房地产试产的4P分析复习过程

房地产营销策划方案4p分析一、引言房地产是我国经济的重要支柱产业之一，具有巨大的发展潜力。

然而，房地产市场竞争激烈，房企需要制定有效的营销策划方案，以在市场中占据优势地位。

本文基于4P营销组合理论，对房地产营销策划方案进行分析与设计。

二、产品1. 产品定位产品定位是房地产营销的基础，要通过市场调研和定位分析明确目标市场和目标客户。

根据目标市场的特点和需求，确定不同的产品定位。

比如，面向高端人群的产品可侧重于品质和尊贵感，面向普通消费者的产品可侧重于价格和功能。

2. 产品特点在市场竞争中，产品的特点是房企在营销中的竞争优势。

因此，房企需要通过对产品自身特点的深入研究，强化产品的差异化优势。

可以从以下几个方面进行分析和定位：- 房地产项目的地理位置和配套设施：优越的地理位置和周边配套设施能提高产品的吸引力和附加值。

- 房地产项目的产品设计和施工质量：好的产品设计和施工质量能够提高产品的用户体验和信誉度。

- 房地产项目的绿化环境和生态保护：环保和绿化意识在当今社会越来越受到重视，具备绿色环保特点的产品更具吸引力。

3. 产品策划产品策划是指根据市场调研和分析的结果，明确产品的目标市场和目标客户，并通过产品定位、特色设计等手段，形成具有差异化竞争优势的产品。

在产品策划过程中，需要考虑以下因素：- 产品定位：根据目标市场和目标客户的需求，设计符合市场需求的产品。

- 产品规划：根据产品特点，规划项目的规模、功能、用途等因素。

- 产品设计：通过创新设计和差异化设计，提高产品的附加值和竞争力。

- 产品标准：制定严格的产品标准，确保产品质量和安全。

三、价格1. 定价策略定价策略是一个复杂而又关键的决策，直接影响到企业的盈利能力和市场份额。

在制定定价策略时，可以考虑以下几个因素：- 成本定价：以成本为基础，根据成本加上一定的利润率制定价格。

- 市场定价：根据市场需求和竞争情况，制定合理的市场价格。

- 客户定价：根据不同客户的需求和价值，针对个别客户制定差异化的价格。

房地产网络营销的4p解析(12004.9.24 点击率:505promotion 营销事件系列化,营造公众形象product 产品的沟通渠道,重视客户教育,隔绝卖场虚假人气place 渠道变革,数据库营销,利用短信、email手段,实现精确打击price 授权代理人制度,网上电子商务房地产网络营销是从网络广告发展起来的,构成的要件是房地产门户(广告商,房地产公司网站、房地产项目网页(广告主,以广而告之为主要发展目的。

之后是建立业主论坛,沟通客户和发展商感情为诉求的客户关系营销,房地产门户们提供了一个个大小平台,唱戏的主角是客户和发展商。

从发展商角度看一是解决了项目前期宣传的问题,一是解决了项目入伙后客户关系维持,带动旅客户满意度提高,促使老客户介绍新客户(理想的问题,那项目销售中间的问题一直没有有针对性地解决方案。

网络营销作为一种营销手段,他也有传统的4P,product,promotion,price,place,网络广告和论坛犹太多的介绍,就不详述了。

引起我对网络营销进行深入思考的是今年的两大事件,暂称为时间营销吧!伊拉克战争和非典传播,伊拉克战争传播最快的是电视和网络,而网络最大的优势是及时、超琏,当电视在正常图像下面用滚动文字条播出最新新闻的时候,网上已经是议论纷纷,评论不断,而且相关的问题通过超级连接,我们可以了解前因后果,背景资料,甚至关于新闻主题中主角的绯闻也可以通过搜索找到。

这不是房地产营销中的新闻事件营销的模板,现今的房地产营销,都是通过概念的炒作来树立项目的形象,一个策划案是一项系统工程,主线是什么,先传播那些内容,后扶助那些宣传,再策划者脑海中已是一个立体沙盘,当对于客户来说,有些内容看到了,有些可能没有关注到,就缺少了一个总体的看法,不了解来龙去脉,在项目的理解上就存在偏差,也就是通常说的信息不对称,这种不对称是传播不精确的结果,如果要实现100%传播,费效比就太高了,如果能够借鉴伊拉克战争事件传播的经验,通过网络建立一个信息平台,通过超级连接的方式,在了解当前新闻的前提下,我们可以追本溯源,了解一些已发生的事件,零散的事件就被你的发现串起来了,你是不是有发现的愉悦,有破解信息不对称的快感,有超越游戏者的豪情, ok!作为策划者来说,目的达到了,不谈心心相印,至少我想说的,你全部知道了!在房地产营销中我们一直在强调做细分市场,针对目标客户营销,选择目标客户接受的媒体手段,营造目标客户喜爱的卖场氛围,创造目标客户的服务方式。

分析房地产营销中4P组合策略作者：康脉华来源：《装饰装修天地》2020年第16期摘; ; 要：社会的进步发展促进了房地产行业的发展，房地产行业竞争加剧，在房地产品牌建设中通过制定完善的营销策略能够更好的促进整个行业的发展，其中，以产品策略、定价策略、渠道策略、促销策略为代表的4P营销宣传营销策略是影响房地产竞争发展的重要关键。

文章着重从这四个方面着重分析如何更好的促进房地产营销发展。

关键词：房地产;房产营销;4P策略;优化发展1; 引言4P理论最早是1960年美国密歇根州立大学教授提出的一种思想理论，即强调在产品的市场营销中注重产品、价格、销售渠道、促销四个层面的内容，这四个层面内容组合优劣直接影响企业在市场的竞争地位。

在企业参与市场竞争的过程中如果企业按照正确的价格、恰当的促销方式、在适合的地点销售质量合格的产品，那么企业产品的市场营销就是科学合理的。

文章立足于当前激烈的房地产营销发展情况，就如何更好的将4P营销理论应用到房地产营销管理中进行策略分析。

2; 房地产房地产营销中4P中的产品策略房地产品牌的基本内涵是对实力、信誉、售后服务的一种综合体现，但是所有营销在本质上都是围绕产品进行的，产品是品牌的一种物化表现，产品也是品牌资产的一种核心体现，产品的品牌影响消费者对产品的看法以及产品生产企业的市场营销。

从产品特点上来看，房地产产品是指土地上的永久性建筑物，具有不可移动性和较低复制性的特点。

房地产产品之间的差异性体现在很多方面，不仅体现在增广层上，而且还体现在产品的基础层和期望层上。

和一般性的批量化产品生产相比房地产楼盘具备较强的区域性、产品差异性，房地产房产的竞争不仅体现在增广层上，而且还会影响楼盘的选择、规划、设计、物业管理方面，任何一个环节一旦出现问题都会影响到整个房地产业的发展。

随着人们生活水平的提升，人们对房屋的要求也会提升，在购买房屋的时候消费者会仔细对商品房的位置、设计、价格、质量、绿化、物业管理等方面因素进行综合对比，在综合对比之后做出决策。

１２７《商场现代化》２００６年１２月（中旬刊）总第４８８期４Ｐｓ、４Ｃｓ、４Ｒｓ营销理论是从国外引进的营销理念，经过多年的实践运用，已经融入了房地产开发、经营、管理的一系列过程，形成了房地产营销策划的理念体系。

一、４Ｐｓ、４Ｃｓ、４Ｒｓ营销体系涵义２０世纪５０年代末，杰罗姆・麦卡锡提出了４Ｐｓ理论。

这一理论强调以市场为导向，以产品销售为目的。

他认为企业主要应该实现生产优质的产品，采用合理的价格，通过适当的分销渠道，再加上必要的促销手段，从而实现企业的预期目标。

２０世纪８０年代，美国劳特朋教授向传统的４Ｐｓ理论发起挑战，提出４Ｃｓ理论。

这一理论强调以消费者需求为导向，充分考虑消费者所愿意支付的成本，照顾消费者的便利性，与消费者进行沟通。

从而促进社会长期利益和企业经济利益相结合。

２０世纪９０年代，美国的舒尔茨提出４Ｒｓ理论，阐述了全新的营销要素，包括与顾客建立关联，提高市场反应速度，重视关系营销和营销回报。

这一理论以竞争为导向，注重关系营销，维护企业与客户之间的长期合作关系。

二、房地产４Ｐｓ、４Ｃｓ、４Ｒｓ营销体系内容１．房地产４Ｐｓ营销市场营销学中的４Ｐｓ理论认为市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品、价格、销售渠道，促销。

这四大要素配套组合的优劣与否，在很大程度上决定了企业在目标市场上的竞争地位和经营特色。

其理论基础是：如果企业按正确的价格，以适宜的促销方式在正确的地点销售正确的产品，那么市场营销计划将是有效和成功的。

４Ｐｓ理论重视的是产品导向，即企业决定一个能够收回成本且达到一定目标利润的价格，经过企业主控的销售通路，然后进行相当程度的促销。

这种营销模式实质上是一种由内向外的营销，其经营哲学是“消费者请注意”。

２．房地产４Ｃｓ营销市场营销学中的４Ｃｓ理论市场营销认为应先把产品放在一边，而要先研究消费者的需要与欲求（Ｃｏｎｓｕｍｅｒ’ｓ ｗａｎｔｓ ａｎｄｎｅｅｄｓ）；要了解消费者为满足其欲求所愿意付出的成本（Ｃｏｓｔ）：要思考如何给消费者方便（Ｃｏｎｖｅｎｉｅｎｃｅ）的渠道来消费商品；并与消费者进行充分的沟通（Ｃｏｍｍｕｎｉｃａｔｉｏｎ）。

房地产营销中的4P策略（产品/定价/促销/渠道）（一）房地产产品策略房地产产品策略得当与否是决定房地产市场营销成败的重大因素。

制定房地产产品策略应特别注意以下一些问题：1．房地产选址。

投资房地产必胜的三要素是：地点、地点、地点。

选择地点的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少。

选择地点关键在于预测未来的增值潜力，这种预测来自干对城市规划、城市发展、入口流动趋势的全面了解。

一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发；就商业房地产开发而言，开发地点宜选在繁华区、交通便利区、商业中心区、人流量集中区，这样才能获得较大利润；就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。

2．房地产产品设计。

产品设计要尽力满足消费者需要，房地产的规格、类型要注意适应住户居住性能意愿的变化。

由干建筑师是专业的设计者，并不十分了解市场的需要，对建筑物的机能、造型、配置等都必须与熟悉市场的策划人员共同商讨、相互协作，才能设计出最符合市场需求和现代生活质量的房地产产品。

3．房地产命名。

房地产通常采用预售方式，只能靠命名增强消费者的产品形象。

房地产命名应突出创意、气派、响亮、吉利等特点；为了增强传播效果，还得要遵循易记、易念、易识、显著、简单、好听、好感等原则；为提高销售率，应注意以优雅高贵的命名突出房地产的特征。

常用的命名方法有：（1）地名标示型．使入一日了然；（2）企业标示型，运用企业形象增强消费者对房地产的信心；（3）功能标示型，让消费者了解房地产的用途和特色；（4）历史标示型，以古代帝王名家命名，令人引起思古之幽情；（5）名入标示型，以中外著名人物为命名的依据，让人产生尊敬印象和荣耀感觉；（6）吉利标示型，以吉洋如意或名利双收命名，让人仿佛能沾点福气；（7）期望比标示型，让人满足自我成就感；（8）移情标示型，取国外与国内风景优美、风光宜人地命名，让人如置身于异国或异地风情中；（9）意境标示型，以诗情画意的优美文句作为命名根据，让人产生幻想。

房地产4p营销策划方案模板一、市场分析1. 宏观经济环境分析- 经济增长率-通货膨胀率- 利率变动情况- 政府政策对房地产市场的影响- 人口增长和城市化程度2. 行业分析- 房地产市场规模及增长趋势- 主要竞争对手及其市场份额- 潜在市场机会和挑战- 关键成功因素3. 目标市场分析- 潜在客户特征，如年龄、性别、职业等- 潜在客户需求和购房动机- 潜在客户购房预算- 市场细分和目标市场定位二、产品定位1. 房地产产品特点- 居住环境- 户型设计- 基础设施和配套设施- 交通便利程度2. 竞争优势- 品牌声誉- 产品质量和信誉- 价格优势- 售后服务3. 客户价值- 提供的价值增值服务- 解决客户问题和痛点的能力- 客户满意度和口碑三、营销策略1. 产品策略- 提供多样化的产品选择- 品牌塑造和提升- 产品定价策略2. 促销策略- 与经纪公司合作，提供促销活动和奖励机制- 举办房地产展览会和开放日活动- 提供购房优惠方案，如折扣和分期付款3. 分销策略- 建立销售渠道网络- 与房产中介公司合作- 利用社交媒体和在线平台进行推广和销售4. 市场沟通策略- 制定全面的市场沟通计划，包括广告、宣传和公关活动- 通过互联网和社交媒体进行在线广告和营销- 利用口碑营销和客户推荐获得更多潜在客户五、实施和控制1. 营销预算和资源分配- 确定营销预算- 分配资源和人力2. 实施计划- 制定具体实施计划- 设定销售目标和时间表- 协调内外部资源，确保计划顺利执行3. 控制和评估- 设定关键绩效指标- 监控销售和市场表现- 根据结果调整营销策略以上是一份房地产4P营销策划方案模板，具体内容可以根据实际情况进行调整和完善。

论房地产营销中的4P策略房地产营销中的4P策略，是指产品（Product）、价格（Price）、推广（Promotion）和渠道（Place）这四个关键要素。

这些策略是房地产企业在市场竞争中制定的市场营销计划的核心。

下面将逐个介绍这些策略的重要性和实施方法。

首先是产品策略。

在房地产营销中，产品是指房地产企业出售的住宅、商业用途的建筑物或土地。

产品策略需要关注产品的特点、优势和目标客户的需求。

房地产企业需要通过市场调研和分析，确定产品的定位和差异化竞争战略。

例如，可以提供高品质的住宅，或是满足特定市场细分需求的商业用途建筑物。

此外，产品策略还应关注产品的设计、外观和功能，以提高产品的吸引力和竞争力。

其次是价格策略。

价格策略是指房地产企业为其产品定价的方法和原则。

在制定价格策略时，企业需要综合考虑成本、市场需求、竞争对手的价格、目标市场和消费者的购买意愿。

房地产企业可以采用不同的价格策略，如高价策略、低价策略、折扣策略或差异化策略。

价格策略还可以结合其他市场营销手段，如促销活动、赠品或分期付款等方式，吸引消费者购买。

第三是推广策略。

推广策略是指房地产企业通过各种营销活动和渠道，向目标客户传达产品的信息和利益。

推广策略通常包括广告、公关、销售促进、直销等方式。

在选择推广策略时，企业需要考虑目标市场的特点和消费者的购买习惯。

例如，可以通过线上广告和社交媒体推广来吸引年轻的购房者，或通过传统的广告和宣传活动来吸引年长的购房者。

此外，推广策略还可以与其他营销手段相结合，如策划营销活动和与房地产中介合作等。

最后是渠道策略。

渠道策略是指房地产企业选择和管理分销渠道的方法。

房地产企业可以选择直销、代理商、经纪人或在线销售等多种渠道。

在选择渠道时，企业需要考虑渠道的覆盖范围、效率和成本。

同时，企业还需要与渠道合作伙伴建立长期合作关系，以提供良好的产品展示和销售服务。

总之，房地产营销中的4P策略是制定市场营销计划的核心要素。

房地产营销的4P和4C第一篇：房地产营销的4P和4C房地产营销的４Ｐ和４Ｃ所谓的4P理论，创始于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品、价格、销售渠道，促销。

其理论基础是：如果企业按正确的价格，以适宜的促销方式在正确的地点销售正确的产品，那么市场营销计划将是有效和成功的。

1990年，美国企业营销专家劳特朋提出了4C理论，4C即消费者的欲望和需求，消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。

4C理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。

要求企业要把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求；不要卖你所能制造的产品，而要卖消费者确定想购买的产品；忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本；忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买；忘掉促销策略，多研究与消费者沟通。

4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。

4C理论认为，在营销组合中，产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争仿效甚至超越，唯独商品和品牌的价值难以替代。

4C理论是在4P理论的基础上，对4P理论的进一步发展。

4P理论虽然也要研究消费者需求，提倡双向沟通、消费者导向，但其思维基础是以企业为中心，适合供不应求或竞争不激烈的市场环境。

而随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产业的理性化发展，不少人认为，房地产市场营销应该从过去的“消费者请注意”的模式（4P）转变为“请注意消费者”的模式（4C）。

但只要我们稍微留意房地产开发公司的推广策略，尽管营销的4C 在理论上、理念上都是先进的，但在实际推广中，它的核心理念“请注意消费者，而不是请消费者注意”几乎无从体现。

各个开发商的广告宣传、公关活动无不是从企业自己设计的产品特点出发，也就是我们经常说的“项目定位”，至于销售价格，绝大部份还是采用成本+利润的办法，不会去关心消费者为获得这样一套房子而愿意付出的成本，严格来说，很多开发项目的营销甚至连4P都达不到，更不用说4C了。

房地产营销策划方案4p战略1. 引言房地产营销策划是一个复杂的过程，需要充分考虑市场需求、定位、竞争分析以及市场推广策略等因素。

在这篇文章中，我们将重点介绍房地产营销策划的4P战略，即产品、价格、推广和渠道，以帮助房地产开发商制定成功的营销策略。

2. 产品 Product在房地产行业，产品的特点与优势至关重要。

在制定房地产营销策划方案时，我们需要考虑以下因素：2.1 产品特点首先，我们需要了解产品的特点，包括建筑风格、户型设计、项目规模、社区设施、景观设计等。

通过将这些特点和目标客户群的需求相匹配，从而建立起独特的市场定位。

2.2 品质和服务在房地产行业，品质和服务是非常重要的竞争优势。

我们需要确保产品的品质和工艺符合市场标准，并提供优质的售前和售后服务。

通过提供高品质的产品和专业的服务，建立房地产品牌的良好声誉，并吸引更多的潜在购房者。

2.3 创新和差异化在竞争激烈的房地产市场，创新和差异化是成功的关键。

我们需要寻找独特的产品特点和设计概念，从而与竞争对手区分开来。

通过创新和差异化，我们将能够吸引更多客户，并使他们对产品产生兴趣。

3. 价格 Price定价是制定房地产营销策划的重要组成部分。

在制定价格策略时，我们需要考虑以下因素：3.1 成本分析我们需要对产品的成本进行详细的分析，包括土地成本、建筑成本、市场竞争价格等。

通过了解产品的成本，我们能够制定合理的销售价格，并确保利润最大化。

3.2 市场分析我们需要对市场进行深入分析，包括竞争对手的价格、消费者的购买能力以及市场需求等。

通过了解市场需求和竞争情况，我们能够制定具有竞争力的价格策略。

3.3 定价策略在定价策略中，我们可以采用不同的定价模式，如市场定价、成本加成定价、差异化定价等。

我们需要根据市场需求和竞争情况选择合适的定价策略，并根据市场反馈进行调整。

4. 推广 Promotion在房地产市场中，推广是吸引客户的重要方法。

在制定推广策略时，我们需要考虑以下因素：4.1 定位和目标市场我们需要明确产品的定位和目标市场，并根据目标市场的需求制定相应的推广策略。

房地产市场营销4P、4C策略的关系及运用房地产市场营销4P、4c策略的关系及运用提要：4P理论能否放之四海而皆准呢？”以消费者为中心”的4c理论也应运被引入房地产营销领域。

因此有必要结合市场营销概念及演变更多精品自报告房地产市场营销4P、4c策略的关系及运用我国房地产市场启动的呼声愈来愈响，积压楼盘数量仍居高不下，而且新项目还在不断立项开工，商品房市场供求之间存在很大的差距。

如何消除供求矛盾，既有政府政策制定与引导的问题，更有发展商对市场的把握以及市场营销意识和水平问题。

因此，制定正确的市场营销策略是我国房地产企业迫在眉睫的工作任务。

在理论界，对房地产营销传统的理念观点是市场营销4P理论，目前国内的房地产专业教科书及相关营销书籍基本上是以此为理论根据来阐述的。

以此指导下的房地产营销实践活动也取得较为明显的社会效果和经济效益。

然而我国地域广阔，经济发展不平衡，房地产企业操作水平参差不齐，4P理论能否放之四海而皆准呢？”以消费者为中心”的4c理论也应运被引入房地产营销领域。

因此有必要结合市场营销概念及演变，将4P与4c两种营销策略在房地产营销中的运用作以比较分析，以利发展商因地制宜，择而用之。

一、市场营销及观念的产生演变（一）市场营销用经济学语言来表述，市场营销就是个人和群体交换产品和价值而满足需求和欲求的一种社会的和管理的过程。

（二）市场营销观念的产生、演变市场营销观念或市场营销指导向是商品经济发展史上的一种全新的经营哲学、是买方市场全面形成和卖方激烈竞争的必然产物。

它诞生于美国，相继盛行于日本、西欧各国。

市场营销观念是一种以顾客的需要和欲望为导向的经营哲学，它以整体营销为手段来取得顾客的满意，从而实现企业的长远利益。

简言之，市场营销观念是”发现需要并设计满足它们”，而不是”创造产品并设法推销出去”，是”制造能够售出去的产品”，而不是”推销已经出产出来的产品”。

因此，”顾客至上”、”顾客是上帝”、”顾客永远是正确的”、”爱你的顾客而非产品”、”顾客才是企业的真正主人”等口号，才成为现代企业家的座右铭。

房地产4p营销策略《房地产4P营销策略》房地产是一个竞争激烈的行业，因此营销策略对于房地产开发商来说非常重要。

在制定有效的营销策略时，4P理论可以作为一个有力的指导工具。

4P理论包括产品（Product）、价格（Price）、推广（Promotion）和位置（Place），是一个广为流传的营销模型，在房地产行业中同样适用。

首先是产品。

在房地产行业，产品就是指开发商所推出的房产项目。

房地产开发商需要根据市场需求和趋势来确定开发的产品种类和设计特色，满足目标客户的需求。

开发商需要在产品的品质、功能和设计上下足功夫，以吸引购房者的注意和青睐。

其次是价格。

房地产的定价非常重要，因为价格直接影响到购房者的购买决策。

开发商需要根据市场供需关系、竞争对手的定价策略以及自身成本来确定价格水平。

在制定定价策略时，还需要考虑到区域经济状况、购房者的支付能力和购房的潜在收益等因素。

再者是推广。

在房地产行业，推广是非常重要的一环。

开发商需要通过各种宣传手段来推广自己的产品，包括广告、促销活动、公关活动等。

同时，开发商还需要积极利用互联网和社交媒体等新兴营销渠道，以扩大产品的曝光度和吸引更多的潜在购房者。

最后是位置。

在房地产行业中，位置是一个关键因素。

开发商需要选择合适的地段来开发房产项目，以确保产品的市场竞争力和投资回报率。

在选择地段时，开发商需要考虑到交通便利性、配套设施、生活环境以及未来的发展潜力等因素。

总的来说，房地产开发商在制定营销策略时，需要综合考虑产品、价格、推广和位置这四个方面的因素。

只有在这四个方面都能做到恰到好处，才能成功地吸引购房者的目光并取得市场竞争优势。

基于4Ps营销组合改进的房地产营销策划研究共3篇基于4Ps营销组合改进的房地产营销策划研究1基于4Ps营销组合改进的房地产营销策划研究随着人们消费观念的改变和市场竞争的加剧，房地产行业的营销策略也需要不断进行创新和改进。

营销组合是指产品、价格、渠道和推广四个方面的营销手段，在房地产行业中也是非常重要的。

本文将从4Ps营销组合出发，针对房地产营销策划进行研究，旨在为房地产行业的营销策略提供有益的参考和建议。

一、产品在房地产行业，产品包括房屋的面积、户型、户型结构、地理位置等方面。

现在的消费者越来越注重个性化和多样化，因此房地产开发商应该注重产品差异化和多样化。

例如可以推出不同户型的房源，以满足客户的需求和喜好。

同时，开发商还应该注重产品的品质和服务，增加客户的满意度和忠诚度，这也是一个长期的过程。

二、价格在房地产行业，价格是一个非常敏感的话题，价格水平的高低直接影响到产品的销售情况。

因此，开发商需要合理定价，根据当地的市场情况和竞争情况进行调整。

同时，可以通过优惠政策等手段刺激消费者的购买欲望。

例如，开发商可以推出优惠购房方案，如折扣、赠送家电家具等，吸引消费者的眼球。

三、渠道渠道是指产品销售的渠道和方式，主要包括直销、代理、电子商务等。

在房地产行业中，直销和代理是主要的渠道。

开发商可以通过代理商进行销售，也可以直接向消费者销售。

目前电子商务也逐渐流行起来，开发商可以在网上销售产品，并提供一些线上的咨询服务。

在选择渠道时，开发商需要考虑到媒介的覆盖面和消费者群体的特点，以达到最佳效果。

四、推广推广是指宣传和推销，主要包括广告、促销等方式。

在房地产行业中，广告是主要的推广手段。

开发商可以通过报纸、电视、互联网等媒体进行广告推广。

此外，促销也是一个非常重要的手段，如举办购房嘉年华、开放日等活动，增加消费者的体验和互动性，吸引消费者加入购房行列。

总之，营销组合是一个很重要的概念，在房地产行业中也是非常适用的。

“限购令”下武汉房地产企业的4Ps营销策略分析作者：张芳萍来源：《现代商贸工业》2012年第15期摘要：在宏观经济恢复增长，房价出现新一轮过快上涨，国家初步调控未见成效的背景下，国务院出台了被称为史上最严厉的“限购令”调控政策。

限购令的颁布引发了房地产行业的动荡，在此情况下房地产企业应该采取怎样的营销策略占领市场？选取以武汉市房地产企业为视角，分析了限购令下，武汉市房地产企业所面临的新形势，探析了武汉房地产企业如何应用4Ps营销策略应对当前日益激烈的房地产市场。

关键词：限购令；房地产；营销策略中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）15-0027-021 引言近几年来，我国房价持续高涨，为了抑制房地产市场投资过快、过热，国家对房地产市场实施了一系列的宏观调控政策。

2011年2月23日起武汉市新版限购令的实施，无疑给楼市带来重磅一击。

目前房源供应量进一步加大，房地产空置率也越来越高，再加上消费者购房心理逐渐成熟，理性消费意识明显加强，这更进一步加剧了房地产市场竞争的激烈程度。

20 世纪50 年代麦卡锡（Jerome McCarthy）提出了4Ps营销理论: 产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Promotion），由于这四个词的英文字头都是P，再加上策略（Strategy），所以简称为“4Ps”。

4Ps对市场营销理论和实践产生了深刻的影响，成了企业进行市场营销的理论指南。

在这种新形势下，营销策略的选择对于房地产企业应对当前房地产市场的激烈竞争非常重要。

在各地贯彻“新国八条”精神的基础上，本文将结合本地出台的房地产市场调控细则，分析了继武汉新版“限购令”实施以来，武汉市房地产企业所面临的新形势，并根据4Ps营销理论探析了武汉市房地产企业的营销策略。

2 武汉市“限购令”政策的出台为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产平稳健康发展，2011年1月26日国务院对新一轮房地产市场调控做出具体部署，即“新国八条”。

[推荐]地产系列---1第一部分：项目建设条件和规划设计方案一、建设条件：（一）项目现状概况：1、土地获得方式：2、土地条件：（1）地块形状、面积大小：（2）地物地貌：（3）土地的规划限制：（4）交通状况：（5）市政建设条件：（二）项目发展条件分析：1、投资的制约因素：（1）规划要点的限制：（2）开发商的资金状况：（3）土地自然条件对规划设计的影响：（4）开发商的利润要求与开发模式之间的矛盾：2、优势分析：（1）区位优势：（2）自然条件优势：二、规划设计方案（一）规划目标（二）整体规划设计思想：1、功能分区：2、道路系统（含入口处理）：3、公建规划：4、住宅单体/群体设计：5、环境景观设计：6、智能化设计：（三）主要技术经济指标：1、土地使用指标（《用地平衡表》）：2、密度指标（《项目主要技术指标表》）：项目主要技术经济指标?表1项目?单位?数景?项目?单位?数量占地总面积?m2?居住人数?人?总建筑面积?m2?平均每户建筑面积?m2?居住面积?m2?平均每户居住人数?人?公建面积?m2?人均居住用地?m2?绿化用地?m2?道路面积?m2?居住户数?户?车库面积?m2?层数?功能?所占面积((m2)临街楼?公建?板楼?地下室?安置设备面积?人防面积?总面积?第二部分：项目建设、经营组织及实施计划一、建设方式：二、开发方案设想与分析：三、建设进度安排（编制《项目实施进度表》）：四、材料供应：五、环境保护：（一）生活污水处理：（二）烟气治理：（三）噪音处理：（四）其他：第三部分：项目经济评价一、项目投资估算：（一）开发成本估算1、土地成本表2序号?项目名称?金额?单位造价（元/m2）1.1?土地出让金?1.2?土地征用费?1.3?大市政费?1.4?四源费?1.5?拆迁安置补偿费?1.6?手续费?2、前期工程费（见表3）表3序号?建安项目名称?金额?单位造价（元/m2）1?规划设计费?2?可行性研究费?3?水文,地质,勘探费?建安费*0.3%?4?筹建开办费?建安费*3%?合计?3、建安工程费（见表4）表4序号?项目名称?金额?单位造价(元/m2)1?土建部分?2?装修部分?3?其他?合计?4、基础设施费（见表5）表5单价(元/m2)?数量(m2)?金额道路工程?80?绿化工程?8?供水工程?60?供气工程?60?供电工程?55?供暖工程?55?通信工程?31?合计?5、公建配套费（见表6）表6序号?项?目?建筑面积（m2）?单价（元/m2）?金额1?幼儿园?850?2?小学?900?3?中学?900?5?文化活动中心?1000?6?球类场地?784?7?粮油店?600?8?肉菜市场?600?9?副食品店?600?10?饮食店?600?11?饭店?600?12?小吃店?600?13?综合百货店?700?14?日用杂品店?600?15?五金交电建材店?600?16?理发店?600?17?废品收购站?500?18?书报销售亭?600?19?公共电话亭?500?20?中西药店?600?21?水果店?600?22?综合修理店?600?23?储蓄所?600?24?邮政所?600?25?电讯营业所?600?26?汽车停车场（库）?1200?27?自行车（摩托车）停车场（库）?900?29?路灯配电室?500?30?净化石油气站?600?31?公共厕所?600?32?垃圾集散点?300?33?小区综合管理处?600?34?居民委员会?600?35?其他?合计?6、开发期间费（见表7）表7序号?类别?计算依据?金额1?公园建设费?总建筑面积*40元/m2?2?购电权?总建筑面积*40元/m2?3?四源费?总建筑面积*81元/m2?4?建筑工程质量安全监督费?建安工程费*0.4%? 5?其它?建安工程费*1%?合计?7、不可预见费。