土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法.doc

土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条计算增值额的扣除项目：一取得土地使用权所支付的金额；二开发土地的成本、费用；三新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格；四与转让房地产有关的税金；五财政部规定的其他扣除项目;中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：一取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;二开发土地和新建房及配套设施以下简称房增开发的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本以下简称房增开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等;前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费;基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;三开发土地和新建房及配套设施的费用以下简称房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按本条一、二项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条一、二项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除;上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定;四旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;评估价格须经当地税务机关确认;五与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税;因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除;六根据条例第六条五项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条一、二项规定计算的金额之和,加计20％的扣除;另外,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊;房地产公司的土地增值税如何计算房地产企业土地增值税的计算土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税;土地增值税实行的是四级超串累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房地产企业,计算尤为复杂;笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算;一、把握两个概念1增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额;2扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等;二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：1增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％,速算扣除数为0；2增值额超过扣除项目金额50％,未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％,速算扣除数为5％；3增值额超过扣除项目金额100％,未超过扣除项目金额200％的部分,税率为50％,速算扣除数为15％；4增值额超过扣除项目金额200％的部分,税率为60％,速算扣除数为35％;三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入;其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款;实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入;其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入;四、确定扣除项目1取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费；2房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；3房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用;其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第1和2项合计的5％以内计算扣除,否则按上述第1和2项合计的10％以内计算扣除；4转让房地产有关的税金支出;包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；5其他扣除项目;这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除;这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏;五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算;举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售;每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元能提供银行证明;每栋售价180万元,营业税率5％,城建税税率5％,教育费附加征收率3％;问该公司应缴纳多少土地增值税计算过程如下：转让收入：180×80＝14400万元取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：14.8＋0.2＋50×80＝5200万元房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300万元转让税金支出：14400×5％×1＋5％＋3％＝777.6万元加计扣除金额：5200×20％＝1040万元扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6万元增值额＝14400－7317.6＝7082.4万元增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08万元六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08贷：应交税金-应交土地增值税 2467.082.实际上交时：借：应交税金-应交土地增值税 2467.08贷：银行存款 2467.08某房地产公司从事普通标准住宅开发,2009年,出售一栋普通住宅楼,总面积12000平米,单位售价2000元/平米;销售总收入2400万元,该楼支付土地出让金324万元,房屋开发成本1200万元,含利息支出100万元,但不能提供金融机构借款费用证明,城建税率7%,教育费附加率3%,印花税率0.5%0,当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%;计算该公司应交土地增值税和获利金额;按规定,房地产公司增值率低于20%可不交土地增值税,请替该公司进行纳税筹划扣除项目营业税及附加=24005.5%=132开发费用=324+1200-10010%=142.4房产企业加计20%=324+1200-10020%=284.8扣除合计=132+142.4+284.8+324+1200-100=1983.2增值额=2400-1995.2=416.8增值率=404.8/1995.2=21.02%应交土地增值税=416.830%=125.04增加开发成本或降低销售价格,使增值率不超过20%土地增值税两种计算方法土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”;计算土地增值税,分为无购房发票与有发票两种;第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”;第二种方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%;”以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算,其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话,需缴纳房管局评估价的3%,则为10.5万元;如果按照有购房发票的按累进制征收的话,增值了50万元,税率为30%,减合理费用后,约15万元;。

土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。

土增税扣除项目及税;HEN system office room [HEN 16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688]土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容转让新建房产的扣除项目：地价、开发成木、开发费用、税金（加讣扣除2曲.适用房地产开发企业的开发项目）1•取得上地使用权所支付的金额二地价+税金十费用£提示:I［的税金主卜指契税…卩吃税一般都讣入了管理费用）【注总】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税汁入収得上地使用权支付的金额。

（2）如果购买的土地分期开发的•要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面枳占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销倍之间进行分配最后.结转到销倍的部分可以抵扣。

2.房地产开发成木它是指房地产开发项目实际发生的成木，包括土地的征用及拆迁补偿费.前期匸程费、建筑安装工程费、基础设施费.公共配套设施费.开发间接费用等。

开发成木也应进行合理的分配，一般而言，应按照销吿面积占完工面积的比例对开发成木进行分配。

可扣建造成木=开发总成木/可售面积X已售而积収得土地使用权支付的金额和开发成木均据实扣除•即按照实际发生数进行扣除°3・房地产开发费用一一按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管埋费用和财务费用⑴利息+（取得丄地使用权所支付的金额+房地产开发成木）X 5$以内⑵（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成*）X10%以内【注总新増内容】全部使用自有资金.没有利息支出，按照以上方法扌II除。

上述具休适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用讣算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

土地増值税清算时.已经计入房地产开发成木的利息支出.应调整至财务费用中计算扣除。

"4 •与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不爪独扣除印花税。

土地增值税清算税率与计算方法土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

对于拥有国有土地转让权的单位和个人来说，提出一定的限制措施和经济税收制度是非常必要的，为了防止单位和个人利用国家土地资源谋取暴利的行为，土地增值税应用而生。

下面，律图的小编就来带大家了解一下土地增值税清算税率与计算方法。

一、土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

二、土地增值税的计算方法计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。

2、纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税税额计算公式：
（一）增值额未超过扣除项目金额５０％土地增值税税额＝增值额×３０％
（二）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的土地增值税税额
＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％
（三）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的土地增值税税
额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％
（四）增值额超过扣除项目金额２００％土地增值税税额＝增值额×６０％
－扣除项目金额×３５％
公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。

可扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的
地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套
设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

土地增值税的计算公式及9 个实例时间： 2014-04-16信息来源互联网,仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：例 1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300 万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000 平米的普通标准住宅，以4,000 元/M2 价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500 元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200 万元。

已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170 万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300 万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500 元×10,000 平方米＝ 1,500 万元3、计算加计扣除：（300 ＋1500 ）×20 ％＝ 1800× 20％＝ 360 万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500 ）×10 ％＝ 180 万元，应按照180 万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金： 170 万元扣除项目金额＝ 300 ＋ 1,500 ＋ 360 ＋ 180 ＋ 170 ＝ 2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝ 4,000元×10,000平方米＝ 4,000 万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000 － 2,510 ＝ 1,490万元第三步，确定增值率增值率＝ 1,490 ／ 2,510 ×100 ％＝ 59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100 ％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40 ％－扣除项目金额×5％＝1,490 ×40％－ 2,510 ×5％＝596 －125.50＝470.50 万元例 2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000 万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400 万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5% ；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（ 400-100 ）+（ 1000+6000 ）×5%=650 （万元）例 3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600 万元，缴纳相关税费共计32 万元。

土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。

已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。

土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。

（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。

（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。

（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。

（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

创作编号：GB8878185555334563BT9125XW创作者：凤呜大王*土地增值税的计算公式及9个实例时间：2014-04-16 信息来源互联网,仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金3 00万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1, 500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。

已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6 000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。

土地增值税计算方法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

了解土地增值税的计算方法对于涉及土地及房产交易的各方来说都非常重要。

接下来，咱们就详细地说一说土地增值税的计算方法。

首先，要明确土地增值税的计税依据，这是计算的基础。

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额等于转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的余额。

那转让房地产取得的收入都包括啥呢？这包括货币收入、实物收入和其他收入。

比如说，卖房收到的现金就是货币收入，用房子换回来的货物就是实物收入，还有一些像无形资产之类的收益就是其他收入。

而法定扣除项目呢，这可是计算的关键。

主要包括以下几个方面：1、取得土地使用权所支付的金额。

这就是为了取得土地使用权而支付的地价款以及按国家统一规定缴纳的有关费用。

2、房地产开发成本。

比如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3、房地产开发费用。

它包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

但这部分费用不是据实扣除，而是有一定的扣除标准。

4、与转让房地产有关的税金。

主要有城市维护建设税、教育费附加等。

5、其他扣除项目。

对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20%扣除。

在计算土地增值税时，一般要分步骤进行。

第一步，计算收入总额。

把转让房地产取得的各种形式的收入都加总起来。

第二步，计算扣除项目金额。

把上述提到的各项扣除项目按照规定准确计算出来，并加总。

第三步，计算增值额。

用收入总额减去扣除项目金额，得出的就是增值额。

第四步，计算增值率。

增值率等于增值额除以扣除项目金额乘以100%。

最后，根据增值率来确定适用税率和速算扣除系数，进而计算出应缴纳的土地增值税税额。

土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值率未超过 50%的部分，税率为 30%，速算扣除系数为 0。