税法第10章 房产税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税

第十章房地产税收学习笔记一、税收特征：强制性、无偿性、固定性二、房产税：1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（农村不收）2、依据：（考试答案一般成对出现，相差10倍，算的时候当心，一定要算清小数点）（1）依据余值收取1.2%：余值=原值*（1—10%-30%）原值包含各种附属设施或不单独计价的配套设施如暖气、管线、电梯等。

（2）依据租金收取12%3、地下建筑：（1）工业：原值=现价*50%-60%（2）商业或其他：原值=现价70%-80%三、土地使用税1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（集体土地也要收、外商也收）3、按年缴纳四、耕地占用税3、批准占用后30天内必须交清。

五、土地增值税1、税率：增值部分未超过扣除部分的50%，按30%；50%-100%，按40%；100%-200%，按50%200%以上，按60%2、其他规定（1）1994年1月1日前签订转让合同的，免征。

（2）1994年1月1日前签订开发合同或已立项，按规定投入开发，5年内首次转让免征。

*（3）《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收。

（4）普通标准住宅出售，增值未超过扣除部分的20%的，免征。

（5）签订合同7天内，税务申请。

六、契税1、税率：3%-5%2、2008年11月1日，90平方米以下的，按1%收取。

3、非法定继承人继承的，视同赠与，要征收契税。

七、其他相关税收1、固定资产调节税（1）五个档次：0%、5%、10%、15%、30%（2）2000年1月1日起，暂定征收。

2、营业税、城建税和教育费附加（1）城建税：7%、5%、1%（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2008年131号文件：普通住房：超过2年转让的，免征；2年以内的，按收入减原价差额征收营业税非普通住房：超过5年的，按收入减原价差额征收；2年以内的，按全额征收。

以上规定执行至2009年12月31日。

.这几个税种很容易让人混淆，简单的做个总结。

1>从课税对象来分析1.房产税是以房产为课税对象，以房产的计税余值或租金收入为计税依据，向房产所有人或经管人征收的一种财产税；2.土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，是对土地增值额征收的税。

3.城镇土地使用税是对占用城镇土地的单位和个人，以实际占用土地面积为计税依据，按照规定税额征收的一种税；城镇土地使用税新征用的土地，必须于批准新征用之日起30日内申报登记，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税（其他情况都是次月开始计征）。

4.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种行为税，是以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收；5.契税是以所有权发生转移变更的不动产为课税对象，向产权承受人征收的一种税，是不动产买卖、赠与或交换而订立契约时，由承受方缴纳的一种财产税。

2>从几个税之间的联系分析这几个税种中，每年都要征收的是房产税和土地使用税，在拥有房产和土地使用权的期间，按年计征，分期缴纳，这两个税种的优惠政策有很多相同之处，在学习时可以参照把握。

一次性征收的是耕地占用税，在获准占用耕地的环节一次性征收，此后不再征收耕地占用税。

契税属于转移税，土地增值税属于增值税，开发商从政府买了土地，在上面盖了房子，再卖出去，对这中间的附加值征税。

征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。

土地使用税和耕地占用税之间联系也很大，纳税人获准占用非农村耕地时，要交耕地占用税，从批准征用之日起满一年后，就要交土地使用税了，所以这两个税种，存在一个衔接的问题。

备考注会或者注税的朋友可以注意下，这也是一个常考点。

土地增值税和契税是在转让房地产的同一环节中，分别对转让方和承受方征收的税种，也就是说，转让方有偿转让国有土地使用权及房产，要交土地增值税，同时购买方作为房地产产权的承受方，要征收契税。

中华人民共和国契税法（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

第二条本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

第三条契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

第四条契税的计税依据：（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

第五条契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

第六条有下列情形之一的，免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。

费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。

若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。

2.房屋租赁（出租）属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

三、土地增值税（一）一般规定1.出售——征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

③转让环节缴纳的税金。

2.房地产抵押（1）抵押期——不征；（2）抵押期满偿还债务本息——不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。

3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2006.12.25•【文号】财税[2006]186号•【施行日期】2007.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房产税,耕地占用税正文财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(财税〔2006〕186号)各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现对房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下：一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。

三、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税问题在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。

四、关于林场中度假村等休闲娱乐场所征免城镇土地使用税问题在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。

税法快乐记忆口诀2020CPA税法快乐记忆口诀01第一章税法总论1.税法基本原则：公基法效课。

（公鸡罚翘课）法定原则（核心）、公平原则、效率原则、实质课税原则税法适用原则：四“优于”二“溯及”法律优位原则、新法优于旧法、特别法优于普通法原则、程序优于实体原则、法律不溯及既往原则、实体从旧、程序从新原则2.目前我国税收立法程序主要包括以下几个阶段：提议阶段、审议阶段、通过和公布阶段。

提审过公第二章增值税法1.光干司令高出租。

光租、干租（有形动产租赁服务13%）与程租、期租、湿租（交通运输服务9%）2.增值税视同销售移代投分送非个福，外购：投分送，视同销售交税务，进项税额可扣除。

外购：非个福，不用做销售，进项要转出。

3.增值税征税范围与税率一般销货十三爷，生活必需品优惠。

开着跑车寄情书，打着电话修别墅，出售房屋和卖地，以上几项按九计。

各类服务百分六，出境运输和设计。

电影软件和信息，国家扶持零税率。

4.征收率5% 劳务人力和房地，桥闸公路一二级，个人租房一点五，其它都按5 来计。

归类法记忆，5%共有14 个，前12 项与不动产相关，第13、14项为人力资源类。

5.路桥税率：高三，桥闸一二五6.按差额确定销售额金融卖两房，成本扣除忙；经航运旅建派，代收扣出来谐音：经航运旅（客）建派（煎牛排），代收扣出来7.加计抵减邮电先（现）生可加抵，各类出口抛出去，出口兼营比例计8.不得抵扣项目居里（娱）夫（福）人简免贷餐费（非）9.转让不动产的税务处理自建好记无差额，全额预缴全额报；非自建来分两类，简易：差额预缴差额报一般：差额预缴全额报。

10.一般：建筑2%；出租3%；转让5%（建 2 租3 转5）。

简易：建筑3%；出租5%；转让5%（建 3 租5 转5）。

11.增值税即征即退租动软管超 3 退，谐音：猪动软管朝山退。

第三章消费税法1.零售环节征收消费税的首饰，金银铂钻零售征2.增值税征税范围与税率消费税目十五类，烟酒一向是大头，化妆不含卸妆油，1015 新征收，鞭炮不含发令枪，汽柴石溶航煤油，航空煤油暂缓收，电池涂料污环境，有限资源要征收，小车只在23 下，雪地卡丁都不加，素板实木和地板，木制一次性筷子，浪费木材要征收，游艇手表高尔夫，劫富济贫不含糊。

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1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的
单位或个人缴纳。

2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决
的，由实际使用人纳税。

3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳
税。

4.对外商投资企业和外国企业暂不适用
城镇土地使用税。

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1、购置新建商品房，自房屋交付使用之
次日起计征城镇土地使用税。

2、购置存量房，自办理房屋权属转移、
变更登记手续，房地产权属登记机关签发
房屋权属证书之次月起计征城镇土地使
用税。

3、出租、出借房产，自交付出租、出借
房产之次月起计征城镇土地使用税。

4、房地产开发企业自用、出租、出借本
企业建造的商品房，自房屋使用或交付之
次月起计征城镇土地使用税。

5、纳税人新征用的耕地，自批准征用之
日起满一年时开始缴纳城镇土地作用税。

6、纳税人新征用的非耕地，自批准征用
次月起缴纳城镇土地作用税。

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2022年注册会计师《税法》章节训练营第十章房产税法、契税法和土地增值税房产税法（综合）多项选择题正确答案：ABC答案解析：以房地产进行投资联营，共担风险的，由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税；以房地产进行投资联营的，不共担风险的，由投资方从租计征房产税；对出租的房产，有免收租金期限的，在免租期内由房产所有人按房产余值计算缴纳房产税。

多项选择题正确答案：BC答案解析：房产税在房产所在地缴纳。

以房产投资成立有限公司，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税。

房产税的纳税义务人单项选择题下列各项中，关于房产税纳税人的正确说法是（）。

正确答案：B答案解析：房屋出租的，由出租人缴纳房产税；房屋产权出典的，由承典人缴纳房产税，而不是出典人缴纳房产税；纳税单位无租使用免税单位房产的，由使用人代为缴纳房产税。

多项选择题正确答案：BCD答案解析：选项A，房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，包括外商投资企业、外国企业以及外籍个人。

房产税的征税范围与税率正确答案：ABC答案解析：选项A，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；选项B、C，房产税以房产为征税对象，所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，对于建筑物墙和露天游泳池，不符合房产的定义，不属于房产税的征税范围；选项D，房屋产权出典的，由承典人缴纳房产税，属于房产税的征税范围。

多项选择题正确答案：ABD答案解析：城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。

房产税的计税依据正确答案：C答案解析：选项ABD，均属于按照房产余值从价计征房产税的情形。

多项选择题正确答案：ACD答案解析：选项B，对外经营租赁出租的房产，按照出租房屋收取的租金计征房产税。

房产税应纳税额的计算正确答案：C答案解析：从租计税：720000÷3÷12÷（1＋9％）×3×12％＝6605.50（元）。