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海利商业综合体定位报告20"年s*月1∙写字楼在使用状况分析 (4)1∙1总体数量和分布情况分析 (4)1∙2租金情况分析 (5)1∙3物管分析 (6)1∙4入住情况分析 (7)1∙5入住企业类型分析 (8)1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 (9)1 ∙7在使用专业写字楼外观及内部设責状况分析 (10)1.7」外观设计分析 (10)1∙7∙2裙楼使用状况分析 (11)1.7.3大堂配責状况分析 (12)1.7.4单层面积及面积划分状况分析 (13)1.7.5车位配責状况分析 (14)1.7∙6电梯配責状况分析 (15)1∙7.7卫生间配責状况分析 (16)1∙8个案分析 (17)1∙8∙1顺天国际财富中心 (17)1∙8.2亚大时代 (23)1∙8.3恒隆国际大廈 (25)1∙9在使用写字楼市场总结： (28)2.在售写字楼市场竞争状况分析 (29)2」年度销售状况及预计明年供应量分析 (29)2.1.1本年度专业写字推出量 (29)2.1.2预计2007年供应量 (30)22价格水平分析 (31)2.3销售速度与周期分析： (32)2.5个案点评——中天广场 (33)2.6在售写字楼市场总结： (38)3.公寓市场分析 (39)3」公寓市场重点扫描： (39)3.2长沙公寓产品分析： (45)3.3公寓市场总结： (46)4∙写字楼与公寓开发方向研判： (47)4」写字楼方向研判 (47)4」∙1价格判断： (47)4.1.2写字楼价格的空间 (49)4.1.3写字楼发展方向的预测： (49)4.2公寓的发展方向研判 (50)4.2.1价格判断： (50)4.2.2公寓价格的空间： (52)4.2.3公寓发展方向的预测： (52)4.3两种发展模式的对比分析及结论 (53)附：长沙各大银行总部 (54)1∙写字楼在使用状况分析1.1总体数量和分布情况分析分析：目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的IW况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。
集团大厦地理周边白皮书深圳地标性建筑——深圳能源大厦设计全解析2020-08-27 09:03·环球建筑深圳能源大厦位于深圳市中心区中轴线东侧，处于中心区南区的门户位置。
这个接连拿下CTBUH2019全球奖200至299米最佳高层建筑和卓越结构大奖（中国/海外项目）的“低调”摩天大楼究竟有什么“名堂”？深总院环境院总建筑师、能源大厦项目负责人林镇海先生在一次访谈中，详解其中精妙之处。
能源大厦项目坐落于深圳市中心区，位于城市高层建筑轴线的南端，西邻会展中心。
这个重要的地理位置使深圳能源集团总部大厦成为地标性项目，并成为深圳市天际线的重要组成部分。
大厦的塔楼高度控制在深圳市中心区建筑规划高度范围内。
两座塔楼的最高点高度分别为218米和116米，它们和北侧的高层建筑一起形成了一个连续的弧形天际线，标注着深圳的市中心区。
深总院环境院总建筑师林镇海采访Q1：能源大厦的设计中，深总院参与了哪些部分？林镇海：能源大厦项目，当时是丹麦BIG中标，BIG的结构、机电都是跟奥雅纳上海公司合作的。
方案中标了以后启动了施工图的招标，深总院中标了。
初步设计是BIG和奥雅纳配合在做，我们在这个阶段是作为他们的顾问，每次开会我们都参与给他们提意见，使它符合国内的这些规范要求。
初步设计做完了以后，到下一步的施工图基本上是我们做，整个过程有几个月时间，我们建立一个团队给他们做，他们只是分阶段的审核我们的图纸。
所以整个过程主要是这样，方案和初步设计是我们作为他们的顾问，合同也是这样约定的，施工图是我们独立完成整个过程。
Q2：这次能源大厦项目获得了国际上的CTBUH2019全球奖200-299米最佳高层建筑，你觉得它的亮点是什么？林镇海：第一方面是结合地形，能源大厦所处的地形是南北长、东西很窄的一块用地，结合这个地形布局，分为北塔、南塔，北塔就高、南塔就低。
在城市的天际线来讲，从北面皇岗卓越的楼，一直到能源大厦的北楼、南楼，一直到滨河路，这样的城市天际线就由高到低的结合地形的设计，这对深圳的城市规划就比较有利，符合城市天际线的变化的要求。
深圳国际能源大厦幕墙技术剖析作者：深圳市方大建科集团有限公司杨全新、胡光洲摘要：本文重点对深圳国际能源大厦的幕墙进行了分析，结合项目的重难点，详细对其中的齿状单元幕墙、齿状变形体单元幕墙、波纹铝型材、超大跨度铝合金包钢幕墙、厚钢立柱幕墙等系统的设计思路进行了剖析。
关键词：齿状单元幕墙、齿状变形体单元幕墙、波纹铝型材、厚钢立柱幕墙一、概述建筑随着时间的演变趋向多元化，展现其建筑形象的外立面也始终处在一种动态的、持续变化的状态中。
人们对建筑外观的期望越来越高，除了围护和美观，还要体现个性化并满足生态节能等需要。
建筑幕墙应运而生，继而衍变出各种幕墙类型。
其中，齿状单元式幕墙在众多幕墙类型中脱颖而出。
深圳国际能源大厦大面积的采用了齿状单元式幕墙，成为齿状单元式幕墙建筑的一大代表。
图一国际能源大厦照片国际能源大厦位于深圳市福田区，其幕墙类型是玻璃幕墙和波纹铝型材板幕墙组合的齿状幕墙。
建筑最大的亮点是塔楼有八处向外凸出和向内凹进的曲线变形扭转体，构成了楼体丰富的曲线形墙面。
建筑外立面设计灵感来自植物棕榈叶，这种层叠结构使建筑整体富有灵动性，同时也有节能环保理念。
这栋集美观、舒适、实用、环保而又个性化的建筑无疑为深圳这座城市增添了一道别致的风景。
项目由2栋塔楼和1栋连楼组成，其中北塔楼42层，高度218米，南塔楼20层，高度116米，连楼8层，高度52米，地下室4层。
本项目塔楼为单元式幕墙，由A、B、C三种幕墙系统组成，其中A系统为L型齿状单元式幕墙，一面为铝型材波纹铝型材板，一面为玻璃幕墙，波纹板面是由4x4mm小锯齿波纹组成，光照射后会被漫反射，有效的降低反射率，既保证了结构刚性与金属质感，也避免了光污染，环保节能，也为建筑创造出一个舒适的室内环境；B系统为竖明横隐单元式幕墙，边部梯字立面效果，1.6米宽的分格给室内营造出通透的观感；C系统为齿状变形体单元幕墙，倾斜面角度从负15度~正15度渐变，褶曲棕榈表面仿佛像是一把扇子；8处不同的变形扭转体给建筑立面渲染出独特的风格，加上幕墙系统之间完美的衔接形成舞动的线条，同时各部位细节上精致的处理，让外观效果律动感十足。
在深圳的文化、政治和商业中心，深圳能源公司的96 v000平方米的写字楼开发项目，是为了在深圳的文化、政治和商业中心进行外观和感觉，同时在城市的主要轴线上作为一个新的社会和可持续地标。
深圳能源公司新总部的数量和高度是由中央地区的城市规划确定的。
这一开发项目包括两座塔楼，向北延伸2.2米，向南延伸1.2米，在脚上连接着一个34米高的平台，包含着主要的大厅、会议中心、自助餐厅和展览空间。
与邻近的塔楼一起，这一发展形成了一个连续的弧形天际线，标志着深圳的中心。
大开发了一个起伏的建筑信封，它在两座塔楼周围形成了波纹状的皮肤，并打破了传统的玻璃幕墙。
通过折叠可以减少太阳负荷和眩光的部分，一个带有封闭和开放部件的立面在透明度和不透明度之间摇摆。
封闭的部件提供高绝缘性，同时阻挡阳光直射并提供视图。
其结果是，这些塔看起来是一个经典的形状，从远处有一个有机的图案，从特写中可以看到一个优雅的褶皱结构。
立面的弯曲方向与太阳方位相对应：它能最大程度地使朝北的开口自然光Shenzhen Energy Headquarters 深圳能源大厦地点：中国深圳竣工日期：2018年建筑类型：商业面积：96 000 平方米高度：250 米建设单位：深圳能源公司设计单位：BIG合伙主管：Bjarke Ingels, Andreas Klok Pedersen项目经理：Martin Voelkle项目负责人：Song He, Andre Schmidt合作者：奥雅纳，Transsolar，Front获奖：HKIE结构卓越奖，2018年Location: Shenzhen, China Date: 2018Program: Commercial Size: 96 000 m 2 Highth: 250 m Client: Shenzhen Energy Company Design: BIG Partners-in-Charge: Bjarke Ingels, Andreas Klok Pedersen Project Manager: Martin Voelkle Project Leaders: Song He, Andre Schmidt Collaborators: ARUP , Transsolar, Front Awards: HKIE Structural Excellence Award, 2018线和视野，同时尽量减少阳光照射下的暴露。
深圳国际能源大厦方案设计说明概念CONCEPT深圳的写字楼市场始终维持着“低投入，高回报”的状态，大多数建成的写字楼都以极低的成本建造，然后迅速销售回收资金，再由投资客转租或转售获取利润。
这种短效经济下催生的写字楼普遍品质偏低，租售管理混乱，楼层分租灵活性差，买方市场利益很难保障。
Office property market in Shenzhen maintains “low input, high return”strategy all along. Most of office buildings which have been built in very low cost, are quickly sold for fund recovery. And the investors earn profit by sublease and resale. The office buildings built with this short-term economy are generally low quality. And chaos in sublease and resale manag ement and bad flexibility on floor under lease make it hard to protect terminal consumer’s benefit.少数具有实力的开发商，开始把目光投向更高端的市场。
这类写字楼只租不售，统一管理，分租灵活。
而较高的前期投入提升了建筑的整体品质，建筑更节能，设备更耐用，维护成本更低，品牌效应更强，因而可以吸引更高层次的客户。
高素质的客户对办公空间的期望也将提升，不再满足于基本的使用，而更多的关注建筑提供的附加值。
A few capable developers start to set their sights to a high-end market. This kind of office buildings are not for sale, but for rent. They are in unified management and flexible underlease. High pre-investment enhance overall building quality, such as higher energy efficiency, more facility durability, lower maintenance costs, stronger brand. Therefore, it will attract more high-end customers, whose expectations for office space are upgraded. They concerned more added value which buildings provide than basic usage.我们不鼓励设计万能的办公建筑去适合市场的变化，这类建筑最终会沦为市场的最低标准，特殊定制的建筑才能成为高端市场的宠儿，能源大厦正面临着这样的市场考验，因此我们提出3点概念：We don’t uphold to design the general office building to adapt market changes. This kind of product will eternally reduce to the minimum standards of market. Only product for special purpose will become the beloved of high-end market. The Energy Mansion faces with such a market challenge. Therefore, we bring forward 3 concepts:1、争取有利，化解不利1. Maximize benefit, minimize adverse2、云上的办公体验2. Office experience above cloud3、节能生态的形体设计3. Ecological form项目虽然位于中心区，拥有成熟的片区，但仔细分析仍可发现有许多不利因素，这些小细节累计叠加，直接影响项目的整体品质，主要反映在这几点：Although this project is located in mature CBD, there are many unfavorable factors through careful study. The accumulation of these small details will directly affect overall quality of the project. It mainly reflects on these points:1、西侧立交桥及东侧学校对建筑低区的影响1. Overpass on west and school on east influence to lower part of mansion.2、双塔间距偏小相互遮挡对视2. Small distance between two towers makes two of them reduce view.3、北侧与卓越皇岗2号楼间距偏小3. Distance between the Energy Mansion and 2# tower of Excellence Huanggang project on the north side is a bit small.4、南侧用地综合价值较低4. Integrated value of land on the south is low.5、东西晒严重5. There is too much sunshine on east and west side.由此可见，不利因素叠加起来影响了建筑的各个界面，我们用最简单直接的办法来消解不利因素：I can be seen that the accumulation of unfavorable factors impacts most interface of the building. And we resolve them simply and directly.1、将办公面积提升到30米以上1. Lift office area to 30m above.2、将南塔楼办公面积水平放置与北塔楼连接2. Lay south tower office area out horizontally to connect with north tower.3、与卓越皇岗2号楼保持70米左右的间距3. Keep around 70m distance with 2# tower of Excellence Huanggang project.调整后，建筑除东西晒以外的主要不利因素均被化解。
