当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点

经营性物业抵押贷款的审计要点
李飞
【期刊名称】《中国审计》
【年(卷),期】2010(000)015
【摘要】经营性物业抵押贷款是商业银行向经营性物业所有权人发放的，以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押，并以其经营收入进行还本付息的信贷产品。

近年来，该业务发展迅速。

【总页数】1页(P65-65)
【作者】李飞
【作者单位】审计署兰州特派办
【正文语种】中文
【中图分类】F832.4
【相关文献】
1.浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议 [J], 徐舜
2.浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议 [J], 徐舜;
3.经营性物业抵押贷款的审计要点 [J], 李飞
4.经营性物业抵押贷款的特点、问题及对策 [J], 黄丽萍
5.商业银行经营性物业抵押贷款风险管理研究 [J], 李锋
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企业经营性物业抵押融资借款企业经营性物业抵押融资借款是一种常见的融资方式，具有一定的风险，但在正确的管理和使用下，对企业的发展和扩张具有积极的作用。

本文将介绍企业经营性物业抵押融资借款的基本概念、申请条件、流程以及利与弊，并提出一些建议以帮助企业高效地使用这种融资方式。

一、企业经营性物业抵押融资借款的概念企业经营性物业抵押融资借款是指企业将持有的经营性物业作为抵押物，向金融机构申请借款的一种方式。

经营性物业包括工厂、办公楼、商场等不动产，这些物业往往有较高的价值，并能带来持续的收益。

企业通过将这些物业抵押给金融机构，可以获得资金支持，用于扩大生产、购买设备等经营性需要。

二、企业经营性物业抵押融资借款的申请条件企业在申请经营性物业抵押融资借款时，通常需要满足以下条件：1. 企业必须为合法注册的经营实体，具备独立的法人资格。

2. 物业必须为企业拥有并已取得合法权属证书的不动产。

3. 物业必须有稳定的租客或有效的使用计划，并有持续的租金或收益来源。

4. 企业必须有良好的信用记录和还款能力。

5. 企业需要提交相关的财务报表和抵押物评估报告等证明文件。

三、企业经营性物业抵押融资借款的流程企业申请经营性物业抵押融资借款的流程通常包括以下步骤：1. 企业与金融机构初步沟通，了解借贷条件和手续要求。

2. 企业准备相关材料，包括企业注册证书、物业权属证书、财务报表等。

3. 金融机构对物业进行评估，确定抵押物的价值。

4. 企业与金融机构签订借款协议，约定借款金额、利率、还款期限等条件。

5. 企业将物业的权属证书等相关文件交给金融机构，并办理抵押登记手续。

6. 企业获得借款并按照协议约定的方式进行还款。

四、企业经营性物业抵押融资借款的利与弊1. 利益：a. 提供了一种快速获得资金的方式，支持企业的发展和扩张。

b. 借款利率相对较低，可降低企业的融资成本。

c. 利用企业拥有的物业进行抵押，降低了金融机构的风险，增加了借款的可行性。

浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议作者：徐舜来源：《商情》2017年第41期经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。

近年来随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款作为一种新型融资品种，因其贷款期限长、还款方式灵活、企业还本付息压力轻等特点，较好地解决了企业因经营性物业前期项目投入金额大、占用时间长而影响日常资金周转的实际问题，也为银行拓展和培育长期稳定的客户群体提供了良好的平台。

但实践中，经营性物业抵押贷款已暴露出一些不容忽视的风险问题。

一、案例分析经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、仓库、工业厂房等。

经营性物业抵押贷款是指向客户发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。

2015年12月，某银行向一公司发放经营性物业贷款6500万元，贷款期限10年，4000万元用于股东借款，2500万元用于置换该公司在他行的贷款，以该公司的房产作抵押，并开立租金收入监管专户。

检查中发现该笔贷款存在如下问题：一是该笔贷款既未按固贷程序进行调查，也未对流动资金需求量进行测算，未根据贷款用途将经营性物业贷款纳入固定资产贷款或流动资金贷款管理。

二是贷款资金部分回流借款人，贷款用途不实。

经查，向借款人发放的6500万元中4000万元通过借款人他行账户分2笔又转到借款人在该行的另一账户用于房地产开发。

三是还贷资金监管不到位。

经营性物业抵押贷款还款来源是商户的租金收入，但部分租户的租金未通过监管账户结算，租金收入未能覆盖贷款利息。

二、风险分析从上述案例可以看出经营性物业抵押贷款在实际操作中存在以下潜在风险。

（一）信用风险经营性物业抵押贷款主要用于购置、大修经营性物业，置换用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金以及物业经营期间的配套周转性资金需求等。

XXXX农村商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应信贷业务发展需要,拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法.第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。

经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企(事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。

第二章贷款对象和用途第三条贷款对象。

经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

第四条贷款用途。

主要用于物业在经营期间的资金需求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。

第三章贷款条件和申请第五条贷款条件.贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。

（一)贷款对象须具备下列基本条件：法人类贷款条件1、具有法人营业执照并已办理年检手续；2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。

信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等;5、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7、本行要求的其他条件.自然人类贷款条件1、个人资信良好。

经营性物业抵押贷款业务特征1.质押物价值稳定：经营性物业一般具有较高价值，且其价值相对稳定。

由于经营性物业通常用于商业目的，其位置、设施、租金等因素都会对其价值产生影响。

因此，抵押贷款的风险相对较低。

2.高额贷款：经营性物业一般具有较高价值，通常可以得到较高额度的贷款。

商业银行会根据物业价值以及贷款人的还款能力等因素来确定贷款额度，一般可以满足资金需求。

3.长期贷款：经营性物业抵押贷款一般为长期贷款，期限较长。

由于经营性物业一般需要较长时间来获取收益，因此贷款期限一般在5年以上，有些贷款甚至可以达到30年。

4.利率较低：由于经营性物业抵押贷款的风险较低，因此其利率一般相对较低。

商业银行会根据借款人的风险评估来确定贷款利率，通常会低于其他类型的信贷贷款。

5.还款方式灵活：经营性物业抵押贷款的还款方式相对灵活。

常见的还款方式包括等额本息、等额本金、一次还本付息等，借款人可以根据自己的经营情况选择适合自己的还款方式。

6.申请条件相对较高：由于经营性物业抵押贷款金额较高，银行对借款人的申请条件会有一定的要求。

一般要求借款人具有良好的信用记录、稳定的经营业绩以及足够的还款能力等。

8.还款期限较长：由于经营性物业抵押贷款一般贷款期限较长，因此借款人可以通过较长时间获得经营性物业的租金收入来还款。

总的来说，经营性物业抵押贷款业务具有较低的风险、较高的贷款金额和较低的利率等特征。

这使得经营性物业抵押贷款成为企业或个人获取较大额度资金的重要方式。

同时，借款人需要注意抵押物的选择和贷款还款能力，以充分发挥经营性物业抵押贷款的优势。

经营性物业抵押权风险及其防范信托经营性物业贷款租约风险的分析及防范近年来，随着信托公司业务模式的多元化开展，经营性物业贷款作为一种新的融资类型备受市场推崇。

经营性物业贷款一般是指银行等金融机构向具有合法承载主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营性收入作为主要还款来源的贷款。

①实践中，经营性物业通常会存在租赁合同，在经营性物业贷款发放之前及贷款期间，实现抵押权时，会面临诸多法律风险。

一、信托经营性物业贷款租约风险的分析〔一〕在向信托公司设定抵押之前，经营性物业已出租，且租赁期间超过信托贷款期限，出租人已收取绝大局部租金或那么在租金较低，在此情况下，假设信托公司实现抵押权，承租人既不行使抵押权，又不解除租赁合同，那么作为抵押权人的信托公司将面临两难的困境，要么等到租赁期满，要么把抵押物拍卖或变卖。

对后者而言，依据《担保法解释》第56条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

质言之，在抵押权实现后，无论信托公司还是其他受让人取得抵押物的产权，均不能自行与承租人解除或变更合同，因此，买受人可能因抵押物上存在期限较长的租赁合同而不愿购置。

这势必削弱抵押作用的发挥，影响信托公司利益。

〔二〕在向信托公司设定抵押权时，因为信托公司未查实抵押物出租的情况，导致在信托贷款期间，抵押人与承租人恶意串通签订虚假租赁合同或倒签租赁合同，在行使抵押权时，抵押人突然拿出一份生效的期限较长的租赁合同，租金也一次性支付。

对此种明显虚假的合同，信托公司如果把关不严，就无法出示有效证据证明该租赁合同确系伪造，致使抵押物无法顺利变现。

〔三〕在向信托公司设定抵押权后再行抵押的，信托公司依法有权主张该租赁合同无效，但由于设定的抵押一般具有周期性，而按照现行抵押登记制度，登记到期需要注销原由抵押，需继续抵押的应重新办理抵押登记。

因此，也会出现既有租赁关系早于新设定的抵押关系的情况，从而使抵押无法起到应有的担保作用。

经营性物业贷款调查报告经营性物业贷款调查报告一、引言经营性物业贷款是指为了购买、建设或改造经营性物业而向银行借款的一种贷款方式。

随着城市化进程的加速和商业地产市场的繁荣，经营性物业贷款在近年来得到了广泛应用。

本报告旨在对经营性物业贷款的现状进行调查，以期为相关利益方提供有益的参考和建议。

二、调查方法本次调查采用了问卷调查和实地访谈相结合的方式，以全面了解经营性物业贷款的情况。

我们在全国范围内选择了100个样本城市，对当地的商业地产开发商、银行和政府部门进行了调研。

三、调查结果1. 经营性物业贷款需求旺盛调查结果显示，经营性物业贷款的需求在各个城市都非常旺盛。

由于商业地产市场的火爆，越来越多的开发商需要贷款来购买土地、建设物业或进行改造。

同时，许多小微企业也通过经营性物业贷款来扩大业务规模。

2. 银行贷款政策趋于宽松近年来，银行对于经营性物业贷款的政策趋于宽松。

根据调查结果，超过70%的银行表示他们对于经营性物业贷款采取了较为灵活的审批方式，包括放宽了抵押物要求、降低了利率等。

这一政策的松动有助于提升了经营性物业贷款的可获得性。

3. 风险控制成为关键尽管经营性物业贷款需求旺盛，但风险控制仍然是银行关注的重点。

调查显示，超过80%的银行表示他们在审批经营性物业贷款时会对借款人的信用记录、还款能力以及项目的可行性进行严格评估。

此外，银行还会要求借款人提供充足的抵押物作为担保，以降低风险。

4. 政府支持力度加大为了促进商业地产市场的发展，政府也加大了对经营性物业贷款的支持力度。

调查结果显示，超过60%的政府部门表示他们将通过优惠政策、减免税收等方式来鼓励银行放贷，以推动经济的发展。

四、调查结论经营性物业贷款作为一种重要的融资方式，对于商业地产市场的发展起到了积极的推动作用。

在需求旺盛的背后，银行的贷款政策趋于宽松，政府也加大了对该领域的支持力度。

然而，风险控制仍然是银行关注的重点，借款人需要具备较好的信用记录和还款能力，同时提供充足的抵押物。

银行业日常操作重要风险点及防控措施一、信贷业务（一）贷前调查风险点1：未充分核实客户资料真实性（29张罚单）风险点2：对客户贷款真实意愿核查不严（13张罚单）风险点3：对融资的贸易背景核查不到位（9张罚单）风险点4：对客户征信记录管理不严（6张罚单）风险点5：未经客户书面授权同意查询征信（2张罚单）风险点6：贷前未揭示关联关系（7张罚单）风险点7：抵质押物调查未尽职（24张罚单）（二）贷时审查审批风险点8：超权限审批贷款业务（21张罚单）风险点9：融资期限设置不合理（2张罚单）风险点10：抵押物评估不审慎（14张罚单）风险点11：未落实授信条件（27张罚单）（三）贷款发放支付风险点12：放款前未查询抵押物是否被查封风险点13：客户或客户经理自办抵押登记风险点14：未设置独立的放款审核岗位风险点15：未履职向借款人充分告知义务风险点16：放款核查人员未监督合同印章的真实性风险点17：核押未发现企业质押商品明显造假（四）贷后管理风险点18：贷款用途监管不严（500张罚单）风险点19：信贷档案管理不规范（4张罚单）风险点20：诉讼不及时导致丧失诉讼时效（1张罚单）（五）重点领域1、个人贷款业务风险点21：借款人收入审核不尽职（6张罚单）风险点22：个人贷款非本人签字风险点23：未告知借款人贷款发放事宜风险点24：个人贷款用途监管不严（85张罚单）2、流动资金贷款业务风险点25：降低信贷准入条件（41张罚单）风险点26：流动资金测算不合理（18张罚单）风险点27：抵质押物管理（4张罚单）3、固定资产贷款业务风险点28：贷款资金支付与管理（60张罚单）风险点29：未及时重评发现抵押物贬值风险（1张罚单）4、委托贷款风险点30：委托贷款中委托人、借款人准入管理（69张罚单）5、贸易融资风险点31：未严格审查贸易融资真实背景（5张罚单）风险点32：未严格审查转口贸易套现风险风险点33：国内贸易融资专户资金未封闭管理风险点34：转口贸易套现套利风险6、仓单质押贷款风险点35：虚假仓单风险（6张罚单）风险点36：监管单位监管不力7、保函业务（10张罚单）风险点37：保函业务资金监控不到位导致无法履约8、保理业务（99张罚单）风险点38：保理业务虚假应收账款风险9、不良资产转让（11张罚单）风险点39：不良资产转让直接责任人未履行回避义务10、债务管理风险点40：不良债务未尽职追偿（4张罚单）二、房地产融资（一）房地产开发贷款风险点1：开发商贷款资质审查不严（66张罚单）风险点2：未严格执行封闭管理（13张罚单）风险点3：对商品房预售资金支用管理不到位（1张罚单）（二）个人住房贷款风险点4：预登记悬空风险（4张罚单）风险点5：按揭贷款资金未归入监管账户（1张罚单）风险点6：“假按揭”贷款风险（82张罚单）（三）土地储备融资风险点7：政府以及相关政策的风险三、政府融资风险点1：违规通过通道业务为地方政府（政府平台）提供融资（5张罚单）风险点2：接受地方政府违规担保（19张罚单）风险点3：违规向融资平台贷款（13张罚单）风险点4：以企业名义为地方政府融资（3张罚单）风险点5：违规向政府购买服务项目融资（4张罚单）风险点6：金融租赁公司违规向政府融资（8张罚单）风险点7：通过经营性物业贷款渠道增加地方政府隐性债务（1张罚单）风险点8：为地方政府委托代建融资（4张罚单）风险点9：漏报、错报地方政府融资数据（2张罚单）风险点10：以城镇化建设贷款置换信托贷款（1张罚单）四、存款业务（一）账户管理风险点1：对客户开户资料的合规性审查不严（4张罚单）风险点2：异地对公客户开户未上门核实（1张罚单）风险点3：未能识别查询、冻结、扣划行为的真实性（11张罚单）风险点4：未经核实进行账户冻结处理（2张罚单）风险点5：存单折挂失业务不当，引发支付风险（2张罚单）风险点6：客户办理变更和挂失预留银行印鉴业务不合规（2张罚单）风险点7：客户办理变更和挂失预留银行印鉴业务不合规风险点8：印鉴卡编号与账号之间无法建立一一对应关系风险点9：存款人撤销银行结算账户，未收回各种重要空白票据及结算凭证，且未出具有关证明风险点10：未审查开户证明文件资料的情况下为其办理久悬户恢复手续风险点11：单位代理个人批量开立的存单、存折、借记卡在支取方式上未做安全控制（二）单位结算账户（2张罚单）风险点12：单位银行结算账户未严格执行开立之日起3个工作日后方可办理付款业务的规定风险点13：开立单位银行结算账户时，未严格审查开户单位授权经办人员身份风险点14：出售支票时，未采取有效措施识别申购人身份风险点15：未对商品房预售资金账户实施有效监管（三）现金收付（17张罚单）风险点16：现金业务收款与记账不规范风险点17：现金业务未做到一笔一清风险点18：大额取现业务未审核或未认真审核客户有效身份证件风险点19：上门收款业务中钱箱交接手续不规范风险点20：违反账户管理规定为部分单位结算账户办理现金支取或存入（四）客户身份识别风险点21：代办业务的身份识别问题（5张罚单）风险点22：柜面人员未联网识别客户身份（1张罚单）风险点23：为列入黑名单的客户办理业务，产生合规风险风险点24：未及时识别证件有效期，导致过期证件开户或办理业务风险点25：联网核查结果显示一项或多项客户信息不符，未有效识别客户提供的虚假证明文件（五）对账管理（30张罚单）风险点26：客户签约信息不准确导致收不到对账单风险点27：对账“混岗”操作风险点28：对账单回执未按规定审核验印风险点29：后台集中对账模式（对账中心）下账单交接手续不齐全风险点30：对账业务外包中客户信息保密五、结算业务（一）转账汇划（8张罚单）风险点1：办理客户申请的转账汇划或现金支取业务未核对、虚假核对预留印鉴，或先支付后核对风险点2：客户在柜面输入账户密码时密码被他人获知风险点3：客户输入密码或签字但不知具体业务内容风险点4：转账汇划业务资金未按客户意愿到达指定账户，或退汇资金未退回原申请账户，挪用客户资金风险点5：原业务已撤销或抹账，导致回单没有对应真实业务风险点6：使用存折办理转账汇划业务后不打印最新余额记录风险点7：转账汇划业务被重复操作风险点8：备付金银行未对支付机构客户备付金的存放、使用、划转实行监督（二）大额资金划转风险点9：违规大额资金转账（8张罚单）六、票据业务风险点1：贸易背景真实性核查不严（1055张罚单）风险点2：票据业务授权、授信管理不规范（5张罚单）风险点3：票据要素审核不到位（6张罚单）风险点4：未有效识别票据业务真假（1张罚单）风险点5：未按规定对票据进行查询（1张罚单）风险点6：票据业务岗位牵制失效（6张罚单）风险点7：票据交易未背书转让（1张罚单）风险点8：票据资金划付与账户管理不规范（9张罚单）风险点9：违规与“票据中介”开展交易（7张罚单）风险点10：银行承兑汇票对应发票管理不严格（27张罚单）风险点11：票据印章管理（7张罚单）风险点12：票据在传递交接过程中，交接人员身份未核实，导致票据被冒领风险点13：作废票据未加盖作废章（或剪角），未妥善保管导致流入市场风险点14：票据业务规模控制（15张罚单）风险点15：票据业务规模控制风险点16：未严格按照制度流程办理电票代理接入业务七、同业业务（一）同业准入风险点1：交易对手尽职调查不规范（3张罚单）风险点2：统一授信管理（59张罚单）风险点3：名单制准入（6张罚单）风险点4：不符合同业专营要求（11张罚单）（二）同业拆借（10张罚单）风险点5：同业拆借业务利率的内部控制风险点6：同业拆借交易的交易对手信用风险控制风险点7：交易风险防范风险点8：交易资金的及时发现和收回，防范资金风险风险点9：硬件及网络等系统风险（三）同业存放（78张罚单）1、同业存放（44张罚单）风险点10：存放业务交易对手准入风险（7张罚单）风险点11：账户开立流程操作风险（13张罚单）风险点12：未预先做好头寸预报工作（1张罚单）2、同业存款（存单）（37张罚单）风险点13：存单开立错误风险风险点14：存单遗失风险风险点15：到期未及时支取风险风险点16：存单到期时，资金被非存款人支取风险点17：存单到期时未通过存单原件为客户办理到期支取手续风险点18：内部利率管理风险（四）同业借款（1张罚单）风险点19：交易对手资质审查风险点20：业务综合审查（五）同业代付（5张罚单）风险点21：同业代付业务的真实贸易背景风险点22：真实会计处理风险点23：同业代付业务的风险管理（六）买入返售（44张罚单）风险点24：未对交易对手交易资格进行有效审查风险点25：授信管理风险风险点26：资金划付风险风险点27：未对交易对手提供的基础资料的真实性审查风险点28：资金清算风险（七）同业投资1、交易对手授信（3张罚单）风险点29：交易对手“名单制”管理风险点30：对客户资料核查不严风险点31：对客户征信记录核实不严2、投资项目管理（15张罚单）风险点32：项目放款前未落实放款前提条件风险点33：放款核查人员未监督合同印章的真实性风险点34：抵押物评估价值虚高风险点35：房地产融资未进行封闭管理风险点36：未及时重评发现抵押物贬值风险风险点37：档案管理不规范3、风险准确计提与拨备不准确（3张罚单）风险点38：项目风险准确计提与拨备不准确（八）债券投资（86张罚单）1、一级市场风险点39：业务申请/授信审批风险点40：投标风险点41：协议签署风险点42：缴款2、二级市场▲利率债风险点43：业务询价风险点44：业务审批风险点45：交易报价风险点46：后台处理风险点47：档案管理▲信用债风险点48：授信审批风险点49：业务询价风险点50：业务审批风险点51：交易报价风险点52：后台处理风险点53：档案管理3、债券借贷风险点54：业务申请风险点55：业务审批风险点56：业务成交风险点57：后台结算、账务处理（九）同业理财（12张罚单）风险点58：同业理财授权风险点59：投资产品准入风险风险点60：创新风险风险点61：误导销售风险点62：信息披露不充分风险点63：销售记录的保存风险点64：客户沟通渠道不畅（十）同业票据风险点65：同业票据专营管理不到位（3张罚单）风险点66：交易对手准入资质审核不到位（2张罚单）风险点67：开展同业票据业务授权、授信不规范（9张罚单）风险点68：无背书转贴现（4张罚单）风险点69：转贴现票据保管不到位（2张罚单）风险点70：资金划付和账户管理不合规（8张罚单）风险点71：与票据中介勾结（2张罚单）八、理财业务风险点1：融资业务管理不尽职（4张罚单）风险点2：宣传材料不合规（5张罚单）风险点3：系统风险（1张罚单）风险点4：签约对象风险测评不充分（1张罚单）风险点5：信息披露不充分（11张罚单）风险点6：承诺收益（9张罚单）风险点7：销售人员无资质（2张罚单）风险点8：销售人员在销售时话术不当（2张罚单）风险点9：误导销售（5张罚单）风险点10：客户违规签订协议（1张罚单）风险点11：捆绑销售（6张罚单）风险点12：错误使用凭证及协议（31张罚单）风险点13：代客操作（9张罚单）风险点14：销售人员培训制度执行不到位（1张罚单）风险点15：未对销售过程进行“双录”（18张罚单）风险点16：擅自销售非银行理财及产品（5张罚单）风险点17：未在产品销售专区进行销售（3张罚单）风险点18：客户沟通、投诉渠道不畅（1张罚单）风险点19：理财销售档案保存不善（1张罚单）风险点20：机构越权购买理财风险点21：新销售渠道风险风险点22：前台操作失误风险点23：“拼单”销售九、代理业务（一）代理保险（25张罚单）风险点1：代理机构无保险代理资质风险点2：销售对象不符合客户风险偏好、财务状况及承受能力，并夸大收益风险点3：代理保险业务投保人代替被保险人签字风险点4：销售未签订保险代理关系的保单风险点5：保险代理企业责任认定的风险风险点6：保险单证管理未到位（二）代销基金（1张罚单）风险点7：合作的基金管理公司未进行严格的尽职调查风险点8：销售人员无从业资格风险点9：宣传不实风险点10：系统外销售风险点11：不正当营销风险点12：凭证不全（三）代理贵金属（5张罚单）风险点13：营业网点未进行客户身份核查或向未成年人销售交易性贵金属风险点14：实物贵金属及证书未配套交付客户风险点15：每日营业结束未进行账实核对风险点16：提货管理人USB-KEY或提供业务章及密码管理不善（四）代理国债风险点17：盗取空白国债凭证，虚假开户风险点18：客户开户环节流程缺失风险点19：伪造客户身份，挂失销户风险点20：系统硬件风险（五）代收付业务（5张罚单）风险点21：代收付业务未按客户真实意图操作产生的纠纷风险点22：机表号录入错误，导致扣错用户风险点23：代发工资信息泄露风险点24：代发工资数据被修改十、银行卡业务（一）借记卡（5张罚单）风险点1：个人代理开户风险风险点2：柜面伪冒开卡风险点3：批量代理开户风险风险点4：自助发卡机开卡风险风险点5：冒名挂失风险点6：伪卡欺诈风险点7：电信诈骗风险点8：睡眠借记卡盗用风险风险点9：空白银行卡保管不当风险（二）信用卡风险点10：虚假业务（6张罚单）风险点11：总授信额度管理（8张罚单）风险点12：客户身份识别（1张罚单）风险点13：催收管理（2张罚单）风险点14：自助设备欺诈（三）收单业务（8张罚单）风险点15：利用预授权规则套现风险点16：特约商户利用POS机进行违规活动风险点17：利用溢缴款实施积分套利风险点18：代理投诉（四）分期业务风险点19：虚假汽车分期业务（43张罚单）十一、电子银行（一）内部操作管理风险点1：操作人员岗位配备没有落实到位风险点2：非客户本人签约电子银行业务风险点3：代客户保管USBKEY、手机银行贴膜芯片、动态令牌等风险点4：客户资料审核环节把关不严风险点5：开通网上银行、手机银行没有按照操作规程要求操作风险点6：没有在客户签约电子银行时进行必要的安全提示风险点7：客户安全操作提示不到位风险点8：新签约电子银行客户，没有引导其通过网银体验机进行首次使用操作风险点9：营业网点在客户提供的电子回单上加盖印章风险点10：企业年服务费扣缴，没有按照企业操作员领用的USBKEY分别扣缴风险点11：网银注销时没有按照操作流程直接做注销操作，而是先对USBKEY解绑后再进行网银解约（二）外部操作规范风险点12：客户电子银行业务自助注册风险风险点13：客户账号及密码资料被盗风险点14：客户电脑中木马病毒风险点15：网上消费时，打开来源不明的邮件或异常链接风险点16：没有辨别“钓鱼网站”风险点17：USBKEY、动态令牌或手机丢失风险点18：企业网银客户代发工资操作不当带来的资金风险。

经营性物业贷款经营性物业贷款是指用于购买、建设、改造、装修、扩建或运营商业性房地产项目的贷款。

在现代城市经济中，随着商业地产市场的不断发展和壮大，经营性物业贷款在商业地产投资活动中扮演着重要的角色。

本文将对经营性物业贷款的特点、申请条件、申请流程以及风险管理等方面进行探讨。

特点1. 高额贷款额度经营性物业贷款额度相对较高，因为商业地产项目通常需要巨额资金进行投资，银行在进行贷款审批时会根据项目的价值和潜在收益来确定贷款额度。

2. 长期还款期限与个人住房贷款相比，经营性物业贷款的还款期限通常较长，以适应商业地产项目的运营周期和投资回报周期。

3. 风险较高由于商业地产市场波动大、投资风险高，经营性物业贷款存在一定的风险性。

贷款人需审慎评估项目的风险水平，采取有效风险管理措施，降低贷款违约风险。

申请条件1. 资质要求申请经营性物业贷款的借款人通常为法人或实体企业，其具备稳定的经营规模和良好的信用记录。

贷款人需要提供相关的企业财务报表、经营状况报告等资料。

2. 抵押物要求通常，经营性物业贷款需要提供具有稳定价值和较高潜在收益的商业地产作为抵押物。

银行会对抵押物的价值和市场前景进行评估，以确定贷款额度和利率。

3. 其他条件借款人需遵守相关法律法规，合规经营；项目需符合当地土地利用政策和规划要求；借款人需有健全的还款来源和还款能力。

申请流程1. 贷款咨询借款人首先可以向银行或金融机构进行贷款咨询，了解贷款产品的种类、额度、利率以及申请条件等信息。

2. 贷款申请借款人根据自身的资金需求和项目规划，填写贷款申请表并提供相关资料，提交给银行进行审核。

3. 审批与放款银行会对申请资料进行审核，评估项目的风险水平，最终确定是否批准贷款。

一旦贷款审批通过，银行会将贷款款项划拨至借款人账户。

风险管理1. 风险评估在申请经营性物业贷款前，借款人需要对项目的风险进行评估，了解项目的市场前景、收益预期以及风险因素，制定有效的风险管理策略。

商业银行经营性物业抵押贷款经营管理要点葛立圣（哈尔滨商业大学，黑龙江哈尔滨１５００２８）［摘要］为了保证我国商业银行经营性物业抵押贷款良性发展，必须在经营性物业抵押贷款受理后，根据合同、发票等文件与资料，对经营性物业实际商业运营情况进行调查与分析；根据区域规划、商圈成熟度、经营性物业定位、物业管理水平等，对经营性物业长期经营的的稳定性和增值潜力进行分析与判断，从而提出实际贷款金额建议值，确定最高可贷限额，并对贷后管理进行动态监测。

［关键词］商业银行；经营性；物业抵押贷［中图分类号］Ｆ２５３．７［文献标识码］Ｂ［文章编号］1009-6043（2008）11-0080-02［收稿日期］２００８－１０－１７一、经营性物业抵押贷款的产品特点经营性物业抵押贷款是银行基于经营性物业实际商业运营分析，依据经营性物业实际商业运营期间的租金现金流和租金贷款率确定最高可贷限额。

是以借款人在经营性物业持续商业运营期间的租金现金流为主要还款来源，以经营性物业为贷款抵押物。

二、影响租金贷款的关键指标银行基于经营性物业实际商业运营期间租金现金流分析，尤其是对经营性物业出租率、租金水平、可出租营业面积等关键指标分析，判断经营性物业和出租人对银行金融价值，确定经营性物业抵押贷款金额及其他商务条件。

１．出租率。

经营性物业出租率反映出租人（也可称产权人或借款人）对可出租营业面积的经营能力，也是影响租金现金流的关键指标之一。

经营性物业出租率＝已出租营业面积／可出租营业面积×１００％。

２．租金水平。

经营性物业租金水平反映出租人已出租营业面积的投资价值，也是影响租金现金流的关键指标之一。

经营性物业年租金总额＝已出租营业面积×每平方米平均租金／天×３６０。

经营性物业租金净额＝租金总额－税收－运营成本。

３．可出租营业面积。

经营性物业可出租营业面积反映物业的规模效应和借款人的经营实力，也是影响租金现金流的关键指标之一。

物业贷审查要点物业贷款是指个人或企业向银行或其他金融机构申请贷款，用于购买或投资物业。

审查物业贷款申请时，银行或金融机构会根据一系列要点进行评估和审查。

以下是物业贷款审查的要点：1. 申请人信用状况：银行会仔细审查申请人的信用报告，了解其还款记录、负债情况和信用评级。

良好的信用状况会提高申请人的贷款审批机会。

2. 还款能力：银行会评估申请人的还款能力，包括收入来源、就业稳定性和债务负担。

申请人的还款能力越强，贷款申请越容易获得批准。

3. 物业评估：银行会委托专业评估师对物业进行评估，确定其市场价值和抵押价值。

物业的价值越高，贷款批准的可能性越大。

4. 贷款额度和利率：银行会根据申请人的还款能力和物业价值确定贷款额度和利率。

贷款额度和利率对申请人的还款压力和财务风险有重要影响。

5. 购买合同和证明文件：申请人需要提供购买物业的合同和其他相关证明文件，以证明购买意向和财务状况。

6. 其他费用和条件：银行会要求申请人支付一些额外费用，如贷款手续费、保险费等。

此外，银行可能还会附加一些条件，如提供额外的担保或保证人。

7. 借款用途：申请人需要清楚说明借款用途，并提供相关证明文件。

银行会审查借款用途的合理性和可行性。

8. 贷款期限和还款计划：申请人需要确定贷款期限和还款计划，并与银行协商达成一致。

合理的还款计划有助于申请人按时还款，减少逾期风险。

9. 其他因素：银行还会考虑其他因素，如申请人的年龄、婚姻状况、职业稳定性等。

这些因素可以影响申请人的还款能力和贷款审批结果。

物业贷款审查的要点包括申请人信用状况、还款能力、物业评估、贷款额度和利率、购买合同和证明文件、其他费用和条件、借款用途、贷款期限和还款计划以及其他因素。

申请人需要全面准备相关材料，并确保自身符合银行的要求，以增加贷款申请的成功率。

银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点银行信贷审查：经营性物业抵押贷款审查要点一、适用类型1、商业营业用房：物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。

位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。

商业物业应主要选择大型超市、百货店、购物中心等业态。

2、酒店：酒店为四星级（含）以上，由国际知名品牌管理公司管理，经营状况优良，现金流稳定，上一年度平均入住率高于60％。

3、办公用房：写字楼为甲级（含）写字楼，且年均出租率高于80％。

二、定义经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。

经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。

三、审查要点01租金收入监管是否可落实？借款人须在银行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，如借款人出现逃避资金监管的行为，银行应及时采取贷后风险防控措施。

02资金用途是否合规？贷款资金用途可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，比如股东借款。

03物业出租率情况审查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；审查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致银行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。

04掌握借款人真实股权结构从借款人的股权结构、股东背景、整体实力、行业经验、管理团队以及公司治理等方面分析借款人的经营规范性和持续经营能力。

商用物业抵押贷款风险隐患及对策作者：曹晓燕来源：《金融经济·学术版》2014年第11期摘要：本文基于我国商用物业抵押贷款的现状，从物业经营风险、抵押贷款自身风险、经营管理问题、借款人诚信问题，系统的分析了商用物业抵押贷款的风险隐患，并就商用物业抵押贷款风险防范提出了相应的对策措施。

关键词：商用物业；抵押贷款；风险；对策自楼市调控政策出台以来，受调控政策影响较少的商用物业投资快速增长，国内出现以投资综合体为主的城市商用物业投资建设热潮。

部分城市商用物业市场供求出现了偏离，大量“同质化”项目竞争激烈，招租和运营周转渐渐走入困境，现金流来源不足，从而影响商用物业抵押贷款银行信贷资金安全。

一、商用物业抵押贷款风险隐患商用物业抵押贷款是指商业银行向商用物业产权所有人或商用物业经营权人发放的，以其所拥有或正常经营的商用物业作为抵押物，主要依赖于该抵押物的经营收入作为第一还款来源的贷款。

目前存量商用物业抵押贷款中，部分存量贷款资产质量不容乐观，已处于事实违约状态、管理不到位或存在较大违约风险隐患的贷款占较高比例，商用物业抵押贷款风险隐患不容忽视。

（一）全国商用物业现状1、商用物业投资总额逐年攀高。

国家统计局统计数据显示，全国办公楼和商业营业用房近年来的投资均保持高速增长。

2013年全国办公楼开发投资额为4652亿元，较上年增长382%；商业营业用房开发投资额高达11945亿元，较上年增长283%；同期住宅投资的增长率为194%。

2014年上半年，全国办公楼开发投资额2394亿元，同比增长19%；商业营业用房开发投资额6172亿元，同比增长232%。

2、商用物业库存持续上升。

近年来，全国办公楼和商业营业用房施工面积保持快速增长，而同期的销售面积增幅则明显偏低，造成商用物业的库存持续上升，短期内办公楼和商业营业用房的市场去化压力将持续增加。

截止2014年6月底，全国办公楼待售面积达2135万平方米，同比增长206%；商业营业用房待售面积高达10355万平方米，较上年增长234%。

浅析经营性物业抵押贷款的风险及对策建议作者：徐舜来源：《新丝路杂志（下旬）》2017年第10期经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。

近年来随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款作为一种新型融资品种，因其贷款期限长、还款方式灵活、企业还本付息压力轻等特点，较好地解决了企业因经营性物业前期项目投入金额大、占用时间长而影响日常资金周转的实际问题，也为银行拓展和培育长期稳定的客户群体提供了良好的平台。

但实践中，经营性物业抵押贷款已暴露出一些不容忽视的风险问题。

一、案例分析经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、仓库、工业厂房等。

经营性物业抵押贷款是指向客户发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。

2015年12月，某银行向一公司发放经营性物业贷款6500万元，贷款期限10年，4000万元用于股东借款，2500万元用于置换该公司在他行的贷款，以该公司的房产作抵押，并开立租金收入监管专户。

检查中发现该笔贷款存在如下问题：一是该笔贷款既未按固贷程序进行调查，也未对流动资金需求量进行测算，未根据贷款用途将经营性物业贷款纳入固定资产贷款或流动资金贷款管理。

二是贷款资金部分回流借款人，贷款用途不实。

经查，向借款人发放的6500万元中4000万元通过借款人他行账户分2笔又转到借款人在该行的另一账户用于房地产开发。

三是还贷资金监管不到位。

经营性物业抵押贷款还款来源是商户的租金收入，但部分租户的租金未通过监管账户结算，租金收入未能覆盖贷款利息。

二、风险分析从上述案例可以看出经营性物业抵押贷款在实际操作中存在以下潜在风险。

1.信用风险经营性物业抵押贷款主要用于购置、大修经营性物业，置换用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金以及物业经营期间的配套周转性资金需求等。

经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析经营性物业贷款，有的银行称为固定资产贷款或资产支持类贷款，是指借款企业通过自筹资金和向银行融资建造或者购买房产（一般为商铺）对外出租，借款企业通常以部分该经营性房产的产权为抵押获得银行贷款，房产取得的租金收入用于偿还此贷款，这种类型的银行贷款即为经营性物业贷款，一般贷款期限较长，按照规定，此类贷款总额不得超过建造或购买该房产总投资的70%。

我们在对银行经营性物业贷款的审计中发现，借款企业在取得贷款建造或购买经营性房产对外出租后，经过一段时间，再将所持有的经营性房产评估，评估价值往往高出初始持有的价值，然后根据评估的新价值向银行追加申请借款或者释放部分抵押物产权。

例如，某房地产公司2006年开发建造一栋商务楼用于出租，计划投资1亿元（假设实际造价也为1亿元），自筹3000万元，向银行借款7000万元，贷款期8年，以该栋大楼1－7层的房产作为抵押（若尚在建造期，抵押物为相应房产的在建工程和土地使用权价值），以未来该商务楼租金收入为还款来源。

2009年，该商务楼经评估价值2亿元，该房地产公司以此评估价为标准向银行申请追加经营性物业贷款7000万元，或者申请释放一半的原抵押房产产权，或者申请追加小于7000万元贷款的同时要求银行释放其余对应部分的抵押房产产权。

表面看来，这种评估后申请追加贷款或释放抵押物产权的要求并不违反银行对于房地产类贷款的借款人需投入30％自有资金的规定，而且各商业银行迫于放贷业绩压力也十分乐意为客户追加这类贷款。

然而，细心的读者可能已经发现，上例中若银行为该房地产企业追加7000万元贷款，那么投在这栋商务楼上的经营性物业贷款不但覆盖了其最初的造价1亿元，还余出4000万元给该企业，相当于银行帮助该房地产企业建造了一栋用以赚取租金的商务楼、抽逃了3000万元项目资本金，还将4000万元“利润”提前回笼给企业，银行得到的抵押物仅是该栋商务楼1－7层的房产。