城镇居民购买农村房屋的法律效力及其民事责任认定基准解析

城镇居民去农村买房，虽然买卖合同无效，买受人仍有权取得拆迁补偿款内容提示实践中，经常出现城镇居民在农村买房，房屋被拆迁后出卖人为取得拆迁补偿款而主张买卖合同无效。

根据我国相关法律的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，因此此种情况下房屋买卖合同会被法院认定为无效的合同。

但是，房屋买卖合同无效不等于出卖人可以享有全部拆迁补偿款。

本案例中，出卖人将房屋出售给非房屋所在地的集体经济组织成员，被法院认定为对合同无效负有主要责任，最终仅被判得70余万元的拆迁补偿款中的30万元宅基地区位补偿价款。

案情简介房山区城关街道办事处×村×街×条×号（即案涉房屋）是村委会于1996年11月批给王某的宅基地。

2000年4月7日，王某与宋某签订房屋买卖协议，将案涉房屋以86,000元的价格卖给宋某。

经查，协议签订时，宋某系城镇居民，2001年10月18日，宋某将户籍迁入案涉房屋。

2013年11月案涉房屋项目被拆迁，回迁面积为160平方米，宋某与村委会签订拆迁补偿安置协议，约定村委会支付拆迁补偿款共计为709,270元，其中宅基地区位补偿价为300,000元，房屋重置成新价为217,353元、装修及附属物补偿价为93,810元、周转费为60,000元、搬家补助费为3,472元及其他费用。

此外，村委会支付宋某提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖、二次搬家补助费等款项共计126,472元。

2013年12月，王某向法院起诉，要求确认王某与宋某房屋买卖合同无效，并要求宋某支付拆迁补偿款200,000元及回迁安置面积80平方米。

北京市房山区人民法院经审理认为，宋某无权享有案涉房屋的宅基地使用权，案涉房屋买卖合同应属无效，宋某取得的拆迁补偿款中应有王某的份额，最终判决王某与宋某签订的房屋买卖合同无效，宋某支付王某拆迁补偿款中的宅基地区位补偿款9万元，驳回王某的其他诉讼请求。

农村房屋买卖合同的效⼒如何认定
⽣活中都会有农村房屋买卖，那么农村房屋买卖合同的效⼒如何认定认定呢，如果有相关的法律知识不了解的，不知道怎么做的时候，以下就是店铺⼩编整理的相关内容，听听店铺⼩编给出的具体意见。

农村房屋买卖合同的效⼒如何认定
民事法律⾏为应当具备以下条件：⾏为⼈具有相应的民事⾏为能⼒，意思表⽰真实，不违反法律或社会公共利益。

房屋买卖系要式法律⾏为。

农村的房屋买卖也应具备双⽅订有书⾯契约、中⼈证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户⼿续的地⽅，还应依办理该项⼿续后，⽅能认定买卖有效。

《民法典》第五百零⼆条【合同⽣效时间】依法成⽴的合同，⾃成⽴时⽣效，但是法律另有规定或者当事⼈另有约定的除外。

依照法律、⾏政法规的规定，合同应当办理批准等⼿续的，依照其规定。

未办理批准等⼿续影响合同⽣效的，不影响合同中履⾏报批等义务条款以及相关条款的效⼒。

应当办理申请批准等⼿续的当事⼈未履⾏义务的，对⽅可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、⾏政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等⼿续的，适⽤前款规定。

相信⼤家看了上⾯介绍后，对于怎么解决要注意什么的责任的法律知识有了⼀定的了解，如果你还有关于这⽅⾯的法律问题，请咨询店铺律师，他们会为你进⾏专业的解答。

第1篇随着我国城市化进程的加快，越来越多的农村人口涌入城市，而农村土地资源却日益紧张。

在此背景下，农房交易市场逐渐兴起，越来越多的人开始关注农房购买的相关法律问题。

本文将从法律角度分析购买农房可能产生的法律后果，以供读者参考。

一、农房购买的法律依据我国《土地管理法》规定，农村集体土地属于农民集体所有，农民有权依法使用、收益和处分。

而《农村土地承包法》则明确了农民承包土地的权利和义务。

在购买农房时，主要涉及以下法律依据：1. 《中华人民共和国合同法》：规定农房买卖合同的法律效力、合同条款、违约责任等内容。

2. 《中华人民共和国物权法》：规定农房所有权、使用权、抵押权、租赁权等物权关系。

3. 《中华人民共和国土地管理法》：规定土地征收、征用、补偿、安置等制度。

4. 《中华人民共和国城乡规划法》：规定城乡规划、建设和管理等方面的法律法规。

二、购买农房的法律后果1. 合同效力（1）合同成立：农房买卖合同在双方当事人达成一致意见、签订书面协议后成立。

（2）合同生效：合同成立后，在合同约定的期限内，双方当事人按约定履行合同义务，合同生效。

（3）合同解除：在合同履行过程中，如一方违约，另一方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任。

2. 物权关系（1）所有权转移：农房买卖合同生效后，卖方将农房所有权转移给买方。

（2）使用权转移：买方取得农房使用权，有权居住、使用、收益。

（3）抵押权、租赁权：买方在购买农房后，如需抵押或租赁，需依法办理相关手续。

3. 土地使用权（1）土地征收、征用：在农房买卖过程中，如涉及土地征收、征用，需按照国家规定进行补偿、安置。

（2）土地承包经营权：买方在购买农房后，如需继续承包土地，需与土地承包方协商，签订土地承包合同。

4. 补偿与安置（1）土地补偿：在土地征收、征用过程中，买方有权获得相应的土地补偿。

（2）安置：买方在土地征收、征用过程中，有权获得相应的安置。

5. 违约责任（1）合同违约：在农房买卖合同履行过程中，如一方违约，另一方有权要求违约方承担违约责任。

城镇居民购买农村房屋买卖合同是否有效我国没有明⽂规定农村房屋不能进⾏买卖，这是不是意味着“法⽆禁⽌即⾃由”呢？那么城镇居民是否能购买农村房屋？此时的农村房屋买卖合同是否有效呢？下⾯，店铺⼩编整理了有关法律知识，供⼤家学习参考。

城镇居民购买农村房屋买卖合同是否有效我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，⽽根据《民法典》的意思⾃治、诚实信⽤原则，在签订合同时都系完全民事⾏为能⼒⼈，系双⽅真实意思表⽰，且已经长期居住该房屋，应认定合同有效。

⾸先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。

在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效⼒的认定问题主要是适⽤《民法典》，⽽合同法的基本精神是意思⾃治、诚实信⽤，农村房屋买卖体现了当事⼈意思⾃治的原则。

⽽⽬前有关⼟地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁⽌性规定，⽽不是强制性效⼒规范，不能以此确认买卖合同的效⼒，⽽国务院办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为合同⽆效的依据。

再者，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，不仅是安⾝⽴命之所，更体现为居住⼈的密切财产、社会依附关系。

尤其当前房屋买卖⼤多发⽣在⼏年甚⾄⼗⼏年前，经过多年的经营，房屋买受⼈对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建⽴了较为稳定的社会关系，确认协议⽆效意味着买受⼈稳定的⽣活状态将⾯临巨⼤改变，在感情上难以接受。

要坚持尊重历史，照顾现实原则。

⽽且，农村私房买卖合同的效⼒应视双⽅的具体情况处理，要充分考虑当事⼈主体⾝份、主张⽆效的实际原因等具体认定，还需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履⾏、房屋的权属、是否经过审批、登记、有⽆翻建、扩建，是否具备腾房条件等进⾏综合衡量。

结合本案的处理，从尊重历史、照顾现实出发，确认该买卖协议有效，能有效实现法律效果与社会效果的有机统⼀。

有问题需要沟通解决，要是对于其中内容有不太清楚也希望进⼀步了解，建议您及时寻求店铺在线律师的的帮助。

城镇居民能不能购买农村房屋在当前的社会环境中，城镇居民能否购买农村房屋是一个备受关注且颇具争议的话题。

要回答这个问题，我们需要从多个方面进行分析和探讨。

首先，从法律层面来看，我国现行的法律法规对农村房屋的买卖有着较为严格的限制。

农村房屋所占用的土地属于农村集体所有，而农村集体土地的使用权一般仅限于本集体经济组织成员享有。

这就意味着，城镇居民并非农村集体经济组织的成员，原则上不具备直接购买农村房屋的合法资格。

农村房屋的买卖涉及到土地管理法、农村土地承包法等相关法律规定。

这些法律旨在保护农村集体土地的所有权和农民的合法权益，防止农村土地的无序流转和非法占用。

如果城镇居民擅自购买农村房屋，其买卖合同很可能会被认定为无效。

其次，从农村社会和经济结构的角度考虑。

农村的房屋不仅仅是一处居住场所，它还与农村的土地承包经营权、农村集体组织的成员权益等紧密相连。

农村的土地和房屋是保障农民基本生产和生活的重要资源，如果允许城镇居民随意购买农村房屋，可能会引发一系列的社会问题。

比如，可能导致农村土地资源的不合理集中，影响农村的稳定和发展。

而且，农村的房屋通常是基于农村的生产生活方式和风俗习惯而建造的，如果城镇居民购买后不适应这种生活方式，也可能造成资源的浪费。

再者，从政策导向方面来说，国家一直强调要保障农村的稳定和发展，推进农村的现代化建设。

如果城镇居民大量购买农村房屋，可能会干扰农村的规划和发展，不利于农村基础设施的建设和公共服务的提供。

此外，还存在一些实际操作中的困难和风险。

对于城镇居民来说，购买农村房屋后可能面临产权不清、无法办理合法的产权证书等问题。

一旦发生纠纷，由于买卖合同的无效性，城镇居民的权益很难得到有效的法律保护。

然而，在现实生活中，也存在一些城镇居民购买农村房屋的情况。

这其中可能有多种原因，比如对农村环境的向往、投资需求等。

但无论如何，这种行为都是存在法律风险的。

综上所述，城镇居民一般不能购买农村房屋。

以一则案例浅析城镇居民购买农村房屋合同效力问题【全文】一、基本案情单某系新疆某县城镇居民，5年前，从某乡某村村民李某处购得一幢位于该村的老宅基地房屋（带院）。

房款付清、房屋交付并经装修后，单某就从山东老家将其父母接来并入住该房屋，一直至今。

2014年6月，单某突然接到李某通过邮局寄来的一封EMS快递件，这份快递件打破了单某及其父母平静安宁的生活。

原来李某欲起诉单某，要求确认双方当初签订的房屋买卖协议无效，并要求单某将该房屋院落还给李某。

单某对此不能接受，无法容忍李某的反悔与忘义，故来到法律援助中心咨询。

二、主要问题5年前单某与李某签订的宅基地房屋买卖协议是否有效？三、评析关于这个问题，学界和实务界争议颇大，各地法院在处理上也不尽相同。

现予以具体分析：1.学界主流观点依据我国现行法律法规规定，关于这一问题，学界主流观点认为城镇居民不能购买农村宅基地房屋，其主要理由如下：《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第八条第二款规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

”1999年5月6日实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

”2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

”2007年12月30日，国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》（国办发[2007]71号），指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

由于房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，因此，城镇居民购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。

城镇居民能不能购买农村房屋在当今社会，随着城乡交流的日益频繁，城镇居民购买农村房屋的话题引起了广泛的关注和讨论。

那么，城镇居民到底能不能购买农村房屋呢？这是一个需要从多个方面进行深入分析的问题。

首先，从法律层面来看，我国的法律法规对农村宅基地和房屋的买卖有着明确的规定。

农村宅基地属于农村集体所有，农民对宅基地只有使用权，而没有所有权。

根据相关法律规定，宅基地的使用权只能在本集体经济组织内部流转，城镇居民是不允许购买农村宅基地及其上的房屋的。

这是因为农村宅基地的分配是基于农村集体经济组织成员的身份，旨在保障农民的基本居住权利。

如果允许城镇居民随意购买农村房屋，可能会导致农村土地资源的流失，影响农村的稳定和发展。

其次，从农村土地的性质和用途角度考虑。

农村土地主要用于农业生产和农村建设，保障国家的粮食安全和农村的生态环境。

如果城镇居民大量购买农村房屋，可能会改变土地的用途，导致农业用地减少，对农业生产和生态平衡造成不利影响。

再者，从农村社会管理的角度来看，农村的社会结构和管理方式与城镇有所不同。

农村的房屋和土地往往与农村集体经济组织的成员权益、邻里关系、公共设施等紧密相关。

如果城镇居民购买农村房屋，可能会给农村的社会管理带来诸多难题，例如公共服务的分配、治安管理等。

然而，在现实生活中，我们也能看到一些城镇居民购买农村房屋的现象。

这其中可能存在一些特殊情况，比如通过继承等合法方式获得农村房屋的所有权。

但需要注意的是，即使通过继承获得了农村房屋，也不能对宅基地进行翻新、扩建等操作。

另外，一些城镇居民可能出于对农村生活的向往、投资等目的，试图购买农村房屋。

但这种行为往往存在较大的法律风险。

一旦发生纠纷，购买者的权益可能无法得到有效的保障。

此外，从农村发展的角度来看，如果城镇居民能够合法、有序地参与农村建设和发展，对于推动农村经济的繁荣、提升农村的基础设施和公共服务水平可能会有一定的积极作用。

但这需要在法律法规的框架内，通过合理的政策引导和规范来实现。

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。

涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。

在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。

关键词: 农村房屋；宅基地；合同；无效内容提要: 我国现行法律、行政法规并未禁止城镇居民购买农村房屋，但国务院的有关文件却多次明确禁止此类交易。

法律与政策之间的这种差异在实践中引起了混乱，导致不同法院对于同样的房屋买卖合同纠纷采取了不尽相同的解决规则：不仅在合同效力的认定上存在分歧，而且在认定合同无效的根据以及缔约过失责任的承担方面也不尽相同。

总体上看，各地法院在处理此类纠纷时，既试图将法律与政策协调起来，又尽量照顾到一般情理，对不守诚信者予以谴责。

不过，如何在严格遵守现行法的前提下，通过对《合同法》及相关法律的解释适用，妥善解决城镇居民购买农村房屋的纠纷，是目前理论上需要引起重视、实务中需要尽快解决的问题。

一、概述改革开放以后，尤其自20世纪90年代以来，随着经济的发展和城市住房制度改革的展开，农村房屋买卖日趋活跃。

近年来，受房屋价格大幅度上涨、拆迁补偿标准提高、国家政策发生变化等因素的影响，农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多。

[1]在我国目前的司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村房屋买卖区分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买农村房屋；第二类是其他集体经济组织的成员购买农村房屋；第三类是城镇居民购买农村房屋。

对于第一类合同，法院一般认定为有效。

[2]第二类合同虽然性质上与第三类合同基本相同，但在审判实践中既有被认定为有效的，[3]也有被认定为无效的。

[4]在理论和实务中争议最大、纠纷最多的，是第三类合同。

[5] 2007至2008年发生在北京市通州区宋庄镇辛店村的马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷案，[6]就因涉及城镇居民购买农村房屋的问题，加上房屋地处“画家村”以及购买方的画家身份，引起了媒体的广泛关注，成为社会讨论的热点。

城市居民到农村购买农村房屋和宅基地，法院能否判决房屋买卖合同有效摘要：城市居民能否到农村购买房屋和宅基地，签订的合同是否合法有效，法院审判时应当适用那些法律条款，我国相关法律法规和政策是如何规定的。

本文通过司法案例对上述问题作出了回答。

关键词：美丽乡村农村宅基地司法案例政策解读党的十九大报告提出我国实施乡村振兴战略，要坚持农业农村优先发展。

随着“美丽乡村”建设的不断推进，更多按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求建设的社会主义新农村不断呈现出来。

很多城市市民因此也梦想着能够到农村以便宜的价格购买房产，过上“采菊东篱下，悠然见南山”的诗酒田园生活。

石家庄市民白某购买了一处位于石家庄市鹿泉区北海山村的农村房屋及院落，买卖双方签订了书面契约。

白某购买房屋后，因城市居民身份无法办理所购农村住宅的过户手续，宅基地证书登记的名字一直是原房屋所有人李某。

后白某与其有农村户口的近亲属签订转让协议，试图通过转让的方式将所购农村住宅转移至其农村亲属名下，以期达到房屋买卖合法化的目的。

原房主李某将白某起诉至石家庄鹿泉区人民法院，要求确认房屋买卖的契约无效，并返还自己名下的房屋及院落。

此案经石家庄鹿泉区法院按照简易程序一审开庭进行了审理，经历一年多的时间，2017年11月27日法院给出了鹿泉区人民法院民事判决书（2016）冀0110民初3515号判决：“《契约》中约定购买房屋，不违反法律规定，合法有效”并依据《合同法》第八条之规定，判决《契约》有效并将房屋判给了《契约》签署双方当事人之外的第三人，既与白某签订事后转让协议的农村近亲属。

李某不服，上诉至石家庄中级人民法院。

二审法院组成了合议庭，但在开庭时合议庭成员都没有到庭，没有对当事人进行调查、询问，由不是合议庭成员的另外的人进行了询问。

最终二审法院以“在十几年的时间中，白某在诉争房屋实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系”为由判决“原审认定《契约》有效是妥当的”，驳回李某上诉，维持原判。

城镇居民购买农村私有房屋违法吗
农村房屋与城镇房屋是有所不同的，农村⼀般都是独栋。

农村房屋也可称之为宅基地，任何组织或个⼈不得侵占、买卖或者以其他形式⾮法转让⼟地。

那么，购买农村房屋违法吗？下⾯就由店铺⼩编为⼤家整理相关资料。

希望对⼤家有所帮助。

城镇居民购买农村私有房屋违法吗
违法。

《中华⼈民共和国⼟地管理法》第六⼗⼆条规定：农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，其宅基地的⾯积不得超过省、⾃治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)⼟地利⽤总体规划，并尽量使⽤原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅⽤地，经乡(镇)⼈民政府审核，由县级⼈民政府批准；其中，涉及占⽤农⽤地的，依照本法第四⼗四条的规定办理审批⼿续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

根据法律规定我们看出：对农村宅基地具有使⽤权的只有农村村民，因为农村和城市郊区的⼟地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和⾃留地、⾃留⼭，属于农民集体所有。

⽽城镇⾮农业户⼝居民不享有对农村宅基地的使⽤权，即使他购买了农村居民的房屋，他只能获得房屋的所有权，却不能具有对宅基地的使⽤权。

以上就是⼩编为⼤家整理的有关问题进⾏的解答。

综上所述，我们可以了解到读者如果需要法律⽅⾯的帮助，欢迎到店铺进⾏法律咨询。