新型城镇化对房地产市场的影响

责化对　

每地产业的影响　文／杨红旭肖诗杜　

化目标，已成为中国经济　

新型城镇化并不等同于　

了共识。但是，新型城镇　

地制度的改革，从而不可　

者从大都市房地产市场发　

城市人口的过程。它的核　

构的转化和城乡空间结构　

三个方面：一是农村人口　

向城镇聚集，三是农业劳　

住人口与常住总人口的比　

５２．５％，但是按照城镇户　

３５％左右．常住城镇人　

使是户籍人口．其中也包　

而直接划入城镇户籍的农　

等的待遇与福利　是一个　１　９４９年．美国预算局提出了大都市区的概念和界定　标准，其概念在１　９６７年为　一个一体化的具有可识别的　

大型人口核心的经济和社会单位　．到了２０００年更新为“包　

括一个可识别的人口核心和具有核心的高度一体化的毗　

邻地域的地区”。１　９６０年　日本也提出了　大都市圈”概念，　

认为大都市圈中心城市应为中央指定市（相当于中国的直　

辖市）．或人口规模在１００万以上，并且邻近有５０万人以　

上的城市，外围地区到中心城市的通勤率不小于本身人Ｉ：ｑ　

的１　５％．大都市圈之间的物资运输量不得超过总运输量的　

２５％。　

由此可见，国际上对于大都市并无统一定义，各国可　

因地制宜。结合本研究的具体情况．笔者将大都市范围界　

定在省会级以上的城市，常住人口需达到８００万以上，城　

市城镇化率５０％以上。以此为依据．我国大都市见表１。　

表１　我国大都市常住人口与城镇化率情况　

注：表中人口为第六次人口普查数据，城镇化率为２０１０年数据，重庆的城镇化率　是２０１１年抽样数据。　

城镇化过程中　一方面大量农村人Ｉ：ｑ

进入城市，逐步　完成向城市人的转变，而大都市人口的增加必然导致住房　

需求扩大，从而推进房地产市场发展；另一方面城市居民　

的生活水平随着城镇化发展得到提升，改善性住房需求的　

释放也是房地产市场发展的重要动因之一。新型城镇化更　

加注重质量的发展，对居民生活质量、土地利用以及生态　

环境问题的重视，将推动大都市房地产市场向更加稳定与　

新型城镇化将给房地产业带来新机遇

2011年以来，学界和业界不少人认为，我国房地产发展黄金期已经结束。事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。其中，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。

工业化需要城镇化作为依托，工业化带来的生产效率提升需要城镇化的规模效应与范围效应，以消化“潮水般”的工业生产供给。但是，我国过去城镇化走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子，却扮演着降低工业化成本的工具，最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。

人口和土地是工业化初始最主要的投入要素，人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果：一是占人口规模最大、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力，其消费长期不振，经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深；二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障)，导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下，出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜；三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性，简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。

追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗，各类要素价格不断上涨，并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向，这在房地产领域表现得更为明显。房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长，而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆，为工业化、基建投资和招商引资创造条件，从而实现数倍的投资增长，这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现“摊大饼”式的外延扩张，城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度，土地城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。此外，金融生态和环境生态已经无法承压，地方各类融资平台成为引爆金融风险的最大隐患。

新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇。首先，“人”的城市化由于实现了农村剩余劳动力的市民化，使其真正能够在城市长久“安顿下来”。一方面，为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民在消费方面的顾虑，首先释放的将是农民在城市的购房需求；另一方面，“人”的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”，创造我国住房市场大发展的第二波高潮，这也是稳定我国住房市场的最强力量。

产业地产模式,助力新型城镇化

引言：新型城镇化，如何克服简单的城市人口比例增加和城市面积扩张，实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等由“乡”到“城”的重要转变？

在面临严峻调控，楼市萧条胶着之际，房地产行业如何通过商业模式创新，实现转型升级，延续黄金十年？

日益引人关注的产业地产，作为房地产行业和区域经济中的一道风景，能否承担产业聚集的使命和功能，成为新型城镇化的支点和房地产行业的增长极？

一、新型城镇化，呼唤产业地产

新型城镇化的核心是“人”的城镇化，即“城镇化不是简单的城市人口的增加和建筑面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由‘乡’到‘城’的转变”。城市的发展不是靠老城拆迁和新城扩张来为老百姓解决住宿问题，而是城镇建设、产业发展的整体转型与升级。新型城镇化需要根据城市资源禀赋，结合自身所处的城市群中地位及未来规划目标，发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力，促进二、三产业向城市聚集，特别是要着力提高服务业比重，增强城市创新能力。

新型城镇化的关键是“产业集聚”，即通过产业体系构建、现有产业升级和新兴产业导入，提供足够的就业机会，发挥产业集聚效应，吸引大量进城农民并逐渐使农民向市民转化。新型城镇化需要生产力水平的提高和相应的产业体系构建、转型和升级作为支撑，否则，新型城镇化建设就只能是空中楼阁。城镇化的建设离不开产业的支撑，没有产业的城镇化也只能是无本之木，无源之水。只有城（镇）与产（业）相互支撑、融合发展、同生共兴，城镇化建设才能长久稳定地走下去。以北京周边为例，能否形成小城市（镇）的产业发展优势是很关键的环节。因为一个地方没有繁荣的产业，相应的教育、医疗等配套硬件就不可能发达，也就很难吸引人的迁移。北京周边的小城市（镇）最重要的优势不在于其地理位置在北京周边，可借力发展，更多的是需要借助产业的力量。

新型城镇化进程将与产业地产发展相互促进，没有城镇化发展，产业地产的生存就会失去空间；没有产业地产发展，城镇化的进程就会受到诸多瓶颈。

如何看待新型城镇化过程中的房地产发展

1、新型城镇化发展的必然性

城镇化水平是衡量一个国家经济发展水平的标准之一，也标志着国家综合国力水平。因此在去年的中央经济会议中提出积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化目前是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展；要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应；要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好；要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

2、城镇化的状况及存在的问题

2.1城镇化的发展现状

十多年的城镇化建设取得了举世瞩目的成绩。中国城镇化率以每年1.35个百分点的速度递增，城镇人口年均增长2096万人。如此之快的城镇化速度，如此大规模的人口转移，前所未有。2012年城镇化率达到52.57%，以特大城市为中心带动区域城市群的发展，打造了长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾三大经济圈，并成为我国经济最发达的地区。中西部地区如长株潭、成都平原、重庆、武汉、北部湾沿岸等城市群的形成，对区域经济和社会发展起到了较大的推动作用。 2.2城镇化发展中存在的问题

2.2.1、城镇化建设区域间发展不平衡。东部沿海地区城镇化水平较中西部地区要高，中西部地区的城镇化发展比较滞后，这在一定程度上拉大了区域间的发展差距

2.2.2、城镇化的发展偏重于区域大城市、特大和超大城市的发展，忽视了中小城市和小城镇的发展，小城镇缺乏活力。

2.2.3、在城镇化过程中比较注重城市硬件设施建设，房屋道路广场的建设，教育、文化、医疗等软件配套设施不足，不能满足城市建设的需要。

2.2.4、盲目扩张，缺乏合理规划，未充分做到城市土地的集约利用，只追求城市面积的扩大，未能对城市内部功能区进行合理规划，容易造成重复建设现象。