城镇土地使用税税务筹划

第1章税收筹划导论1．我国现行税制中有哪些税种？各类税又有哪些特点？这与税收筹划有什么联系？答：我国目前税收体制中的税种主要有以下：增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、固定资产投资方向调节税、筵席税、关税、船舶吨税。

根据每个税种的基本要素和特征，可以将我国现行税种按照不同的标准进行分类。

按照国家税务总局的划分方法，分为货物和劳务税、所得税、财产税以及特定行为与目的税。

货物和劳务税，又称流转税类，包括增值税、营业税、消费税、烟叶税、车辆购置税和进出口关税。

这类税是在生产经营及销售环节征收，以商品、劳务的销售额或营业额收入作为计税依据，一般不受生产、经营、成本和费用变化的影响，税收负担较重，因此，对增值税、营业税和消费税进行筹划必然成为税收筹划的重要内容。

所得税包括企业所得税、个人所得税、土地增值税等。

与流转税不同，所得税的征税对象是扣减成本费用后的利润，虽然其税负不易转嫁，但收入来源形式复杂，成本费用的扣除标准和方法多样，具有较大的筹划空间。

财产税包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、契税、车船税、船舶吨税。

该类税具有税源分散广泛、征管难度较大、区域性等特点。

对于特定单位，认真做好这方面的筹划工作，收益也是不菲的。

特定行为与目的税，具有税源分散、政策性强、调节范围明确、税收负担较轻、难以转嫁等特点。

2．什么是税收筹划？税收筹划具有哪些特征？答：税收筹划是指企业在做出重要的经济决策之前，以顺应税法的立法意图为前提，综合考虑市场因素和税收因素，寻求未来税负相对最轻，经营效益相对最好的决策方案的行为。

其特征有：合法性、策划性以及综合效益最大化。

3．税收筹划的主要目的是什么？为什么有效的税收筹划并不等于税负最小化?答：税收筹划的目标并不是追求所缴税款的最小化，而是力求企业的综合效益最大化。

城镇土地使用税的五种筹划策略城镇土地使用税是一种重要的财务负担，对于企业来说尤为重要。

为了合理规避或最小化土地使用税的支付，企业可以采取一些筹划策略。

本文将介绍五种常见的筹划策略，帮助企业在缴纳土地使用税时节省成本。

一、土地资产重组土地资产重组是指企业通过转让和置换等方式对自己的土地资产进行调整，以期减少土地使用税的支付。

具体筹划方法包括以下几种：1. 资产置换：企业可以选择将持有的不可开发的土地以交换的方式置换成可开发的土地。

这样可以将原本不可开发的土地转换成可以开发的资产，从而减少土地使用税的负担。

2. 资产转让：企业可以选择将持有的土地以出售的方式转让给其他企业。

通过资产转让，企业可以获得一定的资金，并将土地的税负转移给收购方，从而减轻自身的税务负担。

3. 资产租赁：企业可以选择将持有的土地以租赁的方式出租给其他企业。

通过土地租赁，企业可以获得一定的租金，并将土地的税负转移给租赁方，从而减少税务负担。

二、土地用途变更土地使用税的征收是按照土地用途进行的，如果企业能够合法调整土地的用途，就有可能减少或避免土地使用税的支付。

具体筹划方法包括以下几种：1. 用途调整：企业可以申请将土地的用途从高税率用地调整为低税率用地，以降低土地使用税的支付。

例如，将原本用于商业用途的土地申请改为农业用地或自然保护用地。

2. 改建重分类：企业可以通过改建将土地的使用性质进行重分类，从而降低土地使用税的支付。

例如，将原本的住宅用地改建为工业用地，这样可以将土地使用税的税率从住宅用地的高税率调整为工业用地的低税率。

三、土地租赁筹划除了通过资产置换和转让等方式减少土地使用税的支付，企业还可以通过土地租赁筹划来降低税务负担。

具体筹划方法包括以下几种：1. 分割租赁：企业可以将持有的土地分割成多块进行租赁，这样可以将土地使用税的税负分散到多个租赁方，从而减轻自身的税务负担。

2. 长期租赁：企业可以与土地所有者签订长期租赁协议，延长租赁期限。

土地增值税的税收筹划方案(DOC 7)浅析土地增值税的税收筹划所谓的税收筹划，就是采用合理、合法的手段，达到企业税收最小化的目的。

那么如何能够即合理又合法地避税呢？这除了要充分利用各个税种的税率特点外，主要靠的还是国家提供的各种税收优惠政策。

税收优惠政策是国家给予的“阳光”政策，利用得好，纳税人就能够享受到减税甚至免税的优厚待遇。

下面以房地产行业中常见的土地增值税为例，谈谈税收筹划的几种方法。

一、分散收入法土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。

增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。

在累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。

档次爬升现象会使得纳税人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。

在房地产行业中，分散收入的常用方法有：上面已经讲过，增值额的大小直接影响着纳税人税负的高低。

增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。

税法规定的扣除项目共有五项：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其它扣除项目。

其中财政部确定的其它扣除项目主要是指对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

从中我们可以看出，若想适当地增加扣除项目金额，只能从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。

1.房地产开发成本指的是纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。

它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。

土地使用权作价的税收筹划随着城市化进程的推进和经济的不断发展，土地使用权的规划和管理逐渐成为一个复杂而关键的问题。

在土地使用权的交易过程中，土地使用权的作价是一项重要的税收筹划工作。

通过合理的筹划，既可以满足政府税收收入的需要，又能促进土地市场的健康发展。

首先，为了实现税收筹划的目标，需要明确土地使用权的性质和纳税义务。

土地使用权是允许个人或组织在一定期限内独享土地利益的权益，但并不等同于土地所有权。

在土地使用权的交易中，根据土地的具体用途和地理位置等因素，需要确定适当的土地作价。

作为纳税人，土地使用权的持有者需要按照相关法律法规，履行相应的纳税义务，确保税收合规。

其次，税收筹划的关键在于确定合理的土地使用权的作价。

土地的作价直接影响到土地交易的成交价格和纳税金额。

为了避免过高或过低的税收负担，需要综合考虑市场需求、土地开发潜力、土地用途规划等多个因素，确定合适的作价水平。

合理的作价需要考虑土地的市场价值，避免价格虚高导致纳税人负担过大，同时也要避免价格过低导致国家税收损失。

税收筹划的目标是在保障税收收入的基础上，实现税负的合理化分配。

税收筹划还需要考虑税收的合规性和可行性。

在确定土地使用权的作价时，需要充分考虑相关税收法规的规定和要求，确保筹划方案的合法性。

同时，还需要考虑纳税人的实际情况和经济承受能力，避免过高的税收负担对经济发展产生不利影响。

税收筹划的实施还需要考虑到政府税收收入的稳定性和可预测性，确保土地交易活动的持续发展。

为了实现税收筹划的效果，政府可以通过制定相关政策和法规，引导土地使用权的作价。

政府可以设立专门的价格指导机构，对土地使用权的作价进行指导和管理，确保作价的合理性和公正性。

政府还可以通过优惠政策和税收减免等方式，鼓励土地交易活动的开展，有效提升税收收入。

此外，税收筹划还需要与土地资源管理和城市规划等方面的工作相配合。

政府可以加强土地的管理和监管，确保土地使用权的交易行为合法、透明和公正。

土地使用权的税收筹划经营者盖工厂、房地产企业进行房地产开发，都需要拥有丄地使用权。

丄地使用权是经营者在一泄期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权益。

近些年我国房地产开发、交易进展迅猛，但专门多人并不淸晰猎取、使用上地使用权涉及哪些税收问题，也就忽略了上地使用权的税收筹划，事实上对上地使用权的税收筹划是专门必要的。

猎取、使用丄地使用权要紧涉及房产税（涉外企业是房地产税）、企业所得税、营业税三个税种，都有进行筹划的必要性和可能性。

丄地使用权房产税筹划要点依照我国现行《企业会计制度》第四十七条规左，企业购入或以支付上地岀让金方式取得上地使用权，在尚未开发或建筑自用项目前，应作为无形资产核算，并按规左的期限分期摊销。

待该项上地开发时，再将英账而价值转入相关在建工程成本。

可见，上地一旦开发，最终将不可幸免的形成纳税人缴纳房产税的计税依据。

因此, 企业只要适当地推迟上地开发时刻，便可获得少缴房产税的好处。

某公司购入一块上地，并开始建筑厂房，支付转让价款2 4 0万元，合同规左的上地使用期限是I 0年。

假设该地规左房产余值是按房产原值扣除3 0%运算，厂房完工后，该上地每年需缴纳房产税240X（1-30 %） XI. 2%=2. 0 2万元。

假如企业推迟一年建设，丄地使用权要按规泄摊销，每年摊销额为2 4万元，因此其转入在建工程的账而价值为2 1 6万元。

厂房完工后，该土地每年需缴纳房产税1 . 8 1万元。

从以上运算能够看出，推迟一年开发，相应地滞后了上地使用权形成房屋原值的时刻，可少缴房产税2. 0 2 万元：同时随着土地使用权账而价值的减少，该公司以后每年可少支岀房产税款0. 2 1万元。

数额虽小，但考虑到房产税是纳税人一项长期的固左支出，其节税成效是不言而喻的。

因此，假如企业只是一味地靠推后上地开发时刻来减少税款支出也是不可取的。

只有当企业开发丄地估量英带来的利润小于滞后开发所获得的节税额时，这种筹划才有必要。

浅谈码头企业的城镇土地使用税纳税筹划作者：高晓静来源：《中国集体经济》2013年第09期摘要：码头企业由于其行业的特殊性，占地面积较大，缴交城镇土地使用税已经成了企业的一大财务压力。

因此，码头企业应在合法的前提下，利用公司选址和税收优惠政策全方位地进行土地使用税纳税筹划，达到节税效益，提高综合竞争力。

关键词：码头企业；城镇土地使用税；纳税筹划码头，即可以停靠船舶，进行装卸货物或上下客的一个特定水陆交接的地点。

码头企业有较强的社会功能，对国民经济具有极强的拉动作用。

但是，由于码头企业投资大，盈利水平低，再加上竞争形势严峻，码头企业如何在合法的前提下采取最合适的方法进行纳税筹划，达到节税效益，成为目前码头企业十分关注的问题。

一、码头企业土地使用税的节税重要性城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的定额税率计算征收的一个税种。

码头企业特别是货运码头作为一个装卸搬运类的企业，具有其行业的特殊性，其中最明显的一个特点就是占地面积大。

对于目前中等排水量的船型来说，停靠岸需要占用1个泊位，基本上1个泊位有300米，那么一个中等规模码头企业一般需有2个或2个以上的泊位。

另一方面，货物从船上卸下到货主提货出场，以及货物从场外拖至场内准备装船前等一系列的操作过程都需要一定的检验及办手续时间，部分货物还需要在场内长时间的堆存，因此码头公司需要有大面积的堆场作为货物储存场地。

再加上装卸设备维修场地、后勤办公用地、加油站、变电所等系列配套用地，一般码头企业的占地面积都在40万平方米左右。

因此，按时缴交城镇土地使用税（以下简称土地使用税）已经成了企业的一大财务压力。

因此，对码头企业来说，如何全方位系统地进行土地使用税纳税筹划非常重要。

二、码头企业土地使用税纳税筹划方式纵观现行土地使用税的法律、行政法规，码头企业可以从以下两个方面进行筹划。

（一）利用公司的选址进行纳税筹划根据现行土地使用税税收规定，不同区域的税率标准不一样，码头公司选址可在征税区与非征税区之间选择；可在经济发达与经济欠发达的省份之间选择；可在同一省份内的大中小城市及县城和工矿区之间做出选择；可在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间做出选择。

《税收筹划》第七章至第八章练习题第七章1.[单选题]下列单位、个人中不用缴纳关税的有( )。

A.进口货物的收货人B.出口货物的发货人C.出入境物品的所有人D.在商场购买进口商品的消费者2.[单选题]进出口货物完税价格的确定权属于( )。

A.国务院B.财政部门C.税务部门D.海关3.[单选题]进口货物的完税价格是指货物的( )。

A.成交价格B.到岸价格C.以成交价格为基础的到岸价格D.以到岸价格为基础的成交价格4.[单选题]如果跨国公司想利用原产地标准来合理避税,那么最后组装成最终产品的地点(即原产国),就非常重要,一般应选择在( )。

A.同进口国签订有优惠税率的国家B.进口国征收一般关税的国家C.进口国征收特别关税的国家D.以上选择均可以5.[单选题]下列应征土地增值税的项目为( )。

C.企业进行房地产交换D.国家征用房地产6.[单选题]土地增值税实行四级超率累进税率。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为( )。

A.30%B.40%C.50%D.60%7.[单选题]江西省铜矿6月份将开采的三等铜矿加工成铜精矿,因特殊原因税务机关无法准确掌握入选精矿时移送使用的原矿数量,只知入选后的精矿数量为500吨,选矿比为1∶32,三等铜矿单位税额为每吨1.4元。

该铜矿6月份应纳资源税税额为( )。

A.22元B.500元C.700元D.22400元8.[单选题]下列属于房产税的征税对象的有( )。

A.玻璃暖房B.房屋C.室外游泳池D.围墙9.[单选题]我国不征收房产税的地方有( )。

A.城市的市区B.县城C.建制镇和工矿区A.1.2%B.12%C.10%D.20%11.[单选题]城镇土地使用税采用( )税率。

A.全省统一的定额B.有幅度差别的定额C.全县(区)统一的定额D.有幅度差别的比例12.[单选题]某企业下列凭证中免纳印花税的有( )。

A.与某公司签订的房屋租赁合同B.与供销部门签订的物资收购合同C.与某企业签订的加工合同D.与银行签订的贴息贷款合同13.[单选题]契税采用( )。

土地增值税清算制度下的税收筹划问题探讨税收筹划主要是指企业税收筹划及税务筹划等。

因纳税人实际纳税义务在履行前，要对纳税负担进行合理选择，即纳税主体在纳税前，要在法定范围内，对经营及投资和理财等相关事项进行合理安排与筹划，从而尽可能利用税法中的一切优惠政策，实现企业团体或个人税收负担最小化，以此获取最大的社会效益和经济效益。

一、房地产企业税收研究（一）房地产的税收制度当前，我国的房地产涉及的税收种类较多，其中契税以及耕地占用税和城镇土地使用税、房产税、城市房地产税及土地增值税等，都是按照房地产为直接征税对象的税种。

而个人所得税以及企业营业税、企业所得税、城市建设维护税、印花税等税种，均按照房地产为间接征税对象进行征税。

在此类税种的征税过程中，将涉及到保有环节和流动环节及开发环节等不同征税管理环节等。

因此，“轻保有”以及“重流转”是我国房地产行业税收制度改革需要遵循的重要原则。

我国房地产行业具体税收种类土地使用税、耕地占用税、印花税及契税。

购置房地产涉及税种有契税和印花税，出售房地产涉及税种有营业税（及城市维护建设税）、印花税、土地增值税、企业所得税和个人所得税，出租房地产涉及税种有营业税（及城市维护建设税）、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税和个人所得税等，从上文可以看出，当前经济环境下，我国在房地产行业具体税种种类较多。

（二）房地产的税负情况从上述分析过程可知，当前我国的房地产行业涉及到不同种类的税种，因此导致我国房地产行业的总体税负较重。

但是，透过当前我国的宏观税负情况来分析，从2007年一直到2012 年，我国房地产行业中的税收金额占房地产行业发展总额的比重一直在上增。

根据相关数据统计，我国从2007年一直到2010年，房地产行业税收占房地产行业总收入的比重由原来的25.55%持续上增到30.09%，一直到2012年已达40%之多。

我国房地产业在不同发展阶段的宏观税负总体结构来看，从最早的2007年开始，房地产行业中的第一大税种为营业税，在2007年占据总税收比例的百分数为50.77%，而到了2011年，为41.43%。