地现场设计、工程、装饰费；临时销售通道地设计、工程、装饰等费用；sQsAEJkW5T(3> 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4> 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设地样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收地设计、装修、家具、家私等费用,在主营业务收入中单列或单独记录,考核时从总费用中扣除；GMsIasNXkA(5> 其他.C、资本化借款费用包括直接用于工程开发所借入资金地利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用,以及因外币借款而发生汇兑差额.因借款而发生地辅助费用包括手续费等.TIrRGchYzgD、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担地由物业管理公司代管地物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入地物业管理费用.7EqZcWLZNX4.3.2.9 期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类,均不属于房地产地制造成本范畴,其科目设置、归集内容、核算程序等详见《万科集团费用核算规范》.lzq7IGf02E三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别,详细界定与核算办法详见《万科集团费用核算规范》.4.4 会计科目与帐簿设置4.4.1“开发成本”科目该科目核算产品开发过程中所发生地各项费用.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.成本管理软件运用成熟地单位,可以将明细科目仅设置到二级,即八项成本工程,三级、四级明细数据在成本管理软件中保存.成本工程数据必须定期<月、季度）与成本管理软件中地相应数据进行核对,并保持一致.zvpgeqJ1hk在各级明细科目下,应按各成本核算对象设立核算工程,成本核算对象可分层次设立.为了归集暂时不能确定特定成本核算对象地成本,以及需要先归集后分配地成本,在每个工程地成本核算对象中,加设一条“待分摊成本”进行归集.NrpoJac3v1成本核算对象地具体设置参见下图：住宅商铺写字楼··············拟开发土地待分摊成本工程开工前,所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；工程开工后,将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”.具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》.1nowfTG4KI4.4.2“开发间接费”科目该科目归集和分配与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节地成本费用性支出；以及工程营销设施建造费.fjnFLDa5Zo这类费用先归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.tfnNhnE6e54.4.3“预提费用”科目核算按权责发生制原则计提地,应由本受益期、受益对象承担地已经发生或将要发生、但尚未支付地成本、费用.4.4.3.1 费用预提地时间：至少每季度末预提一次；4.4.3.2 费用预提地范围：对完工开发产品应进行成本预提,未完工产品按实际支付金额核算成本；4.4.3.2 费用预提地金额：以成本管理软件中地动态成本总额减帐面已列入成本总额地差额计提.4.4.3.3 核算方法：预提时,借记“开发成本—成本预提及结转”,贷记本科目；次月月初,再将上述分录用红字冲回.HbmVN777sL4.4.4“待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担地、分摊期限在一年以内地费用.4.4.5“完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格地开发产品地库存实际成本.具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》.房地产成本核算科目明细表4.5 成本费用地归集与分配4.5.1土地获得价款一般能分清成本核算对象地,可直接将土地成本计入特定地成本核算对象中；如果分不清成本核算对象,可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”地核算工程进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：V7l4jRB8Hs4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时地分配方法方法一：先按小区地占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内地土地成本,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所地占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积地土地成本,按房屋等成本核算对象地占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象地地开发成本；房屋等成本核算对象地直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担地土地成本.83lcPA59W9方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象地占地面积上,房屋等成本核算对象自身地占地面积加分摊地公用占地面积,再乘以单位面积地土地成本来分配.mZkklkzaaP4.5.1.2 按建筑面积计征<或补偿）时地分配方法：按成本核算对象地建筑面积来分摊.4.5.2开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象地,可直接计入成本核算对象地相应成本工程；应由两个或两个以上地成本核算对象负担地费用,可通过各成本工程下地“待分摊成本”之核算工程进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：AVktR43bpw4.5.3开发间接费4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分工程归集开发间接费地实际发生数,在每月<季）末,根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发工程地各成本核算对象.具体分配及核算方法参见《万科集团费用核算规范》ORjBnOwcEd4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用地固定资产,均不分配开发间接费.4.6 成本核算工具成本管理软件是成本核算地主要工具,金蝶财务软件是成本核算地辅助工具,其数据可由成本管理软件引入.4.6 成本报表成本报表是成本信息管理地中心,通过成本报表可动态了解工程成本总体情况、与目标成本地偏差情况、成本管理中存在地问题等信息.各公司都应完整、详细、动态地编制成本报表.2MiJTy0dTT成本报表种类、编报时间及要求详见《结算报表格式》及集团成本审算中心地有关规定.4.7 附则本规范未涉及或未尽地成本核算事项,按国家或集团有关成本管理地规定执行.关联文件：财务管理部：万科集团会计管理及核算规范<VKCW03-03）万科集团费用核算规范<VKCW03-04）万科集团存货核算规范<VKCW03-06）附：“开发成本”科目编号一览表。

万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析,根据会计准则等有关规定,以及集团财务管理规则和会计管理规则的要求,制定本指导;1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题,以便寻求降低成本的途径;1-3 各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团的监督;第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象;第二步：按成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用;第三步：按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准;第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配;第五步：编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本;第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面积计算完工产品单位成本;第七步：正确划分可售面积、不可售面积由主管部门划分提供,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本;第八步：编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象的成本情况;第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求;3-2 各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象;1 单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;2 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象;3 对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象;▲成片分期区开发的项目,可以以各期区为成本核算对象;▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期区划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象;▲同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象;4 根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象;对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本;3-3 成本核算对象一般应在开工前确定;一旦确定,不得随意改变,以保证成本核算的准确性;第四章成本费用项目及核算内容4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目;成本项目一般包括下列六项：1 土地征用及拆迁补偿费2 前期工程费3 基础设施费4 建筑安装工程费5 配套设施费6 开发间接费4-2 各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容：1 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等;2 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐,分别冲减有关成本;3 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等;4 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等;前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用;主要包括以下内容：1 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费;如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等;2 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费含支付社会中介服务机构的市场调研费,制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费;3 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等;4 “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水含地下排水管、沟开挖铺设费用、供电、道路含按规定应交的占道费、道路挖掘费等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用包括开工前垃圾清运费等;5 临时设施费：工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用;临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费;6 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用;7 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等;基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用;主要包括以下内容：1 道路工程费：小区内道路铺设费;2 供电工程费：变配电设备的购置费,设备安装及电缆铺设费,供配电贴费、电源建设费,交纳的电增容费等;3 给排水工程费：自来水、雨污水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用,以及向自来水公司交纳的水增容费等;4 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费,煤气配套费,煤气发展基金、煤气挂表费等;5 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费;6 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费,电话电缆集资费,交纳的电话增容费等;7 电视工程费：小区内有线电视闭路电视的线路铺设和按规定应交纳的有关费用;8 照明工程费：小区内路灯照明设施支出;9 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费;10 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出;如垃圾站箱、公厕等支出;11 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等;建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费,有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费;发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定;主要包括以下内容：1 土建工程费①基础工程费：土石方、桩基、护壁坡工程费,基础处理费、桩基咨询费;②主体工程费：即土建结构工程费含地下室部分;③有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费;2 安装工程费①电气强电安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费,有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费;②电讯弱电安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费;③给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费;④电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费;⑤空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费;⑥消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费;⑦煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费;⑧采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费;⑨上述各项如有甲供材料、设备,还应分别包括相应的甲供材料、设备费;3 装修工程费：内外墙、地板毯、门窗、厨洁具、电梯间、天顶蓬、雨蓬等的装修费,有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费;4 项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用;5 其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的,应按从属主体原则归类计入上述相应费用中,现场垃圾清运费、工程保险费等;配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出;该成本项目下按各项配套设施设立明细科目,具体核算内容可区别以下情况：1 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房建筑成本、变电所建筑成本、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观建筑小品、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出;2 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;3 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用;4 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目;如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算;开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用;开发间接费的内容包括：1 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等;2 利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益的净额;3 固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税;4 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金;5 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费,项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用;6 其他：项目交付使用后发生的,按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差,以及其他应计入开发间接费的费用;4-3 开发企业期间费用的开支范围为：营业费用指在开发产品销售环节发生的各项费用;包括：1 已完开发产品销售以前的改装修复费,开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费,根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等;2 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用;样板房、售楼处内的资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支;主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支;3 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费含资料制作费、广告宣传费、展览费、销售模型沙盘制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费或商品房交易手续费、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等;4 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费;管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门,为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用;包括：1 行政管理部门人员的工资、福利费,办公费、差旅费、运输费包括驾驶员保险费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等;2 工会经费和职工教育经费;3 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费;4 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税金、费、印花税等;5 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等;6 无形资产及长期待摊费用摊销;7 坏账损失及存货盘亏、毁损损失;8 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等9 租金：包括房屋租金、车库租金等;10 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等;财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用;包括利息净支出减去利息资本化部分、汇兑净损失、金融机构手续费含票据工本费,以及企业筹集资金发生的其他财务费用;会计科目与帐簿设置5-1 “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;5-2 “开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中,本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用;这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后,再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象,应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用;本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算;应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等;费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用,应在结转房屋等开发产品时预提;配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用;能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提;条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发有前有后、穿插进行；先建房屋,后建配套设施;依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本;计算方法：某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费=预提的配套设施费成本或计划成本预提率配套设施该配套设施的预算成本或计划成本=--------------------------------100%费预提率应负担该配套设施费各开发产品的预算成本或计划成本式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施; 5-4 “待摊费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用;如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出分摊期限为预计项目开发期,项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等;本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算;5-5 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;各单位在进行“开发产品”核算的同时,应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料;房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目五级科目备注开发成本各项目各成本核算对象土地征用及拆迁补偿费按前述明细完工转开发产品各住宅小区、配套设施前期工程费同上基础设施费同上建筑安装工程费同上配套设施费同上开发间接费自一级科目待分摊征地及拆迁补偿费按前述明细开发间接费转入待分摊前期工程费同上待分摊基础设施费同上待分摊配套设施费同上开发间接费各项目工资及附加费定期转入开发成本有关部门办公费用差旅交通费修理费通讯费周转房摊销利息并借款费用质量检验费物业管理基金其他开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐第六章成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费6-1 一般能分清成本核算对象的,可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象,须两个或两个以上的成本核算对象负担时,可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集,再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”;有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费;方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配; 按建筑面积计征或补偿时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用,均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊;前期工程费6-2能够分清成本核算对象的,可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费,可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集,再按建筑面积包括在建及未建面积分配计入各成本核算对象的成本项目;基础设施费6-3一般能够区分成本核算对象的,应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目,不能区分成本核算对象时,其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集,待基础设施建设完毕后,将归集的费用按建筑面积包括在建及未建面积分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中;建筑安装工程费6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时,按承包单位根据当月实际完成工作量提出,经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款,直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目;6-5 预付给承包单位的工程款和备料款,不能直接作为建筑安装工程费支出,计入“开发成本”科目,应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算,待工程价款结算时,再从实际应付工程款中扣回;6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的,应在工程完工结算工程价款时,按每个工程或成本核算对象的预算造价占各项工程预算造价之和的比例,计算各自的标价即实际建筑安装工程费;根据经计算得出的建筑安装工程费,计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目;计算公式为：某项工程的实际该项工程预算造价=工程标价 --------------------建筑安装工程费各项工程预算造价合计配套设施费6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出,均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：1 配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：▲能分清成本核算对象的,应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目; ▲不能分清成本核算对象的,应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集,再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目;2 配套设施和房屋等开发产品非同步建设有前有后、穿插进行的情况下：▲应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集,待配套设施完工后,再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法,分配计入房屋等成本核算对象的成本项目;3 先开发房屋等开发产品,后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售,而配套设施尚未全部完工的情况下：▲可按配套设施的预算成本或计划成本进行预提,并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目,再按房屋等成本核算对象的建筑面积,分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目;预提数与实际数的差额,应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目;▲如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目,应在每项配套设施完工时,逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目,不得等全部配套工程竣工后一次调整;6-8 凡是能有偿转让的配套设施包括经营性和非经营性的支出,不得计入房屋等成本核算对象的成本,能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费,应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中;开发间接费6-9 应先通过“开发间接费”科目归集,于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项。

万科全套成本制度-成本核算指引----e8567e74-7154-11ec-abc7-7cb59b590d7d1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2、范围：适用于集团内全资、控股、委托非控股房地产开发企业。

3、职责：总部财务管理部负责本规范的执行、解释、修改和检查；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点确定成本核算对象。

4.1.2建立相关成本核算台账，核算和归集开发成本和费用。

4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4按照确定的方法和标准，将收回的开发成本分摊到成本核算对象之间。

4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的总开发成本。

4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8根据成本核算和管理要求，编制成本报表，综合反映各成本核算对象的成本。

4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则4.2.1.1满足成本计算的需要；4.2.1.2便于成本费用的归集；4.2.1.3利于成本的及时结算；4.2.1.4适应成本监控的要求。

4.2.2成本核算对象的确定方法各公司可根据确定成本核算对象的原则，结合项目实际情况，确定具体的成本核算对象。

恒大恒大万科集团房地产成本核算指导标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

万科集团房地产企业成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

万科集团房地产成本核算指导目录第一章总那么第二章成本核算的底子程序第三章成本核算对象确实定第四章成本费用工程及核算内容第五章会计科目与帐簿设置第六章成本费用的归集与分配第七章成本报表第八章附那么VANKE万科企业股份房地产开发企业成本核算指导〔讨论稿〕编制单元：财政办理部一九九八年十二月第一章总那么1-1 为了加强成本办理，尺度集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产物成本，便于成本资料的比较和阐发，按照股份会计制度—会计科目和会计报表及其附件三“房地产开发业务会计处置规定〞与我国具体会计准那么等有关规定，以及集团财政办理规那么和会计办理规那么的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：成立和完善成本核算根底工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本办理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，成立成本核算责任制，不竭完善成本核算根底工作，改进成本核算方法，严格按照国家以及集团成本办理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的底子程序成本核算的一般步调：第一步：按照成本核算对象确实定原那么和工程特点，确定成本核算对象。

第二步：按成本核算及办理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：按受益原那么和配比原那么，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、尺度。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、尺度在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制工程开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分完工和在建开发产物之间的开发成本，别离结转完工开发产物成本，按建筑面积计算完工产物单元成本。

第七步：正确划分可售面积、不成售面积(由主管部分划分提供)，按照有关规定别离计算可售面积、不成售面积应承担的成本，按与结算发卖收入配比的原那么正确结转完工开发产物的发卖成本。