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房地产企业应用管理会计的重点难点问题分析房地产企业管理会计是指运用会计规则和原则，对房地产企业的财务活动进行分析、计划和控制的过程。
管理会计的应用对于房地产企业的发展至关重要，它可以帮助企业进行决策、评估经营绩效、优化资源配置、提高竞争力等。
在实际的应用过程中，房地产企业在管理会计方面也存在着一些重点难点问题，这些问题可能会影响企业的经营效率和发展速度。
本文将针对房地产企业在管理会计方面的重点难点问题进行分析，希望能够为相关企业提供一些借鉴和参考。
一、成本控制与核算问题房地产企业的业务过程十分复杂，需要对各个环节的成本进行精确核算和控制。
在实际操作中，由于项目分散、工程量大、周期长、投资规模大等因素，导致成本控制和核算存在着一定的难度。
房地产企业在项目进行过程中需要考虑到材料价格的波动、劳动力成本的上涨、政策变化对土地成本的影响等因素，这些都给成本核算和控制带来了一定的挑战。
在房地产企业的建设过程中，成本核算和控制也面临着一些问题，比如工程量的测算、费用的分摊、变更项目的处理等，在这些环节中容易出现成本计算不准确或者漏报等问题，影响企业的财务决策和经营效益。
二、收入确认和应收账款管理问题在房地产企业中，收入确认是一项很重要的工作，因为房地产开发的收入通常是通过预售、销售分期等方式，而这些收入确认的时间点和方法对于企业的财务报表和经营决策具有重要影响。
在实际操作中，由于政策变化、销售周期的不确定性、资金回笼难度等因素，导致收入确认面临着一定的难点。
房地产企业的应收账款管理也是一个非常重要的方面，由于企业的销售周期长、周期波动较大、资金回笼周期等因素，导致应收账款的管理难度较大。
而应收账款的管理不当可能会加大企业的经营风险，影响企业的偿债能力和经营效益。
三、投资决策和项目绩效评价问题房地产企业的核心业务是房地产开发和投资，而在进行投资决策和项目绩效评价过程中，管理会计发挥着非常重要的作用。
在实际操作中，由于市场不确定性、政策风险、市场风险、周期风险等因素的影响，导致投资决策和项目绩效评价存在一定的难度。
房地产开发成本核算方法及成本控制对策随着城市化进程的不断推进，房地产开发成为了市场上一个极具潜力的行业。
房地产开发项目的成本核算和成本控制却是一个相当复杂的问题。
在如今这个竞争激烈的市场环境下，房地产开发商需要对成本进行有效的核算和控制，以确保项目的盈利性。
本文将探讨房地产开发成本核算方法及成本控制对策，帮助开发商更好地进行项目管理。
一、房地产开发成本核算方法1. 直接成本核算方法直接成本是指能够直接与项目相关的费用，包括土地购置费、施工费、装修费、设备购置费等。
直接成本核算方法是最基本的成本核算方法，可以通过明细核算各项直接成本，并与实际支出进行对比，从而及时发现成本偏差，及时予以调整。
间接成本是指不能直接与项目相关的费用，如管理费、销售费、财务费等。
间接成本核算方法需要将这些费用分摊到各个项目中，通常采用成本率法或者成本配比法进行核算。
通过间接成本核算方法，开发商可以更好地了解项目的整体成本，并制定相应的成本控制对策。
标准成本核算方法是一种通过事先设定标准成本，然后与实际成本进行对比，以发现成本偏差的方法。
通过标准成本核算方法，开发商可以建立起合理的成本预期，根据成本偏差情况及时调整项目进度和经营策略，确保项目的盈利性。
1. 精细化管理房地产开发项目的成本控制需要从管理上进行精细化，包括严格执行成本预算、加强项目内部协调与沟通、加强项目变更管理等。
只有做到精细化管理，才能有效地控制项目成本。
2. 供应链管理通过建立良好的供应链管理体系，开发商可以更好地控制原材料采购成本和施工成本。
可以通过招标采购、集中采购等方式来降低成本，确保项目的盈利性。
3. 资金管理房地产开发项目需要大量的资金投入，因此资金管理至关重要。
开发商需要合理规划项目资金，并根据项目进度进行合理的资金调配，确保项目能够按时按量地完成，并尽量减少资金占用成本。
4. 技术创新通过引入新的施工工艺、新材料等技术创新，可以有效地降低施工成本，并提高项目的质量和效率。
浅析房地产企业质量成本控制与核算摘要：就目前房地产行业的发展现状来看，在其质量成本的控制与核算上存在很多问题，核算对象不明确，控制和核算的方法不合理等，在一定程度上影响着房地产企业的健康发展。
就此问题，本文首先分析房地产企业质量成本控制与核算的内涵及价值，然后根据房地产目前存在的质量成本控制与核算的问题，提出相应的解决措施，促进房地产企业健康发展。
关键词：房地产企业；质量成本；控制；核算房地产是人们衣食住行中的重要组成部分，随着我国国民经济的稳步前进，经济体制的深化改革，正确的把握好质量成本的控制与核算，才是现阶段房地产企业健康、持续发展的关键。
但部分房地产企业并没有高度重视质量成本的控制与核算，没有对质量成本进行规划管理，在项目建筑的过程中，没有把质量成本所涉及到费用进行整理、核算、分析，在一定程度上影响房地产企业的经济效益。
为此，只有在准确的质量成本核算的基础上，企业才能进行有效的质量成本控制，为企业投资提供有利的依据，促进企业的经济效益。
1、质量成本控制与核算的内涵及价值1、1概念界定房地产质量成本的核算，是指房地产在项目开发的整个过程所这涉及到的全部费用支出，包括人工费用的支出、材料费用的支出或是一些其他工程承包中的建筑安装工程费、设备材料购置费等等的支出，并把所分配到各个项目环节的费用支出进行系统的计算过程。
房地产的质量成本核算是质量成本控制的基础，是房地产经济决策的有力依据。
1、2关键核心内容房地产质量成本控制就要以治疗成本核算为核心，在整个项目施工的过程中，药对所涉及到的质量成本问题，进行系统的收集、整理、核算、分析，为房地产技术改进，降低质量成本的支出提供准确的质量信息。
1、3现实意义质量成本的控制与核算对房地产的生存与发展有着重要的意义，房地产企业要想取得更大的经济效益，就要对质量成本进行有效的管理，对质量成本的费用进行核算，有效的控制质量成本的支出。
以一种高品质、低成本的产品满足市场需求，增强企业的竞争力，从而为企业赢得更大的经济效益。
房地产成本核算制度房地产成本核算制度是指按照会计原则和规定，对房地产项目的投资、建设、开发、销售等环节的成本进行明确和核算的一套制度。
它是房地产企业进行经营决策、财务管理和外部信息披露的重要基础。
本文将详细介绍房地产成本核算制度的内容和作用。
一、房地产成本核算制度的内容1.成本核算主体：明确房地产成本核算的主体单位，一般为房地产项目所属的企业或者业主。
确定核算责任人，明确各种成本的核算职责和权限。
2.成本计算方法：确定房地产成本的计算方法，包括投资成本、建设成本、开发成本等的计算方法。
投资成本包括土地购置费、土地开发费、建设投资等；建设成本包括工程建设费、装修费等；开发成本包括开发费、代理销售费、推广费等。
根据不同的项目特点，确定相应的成本计算方法。
3.成本核算原则：确定房地产成本核算的原则，主要包括权责发生制原则、实质重于形式原则、费用限额核算原则等。
这些原则保证成本核算的准确性、真实性和合规性。
4.成本核算程序：确定房地产成本核算的具体程序，包括成本核算记录、成本核算凭证、成本核算报表等的编制方法和要求。
确保成本核算的过程规范、可控和可审。
5.成本审计及报告：规定房地产成本的审计方法和要求，对成本核算的结果进行审计、验证和监督，形成成本核算报告。
成本核算报告可以作为房地产企业的财务报告和对外信息披露的依据。
二、房地产成本核算制度的作用1.决策支持：房地产成本核算可以提供准确和及时的成本信息，为企业决策提供重要依据。
通过对成本的核算和分析，管理者可以了解项目的投资风险、盈利潜力，从而制定合理的经营策略和决策。
2.经营管理：房地产成本核算制度的实施可以加强对房地产投资、建设和销售的控制，提高项目管理水平和效益。
通过分析成本结构和成本变动，可以合理控制成本，提高企业的经营效益。
3.财务管理：房地产成本核算制度对于房地产企业的财务管理具有重要意义。
通过成本核算，可以及时掌握企业的成本状况，为企业的财务决策提供基础数据。
房地产开发公司成本控制部工作职责
1.成本预算与控制：根据公司整体发展战略和项目规划，制定相应的
成本预算，并监控预算的执行情况，及时发现和解决成本偏差问题，确保
成本控制在合理范围内。
2.成本核算与分析：负责房地产开发项目的日常成本核算和分析工作。
通过准确记录和分析项目的各项成本，及时掌握项目的实际成本情况，并
制定相应的成本控制策略和措施。
3.成本管控策略制定：结合公司整体战略和项目特点，制定成本管控
策略。
分析市场环境和竞争对手的成本优势，制定相应的成本降低方案，
提高公司的竞争力和盈利能力。
4.成本管理与优化：建立和完善成本管理体系，规范成本核算和控制
流程，制定标准成本和成本控制指标，实施全面的成本管理。
同时，通过
持续的成本优化，提高项目的效益和回报率。
5.成本风险管理：识别和评估项目成本风险，制定相应的应对措施和
预案，确保项目的成本风险在可控范围内。
根据市场和政策变化，及时调
整成本管理策略，降低成本风险对公司的影响。
6.成本管理信息系统建设：参与成本管理信息系统的建设和优化工作，确保成本管理的数据准确性和及时性。
同时，提供相关数据和报告给公司
管理层，为决策提供参考。
7.团队管理与培训：负责成本控制部门的人员管理和培训。
建立合理
的激励机制，培养和管理高素质的成本控制团队，提高团队的工作质量和
效率。
总之，房地产开发公司成本控制部门是公司经营管理的重要组成部分。
通过有效的成本预算、核算、管控和优化，为公司的项目开发及运营提供
支持，实现公司的经济效益和盈利目标。
房地产成本控制部工作职责1.成本预算编制：房地产成本控制部首先负责对公司的房地产项目进行成本预算的编制工作。
根据项目需求和公司的财务情况，制定合理的成本预算，并确保预算与实际情况相符合。
2.成本核算与分析：房地产成本控制部负责对房地产项目的成本进行核算和分析。
通过对成本的核算，可以及时了解项目的实际成本情况，发现成本偏差和问题，并及时采取对策进行调整和控制。
通过成本的分析，可以为公司的决策提供参考依据，优化项目的成本结构，提高项目的经济效益。
3.成本控制与优化：房地产成本控制部负责对房地产项目的成本进行控制和优化。
通过对成本的控制，可以避免成本的超支和浪费，确保项目在成本预算范围内进行。
通过对成本的优化，可以寻找项目成本的降低空间，提高项目的盈利能力和竞争力。
4.成本管理制度建设：房地产成本控制部负责建立和完善公司的成本管理制度和流程。
制定成本管理的标准和规范，确保成本的核算和分析工作的准确性和可靠性。
定期评估和改进成本管理制度，推动成本管理工作的规范化和科学化。
5.成本监督与审计：房地产成本控制部负责对房地产项目的成本进行监督和审计。
通过对成本的监督，可以及时发现成本异常情况，提高成本管控的效果。
通过对成本的审计，可以对项目的成本核算和分析进行检查和评估，进一步提高成本管理工作的质量和水平。
6.供应商管理：房地产成本控制部负责对项目的供应商进行管理。
与供应商进行成本谈判和合同管理，确保项目的采购成本得到控制和降低。
与供应商建立长期合作关系，提高供货的质量和供货的稳定性，为项目的成本控制提供支持。
7.团队管理与培训：房地产成本控制部负责对部门的团队进行管理和培训。
对团队成员进行工作分配和任务管理，确保团队的高效运转。
对团队成员进行培训和学习，提高成本控制的专业知识和技能，为项目的成本控制提供有力保障。
总之，房地产成本控制部是一个重要的部门，承担着房地产项目成本管理和控制的重要责任。
通过有效的成本预算、核算、控制和优化，确保项目的成本能够在预算范围内完成，并为公司的决策提供参考依据，提高项目的经济效益和竞争力。
房地产开发成本核算方法及成本控制对策随着社会经济的不断发展，房地产行业作为支柱产业之一，日益受到关注。
在房地产开发过程中，成本核算和成本控制是至关重要的环节，直接关系到项目的盈利能力和持续发展。
对于房地产开发成本核算方法及成本控制对策的研究和实践，具有重要的意义。
一、房地产开发成本核算方法1.成本核算的基本原则（1）完整性原则：成本核算应包括所有与项目相关的成本支出，不能遗漏。
（2）权责清晰原则：确保成本核算的主体和责任人明确，责任落实到人。
（3）合理性原则：成本核算应当合理，不得超支，不得漫无边际。
（4）核算精细化原则：成本核算需要做到精细化，对各项成本进行分类、细化、清晰。
2.常用的成本核算方法（1）直接成本法：按照成本直接发生的情况进行核算，包括人工、材料、机械等直接发生的成本。
（2）间接成本法：通过一定的分配、摊销方式对项目间接成本进行核算，如管理费用、折旧费用等。
（3）标准成本法：通过设定标准成本，加以核算及对比，发现成本差异并进行管理。
（4）综合成本法：将直接成本和间接成本合并进行核算，这是一种综合性的成本核算方法，在实际应用中比较广泛。
二、房地产开发成本控制对策1.提高成本控制的意识和水平成本控制是房地产开发过程中必须重视的一个环节。
开发企业应当提高成本控制的意识，加强成本控制管理，提高成本控制水平，实行严格的成本控制制度。
2.建立健全的成本控制制度建立健全的成本控制制度是保证成本控制的关键。
需要根据项目的特点和实际情况，制定相应的成本控制制度，包括成本控制的责任人、成本控制的程序和流程、成本控制的指导目标等。
3.制定合理的成本控制预算在项目立项的初期，应当制定合理的成本控制预算，明确各项成本支出的预期数字，并在后续的执行过程中进行严格控制，避免因为成本超支而影响项目的盈利能力。
4.加强供应链管理对于房地产开发项目来说，供应链管理是非常重要的环节。
优化供应商的选择，合理采购原材料和设备，选择合理的施工团队，都是成本控制的有效手段。
房地产项目成本过程控制首先，房地产项目成本过程控制的第一步是成本计划编制。
在项目启动之初，项目团队需要根据项目的规模、目标和要求，编制详细的成本计划。
成本计划包括项目预算、成本控制目标、关键成本指标和成本评估方法等内容。
通过成本计划的编制，可以明确项目的总体成本预期，并为后续的成本控制提供参考依据。
接下来，房地产项目成本过程控制的第二步是成本核算和分析。
在项目实施过程中，项目团队需要及时核算和分析项目的成本情况。
核算和分析的内容包括项目实际成本、成本偏差、成本效益等。
通过成本核算和分析，可以及时发现和分析项目成本的偏差原因，并采取相应的措施进行调整和控制，以确保项目的成本始终在合理范围内。
第三步是成本控制措施的制定和实施。
在项目实施过程中，项目团队需要根据成本核算和分析的结果，制定相应的成本控制措施，并及时进行实施。
成本控制措施包括成本调整、节约成本、优化资源配置等。
通过成本控制措施的制定和实施，可以有效控制和管理项目成本，避免不必要的成本浪费，提高项目的经济效益。
最后，房地产项目成本过程控制的第四步是成本报告和监控。
在项目实施过程中，项目团队需要定期制作成本报告，并进行成本监控。
成本报告包括项目成本情况、成本偏差分析、成本控制情况等内容。
通过成本报告和监控，可以及时了解和掌握项目的成本情况，以便及时调整和优化项目的成本。
总之，房地产项目成本过程控制是一个复杂而重要的环节。
通过成本计划编制、成本核算和分析、成本控制措施的制定和实施以及成本报告和监控等环节，可以确保项目的成本控制和管理达到预期目标，提高项目的经济效益。
在实际项目中，项目团队还需要根据项目的特点和要求，结合项目的实际情况，采取相应的成本控制策略和手段，为项目的顺利实施提供坚实的基础。
房地产企业成本核算方法在房地产行业中，成本核算是一项非常重要的任务。
准确地核算成本有助于企业管理者了解项目的盈利情况，制定合理的销售策略，优化资源配置，并最终实现可持续发展。
本文将介绍几种常见的房地产企业成本核算方法。
一、直接成本法直接成本法是最基本和最常用的成本核算方法之一。
它将直接与项目相关的成本如材料、人工等直接归属于项目，并按照实际支出的金额进行核算。
直接成本法的优点是简单、直观，能够准确地反映项目的成本状况。
然而，由于它忽略了间接成本的影响，可能导致最终成本计算结果不够准确。
二、间接成本法与直接成本法相对应的是间接成本法。
间接成本法主要关注项目的间接成本，如办公室租赁费、水电费、管理人员薪酬等，这些成本无法直接归属于单个项目，但对企业整体运营具有重要影响。
通过将间接成本按照一定的分摊规则进行核算，可以更全面地了解项目的盈利情况，并且提高决策的准确性。
然而，间接成本法需要制定合理的分摊规则，以确保核算结果的公正性和准确性。
三、标准成本法标准成本法是一种预先设定标准成本的核算方法。
企业可以根据以往的项目经验和市场调查，制定一套标准成本体系，包括材料、人工、间接成本等各个方面。
然后，将实际发生的成本与标准成本进行比较，以确定项目的成本偏差，并及时采取措施进行调整。
标准成本法的优势在于可以提前发现成本偏差，并及时采取对策，避免成本超支。
然而，标准成本制定的准确性对企业管理者的判断和经验要求较高。
四、全面成本法全面成本法综合了直接成本法、间接成本法和标准成本法的特点，充分考虑了项目的各个方面和阶段。
它不仅关注项目的直接成本和间接成本，还关注了产权费用、财务费用等因素。
通过全面成本法进行核算，可以更全面地了解整个项目的成本状况，并为管理者提供更全面的决策依据。
然而，全面成本法的核算过程相对复杂，需要耗费较多的时间和精力。
综上所述，房地产企业成本核算方法多种多样，每种方法都有其优势和局限性。
企业可以根据自身的情况和需求选择适合的成本核算方法，以获得更准确的成本信息和更科学的经营决策。
房地产开发成本核算方法及成本控制对策房地产开发是一项长期、复杂且资金密集的领域。
在这一领域中，成本核算和成本控制是至关重要的环节，直接关系到项目的盈利能力和长远发展。
本文将就房地产开发成本核算方法及成本控制对策进行探讨。
一、房地产开发成本核算方法1. 核心成本项目房地产开发中的核心成本项目主要包括土地成本、建筑成本、基础设施成本、市场推广成本、管理成本等。
这些成本项目需要明细核算，以便及时发现并解决问题。
2. 成本分类成本可以根据其性质分为直接成本和间接成本。
直接成本是指可以直接与项目相关的费用，包括劳动力成本、材料成本等；间接成本是指为了项目整体运行而发生的费用，如管理费用、市场费用等。
合理分类成本有利于正确核算成本，保证项目的盈利性。
3. 成本核算方法在成本核算方法上，房地产开发可以采用标准成本法、直接成本法、活动成本法等。
标准成本法是将各项成本按比例分摊到不同的产品或项目上；直接成本法是将直接与项目相关的成本全部核算到项目上；活动成本法是根据不同活动的资源消耗情况来核算成本。
选择合适的成本核算方法可以更准确地评估项目成本。
4. 制定成本控制预算成本控制预算是管理成本的关键手段，通过预算将各项成本控制在合理范围内。
在制定成本控制预算时，需要考虑市场需求、项目规模、管理水平等因素，以保证项目的盈利能力。
1. 建立及时反馈机制建立及时反馈机制是控制成本的有效手段。
通过及时了解项目进展情况、成本变动情况等信息，可以及时调整成本控制措施，避免成本超支。
2. 加强供应链管理供应链管理是房地产开发成本控制的重要环节。
房地产开发项目需要大量材料和劳动力资源，通过加强供应链管理，可以更好地控制材料和劳动力成本，提高资源利用效率。
3. 强化成本意识在房地产开发项目中，需要全员参与成本控制。
强化成本意识，提高员工对成本控制的重视程度，可以有效降低浪费现象，保证项目的盈利能力。
4. 精细化管理精细化管理是房地产开发成本控制的关键。
谈房地产行业的成本核算与成本控制一、房地产行业成本核算中存在的问压房地产行业的核算并不复杂，但由于企业管理水平和会计人员水平的原因，一些房地产公司成本核算不遵循财政部及上海市的政策规定，致使财务指标扭曲，成本不实，企业财务状况及经营成果无从体现。
具体表现为:1．成本对象设立的随意性。
成片开发的小区应根据合同或同时开工的工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本对象。
但有的小区却往往将原应归属同一工程的项目分成多个对象。
2．动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本。
动迁房的补差数应冲减用于动迁的房源成本，不能直接冲减动迁成本，补差收人应补交营业税金及附加。
3．成本不进行分配或随意分配。
用于动迁的商品房成本不根据实际去向和用途转出；在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关部门有时根本不作任何分配。
因此，都造成成本严重不实。
4．实物与帐面成本结转不一致。
在外购或自建动迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上，没有一套规范的业务操作规程，致使帐面和实物数量严重不符。
5．成本末打足。
就房地产行业而言，成本未打足的原因有：(1)因不能及时取得发票，应计入而未人的成本。
承包单位因开出发票就须缴纳营业税金及附加以及所得税，故而对工程己经结束而发包方不能及时支付款项的，就不开出发票。
对此，房地产公司就难以及时进行成本核算，造成成本低于实际数以2)公建配套设施不按预算计提。
按规定，非有偿转让的公建配套设施，建设规模大的，可按建筑面积或投资比率预提，而有的公司则人为少提或不提。
6．不能正确解决在产品向完工产品的结转问题。
在产品向完工产品结转的依据为工程的竣工交付。
在结转时，首先要审查完工部分工程的单项成本是否全部计入，其次审查公共费用是否足额分摊，如配套设施费用、动迁成本及前期费用的分摊等。
7．结转完工产品时任意预计销售成本或按照内部所谓计划成本结转。
由于前述因素的存在，商品房销售时，企业无法得到真实的成本资料，因此一些企业采用所谓计划价格来预计销售成本。
房地产企业成本控制一、成本控制的重要性成本控制是房地产企业实现盈利的重要手段。
房地产企业的成本包括土地成本、建筑工程成本、人力资源成本、运营成本等。
合理控制这些成本，可以有效降低产品价格，提高产品质量与竞争力，增加企业的盈利能力。
成本控制也是企业实现可持续发展、规避风险的重要保障。
1. 寻求优质地块房地产企业的土地成本是一项重要的投入，寻找和选择优质地块可以降低土地成本。
优质地块在地理位置、交通便利性、配套设施等方面具有较高的附加值，能够提高房地产产品的竞争力和销售价格。
2. 精细化管理建筑工程成本建筑工程成本是房地产企业最主要的成本之一，精细化管理可以有效控制这方面的成本。
企业可以通过与供应商建立长期合作关系，优化采购渠道，降低原材料成本；采用现代施工技术和工艺，提高施工效率和质量；合理组织施工人员，避免资源浪费等措施，降低建筑工程成本。
3. 高效利用人力资源人力资源是房地产企业的重要成本之一，高效利用人力资源可以降低这方面的成本。
企业可以通过精心的人员培养和激励机制，提高人员的工作效率和工作质量；采用合理的岗位设置和流程优化，减少无效劳动；合理安排员工的工作时间和休假，提高工作满意度和员工稳定性等方法，降低人力资源成本。
4. 提高运营效率1. 建立成本核算体系房地产企业需要建立完善的成本核算体系，对各项成本进行准确计量和核算。
通过对成本的明细化核算，可以深入了解成本的构成和流动情况，为成本控制提供一个清晰的基础。
2. 制定成本控制目标房地产企业需要根据当前的市场环境和自身的实际情况，制定合理的成本控制目标。
成本控制目标应当具体、可操作性强，并且要与企业的长期发展战略相一致。
3. 强化成本控制意识房地产企业需要全员参与成本控制，加强员工的成本控制意识。
企业可以加强员工的培训和教育，提高员工对成本控制的认识和理解；激励员工提出成本控制的建议和创新方案；建立绩效考核机制，将成本控制的目标纳入考核体系等措施，强化员工的成本控制意识。
房地产项目成本核算及成本控制措施［摘要］现代房地产企业在发展过程中面临着激烈的市场竞争，这使房地产企业在发展过程中，要构建高效的成本管理制度，使房地产企业在具体发展过程中的核心竞争力能够得到进一步提升，使其可以在激烈的市场竞争中脱颖而出。
房地产企业在具体发展期间，要做好成本核算和成本控制，实现精细化成本开发控制，实现对成本的合理控制，最终达到降低成本，提高经济效益的目的。
［关键词］房地产项目;成本核算;经济效应;成本控制1房地产成本的具体构成房地产企业的成本构成十分繁杂多样，主要包括以下七种:①土地取得成本。
这是房地产为获取土地需要投入的成本。
②前期工程费。
这一部分的支出主要是房地产项目在开发前期为了获得许可的政府许可费，以及项目招投标代理费、工程前期的勘察、测绘、可行性研究、场地通平、审计、临时设施搭建等费用成本。
③建筑施工成本。
这一部分主要是房地产建筑的工程施工、安装以及精装修所需费用。
④公共配套设施费。
所谓公共配套设置就是在项目中，独立且非营利性的设施，产权归为全体业主。
比如配套的儿童乐园、自行车棚、车位、游泳池等。
⑤项目管理费用指的是在房地产项目具体运行期间，在管理方面上的费用支出。
⑥营销费。
房地产项目为获取盈利，需要进行楼盘销售，这就需要进行营销，包括售楼处的建设、广告宣传、样板间建设等。
⑦借款费用。
房地产项目需要大量的资金，企业需要进行借款融资。
借款费用就是指借款产生的利息支出、相关手续费等。
2科学核算房地产成本的方法2.1分块式成本核算法房地产企业在具体运行期间，要对工程项目成本进行适当划分，并且要做好相应的成本归集。
通常来说，归集房地产企业成本时，如果工程项目的成本较大，在具体问题分析过程中，可以采用分块的方式对成本对象进行适当区分。
2.2基于作业成本法的核算方法在核算时，首先明确房地产项目的主要作业都包括哪些，之后分析各项作业的成本动因，也就是对这项成本造成影响最大的因素。
比如施工人员的人力成本，主要的成本动因就是人员的工作时长等。
房地产开发成本核算方法及成本控制对策房地产开发是一个复杂的过程，需要进行准确的成本核算和有效的成本控制，以确保项目的可行性和盈利能力。
本文将介绍房地产开发成本核算的方法和成本控制的对策。
1. 成本估算方法：成本估算方法是通过对项目的各个环节进行详细研究和分析，从而预测项目的成本。
常用的成本估算方法包括：- 直接成本法：按照项目成本的直接发生原则，通过对各项成本进行估算，得出项目的总成本。
- 整体推测法：通过对类似项目的数据进行分析，推测出项目的成本，进而进行调整，得出最终的成本估算结果。
- 双向估算法：结合直接成本法和整体推测法进行估算，将两者的结果进行比较和调整，得出最终的成本估算结果。
1. 设立成本控制指标：设立合理的成本控制指标是成本控制的前提。
根据项目的特点和要求，设立合理的成本控制指标，例如成本占比、单位面积成本等，用于监控和评估项目的成本情况。
2. 引进科学的管理方法：引进科学的管理方法是提高成本控制效果的关键。
引进精益生产、价值工程等管理方法，优化项目流程和资源配置，降低项目成本，提高效益。
3. 加强供应链管理：加强供应链管理可以降低项目的成本。
通过和供应商建立战略合作关系、优化供应链流程等方式，降低材料和设备的采购成本，提高运输效率，减少浪费。
4. 提高项目管理水平：提高项目管理水平可以有效控制成本。
通过引进项目管理工具和技术，加强对项目进度、质量、预算等方面的管理，及时发现和解决问题，减少成本的浪费和增加。
5. 加强成本监控和评估：加强成本监控和评估可以及时发现问题，并采取措施进行调整。
建立成本监控系统，定期进行成本评估，及时采取措施解决成本超支和效益问题。
总结：房地产开发成本核算和成本控制对于项目的成功开发和运营至关重要。
通过合理的成本核算方法和科学的成本控制对策，可以降低成本，提高效益，确保项目的可行性和盈利能力。
开发商应根据具体项目的需求和情况，选择合适的成本核算方法和采取相应的成本控制对策，以获取最大的经济效益。
房地产成本核算与控制规范房地产业得会计核算与成本管理,分五个方面:制定目标(预算)、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估、信息化管理。
以下就这五个方面做详细得分析:一、制定目标——预算成本预算成本法得基本思想:制定预算成本,将预算成本按规范得成本结构树层层分解;再通过将预算指标落实到部门与行动上,把目标变成可执行得行动计划,并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析,找出差距,分析原因,制定改进措施。
1、影响预算成本制定准确性得主要原因从我们集团来瞧,主要就是缺乏规范得预算成本测算体系:从项目管理得角度瞧,房地产项目具有较高得复杂度,项目周期长、涉及得环节多。
项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理等每个环节都涉及到成本控制,因而要为这样得项目制定“预算成本”就需要有一套规范得体系来保证其顺利实施,即建立房地产业内部得“预算成本管理规范”。
2、规范得方法:建立规范得成本结构树:综合公司开发项目得特点,提炼出一套能兼容所有项目得全成本树,作为预算成本制订得基线(就就是将成本项目逐级细分,以图表得方式列示出来。
这样直观、详细、全面,不容易漏项)。
建立规范得流程:定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算,如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对预算成本得层层细化修订,并形成最终得预算成本,指导招标、施工、采购等业务活动中得成本费用得使用与管理。
二、明确岗位职责——建立预算责任成本体系“责任成本体系”得目标就是明确各专业职能部门得成本管理职责,并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。
“责任成本”回答得就是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么得问题。
谁来做？我们有哪些岗位与成本控制有关？要逐一分析明确。
做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？要逐一列出。
“责任成本体系”包含四大要素,即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。
完成上述四要素得定义,就可以建立起责任成本体系得基本框架,从而在“组织架构”得层面保证预算成本得顺利执行。
落实责任到岗位,落实责任到人。
1、责任成本范围:“责任成本体系”得目得就是保证对预算成本得执行落到实处,因此“责任成本体系”中得“责任范围”得划分,实际上也就与预算成本得结构体系息息相关。
简单得说,“责任范围”得集合应该来自“成本结构树”。
我们还可以把“成本结构树”得每一个分支都作为“责任范围”来瞧待,并为其定义相关得责任部门、评价指标、评价部门。
当然在实际工作中,考虑到可操作性,我们可能需要把最重要得那部分摘取出来进行定义并加以实施。
2、作业过程管理:明确了“责任成本体系”,按照部门/岗位对其负责得“责任范围”进行合并,我们就可以得到部门/岗位得成本目标集合。
但就是如何才能保证部门/岗位得成本目标能被顺利得完成？为此,需要制定一套“作业过程指导书”来对部门/岗位得行为进行规范,也就就是说,必须从“制度流程”得层面保证对预算成本得执行,保证对成本得控制,这就就是“作业过程管理”。
我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立得作业过程,并为每个作业过程定义相应得流程制度规范,同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关得要点,包括量化得经济技术评价指标。
这样,我们就可以在日常业务这个层面实现对成本得过程控制,真正得将成本控制得执行力渗透到基层一线。
虽然此项工作有一定难度,但必须做。
可参考董事长春节报告中项目得四个阶段14个环节:序号项目各阶段名称对应得管理工作标准依据搜集与制作得资料1、1 项目准备阶段,项目可行性分析对项目可行性论证经济指标得测算(核心指标:内部收益率及销售净利率) 投入少、回报高、见效快,利润不低于集团地产平均水平(公司内部财务制度) 项目得基本概况,项目开发计划、估算成本,项目销售计划,合作方承诺等1、2 项目听证会准备将项目可行性分析阶段成果形成文字形式:项目得成本测算、税收分析筹划、经济效益分析及资金运用预测内部收益率≥？;销售净利率≥？;税收上交总额。
1、3 项目土地合同谈判、签订有关付款方式与税收政策等得建议,确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。
风险最小化、利益最大化 (公司内部财务制度与董事会决议)2、1 项目计划,设立项目经理部根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划项目投资回报,利润、费用指标 (公司内部财务制度) 按开发销售计划编制得固定资产购置计划、人员配置计划、营销费用计划2、2 预算成本确定会同成本管理部编制预算成本可控,符合经营计划 (公司内部财务制度) 项目规划设计指标确定,项目施工图完成3、1 项目执行与控制,项目招标、签订施工、甲供材料合同施工、甲供材料合同得审核在预算成本范围内,付款条款合理预算成本预算成本确定3、2 项目施工,合同款及进度款得支付合同款及进度款支付得审核按合同付款对应得合同对应得合同已签订3、3 项目动态成本情况每月会同成本管理人员编制项目动态成本,分析成本变动原因与预算成本比较 (公司内部财务制度) 预算成本确定3、4 项目前期销售推广营销合同及付款得审核在计划范围内营销费用计划营销费用计划确定3、5 项目开盘预售财务收银员收取房款,换退房审核,应收帐款管理,销售合同抽查等应收帐款最少化 (公司内部财务制度) 预售许可证3、6 项目综合变动情况分析分析项目各变动因素对经营计划得影响与经营计划比较(公司内部财务制度) 以上资料确定4、1 项目收尾,项目入住房款补差得审核,入住前台收款安排等工作与预测面积比较(公司内部财务制度) 测绘报告4、2 项目竣工结算会同各部门召开项目总结会议,编制项目评估报告 (公司内部财务制度)4、3 项目结盘审计协助总部审计室完成项目结盘审计内部收益率≥？;销售净利率≥？ (公司内部财务制度) 项目竣工结算3、建立预算责任帐套。
根据成本项目设立一级账户,根据明细科目与责任部门、责任人设立二、三、甚至四级明细账户,将成本按部门归集。
这里要主意凭证得制作与分割使用。
这就是一个难点。
要通过会计电算化解决与税务帐相互取数得问题。
主要成本项目及其定义统一如下:(一) 开发成本共有八项:1、土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份,将一定年限内得土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金得估算可参照政府前期出让得类似地块得出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素得修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布得城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2、土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生得费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费得估算可参照国家与地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区,国家与地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用得土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费与拆迁补偿费。
2、前期工程费。
前期工程费主要包括:(1)项目得规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额得一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费得3％左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费与通水、通电、通路得费用等。
这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。
4、建安工程费。
它就是指直接用于建安工程建设得总成本费用。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5、基础设施费。
它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。
6、公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让得开发小区内公共配套设施发生得支出。
其估算可参照“建安工程费”得估算方法。
7、不可预见费。
它包括基本预备费与涨价预备费。
依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度,以上述1～6项之与为基数,按3％一5％计算。
8、开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担得各种税金与地方政府或有关部门征收得费用。
在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估箅。
(二) 开发费用。
开发费用就是指与房地产开发项目有关得管理费用、销售费用与财务费用。
1、管理费用。
可按项目开发成本构成中前1—6项之与为基数,按3％左右计算。
2、销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生得各项费用以及专设销售机构或委托销售代理得各项费用。
主要包括以下三项:(1) 广告宣传费。
约为销售收人得2％一3％;(2)销售代理费。
约为销售收入得1、5％一2％;(3)其她销售费用。
约为销售收入得0、5％一1％。
以上各项合计,销售费用约占销售收人得4％一6％。
3、财务费用。
它指为筹集资金而发生得各项费用,主要为借款利息与其她财务费用。
三、跟踪执行——动态成本法经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后,要进入最重要得第三步:预算成本执行过程得跟踪——动态成本。
动态成本反映得就是项目实施过程中得预期成本,通过实时反应预算成本与动态成本得差异,帮助相关部门及时发现问题并解决问题,实现对成本得控制。
1、全动态成本:动态成本得核心就是实时性,动态指得就是在项目整个生命周期得任一时间点,都能实时掌握项目最新得成本状态,例如,每平方单方综合造价就是多少？我们强调“在项目执行过程中”能对项目得全成本进行实时测算。
如何实现动态成本得测算？要紧紧围绕着“一个中心,三条主线”进行:一个中心:“以合同为中心”。
动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。
合同性成本就是动态成本中变动性最大(各种调整与变更)得部分,其“高变动性”决定了它就是成本控制得重中之重。
而“非合同性成本”,如前期政府得各种规费等,则相对容易控制。
正就是因为工程合同得不确定性,导致了成本控制得复杂性,反映在实际业务中,就表现为“变更黑洞”、“成本不实”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。
所以,我们在成本管理中必须“以合同为中心”。
三条主线:“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。
