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房地产宏观调控对房价及市场供求的影响摘要：房地产是市场经济环节中的一项重要的商业性行为，在这个条件下，房地产的经营和发展应该符合特定的商业规律，应该体现商业活动中市场的自我调剂作用。
但于此同时，我们必需要看到的是，在中国几千年来形成的意识形态中，“家”的概念对房子的依赖始终占据主要地位。
所以，房地产作为民生经济的主要组成部分，是一切经济活动的基础和载体，是关系到社会稳定和民生的基本要素。
关键词：宏观调控房价房地产市场经济政策近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。
为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。
一、国家宏观调控随着国家调控政策的积累，房地产行业的准入门槛越来越高，而我国人口众多，城市化进程速度加快，三线城市需求量增大，从理论上来讲，市场供需关系应该趋于平衡。
但在实际的需求市场中，仍存在大量的需要性消费，但却因房价的不断增长和个人收入的不平衡，无法转为需求性消费。
在这一方面，国家虽然积极的进行房地产结构调整，但在实际操作过程中仍无法完全满足需求。
另外，地域之间跟据总体经济发展水平，其实际的供需水平也会有所区别。
近年来，随着一系列法规、政策和配套措施的出台，基本建立起了覆盖生产（开发）、流通、消费、服务等各领域的行业管理体制，在土地、建材、施工、销售、评估、审计、物业、二手房、装修等环节都已形成一定的规模，并各自出现了代表性的企业。
然而，按市场化原理来看，各行业之间相具有相互制约、相互提升的产业链关系。
但实事上，基于房地产主体的价格受其它行业发展的影响甚微，因此在现实中房地产开发环节在很大程度上支配着其它行业的发展。
一旦开发环节的发展出现波动，立刻就会影响其它环节的发展，并表现的较为剧烈，这也从另一方面验证了房地产开发作为支柱行业的地位。
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨[摘要]近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。
回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了转变调控思路、进行房地产业结构性调整、规范土地市场、完善房地产金融体制等进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。
[关键词]房地产宏观调控泡沫衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。
房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。
一、我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注(一)我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。
据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。
施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。
商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。
销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。
德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。
当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。
总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨。
由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。
土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。
二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。
房地产市场具有供给弹性小、需求不确定(如“丈母娘需求”)等特点，供不应求导致房价的上涨;同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。
三是购房者的预期及非理性行为。
消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。
住房市场调控政策的经济学分析随着城市化进程的加快，住房市场成为了各个国家和地区关注的焦点。
住房问题对于人们的生活和经济都有着重要的影响。
在住房市场的竞争催生下，政府不可避免地需要制定调控政策。
本文将从经济学的角度出发，探讨住房市场调控政策的经济学分析。
第一部分：住房市场的供需关系住房市场是典型的供求市场，房屋供应和需求的平衡关系是决定房价的重要因素。
在市场上，房屋的供需关系是随时变化的。
一方面，当人们愿意为了更好的生活环境和居住条件，支出更多的资金购买房屋时，房屋需求量就会增加。
另一方面，当土地、建材、劳动力等成本上涨，房屋供应的成本也在上涨。
房价的变化是供求关系变化的结果。
当房价上涨超过一定程度时，可能会引发房产泡沫，从而威胁金融稳定和经济健康发展。
因此政府需时刻关注房屋市场中的供需关系，制定相应的宏观调控政策。
第二部分：住房市场的调控政策宏观调控政策有以下几个方面：1. 金融政策金融政策是调节市场的重要手段之一。
央行可以通过调整利率、贷款利率等方式，影响房屋市场的金融环境。
当央行提高房屋贷款的利率，房屋购买者的贷款成本上升，房屋购买成本相对高，房屋的需求减少，房价就有可能降低。
而当央行降低利率，房屋贷款成本相对降低，对房屋的购买力也就增加，房价上涨的压力会更大。
2. 土地政策靠近城市的土地资源有限，土地的供求关系会直接影响到房价。
因此，土地政策成为了住房市场的重要调节工具之一。
政府可以通过土地出让方式、土地使用权期限、土地增值税等方式来增加土地供给、调节房价。
另外，政府可对抑制炒房的土地政策进行收紧，出台一些增加供给的新政策，以满足市场需求。
3. 财政政策财政政策包括：房屋税、城市基础设施等建设投资、购房补贴、提高购房交易税等。
政府采取财政政策可以影响房价，因为政府可以通过财政政策来影响各个方面的市场环境。
第三部分：住房市场调控政策的评估调控政策对于市场的影响不仅仅是租房者和购房者，还影响到雇主和建筑商等其他人群。
宏观调控下房地产市场形势分析主题：宏观调控下中国房地产市场形势分析主办单位：中国房地产业协会中国住交会组委会时间：14：00—17：00参加嘉宾：中国房地产产业协会副会长顾云昌、国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲、上海市房屋土地资源管理局局级领导、万科集团董事长王石、华远集团总裁任志强。
嘉宾发言实录[主持人]：主持人大家下午好！首先作为主持人我代表我们这次论坛的主办方中国房地产业协会欢迎大家今天下午来到我们这样一个论坛的现场。
我们这次论坛的主题是宏观调控下中国房地产市场形势分析。
这次论坛的主办单位是中国房地产业协会和中国住交会的组委会，这次论坛的特别支持单位是我们总部基地，这次论坛的承办单位是我们这次的优博展览。
中国房地产业协会为什么选择这样一个题目，在现在这个时候，选择这样一个地点来开这样一个论坛。
大家知道从今年三月末以后，国家加大宏观调控力度，特别是从管好土地、抓好信贷两条，两个方面通过各个方面的行政措施和经济措施进行宏观调控，那么在这样的宏观调控下，中国的房地产市场形势目前是一个什么样的状况。
根据国家统计局的数字显示，那么到目前为止，全国的土地供应的增长趋势呈现一个大幅下降的局面，我们的信贷投资规模受到了控制，房地产的投资开始回落，房地产的销售面积超过了房地产的竣工面积，市场表现供不应求，特别是房价在持续的上涨。
那么面对这样一个形势，社会上的议论很多，我们的政府压力也很大，我们的企业也很关注，特别是上海市是中国房地产市场的一个热点城市，所以我们选择今天在上海召开这样一个主题论坛是很有意义的，我今天非常荣幸的向大家介绍我们今天请到了这样几位重要的主讲嘉宾。
我先介绍第一位，是中国房地产业协会副会长秘书长顾云昌先生。
第二位是我们国务院发展研究中心市场经济研究所的所长任兴洲女士。
第三位是我们上海房屋土地资源管理局的副局长庞元先生，我们还有两位企业家，一会儿到。
他们是北京华远地产股份有限公司的董事长任志强先生，还有万科集团的董事长王石先生。
目前宏观调控政策对房地产市场的影响分析改革开放30多年来，以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。
可是近年来房价过高，涨幅过快，房地产泡沫风险加大让各方人士忧心忡忡。
为了规划房地产市场的发展，自去年中央经济工作会议以来，政府就陆续出台了一系列调控措施以期给火爆的楼市降温。
在今年的政府工作报告中，温总理就指出要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
一．宏观经济政策调控的必要性由于房地产市场的特殊性，与其他市场相比市场效率较低。
（1）土地一级市场的高度垄断性使价格机制难以发挥作用；按我国《土地管理法》规定，土地市场由国家垄断，土地所有权的让渡只发生在国家和集体之间，土地使用权转让的出让方只能是国家。
交易的等价交换的市场行为和交易的强制性的政府行为之间存在矛盾，导致土地征用价格和土地使用权出让价格难以由供求双方共同决定，使房地产市场的价格机制难以发挥作用。
（2）房地产开发市场的垄断性阻碍了土地资源的高效配臵。
一方土地资源的稀缺性和房地产位臵的固定性使开发空间受到限制，从而凸显出自然垄断的倾向；另一方面房地产开发项目规模经济的要求和房地产开发商进入市场的资金、技术等门槛的限制无疑将形成经济垄断。
可见，虽然市场配臵资源对提高房地产市场效率起到了主要作用，但完全意义的市场手段调节并不能完全解决房地产市场效率问题，政策宏观调控的适时实施对改进房地产市场效率起到了不可或缺的作用。
此外，房地产市场既是一个商品市场，也是一个资本市场。
由于地理位臵的固定性、稀缺性、商品的非同质性、价值量大、流动性差等特点，房地产市场存在着信息不对称，其表现为：（1）产品质量信息不对称；（2）产品价格信息不对称；（3）产品权属信息不对称；（4）时间序列信息不对称。
房地产市场信息不对称对作为商品市场的房地产市场效率的影响表现在两个方面：其一是产生逆向选择，其二是产生道德风险。
房地产经济的宏观调控1. 引言宏观调控是指国家或地区通过采取一系列政策手段，来调整经济总量、结构和价格等方面的问题，以实现一定的经济目标。
房地产经济是国民经济的重要组成部分，也是与人民群众生活密切相关的领域。
为了维护经济稳定和社会和谐，各国都在制定和执行宏观调控政策。
本文将从宏观角度分析房地产经济的调控问题，并探讨其对经济发展的影响。
2. 房地产经济的重要性房地产经济作为国民经济的重要组成部分，具有以下几个方面的重要性：2.1 经济增长和就业机会房地产业对经济增长起到了不可忽视的作用。
房地产投资能够刺激相关行业的发展，如建筑材料、装修、家具等，从而带动了就业机会的增加。
此外，房地产业还直接或间接地带动了一系列相关产业的发展，如金融服务、物流等，进一步促进了经济增长。
2.2 居民消费和财富增长房地产作为人民群众最重要的财富形态之一，对居民消费和财富增长有着重要的影响。
房地产的升值能够增加居民的财富，并且使他们拥有更多的消费能力，从而带动了社会消费的增长。
2.3 土地资源和城市规划房地产经济不仅涉及到土地资源的利用和城市规划，还关系到人民的居住环境和城市的可持续发展。
合理的土地利用和城市规划能够提高城市的品质和居民的居住环境，为经济发展和社会进步提供了有力支撑。
3. 房地产经济的宏观调控政策为了有效管理并维护房地产经济的健康发展，各国都采取了一系列的宏观调控政策。
这些政策旨在平衡房地产市场供求关系，防止房地产市场出现过热或者过冷的情况，从而维持房地产市场的稳定。
具体的宏观调控政策包括：货币政策是宏观调控的重要工具之一，也是房地产经济调控的重要手段。
通过适时调整利率，中央银行可以影响资金的成本和流动性，进而对房地产市场产生影响。
例如，在房地产市场过热时，中央银行可以提高利率以降低市场热度；而在经济下行时，可以适度降低利率以刺激房地产市场需求。
财政政策是通过调整税收和支出来影响经济运行的政策工具。
对于房地产经济的宏观调控，财政政策可以通过减少或增加对房地产市场的支持和补贴来实现调控目标。
陈美云：宏观调控下看楼市众生相转眼2010年已进入尾声，回顾这2010年，我们可以看到政府为了使经济保持健康平稳的运行，进行了一系列的宏观调控。
2010年1-9月，全国经济同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点，其中居民消费价格（CPI）同比上涨2.9%，工业品出厂价格(PPI)同比增5.5%。
面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，各地区、各部门坚持实施应对国际金融危机冲击的一揽子计划和各项政策措施，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，经济向好势头进一步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展。
而对于我们的房地产行业来说， 2010年前三季度政府对楼市的调控可以说是创造历史。
政府通过对购房首付、房贷利率、二套房、炒房、异地置业、捂盘惜售等进行了严厉的打击。
政策调控力度之大，内容之明确详细，均创下了历史之最。
这一系列的调控政策，遏制了部分城市房价过快上涨，同时也使全国房地产开发投资、竣工面积、施工面积、销售面积同比有所增加。
说明2010年前三季度的政策打压下，一定程度上遏制了投机需求，使得实际销售量大幅下跌。
住宅竣工面积同比增加近二成，说明后市供应量有保证。
据国家统计局公布的数据显示：表1 2010年1-9房地产市场运行情况通过以上数据我们可以看到，2010年前三季度房地产开发和建设、完工、销售方面保持着同比增长态势；楼市价格虽然同比仍在增长，但涨幅有所缩小。
货币信贷方面，增速有所回落，金融体系平稳运行，巩固了国民经济向好势头。
这些说明了2010年前三季度楼市总体表现出良好健康的发展势头。
在这个2010年前三季度过程中，特别自从新政出台后，我们看到了楼市有一些较明显的特点。
楼市特点之——优惠促销2010年前三季度，第二季度末段，一些全国性的大开发商在多个城市降价，幅度约为10%-20%，此轮房价调整速度快于2008年，部分先前房价上涨过快的城市调整幅度为20%-30%。
说明新政的出台对房地产市场起到了很大的控制作用。
代表企业：绿地、恒大，事例：（1）2010年5月6日恒大集团宣布，全国所有在售项目一律“八五折”优惠促销活动，从此打响了大型开发商降价了序幕。
（2）绿地集团继恒大之后于2010年6月8日宣布在全国41个城市的100个楼盘进行全面优惠促销，绿地集团的价格优惠还包含买房免物业管理费、买房送家电补贴和买房送契税等，各项目还将根据楼盘的物业性质、项目特点等给予其他差异优惠。
像绿地、恒大这样布局全国的一线房企，响应政府的号召，在部分涨幅过快的城市，适当回调，挤去不合理水分，此明智之举，然而事实上，不管怎样他们率先创造了更多的销售回款。
楼市特点之——土地和房屋销售价格回落2010年10月份，土地市场和房屋销售价格均有不同程度的回落。
（1）土地市场，10月，全国105个城市住宅用地平均楼面地价1732元/平方米，环比下降29%，同比上升7%。
（2）房屋销售价格，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。
2010年10月份， 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。
从价格的变化上来看，由于去年的因素，前低而后高，所以同比的增幅在10月份仍然保持了一个11.4的高比例，环比按照国家统计局是下降了0.1%。
最典型的实际上是不同城市里出现的情况，发生了很大变化，4月份当月，70个城市里，房价指数低于100的指数只有三亚，主要是因为春节期间的高增长，所以在政策出台之后很快就出现了下滑。
但到5月份的时候，已经有12个城市的房价指数低于100，到6月份这个比例在扩大，已经扩大到了28个城市。
说明政策出台以后，对于一线城市对于重点城市的价格影响还是很大的，调控政策已经实现了它预定的目标，或者已经显现了它的价格优势。
二手房市场变化更大，在4月份调控政策出台的当月，大概只有6个城市价格指数低于100，到5月变成了26个，6月仍在继续扩大，扩大到31个城市，对于一手房和二手房价格指数低于100的城市在逐步扩大，这个扩大的趋势说明在销售下降的时候，价格趋势还是明显的。
楼市特点之——成交量萎缩2010年4月14日楼市调控大幕拉开之后，使全国的楼市成交量骤然下降，据国家统计局数据显示，全国７０个大中城市成交量环比出现较大幅度下滑。
如深圳、杭州、苏州的成交量降幅都超过了50%，北京和上海成交量接近50%，天津、成都等城市也在20%-30%之间，全国其他城市都有不同程度的下降。
从不同类别的城市来看，一线城市新政后成交量的同比降幅超过70%，二线城市的降幅大概是在50%左右。
新政对一线城市的影响超过二线城市，房价越高的城市，成交量受到的影响越大，下降幅度越大，高端住宅的成交量降幅大于整体市场。
二手房的成交量情况来看，多数重点城市成交量下降，但是降幅小于新房。
因为二手房占整个住宅市场的比重持续在提高，二手房比值在提升，对当地住宅市场的影响也比较大，其中还有一个原因是跟市场的活跃，成交量增大也有一些关系。
楼市特点之——四处融资与行业洗牌新政后，使各大开发商销售回款不畅和开发贷款难局面加重，虽然销售额比预期要少，尽管有一些增长，但是和预期有差距，使得企业的资金面临一些困难，企业销售回款和银行贷款的增速都在下降，部分开发商开始四处融资。
在这种严厉调控下，楼市低迷中，房地产行业经历了一个自我调整和行业的洗牌的过程。
（1）融资方面，新政之后，一些企业的上市或增发计划已经取消，现在大部分开发商出现了不同程度的资金困境，使房地产开发商四处寻求融资，特别值得关注的，去年很多企业获得大额授信，而今年很少有总金额超过500亿的，另外企业通过IPO上市，今年只有中骏一家成功。
经历了2008年的惨淡，本来紧缩的资金来源在进入2009年后，被4万亿投资和宽松的信贷重新输血，造就了2009年房地产业的集体盛筵。
然而，曾经支撑了开发商去年以来大肆买地、捂盘的极为宽松的资金环境，现在正在变成勒紧开发商脖子的绳索，当前的房地产行业正呈现出“微妙”的态势。
（2）行业洗牌，新政后，部分此前过度扩张、成本控制能力较差的房企出现了资金链方面的问题；而经营相对保守、融资能力强的大型企业，在行业内的相对地位反而提高。
在楼市调控的大背景下，二手房业务的成交量急剧下滑，许多中小机构将难以为继，短短几个月之内，小中介和夫妻店出现关门和并购潮，对于大型品牌中介来说，却迎来了逆市扩张的机遇，它们充分利用资金雄厚、资源众多的优势，主动出击抢占市场份额，在危机中求发展。
楼市特点之——国房景气指数回升10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。
导致国房景气指数回升的原因有，房地产开发投资分类指数为104.88，比9月份提高0.03点，比去年同期提高4.39点；本年资金来源分类指数为106.51，比9月份回落1.70点，比去年同期回落2.56点；土地开发面积分类指数为94.46，比9月份提高0.36点，比去年同期回落0.13点；商品房待售面积分类指数为103.04，比9月份回落0.52点，比去年同期提高11.20点；房屋施工面积分类指数为108.67，比9月份提高0.11点，比去年同期提高7.96点。
楼市特点之——广寻渠道新政后，绝大多数开发商，渠道销售部受到前所未有的重视。
而活动公司和专业代理公司在这种淡市的价格也水涨船高，活动费和代理费获得了大幅提高。
开发商为了拓展销售渠道，积极找到三级市场的各大中介公司，开展二三级联动业务。
楼市特点之——租金上涨近期，全国一线城市房租上扬，这是住房和城乡建设部对北京、上海、广州和深圳等城市调查后得出的结果。
据我们调研结合深圳相关网站统计显示，深圳10月租金情况，全市租金平均水平同比去年上升８％，环比涨２％。
其中，龙岗的租金同比涨幅最高，为１４％，其余各区的涨幅分别为福田１１％、罗湖７％、南山１２％、盐田１３％、宝安７％。
我们分析认为，随着宏观调控的深入，全国一线城市房价开始出现明显回落，使更多售房源转入租赁市场，然而当下租赁市场需求量却远远大于供应量，首先目前新房市场刚性需求持币观望浓，可能转向租赁市场，其次，很多大中专院校毕业生陆续离开校园，无论是工作还是准备考研等多数选择租房，再次，拆迁改造使很多人重新进入租赁市场。
这些需求的产生，短期内造成房源供应紧张，租金上涨。
楼市特点之——第三套房贷全面停贷据了解近期上海、南京、杭州、深圳、北京等地部分银行已全面停止第三套房贷款。
我们分析认为，9月份调控政策出台后，政府为了遏制投资和投机需求和控制房价上涨，各地银行暂停第三套房贷款。
楼市特点之——假离婚近期，受房贷新政影响，社会上出现一些假离婚现象。
房贷新政规定二套房是“认户不认人”，这样的政策使很多人，为了个人利益，想方设法，去钻房贷政策空子。
只要离婚后没有房产，以前没贷过款，就算首套房。
如果夫妻两人先协议离婚，将房产划归贷过款的一方，等房屋买卖成功再复婚。
这样就可以避开房贷新政的“认户不认人”；以一套价格50万元的房屋计算，如果是首套房，首付3成15万元，贷款35万元。
按期限20年8折利率计算，每月还贷2200余元，总利息为19.2万余元；如果是二套房，同样是贷款35万元，总利息将增加为27.7万余元。
就算是首付5成，贷款25万元，20年下来也要还利息19.8万元。
这样看来首套购房确实很划算。
2010年前三季度，我国经济总体经济运行良好，第二季度，预计最新数据显示GDP、PMI 涨幅均有所回落，说明经济增幅放缓的趋势。
而房地产市场，通过一系列组合拳，目前正朝着宏观调控的预期方向发展，说明宏观调控作用显著。
随着银根收紧等措施全面实施，我国的供求关系的转变有望逐步形成，加上信贷适度宽松和房贷差别化政策、相信多重政策叠加效应必将有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现。
1）供需方面，根据国土资源部公布住宅用地供应计划，2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，其中全国保障性住房供地2.44万公顷，下半年国土资源部的工作重心是增加住宅用地供应量，可见将迎来大量的土地供应，届时，房价或将下滑。
具体来看，上半年103个城市的土地用地的供应量同比增长100%，成交量比同期增长85%，1-5月份全国商品房新开工面积有大幅度增长，达到72%，也就是下半年的供应量是十分充足。
2010年保障性住房开工量约为1.8-3.48亿平米，下半年，保障性住房的供应量可能是会继续加大力度，今后一段时间会成为住宅市场重要的组成部分，通过巨量住宅土地供应来平抑地价的目标。
2）信贷政策方面，2010年下半年，总体上继续坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，在房地产房贷方面执行“有保有控”，保持货币信贷适度增长，调整优化信贷结构。
