小区物管单位移交程序及规定

竣工物业移交及业主提前接房流程1. 目的规范竣工物业交付职责和管理流程。

2. 适用范围适用于所有竣工物业。

3. 术语和定义无4. 职责4.1 集团工程管理部参与各项目交房前的验收点评。

4.2 所属地产公司工程部负责组织竣工物业交付。

4.3 所属地产公司项目监理机构负责对竣工物业进行分户验收。

4.4 物管公司或物管处（1）提前介入和参与监理机构和工程部组织的相关验收，负责对竣工物业质量进行复检，接管并维护竣工物业；（2）负责完善接房手续。

5. 流程说明5.1竣工物业交付（1）竣工物业业主接房120至少天前，由工程副总或工程部经理组织工程部、监理机构、销售部、开发部（重庆德兴设计开发部）、物管公司、施工单位等召开交房相关工作准备会，详见（楼房屋交付相关部门完成工作的计划安排），会议落实各部门相关工作完成时间。

（2）监理机构在向业主交房至少90天前，组织工程部、施工单位、物管公司或物管处按《分户检验管理办法》对竣工物业进行分户验收，逐步形成记录，并在交房30天前将分户检验档案移交物管公司或物管处。

（3）工程部在向业主交房至少90天前，针对工程部、监理机构及物管公司在验收中发现的问题以书面形式要求施工单位限期进行整改，并进行复查，对复查中未整改和新发现的问题再次督促进行整改，如此反复直至复查合格，工程部组织在向业主交房前10天完成向物管公司的移交。

（4）工程部在向业主交房至少10前天组织集团工程管理部、设计管理部门和相关单位部门（监理、客服、物管等）、施工单位等对竣工物业进行交房前的验收点评。

（5）工程部和物管公司或物管处办理竣工物业交接手续，形成签字盖章的移交表格，在向业主交房后5天内内报集团工程管理部备案。

工程竣工办理物业移交时，由项目工程部组织签订三方维修协议（公司地产、物管公司或物管处、施工单位）。

（6）物管公司或物管处承担竣工物业的管理责任，负责施工单位质保金的支付审查，负责质保期内质保范围以外的物业维修；施工单位承担竣工物业的保期内质保范围以内的物业维修。

新老物业交接清单三篇篇一：新老物业交接单本次物业移交工作，由物管公司向本小区业主委员会移交下列资料，经双方签字确认后视为移交成功，具体分类目录如下：档案类1）业主档案（包括文档和电子档），对文档的内容根据目录进行仔细核对，与电子档的业主信息做到准确无误（包括业主成员、面积、联系方式、车位等）；2）小区固定资产清单；3）业主入住资料：包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；4）房屋装修资料：包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等；5）各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录；6）其他需要移交的档案资料；7）物管公司在管理过程中产生的重要质量记录。

财务类1）物业服务费收缴明细表；2）停车费收缴明细表；3）水电抄表记录及费用代收代缴明细表；4）其他有偿服务费用的收取和支出明细表；5）维修资金的收取、使用和结存明细表；6）已收取的各类押金统计表；7）欠收款项统计表；8）待付费用统计表；9）债务统计表；10）维修资金使用审批资料及记录；11）对小区公共部位水、电、气表进行抄表，进行费用核算；12）对收取的其他费用仔细核算，提前代收的应退还业主；13）其他需移交的各类财务表格或清单。

合同协议类1）自来水接入工程施工合同；2）永久性用电工程的施工合同及附属资料；3）变配电设备运行维护协议；4）集体民用客户燃气工程实施合同及附属资料；5）安防工程施工合同及附属资料；6）消防联动报警工程施工合同；7）综合布线工程施工合同；8）有线电视工程的施工合同；9）有线电视质量检测报告；10）大门施工合同；11）单元门施工合同；12）总平绿化区施工合同；13）电信局，广电网络公司等单位入场协议或文件；14）其他业务合同或协议；图纸或资料类1）用地红线图；2）《土地买卖合同》；3）《国有土地使用权证》；4）建设用地规划许可证》；5）《建设工程规划许可证》；6）《上、下部建设施工工程施工许可证》；7）总平水电、管网、竣工图；8）总平区绿化苗木竣工图与苗木验收清单；9）建施竣工图；10）结构竣工图；11）给排水工程竣工图；12）电气/防雷工程竣工图；13）暖通工程竣工图；14）地质报告书；15）设计变更通知单；16）隐蔽工程验收记录；17）沉降观测记录；18）其他可能会影响将来管理的原始记录；19）雨污水管网/检查井施工图；20）雨污水管网/检查井标高隐蔽资料；21）沉渣池布置图；22）地下管网工程竣工图；23）总评管网埋深立面标高图；24）景观照明布置图；25）排水许可证原件；26）停车场的相关手续。

物业管理承接查验及工作移交物业的承接查验是指物业企业对新接管物业项目的共用部位、共用设备设施进行承接查验。

它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位和向新的物业管理企业移交物业的过程中。

物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。

第一节竣工验收与承接查验的7项工作要点一、竣工验收竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。

所谓建筑工程项目的竣工，是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。

工程项目竣工后，建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检查，取得竣工合格的资料、数据和凭证。

二、承接查验承接查验是指物业管理企业在接受委托物业管理时，对新物业或原有物业按行业准进行综合检验的过程。

它是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。

承接查验合格，标志着物业可以实施正常的管理。

三、承接查验与竣工验收的区别（一）验收主体不同承接查验的主体是由接受单位移交给物业管理单位；竣工验收的主体时由施工单位移交给接受单位。

（二）验收性质不同承接查验是为了主体结构安全与满足使用功能的再检验；竣工验收是为了查验建筑工程项目是否达到规划设计文件和建筑施工安装所规定的要求。

（三）验收条件不同承接查验的首要条件时竣工验收合格，并且附属设备已完全能正常使用；竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已就位。

（四）验收目的不同承接查验是物业管理企业为了分清管理责任，对即将进行管理的物业进行质量验收；竣工验收是工程项目建成后，接受单位为了使物业取得进军市场的资格，对物业进行质量验收。

承接查验与竣工验收的主体、性质和目的虽然各不相同，但是它们的中心环节是质量验收。

新老物业交接清单三篇篇一：新老物业交接单本次物业移交工作，由物管公司向本小区业主委员会移交下列资料，经双方签字确认后视为移交成功，具体分类目录如下：档案类1）业主档案（包括文档和电子档），对文档的内容根据目录进行仔细核对，与电子档的业主信息做到准确无误（包括业主成员、面积、联系方式、车位等）；2）小区固定资产清单；3）业主入住资料：包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；4）房屋装修资料：包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等；5）各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录；6）其他需要移交的档案资料；7）物管公司在管理过程中产生的重要质量记录。

财务类1）物业服务费收缴明细表；2）停车费收缴明细表；3）水电抄表记录及费用代收代缴明细表；4）其他有偿服务费用的收取和支出明细表；5）维修资金的收取、使用和结存明细表；6）已收取的各类押金统计表；7）欠收款项统计表；8）待付费用统计表；9）债务统计表；10）维修资金使用审批资料及记录；11）对小区公共部位水、电、气表进行抄表，进行费用核算；12）对收取的其他费用仔细核算，提前代收的应退还业主；13）其他需移交的各类财务表格或清单。

合同协议类1）自来水接入工程施工合同；2）永久性用电工程的施工合同及附属资料；3）变配电设备运行维护协议；4）集体民用客户燃气工程实施合同及附属资料；5）安防工程施工合同及附属资料；6）消防联动报警工程施工合同；7）综合布线工程施工合同；8）有线电视工程的施工合同；9）有线电视质量检测报告；10）大门施工合同；11）单元门施工合同；12）总平绿化区施工合同；13）电信局，广电网络公司等单位入场协议或文件；14）其他业务合同或协议；图纸或资料类1）用地红线图；2）《土地买卖合同》；3）《国有土地使用权证》；4）建设用地规划许可证》；5）《建设工程规划许可证》；6）《上、下部建设施工工程施工许可证》；7）总平水电、管网、竣工图；8）总平区绿化苗木竣工图与苗木验收清单；9）建施竣工图；10）结构竣工图；11）给排水工程竣工图；12）电气/防雷工程竣工图；13）暖通工程竣工图；14）地质报告书；15）设计变更通知单；16）隐蔽工程验收记录；17）沉降观测记录；18）其他可能会影响将来管理的原始记录；19）雨污水管网/检查井施工图；20）雨污水管网/检查井标高隐蔽资料；21）沉渣池布置图；22）地下管网工程竣工图；23）总评管网埋深立面标高图；24）景观照明布置图；25）排水许可证原件；26）停车场的相关手续。

小区物业管理范围和责任物业管理交接纠纷的法律分析物业管理交接纠纷的法律分析胡杰丰最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。

被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。

本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。

我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。

在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。

当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

物业交接流程物业交接是指在物业管理公司与业主委员会、业主代表或前一任物业管理公司之间进行的相关工作交接过程。

物业交接的顺利进行，对于维护小区的正常运营和业主利益的保障具有重要意义。

下面将详细介绍物业交接的具体流程。

首先，物业交接的准备工作非常重要。

在交接前，双方需做好相关资料的整理和准备工作。

物业管理公司需要准备好小区的基本情况、人员构成、财务状况、服务标准等相关资料，以便于交接时进行详细的介绍和说明。

同时，业主委员会或业主代表也需要准备好小区的相关文件、合同、投诉建议等，以便于与新的物业管理公司进行交接对比和确认。

其次，双方进行实地交接。

在交接过程中，双方需要进行实地勘察，了解小区的实际情况。

物业管理公司需要介绍小区的基本情况、设施设备、人员构成等情况，并对小区存在的问题进行说明和解决方案的提出。

同时，业主委员会或业主代表也需要对小区的实际情况进行介绍和说明，对存在的问题提出建议和意见。

通过实地交接，双方可以更加直观地了解小区的实际情况，为后续工作的开展提供基础和依据。

接下来，双方进行资料的交接和确认。

在交接过程中，物业管理公司需要将小区的相关资料进行详细的介绍和交接，包括小区的合同、财务报表、服务标准、投诉建议等资料。

同时，业主委员会或业主代表也需要将相关文件、合同、投诉建议等资料进行交接。

双方需要对交接的资料进行认真核对和确认，确保交接的资料完整、准确。

最后，双方进行工作计划的制定和确认。

在交接过程中，双方需要就后续工作进行详细的沟通和协商，制定出合理的工作计划和目标。

物业管理公司需要根据小区的实际情况和业主的需求，制定出符合实际情况的服务标准和工作计划，并进行相关的承诺和保证。

同时，业主委员会或业主代表也需要就后续工作提出建议和意见，确保新的物业管理公司能够更好地为业主提供服务。

综上所述，物业交接流程包括准备工作、实地交接、资料交接和确认、工作计划的制定和确认等环节。

通过严格的流程和规范的操作，可以确保物业交接的顺利进行，为小区的正常运营和业主利益的保障提供有力的保障。

物业交接流程、表单和注意事项物业交接流程、表单和注意事⽬录1、财务类 (2)2、档案类 (3)3、合同协议类 (3)4、图纸资料类 (4)5、配套设施设备类 (8)6、公共部位⼈财物类 (10)7、其他物资财产类 (11)8、注意事项 (12)9、附件、表格 (14)第⼀章：财务类交接1.1．．．⽔电抄表记录及费⽤代收代缴明细表、1.2．．．维修资⾦的收取、使⽤和结存明细表、1.3．．．物业服务费收缴明细表、1.4．．．停车费收缴明细表、1.5．．．其他有偿服务费⽤的收取和⽀出明细表、1.6．．．已收取的各类押⾦统计表、1.7．．．⽋收款项统计表、1.8．．．待付费⽤统计表、1.9．．．债务统计表、1.10．．．．维修资⾦使⽤审批资料及记录、1.11．．．．其他需移交的各类财务表格或清单1.12．．．．对⼩区公共部位⽔、电、⽓表进⾏抄表，进⾏费⽤核算、1.13．．．．对收取的其他费⽤仔细核算，提前代收的应退还业主、备注：财务交接重中之重，我在管理之江铭楼的时候，⽼是碰到追讨东海物业⽔电押⾦的事情。

故、财务交接要⾮常慎重。

第⼆章：档案类1.1．．．⼩区固定资产清单；1.2．．．业主⼊住资料：包括⼊住通知书、⼊住登记表、⾝份证复印件、相⽚；1.3．．．房屋装修资料：包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等；1.4．．．业主档案（包括⽂档和电⼦档），对⽂档的内容根据⽬录进⾏仔细核对，与电⼦档的业主信息做到准确⽆误（包括业主成员、⾯积、联系⽅式、车位等）；1.5．．．物管公司在管理过程中产⽣的重要质量记录。

1.6．．．其他需要移交的档案资料；1.7．．．各类值班记录、设备维修记录、⽔质化验报告等各类服务质量的原始记录；第三章：合同协议类. ⾃来⽔接⼊⼯程施⼯合同.永久性⽤电⼯程的施⼯合同及附属资料.变配电设备运⾏维护协议.集体民⽤客户燃⽓⼯程实施合同及附属资料.安防⼯程施⼯合同及附属资料.消防联动报警⼯程施⼯合同.综合布线⼯程施⼯合同.有线电视⼯程的施⼯合同.有线电视质量检测报告.⼤门施⼯合同.单元门施⼯合同.总平绿化区施⼯合同.电信局，⼴电⽹络公司等单位⼊场协议或⽂件.其他业务合同或协议、机械车库保养协议.消防保养协议.空调保养协议第四章：图纸或资料类项⽬批准⽂件。

小区物业管理制度为规范小区维修基金的收取、使用及管理工作，根据有关规定，结合小区物业管理实际情况，特制定本制度。

（一）基金用途小区维修基金仅限于支付小区开业前管理筹备费用及日后小区设施设备大型维修、保养及更换的费用。

（二）基金收取小区交付使用时，每一位业主都必须缴纳相当于其名下单元一个月管理金额的小区维修基金，该基金不可退还，但可以在业权发生变更时，转至新业主名下。

（三）收入管理1、每一户业主按小区入伙时规定的时间缴纳。

2、本基金由公司收取，也可以由发展商代收后统一划入公司账户。

3、公司设立专门账户进行单独核算和反映。

4、在会计核算账务系统进行总账控制，并在电脑'客户管理系统'中进行记录，同时应设置备查簿，登记各业主维修基金的'缴纳情况。

（四）支出管理一般情况下，公司不能动用维修基金。

需动用维修基金，必须取得原业主委托书及新业主产权证明资料，然后办理基金明细账户的变更处理。

（五）结存管理1、公司应根据小区运作情况，对本基金进行管理，尽可能让其保值及增值。

2、公司应及时向业主反映其增减变动情况，在财务报告中予以说明。

3、其结余情况应每半年向业主公布一次，接受业主监督。

庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有85个（片）生活小区，其中有35个（片）是老旧小区。

在实际工作中，接受居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题，也是当前为民服务的矛盾焦点。

如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适？近日，庐阳区双岗街道人大工委组织部分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研，并就提升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。

一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。

由于建造时间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，导致“牛皮癣”泛滥，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

物业接管前期工作流程图物业前期接管工作流程➢签订《物业管理委托合同》由开发商选聘物业公司，并签订《物业管理委托合同》。

➢委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员1．由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。

2．招聘各部门经理、主管、员工综合部：经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员（兼库房管理员）2名；财务部：经理1名、会计1名、出纳1名；管业部：经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、前台接待2名；保卫部：经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名（含领班1－2名）、保安员4名（含领班1－2名）；工程部：经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／专业（约12人）；建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。

说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解大厦工程情况。

“公司初期人员架构图”附后➢筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案1．各部门共同汇编的文件：⑴．《房屋使用、管理、维修公约》⑵．《房屋质量保证书》⑶．《房屋使用说明书》⑷．《房屋交付（入住）通知》⑸．《入伙授权书》⑹．《业主（使用人）服务指南》⑺．《装修管理规定》⑻．《办理装修流程说明》⑼．《治安、消防协议书》⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》⑾．《二次装修协议书》⑿．《业主联络资料登记表》⒀．《收楼须知》⒁．《物业管理费收费标准》⒂．《公约承诺书》备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到上海市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。

物业公司小区通知范本1.物业入住小区通知怎么写关于“ XX ”小区物业管理正式移交物业的通知各位住户：“ XX ”小区已有不少住户入住，基本具备正式实行物业管理的条件。

经市房管局与各区居委会、办事处协商决定，自年月日起“ XX ”小区物业管理正式移交物业公司，现将有关事项通知如下，望各住户遵照执行。

一、物业管理的范围纳入物业管理的范围为卫生保洁、公共秩序管理、公共照明及设施管理、消防设施管理、排污水管道和化粪池管理、道路维护、绿化维护。

二、小区物业管理费收取的范围、标准及办法1、物业管理费收取的范围为小区内所有住户交纳物业管理费。

2、经本小区住户委员会与物业公司协商，本小区的物业管理费收取标准为：按住房的建筑面积交纳物业管理费，价格为0.3元/平方米?每月。

3、入住的住户全价交纳物业管理费，未装修入住的住户半价交纳按住房的建筑面积收取的物业费，未装修入住的住户不缴纳垃圾处置费。

4、由物业公司直接向住户收取物业管理费。

三、关于过渡期的物业管理费问题市物业服务有限公司于年月日进驻“ ”小区，为住户提供部分物业服务。

入驻小区起到年月日为过渡期，过渡期发生的管理人员工资、公共照明的电费及消防用水费等按住户面积分摊到各住户，从政府购买服务款项中支付。

甲方：乙方：年月日2.物业通知怎么写内容：：20165fish通知样本常见通知格式物业通知格式一：小区关于办理业主卡的通知尊敬的住户：你们好！现本小区已进入装修阶段，进出苑区人员日益增多，管理处为加强小区人员进出管理，确保苑区的安全和谐，须对苑区住户办理业主卡，住户须凭业主卡进出苑区。

请业主于近期内到管理处办理，谢谢合作！办理业主卡需带资料：一、业主及家人：1寸照片2张，身份证复印件1张二、租住户：租房复件；身份证复件1份；1寸照片2张三、公司员工：租房合同复件（限租住户）；公司营业执照复件1份；公司介绍信；身份证复件1张；1寸照片2张。

**商务公寓管理处**年**月**日物业通知格式二：关于灭鼠的通知尊敬的业主/住户：您好，春天临近，为了防止小区出现鼠患，我管理处将从**年**月**日起到**年**月**日，每天**：**在小区内的草坪等公共区域内投放鼠药，次日**：**收药。

物业在管项目退出指引XX物业服务公司战略运营部编制了《XX物业服务公司在管项目退出指引》，规范了公司对项目提出退场申请或被动撤场的操作流程及评审要求，对项目退场做出明确的要求与规定。

对在管项目退出工作的总体要求：安全、快速、平稳。

1.总则1.1目的为XX服务在管项目的退出工作给予清晰的指导及要求。

1.2适用范围适用于所有XX服务在管项目。

2.职责2.1服务总部2.1.1 总部战略运营部负责本制度的编写、修改、发布；2.1.2 总部评审小组对项目退出事宜进行最终审批；2.1.3 总部战略运营部、财务管理部、风控合规部对项目合同终止事宜进行监督，对遗留问题的处理进行跟踪直至关闭；2.1.4 对丢盘项目进行业绩登记和调整以及责任追溯。

2.2区域公司、事业部2.2.1 对辖区内的项目合同终止事宜进行评估，组织召开区域内部会议、输出决策意见，对合同终止事项及经营结果负责；2.2.2 组织完成合同终止所涉及的财务清算、员工安置、现场业务梳理、法务风险评估等工作，协助撤场项目的人、财、物等的妥善撤离与交接，处理相关遗留问题；2.3片区、项目2.3.1 负责项目日常运营管理及项目运营层面的客户关系管理和维护，在区域公司的牵头下，完成项目合同的终止工作，对项目的经营结果负责。

3.方法与过程控制3.1合同（服务）终止的条件a)合同到期主动终止：我方因项目合作条件或项目运营环境发生重大变化，对于可能存在长期运营亏损、合作条件新出现重大不利变化或重大风险等导致合作难以维持、战略价值低的项目，在项目合同到期后我方无意参与续签或投标的，视作主动终止；b)合同期内主动终止：我方因项目合作条件或项目运营环境发生重大变化，对于存在长期运营亏损且无法改善、合作条件新出现重大不利变化或重大风险等导致对公司发展不利的项目，在合同期内我方主动提出提前解约，视作合同期内主动终止；c)被动终止：因项目合作条件、项目运营环境或对方合作意愿等发生重大变化，可能导致对方主动向我司发函提出合同终止，召开业主大会启动解聘程序，或有意在合同到期后更换其他物业服务企业/或出现其它将导致我方实际丧失物业管理权的情形，视作为被动终止。

物业交接方案更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要院方各部门的支持，原物业管理公司的有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤的实施运作根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点：一、交接程序主体医院院务处是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检查物业管理工作的主管部门，是解决物业管理问题的关键。

所以所有交接工作必须在院务处的领导和支持下进行。

另一个是有关更换事宜，要经院务处知会各科室护士长、科室主任等相关部门，使更换物业公司的行动在各相关部门支持和配合下有序开展。

二、具体交接工作安排1．院务处负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。

2．双方物业公司确认交接步骤及内容。

3．以书面形式发给各个科室及相关部门更换物业通知。

4．在最大限度减低对客户服务影响的情况下，按步骤进行物业交接工作，并由院务处进行监督。

5．院务处与原物业公司的合同缮后事宜。

四、交接内容交接中涉及的内容繁多：物资准备，具体大块如下：（一）工程交接1．成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定工程验收负责人及各专业交验人员，一般由以下专业人员组成：电气、给排水、土建、电梯、锅炉，司乘，导诊和挂号收费。

2．召开工作会议，布置各专业组接收要求及具体事项。

3．接收工作要求参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准。

4．物业交接工作程序（1）接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间。

（2）交方应提供的资料、文件。

1）图纸资料、文件、交接清单。

2）设备清单。

3）能源消耗情况（列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字）。

4）备品备件、材料物品库存登记表。

5）设备运行记录。

6）交接班记录。

7）值班记录。

8）工具、仪表，维修设备登记表。

9）人员花名册。

10）设备维保合同（有效期内）。

成都市《业主委员会章程》示范文本成都市房产管理局关于印发《业主公约》、《业主大会章程》二个示范文本的通知成房物管[2003]1号各区（市）县房管局（办、所）、高新区规划建设局、各物业管理公司、业主委员会：根据物业管理法规、政策规定，依据建设部《业主公约》示范文本（建房[1997]219号），结合我市实际，我局制定了《业主公约》、《业主大会章程》二个示范文本，望你们结合实际，参照执行。

成都市房地产管理局于1998年发布的《业主委员会章程》示范文本（成房发[1998]62号）同时废止。

业主大会章程（示范文本）（说明：1、本示范文本中未订立事项可以用“×”表示；2、本示范文本中的[ ]中内容，据实填写在其前面的空格中；3、可根据实际情况对本文本有关条款予以选择、调整、补充。

）第一章总则第一条（组织名称及地址）名称：成都市区业主大会（以下简称“本会”）地址：所在物业座落：第二条（性质）本会是在本物业管理区域内就物业管理事项代表和维护全体业主合法权益的自治组织，由本物业管理区域内的全体业主组成。

第三条（本会的宗旨）本会的宗旨是代表和维护全体业主的物业管理合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的工作和居住环境。

第四条本会接受物业管理主管部门和（当地政府）的监督和指导，遵守法律、法规和规章的规定，不损害国家利益、社会公共利益和业主、使用人的合法权益。

第二章组织机构及职责第五条（本会的成立及其执行机构）本会自第一次本会会议按规定程序召开之日起，予以成立；本会设立业主委员会作为常设办事机构，其成立以物业管理主管部门备案为准。

本会的业主委员会由名委员组成，设主任1名，副主任名，均由业主委员会委员中推选产生。

业主委员会的日常事务由其主任负责。

业主委员会每届任期3年。

业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会对本会负责并报告工作，受本会监督。

第六条（本会的责任承担、决议、决定）本会的民事责任由全体业主共同承担。

物业管理期满移交方案一、引言物业管理期满移交是指物业管理服务合同到期或解除后，实际使用者（业主或者租户）、前期物业管理服务提供者（以下简称为“前期服务提供者”）将物业管理服务所涉及的各项工作、设备、资料等进行交接和移交的过程。

为了保证物业管理服务的连续性，保障业主和租户的合法权益，加强对物业管理服务的监督和管理，制定本方案，明确双方在物业管理期满移交过程中的责任和义务。

二、移交准备1. 移交协调人员前期服务提供者应指派专人负责物业管理期满移交工作，并在移交前协调相关人员进行准备工作。

2. 移交人员名单前期服务提供者应提供涉及移交的人员名单、职责及联系方式，并尽快通知实际使用者。

3. 移交物资清单前期服务提供者应编制移交物资清单，包括但不限于钥匙、设备、工具、资料等，并进行清点和备案。

4. 移交资料整理前期服务提供者应整理好物业管理服务的相关资料，包括但不限于合同、收费凭证、工作记录、维修记录等，并进行备份和整理工作。

5. 移交方案制定双方应共同商定物业管理期满移交方案，包括移交时间、程序、内容、责任划分等，并签订书面协议。

三、移交程序1. 移交时间确定双方应协商确定物业管理期满的具体时间，并提前通知相关人员，以便做好移交准备工作。

2. 移交过程（1）前期服务提供者指派专人携带物资清单进行移交；（2）实际使用者进行清点和确认；（3）对于设备、资料等需要进行检查和验收，确保移交物品完好无损；（4）移交清单签字确认。

3. 移交结果移交结束后，双方应及时对移交结果进行确认，如有异议应及时协商解决。

四、移交内容1. 设备包括但不限于门禁系统、照明设备、监控设备、空调设备、消防设备等，应进行清点、验收并进行移交。

2. 资料包括但不限于物业管理服务合同、收费凭证、工作记录、维修记录等，应进行备份，并整理好移交清单进行移交。

3. 钥匙所有钥匙应进行清点和移交，确保实际使用者能够正常使用。

4. 工具包括但不限于维修工具、清洁工具等，应进行清点、验收并进行移交。

房屋交付管理程序1.目的与适用范围1.1目的规范房屋交付工作流程，明确责任，有效预控交付风险，实现房屋的顺利交付，进一步提升客户满意度。

1.2适用范围本制度适应于公司开发项目的房屋交付工作。

2.职责2.1客户关系组2.1.1房屋交付工作的归口组织执行部门。

2.1.2负责牵头组织物业公司、工程部、销售案场、设计部、律师等部门人员成立交付检查工作小组，开展交付风险检查工作。

2.1.3负责编制《交房活动方案》并组织执行。

2.1.4负责组织维修中心进行业主收楼验收发现缺陷问题的整改工作。

2.2交房工作领导小组2.2.1负责交房工作的整体指导和协调，成员有公司高层及物业公司、工程部、销售部、设计部、客服组、律师等部门负责人构成。

2.3物业服务公司2.3.1根据物业管理相关标准进行房屋的接管验收和交接工作。

2.3.2负责即将交付房屋的开荒保洁工作。

2.3.3负责配合客户关系组对《交房活动方案》的具体执行工作。

2.4工程技术部2.4.1负责房屋实体工程竣工验收组织，确保交付条件的实现。

2.4.2负责房屋交付有关工程文件资料的准备。

2.4.3负责组织施工单位对各阶段验收检查发现缺陷问题的整改。

2.5其他部门（人员）2.5.1负责配合交付工作。

3.术语及定义房屋交付：商品房交付是指房屋的交付使用。

就是出卖人将已经建成的且具备交付条件的房屋转移给买受人占有，以保证买受人可以正常使用，实现居住目的。

其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，即我们通常所说的‘交钥匙’。

4.工作程序4.1交付前准备工作4.1.1成立房屋交付工作临时组织机构：应在房屋正式交付90日前组织成立交房工作领导小组，领导小组召开动员会并批准成立各专业小组，拟定工作目标下发执行。

4.1.2编制专项工作计划：各专业小组根据工作目标结合工作实际编制专项工作计划，上报领导小组批复后执行。

4.1.3交付前风险预控4.1.3.1风险预控的主要手段是组织系统细致的交付风险评估检查。

小区物品搬出、放行管理规定
1. 目的
加强对物品搬出的管理，有效控制偷盗等治安案件的发生，维
护小区/大厦业主（住户）的利益。

2. 适用范围
适用于xx业主/住户、施工人员物品出入的管理。

3. 职责
3.1 治安员负责小区搬出物品的检查、核实及放行工作。

3.2 治安队长负责对放行条的核实、批准放行工作。

3.2 保安主任级以上人员负责对放行条的批准。

4. 工作程序
4.1 业主（住户）及小区/大厦内各施工单位的大件、贵重物品（体
积400亳米×200亳米×400亳米或价值500元以上物品）搬
出小区/大厦时，须事先向本管理处进行申报。

4.2 物管处值班人员根据业主（住户）或施工单位负责人的身份
证或工作证等其它有效证件核对属实后，可开出《物品放行
条》。

4.3 出租屋承租人搬家，须由业主（出租人）到场，并在《物品
放行条》上列出要搬出的物品明细，由业主签名后方可放行。

4.4 大门岗治安员依照《物品放行条》所列内容对搬出的物品进
行核查、登记。

《物品放行条》由保安大队回收，存档。

4.5 搬出物品与《物品放行条》所列内容不符，治安员有权暂时
扣留，待进一步查实无误后放行。

4.6 保安大队人员有权对出入小区/大厦的车辆进行检查。

4.7 小区/大厦内发现可疑情况，巡逻治安员或门岗人员有权暂时
截停可疑物品及人员，并视情况报告公安机关。

4.8 经询问、核实，发现有犯罪嫌疑行为的，须立即报警并及时
移交派出所处理。

物业接管验收方案物业管理接管验收方案-7 2010-9一、建议原则本建议主要是依据建设部与重庆市物业管理办公室相关文件的要求，和我司多年来积累的物业管理经验对接管验收提出的顾问建议，由于目前规范版本有所改动，因此，我司将参照现行验收规范及物业项目实际情况对验收接管方案进行进一步的修订。

XXX公司提供之建议仅为我司管理经验之总结，不代表或代替国家有关规范和法规。

接管验收的相关表格，需根据施工图纸与现场具体情况进行重新修订。

由于我司尚未接到物业项目竣工的图纸资料，因此,此接管验收表格针对性需进一步完善，现仅供参考。

二、物业项目管理部接管验收程序(一) 目的接管验收是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，是确保物业接管验收工作得到有效控制，保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。

接管验收是指:物管单位按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。

(二) 行为对象接管验收是建设单位向物管企业移交物业的过程。

接管验收(三) 接管验收的作用1、明确交接双方的责权利关系;2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益;3、确保物业使用的安全功能，保障业主的生命财产安全;4、为日后物业的管理创造条件。

(四) 接管验收的分类1、新建物业的接管验收;(五) 职责1、项目物业管理处接到总公司物业竣工验收的通知报告后，公司总经理指定项目主管领导、各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。

2、验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收。

3、验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4、验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。

5、验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作。

物业交接方案Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998物业交接方案更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要院方各部门的支持，原物业管理公司的有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤的实施运作根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点：一、交接程序主体医院院务处是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检查物业管理工作的主管部门，是解决物业管理问题的关键。

所以所有交接工作必须在院务处的领导和支持下进行。

另一个是有关更换事宜，要经院务处知会各科室护士长、科室主任等相关部门，使更换物业公司的行动在各相关部门支持和配合下有序开展。

二、具体交接工作安排1．院务处负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。

2．双方物业公司确认交接步骤及内容。

3．以书面形式发给各个科室及相关部门更换物业通知。

4．在最大限度减低对客户服务影响的情况下，按步骤进行物业交接工作，并由院务处进行监督。

5．院务处与原物业公司的合同缮后事宜。

四、交接内容交接中涉及的内容繁多：物资准备，具体大块如下：（一）工程交接1．成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定工程验收负责人及各专业交验人员，一般由以下专业人员组成：电气、给排水、土建、电梯、锅炉，司乘，导诊和挂号收费。

2．召开工作会议，布置各专业组接收要求及具体事项。

3．接收工作要求参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准。

4．物业交接工作程序（1）接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间。

（2）交方应提供的资料、文件。

1）图纸资料、文件、交接清单。

2）设备清单。

3）能源消耗情况（列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字）。

4）备品备件、材料物品库存登记表。