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房地产评估师的商业地产估值案例分析【正文】近年来，房地产市场持续火热，商业地产领域成为了投资者们争相追逐的热门。
在这个过程中，房地产评估师扮演着举足轻重的角色，他们凭借专业知识和经验，对商业地产进行准确的估值，为投资决策提供重要参考。
本文将通过具体案例，展示房地产评估师在商业地产估值方面的分析和应用。
案例1：购物中心的估值某市中心区域的购物中心喜获重大改造，品牌商家纷纷入驻，商业租金迅速上涨，吸引了大量顾客。
一个地产投资基金希望购买该购物中心，但在做出决策之前，他们需要了解其真正的价值。
这时，房地产评估师登场。
首先，评估师会收集各种相关数据，包括购物中心的建筑面积、租户的类型和签订的租赁合同等。
其次，他们会考虑购物中心所在地的市场潜力、城市规划规定以及相邻竞争物业等因素。
最后，利用收集到的数据和市场分析，评估师会运用不同的方法（如比较法、收益法和成本法）来计算购物中心的估值。
在这个案例中，评估师会根据购物中心的租赁合同和租金收入，运用收益法进行估值。
他们会测算每个租户的租金收入和租赁期限，并结合市场数据和预测，计算出购物中心的未来现金流。
然后，利用适当的贴现率，评估师会进行现金流贴现，得出购物中心的净现值。
除了使用收益法，评估师还会运用比较法。
他们会考虑附近类似购物中心的市场价格和租金水平，并将其与目标购物中心进行比较。
通过观察市场上的类似物业交易，评估师可以判断目标购物中心是否被合理定价。
案例2：办公楼的估值一家大型企业决定购买一栋办公楼作为自己的办公总部。
他们找到了一栋在商业区的现代化办公楼，并希望了解其真实价值。
房地产评估师的工作再次显得至关重要。
在办公楼估值的过程中，评估师同样会收集大量的基础数据，比如办公楼的建筑面积、楼层布局、租户信息以及装修和设备等。
此外，评估师还会考虑办公楼所在地的地段优势、交通情况、规划政策等方面的因素。
在进行估值时，评估师会使用成本法。
他们会对办公楼的修建成本、建造日期以及相关折旧等进行评估。
商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析摘要:不同用途类型的国有土地使用权抵押评估作为土地估价机构主要的业务类型，在数量上和业务收入上占有很大的比例，其作业水平的高底反映了该机构业务水平的高低，本文就某一商业用途地块，采用了基准地价修正法、剩余法两种方法进行了土地抵押价值的测算，并对其中所出现的问题进行了剖析。
关键词：抵押估价、假设开发法、基准地价修正法一、背景资料河北金城房地产开发有限公司拟向银行申请贷款,拟将两宗宗国有出让土地使用权作为抵押。
受河北金城房地产开发有限公司委托，我公司对其国有土地使用权价格进行评估。
该两地块位于我市桥西区南小街以西、永安街以南，地处南小街与永安街交口西南角，两地块相邻，但宗地一为临街商业用地，宗地二为城镇单一住宅用地，其使用用途、使用年限、规划条件均不相同，至估价时点，两宗地正在建设中，尚未达到预售条件，根据委托方提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关资料，以及石家庄市基准地价、我方掌握的市场情况等相关资料，采用了基准地价修正法、剩余法两种方法对两宗地客观市场价值进行了评估。
宗地基础设施条件：宗地外“七通”（即通上水、通下水、通路、供电、通信、通暖、通气），宗地内场地平整土地利用状况规划指标（取自建设规划许可证）：宗地1：3#商业公寓楼，设计层数-1+11，框剪结构，总建筑面积平方米，其中商业面积平方米，地下室面积平方米；4#商办楼，设计层数-2+11，框剪结构，总建筑面积平方米，其中商业面积2420平方米，地下室面积平方米。
宗地2：1#住宅楼设计层数-2+18，剪力墙结构，总建筑面积平方米，其中商业面积平方米，地下室面积平方米；2#住宅楼设计层数-2+24，剪力墙结构，总建筑面积平方米，其中商业面积3671平方米，地下室面积平方米；地下车库，框架结构，总建筑面积5209.4平方米；会所、公厕：设计层数二层，框架结构，总建筑面积330平方米；商业用房：设计层数二层，框架结构，总建筑面积1634.94平方米。
广州某商业用地估价报告x x路80号110铺房地产估价技术报告（一）个别因素分析1、委估房地产位于xx路80号大厦第五层的西北角，钢筋混凝土结构，位于二级商业区域，周边环境阔达，交通方便，有61、101、104、128等多路公共汽车通过东湖路，而且临近的海印桥直达海珠区，对外交通十分方便，较适宜于办公营业；2、委估房地产属商业用地，实际用途为办公，附近有东山区规范局、上海浦东华安证券公司、海印电器城等机构和商场，房屋形状较规则，有利布局。
（二）区域因素分析本次评估的房地产位于东山区,东山区是广州市的老城区之一，总面积16.7平方公里，人口57.56万人。
东山区位于旧城区越秀区与新城区天河区之间，城区建设较好，配套设施完善，居住环境质量较高。
东山区历来是广东省的政治文化中心，是广东省党、政、军首脑机关所在地，并集中了众多的中央及省、市机团单位、各大新闻机构、科研机构和著名中小学校，具有优越的人文条件。
区内以环市东路为中心的高档写字楼区是广州老城区内主要的商贸办公区域。
交通干线主要有南北向的越秀路、广州大道，东西向的环市路、东风路、中山路，以及连接越秀区和天河区的地铁1号线。
委估宗地位于东湖路西式侧,区域有东山区规范局、上海浦东华安证券公司、海印电器城等机构和商场，形状较规则，地形平坦，有利布局；宗地周围有东湖路、东湖西路、沿江路等道路，而且临近的海印桥直达海珠区，交通较为便利。
（三）一般因素分析1、地理位置广州市位于广东省中南部，平面地理坐标介于东经112°57'～114 °3'，北纬22°26'～23°56'，是我国华南地区的广东省省会城市。
2、自然环境（1）地势、地貌广州市土地资源数量有限，但土地类型多样，适宜性广，地形复杂，地势自北向南降低，最高峰为北部广州市与龙门县交界处的天堂顶，海拔为1210米。
东北部为中低山区，中部为丘陵盆地，南部是沿海冲积平原，系珠江三角洲的组成部分。
《房地产评估》案例分析案例一一、估价对象概况本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826 m2，建筑面积11359.1784m2，用途为办公。
估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全。
估价对象建于2003年，为17层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。
据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
二、估价目的转让。
三、估价时点本项目的估价时点为2012年3月。
四、估价依据《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；五、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价。
七、估价测算过程 一、市场比较法由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：00000D DC C B B A A V V ⨯⨯⨯⨯=其中： V = 待估房地产价值； V0 = 比较实例房地产价格；A = 待估房地产交易情况指数；A0 = 比较实例房地产交易情况指数； B = 待估房地产估价期日房地产价格指数； B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数； C = 待估房地产区域因素条件指数； C0 = 比较实例房地产区域因素条件指数；D = 待估房地产个别因素条件指数；D0 = 比较实例房地产个别因素条件指数。
土地出让金案例分析报告1. 背景介绍土地出让金是指国家或地方政府将土地划拨给企事业单位或个人使用时，收取的一种费用。
它是确保土地使用合理、公平的重要手段之一。
本文将以某城市某区域土地出让金为例，对土地出让金相关情况进行具体分析和讨论。
2. 土地出让金的计算方式土地出让金的计算方式是根据土地面积、土地性质、土地所在位置、土地用途等因素综合考虑后确定的。
在本案例中，土地用途为商业用地，用于开发商建设购物中心。
具体计算方式如下：•土地面积：100,000平方米•土地性质：商业用地根据土地出让金计算公式：土地出让金 = 土地面积 × 土地性质系数 × 土地等级系数 × 土地价格其中，土地性质系数和土地等级系数是由政府规定的。
3. 案例分析根据本案例中的具体情况和计算方式，我们进行了以下分析：3.1 土地性质系数和土地等级系数政府根据土地的不同性质和等级制定了相应的系数。
对于商业用地来说，土地性质系数较高，反映了商业用地的增值潜力；而土地等级系数则根据具体位置和交通便利程度等因素确定。
3.2 土地价格土地价格是土地出让金计算的另一个重要因素。
在本案例中，政府根据市场行情和土地所在位置确定了合理的土地价格。
在商业用地的情况下，通常会采取竞拍的方式确定土地价格，以确保土地出让金能够反映土地的实际价值。
3.3 土地出让金的用途土地出让金的用途主要是用于城市的基础设施建设、环境保护、公共设施建设等方面。
通过收取土地出让金，政府可以提供更好的城市服务，改善市民的生活质量。
3.4 土地出让金的影响土地出让金对于开发商来说是一笔较大的负担，它可能会增加项目的成本，并影响项目的盈利能力。
因此，土地出让金的收取政策以及具体金额的确定都会对开发商的投资意愿和项目运营产生一定的影响。
4. 结论通过对本案例中土地出让金情况的分析，我们可以得出以下结论：•土地出让金的计算方式是根据土地面积、土地性质、土地等级等因素综合考虑的。
房地产评估师的商业地产估值案例分析商业地产估值是房地产评估师常常需要进行的一项重要任务。
在本文中，我们将通过一个实际案例来详细分析商业地产估值的过程和方法。
本案例涉及一座位于市中心的写字楼大厦，我们将按照以下步骤进行分析和评估。
1.案例背景该写字楼大厦位于繁忙的商业中心，周围环境繁荣，交通便利。
大楼总面积为5000平方米，其中4000平方米用于办公空间，剩余1000平方米用于商业租赁。
2.数据收集和分析房地产评估师需要准确收集和分析相关数据，以便进行估值。
在本案例中，我们需要收集以下信息：a)租金数据：我们需要了解附近类似商业地产的租金水平。
这可以通过调查周边商场和写字楼的租金来获取。
b)租赁合同：收集现有租赁合同的信息，包括租期、租金、押金等，并了解租户的背景和信誉。
c)市场分析：收集市场趋势和预测信息，如预计租金增长率、供需关系等。
d)土地价格和价值：了解该地区土地的价格和价值，以便计算土地的价值贡献。
3.用现值法估值现值法是商业地产估值的常用方法之一。
我们将使用现值法来评估该写字楼大厦的价值。
a)确定资本化率：资本化率是用于将未来现金流折算成现值的重要参数。
这个比率与相似类型和地段的商业地产相比较。
在本案例中，我们假设资本化率为8%。
b)计算未来现金流：根据租金数据、市场分析和租赁合同信息，我们计算出未来五年内的租金现金流，并按照资本化率折现到现值。
c)计算土地价值贡献：根据土地价格和价值信息，计算土地对总价值的贡献，并对土地价值进行折现。
d)计算总价值：将租金现值和土地价值贡献相加，得出该写字楼大厦的总估值。
4.风险评估作为房地产评估师，我们还需要评估该写字楼大厦的风险因素。
这包括市场供需关系、未来租户流失风险以及政策和法规变化的可能影响。
5.编制评估报告最后，我们应该将评估结果整理成一份专业的评估报告。
报告应包括详细的评估方法和步骤、数据分析结果、估值结论、风险分析以及其他附加信息。
通过本案例的分析，我们了解了商业地产估值的基本过程和方法。
商业地产价值梳理和案例分析商业地产是指用于商业用途的地产，其价值与多个因素相关。
本文将对商业地产的价值梳理和案例分析进行详细说明。
1.位置因素：商业地产的位置是其价值的重要因素之一、优越的位置可以带来更高的流量和更广泛的目标市场，从而提高商业地产的租金收入和升值空间。
2.租金收入：商业地产的租金收入直接关系到其价值。
商业地产的租金收入与多个因素相关，包括市场需求、租客的经营状况和租赁合同的条款等。
稳定的租金收入可以增加商业地产的价值。
3.升值潜力：商业地产的升值潜力也是其价值的重要因素。
商业地产的升值潜力与市场走势、城市发展规划和周边环境等因素相关。
升值潜力大的商业地产可以带来更高的回报率和增值空间。
4.投资风险：商业地产投资存在一定的风险，包括市场波动、租户经营风险和法律风险等。
评估商业地产的价值时需要考虑这些风险因素，并进行风险控制。
投资风险越小的商业地产，其价值越高。
下面是一个商业地产价值案例分析：城市一处位于市中心的商业地产项目，包括多个商铺和写字楼。
该商业地产的位置优越，周边商业环境发达，且处于城市发展的热点区域。
租户主要为知名品牌和企业，租金收入相对稳定。
通过对该商业地产的市场调研和财务分析1.位置优势：市中心优越的位置使得商业地产成为各大品牌争相进驻的热门地点，可以吸引更多的流量和目标客户。
该商业地产的位置因素对其价值有积极影响。
2.稳定的租金收入：商业地产租金收入主要来自于知名品牌和企业，其经营状况相对稳定。
租户签订的长期租赁合同也保证了租金收入的可预见性。
稳定的租金收入使得商业地产价值更高。
3.升值空间：由于该地区处于城市发展的热点区域，该商业地产未来有较大的升值空间。
市场走势和城市发展规划都显示该商业地产的升值潜力很大。
该地产的升值空间使得其价值更高。
4.投资风险：该商业地产存在一定的投资风险，包括市场波动、租户经营状况和法律风险等。
然而，租户的知名品牌和长期租赁合同可以降低租户经营风险。
关于《南宁市解放路71号的国有出让商业用地的评估》估价报告案例分析一．项目背景1、估价目的委托方南宁医药有限责任公司为盘活资金，以其拥有的一宗座落于南宁市解放路71号的土地使用权为抵押物向银行申请抵押贷款，故委托我公司评估该宗地的土地使用权价值。
故本次评估目的为为委托方办理抵押贷款确定抵押贷款额度提供参考依据而评估委估土地使用权的市场价格。
2、宗地概况委估宗地座落于南宁市解放路71号，位于南宁市中心地带，土地取得方式为政府出让，土地批准用途为商业用地，土地面积为1024.77平方米，土地级别为一级，宗地形状规则，土地开发程度为宗地外“五通”(通电、通路、通讯、通上水、通下水)、宗地上已建有一栋八层钢混结构的商业、办公综合楼，宗地临解放路，宗地周围均为已建成的临街商业楼，人流量较大，商服繁华度较高，商业气氛较浓。
3、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在评估基准日2009年2月27日，评估设定宗地开发程度为目前该宗地的实际开发程度：宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通排水、通信）,宗地地面上已建有一栋商业办公综合楼的现状条件下南宁医药有限责任公司所拥有的尚有剩余使用年限为54.3年的国有出让商业用地的使用权的价格（该价格不包含地上建筑物及其固着物的价格）。
二．估价方法的选择根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
因为委估宗地位于南宁市中心，土地用途为商业，目前建筑容积率达6，而成本逼进法不能准确的反映中心地段的繁华、高容积率等带来的高收益，所以不适宜用成本逼进法对委估宗地进行评估。
由于委估宗地位于市区成熟的老商业区，近几年来该区域类似商业用地的买卖交易很少，市场上较难收集到类似于委估宗地的可比交易案例,故不宜采用市场比较法进行评估。
第1篇一、项目背景随着我国经济的快速发展，土地市场日益活跃，土地租赁业务也日益增多。
为了满足土地租赁市场的需求，提高土地租赁评估的准确性和公正性，本文将以某市一宗商业用地租赁评估为例，运用市场法对土地租赁价值进行评估。
二、评估目的本次评估旨在为某市一宗商业用地租赁提供参考依据，以确定该宗土地租赁的市场价值。
三、评估方法本次评估采用市场法，通过对类似土地租赁市场的交易案例进行分析，确定该宗土地租赁的市场价值。
四、评估过程1. 收集资料（1）土地基本情况：土地面积、用途、地理位置、周边环境等。
（2）租赁市场行情：租赁价格、租赁期限、租金支付方式等。
（3）交易案例：选择与被评估土地在地理位置、用途、周边环境等方面相似的交易案例。
2. 案例分析（1）案例一：某市一宗商业用地租赁，面积10000平方米，租赁期限10年，租金为每月100元/平方米。
（2）案例二：某市一宗商业用地租赁，面积8000平方米，租赁期限8年，租金为每月120元/平方米。
（3）案例三：某市一宗商业用地租赁，面积6000平方米，租赁期限6年，租金为每月150元/平方米。
3. 评估计算根据案例分析，采用以下公式计算被评估土地租赁价值：被评估土地租赁价值 = （案例一租金 + 案例二租金 + 案例三租金）/ 3 × 被评估土地面积被评估土地面积 = 12000平方米被评估土地租赁价值 = （100 + 120 + 150）/ 3 × 12000 = 5600000元五、评估结果根据市场法评估，该宗商业用地租赁的市场价值为560万元。
六、结论通过本次评估，我们得出以下结论：1. 市场法在土地租赁评估中具有较高的准确性。
2. 在选择案例时，应尽量选择与被评估土地在地理位置、用途、周边环境等方面相似的交易案例。
3. 评估结果可作为土地租赁双方在签订租赁合同时的参考依据。
4. 在实际操作中，还需考虑土地租赁政策、市场供需状况等因素。
qx实业公司土地使用权估价的案例分析
摘要：本文分析了一宗地商业用地价格评估案例，对案例背景、技术路线、方法选用、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简单阐述。
关键词：商业用地评估方法选择开发形态合法原则
正文：
一、估价背景
2011年我公司接受qx实业公司委托对其位于市区的一宗商业用地进行评估。
经询问了解到该宗地取得较早，仅建有2栋简易2层楼，租给汽修厂使用，随着经济发展周边环境等因素变化，企业欲自行开发或转让该宗地，以期取得价值最大化，特委托评估了解该宗地的潜在市场价值，为下一步公司决策提供价值参考意见。
二、估价对象基本情况
估价对象位于ABC区长乐东路南侧，面积为5087.7平方米，用途为商业。
2004年9月QX实业公司以出让方式取得，使用年限止于2044年09月28日，截至评估基准日，土地使用权年期尚余32.84年。
国有土地使用证号为西灞国用（2004出）第xxx号，记载土地级别为6级。
估价对象权属清楚，来源合法。
评估基准日，宗地上沿街建有2栋简易2层楼，共计1480平方米，现随同场地一起租赁给汽修厂使用，租约一年，到期续签。
估价对象未设定担保权、租赁权、
地役权等他项权利。
宗地外基础设施已达“七通”条件，即：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖，宗地内场地平整。
三、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划
根据待估宗地所在区域近年变化很大，随着城市规划的变化，城市骨架拉大，周边拆迁改造力度加大，周边道路拓宽也已完成，并新开通了道路，区域内交通极大的改善，新的建筑如雨后春笋，不断升起，区域内繁华度不断提高，商业氛围越来越突出。
而该宗地实际利用率很低，仅建有1480平方米低层建筑，年租赁费收入也较少，与周边的不协调性越来越强，按照最大最佳效益分析，该宗地未能发挥最大效益。
查阅委托方提供的有关宗地规划资料，仔细分析各项规划指标后确定以最大最佳效益原则为出发点，分析各种影响因素、选取参数、合理假设，科学计算求得宗地估价结果。
1、评估方法的选择
委估宗地位于西安市东西主干道，商业用地，比较待估宗地的实际使用状况和规划后，我们结合宗地周边市场情况对评估方法做了以下分析：①收益法，需要取得类似地块的单独收益，城市建成区一般没有单独土地租赁的案例，随同建筑物租赁的案例中较难剥离出纯土地收益，因此收益法不便采用，同时宗地所在区域有较大发展潜力，收益法较多依赖过去的数据，较难反映土地使用权潜在价值；②剩余法（假设开发法）主要适用于经营性房地产的评估，本案例为商业用地，现使用状态和周边使用状态差距较大，未能发挥宗地最大效益，现各项规划条件明确，各项开发费用可以合理预测，因此适宜运用假
设开发法；③路线价法，一般适用于大量宗地评估，且需要该街区有较多交易实例，本次估价为单宗地，该街区无大量交易案例以供参考，同时仅对单宗地采用路线价法评估不经济也不具有可行性；④市场比较法，近年随着土地招、拍、挂的政策实施，土地市场交易越来越活跃，越来越透明，大量的市场交易案例可供参考，因此可以用市场比较法评定估算该土地使用权价格；⑤基准地价修正系数法，西安有政府公布的基准地价体系，待估宗地处于西安市基准地价涵盖的区域范围内，可以采用基准地价修正系数法进行评估。
根据该宗地的实际情况可以选用的评估方法有3种，包括假设开发法、市场比较法、基准地价修正系数法，按照《城镇土地估价规程》要求评估报告需选用2种以上的评估方法进行，由于西安市基准地价制定于2007年，距评估基准日已4年，时间跨度较远，并且宗地周边近年变化较大，运用基准地价修正系数法难以反映宗地的潜在价值，因此本次确定分别采用市场比较法和假设开发法测算宗地价格，最终分析两种方法的结果后综合确定待估宗地价格。
2、本案例估价工作的工作计划
商业用地的主要影响有商服繁华度、道路通达度、人流量、基础设施状况、尤其是宗地的临界宽度、纵深比等条件。
通过对上述影响商业用地的主要区位状况和主要实物状况的分析，我们制订了合理的工作计划。
首先与委托人联系，取得被评估宗地的土地使用权证、土地出让合同、市规划部门批准的土地利用规划等相关资料。
第二步，根据委
托人提供的相关资料，对待估宗地的区域及个别状况进行初步实地查看：查看估价对象的临路状况、周围环境并进行拍照，同时感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，并核实委托人提供的资料的准确性，做好详细的实地查看记录。
第三步，确定估价技术路线及估价方法；第四步，对周边的与估价对象邻近或在同一供需圈的相似宗地的交易案例进行资料收集；第五步，分析、计算确定评估值并撰写估价报告；最后，审核、出具估价报告，完成资料的归档。
四、本案例估价工作的主要难点和解决方案
1、市场法可比实例的可比性
市场法中交易实例与估价对象的可比性是估价结论合理的基本保证，尤其是可比实例的质量，一般要求待估宗地和比较对象处于同一供需圈，待估宗地和比较对象的规模相当，即可比实例规模为估价对象的0.5-2倍。
为了保证可比实例与估价对象的可比性，通过市场调查首先选择了多个交易实例，经过对区位、面积、交通条件、基础设施等因素的比较分析，认真筛选后建立可比基础，最终选用符合质量要求的3个实例作为可比实例。
2、假设开发法设定开发的形态
本次运用假设开发法的前提就是现状使用不合理，假定重新建设开发该宗地，因此设定未来的开发形态成为关键。
宗地的规划一般是限制性规划，只规定宗地的利用方式、容积率、后退红线距离等指标，不确定具体的建筑形态和用途，因此在合法且最高最佳使用原则下设定未来的开发形态，如用途、面积、布局等指标直接影响了评估结论
的合理性。
本次评估我们首先查阅西安近期整体规划，了解整体规划对该区域的功能定位，接下来仔细走访了宗地周边，了解周边的业态，包括在建项目的规划用途等信息，通过和待估宗地产权人的交谈，了解产权人的规划，相互交流合理设定拟建项目的形态，力求在合法使用的前提下，最大限度发挥宗地的效益即最高最佳使用。
3、开发成本的确定
假设开发法的运用需要的数据较多，尤其是要熟悉房地产整个开发过程，而且要有一整套资料能够计算出房地产开发建设的费用和交易税费。
因此科学、规范、合理的估算各项开发成本也是评估的难点。
解决该问题只能通过长期积累资料，并向相关专业人员咨询如：建筑、财务方面的专业人员咨询解决。
例如本次评估，房屋重建成本在西安市政府发布的类似房屋重置成本基础上结合近期市场各项建设成本的变化情况综合确定。
五、本案例估价的主要经验总结
1、合理运用不同评估方法
当一个评估项目同时可以运用多种评估方法时应根据项目特点、评估目的等因素综合分析运用各种方法的利弊，并结合以往的评估经验选择恰当的方法完成评估项目。
例如在本项目中，委托方希望了解宗地的潜在价值为下一步决策服务，宗地已经是出让地，假如进行转让或联合开发等情形都属于二级市场交易，更应该倾向于市场交易，采用市场法就比较恰当，虽然基准地价修正系数法也可以使用，但我们知道基准地价修是有政府发布的体现了政府意志的指导性价格，和
市场实际的变化有一定差距，往往滞后于市场，因此在确定一级市场价格时有较强的参考性，而在评估二级市场价格时参考性较弱。
2、要严格遵循合法原则，合理测算土地使用权价值
采用假设开发法评估宗地价值时一个前提条件就是宗地的规划条件是否明确，因为土地利用、房地产开发是一项政策性很强的工作，严格受国家政策法规的限制，宗地在开发利用必须按照法定的规划进行，否则建成后的房产将作为违章建筑，无法预测价值，评估宗地价值也就无从谈起。
因此在设定待开发宗地未来开发形态时必须在法定用途、使用强度等（即控制性规划）范围内，按照最高最佳使用原则下设定未来的开发形态，以保证评估结论的合法.
陕西高成土地评估
2013、4。
