龙光集团-深圳龙华龙光广场

商业广场商业分析及业态设计初步方案目录一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。

关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。

一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。

接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。

单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。

2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。

时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。

名称地点覆盖区域营业时间资费宝安7天连锁酒店宝安广场店宝安区一楼大厅10~21龙华A1西餐厅宝安区餐厅10~20安泰宾馆宝安区1F10~22宝安电子城宝安区1-3F10~23宝安分公司　宝安区3F会议室00~23宝安科技馆宝安区4F走廊，5F、6F、8F会议室10~23宝安汽车站宝安区1F10~2110~21宝安图书馆宝安区地下自修室，1F过刊室、大堂阅览室，2F阅览室，3F自修宝安区政府宝安区主楼1?10F00~23百度烤肉专门店宝安区一楼大厅10~20北方汽车实业有限公司宝安区1F10~21嘉旺餐饮（宝华店）宝安区1楼大厅10~21碧海湾高尔夫俱乐部宝安区1F大厅、西餐厅，2、3F会议室10~22龙华百隆纺织(深圳)有限公司宝安区多功能会议室00~23观澜巴兰塔酒店宝安区1F大堂，3F休息区，9F会议室10~23西乡巴西烤肉城（港隆城店）宝安区4楼餐厅大厅9~22新安宝源汽车修配厂宝安区1F9~18百珍厨房宝安区2楼西餐厅10~18石岩创富裕投资发展公司宝安区商场1楼、商场2楼00~23新安街道城管执法大队办证大厅宝安区1楼服务大厅9~18丛林西餐厅宝安区1楼大厅10~19川柳纯日本料理店宝安区1楼大厅10~19新安流行前线(美容美发)宝安区1楼美发大厅13~21深圳市赤岭头实业股份有限公司宝安区2楼办证大厅9~18观澜成人技术学校宝安区1F阶梯教室、会议室10~18石岩翠珊园酒店1至5楼宝安区大堂、酒吧、酒楼00~23新安德昌爱车行宝安区1层汽车维修美容大厅10~19东风日产大兴专营店宝安区1楼大厅00~23石岩东海百货宝安区商场、休闲中心00~23航港高尔夫俱乐部宝安区1F贵宾室,2楼餐厅10~17松岗富士亭韩国料理宝安区1楼富士亭韩国料理00~23好口福餐厅宝安区1F餐厅10~22航空证券宝安区散户室9~18翰林酒店宝安区1F大厅00~23龙华华龙桌球城宝安区1楼理发店休闲区10~22大华酒店宝安区1F多功能厅、餐厅，2F包房10~22大和日本料理宝安区1F大厅10~21迪欧咖啡（福永店）宝安区1、2F00~23农村商业银行东塘支行宝安区1楼大堂10~17西乡电信汇潮大厦专营店宝安区1楼营业厅9~18帝影西餐厅宝安区2F10~20沙井东源客栈宝安区1F大堂、多功能厅10~22福永鼎域西餐厅宝安区1楼餐厅10~21福购百货宝安区1F手机销售区10~21飞煌公司宝安区1F会议室9~18沙井飞来发航空服务公司售票厅宝安区1楼售票厅9~18观澜人民医院福民社康中心宝安区1楼社康中心大厅00~23西乡风神汽车贸易有限公司宝安区1楼展厅和休闲区10~21风神华龙汽车6S店宝安区一楼销售展厅10~18观澜房屋租赁管理处宝安区2楼大厅、3楼大、小会议室10~18宝安福永邮政福兴储蓄所宝安区1楼储蓄所大堂左侧营业台10~18福永农村商业银行福星支行宝安区1F大厅10~18福鑫记猪肚鸡宝民一路店宝安区一楼大厅10~21福永高新区营业厅宝安区1F营业大堂10~18宝安福永邮政凤凰储蓄所宝安区1楼储蓄所大堂左侧填单区10~18真功夫（福永白石厦店）宝安区1F真功夫大厅10~18福永汽车站宝安区1楼大堂00~23福永营业厅宝安区1F营业大堂10~18福永中国银行福永支行宝安区2楼VIP室10~18龙华高峰工作站宝安区高峰大厦1楼大堂10~18宝安高发西岸花园活动中心宝安区高发西岸花园活动中心内男宿舍00~23新安真功夫餐厅香缤分店宝安区2层餐厅大厅10~18石岩深圳市国惠康实业发展有限公司宝安区1楼前台8~19观澜桂花社区工作站党员活动室宝安区3楼党员活动室10~18观澜第二小学宝安区教学楼1楼电教室、教学楼2楼会议室10~23观澜电信机楼宝安区3楼小会议室、4楼大会议室00~23观澜富民大厦宝安区7楼会议室0~23观澜尚义一店宝安区1楼理发店休闲区00~23观澜营业厅宝安区1F营业大堂9~18观澜人民医院宝安区1F、2F休息区，3F会议室10~18古树咖啡宝安区咖啡厅10~23固戍营业厅宝安区1F营业大堂10~18观澜人民医院岗头社康中心宝安区1楼社康中心大厅10~18广州本田龙华2楼会所宝安区二楼大厅9~22裕安皇厨牛扒宝安区1层餐厅大厅10~21银泉花园上岛咖啡宝安区1F大厅10~228~19观澜皇帝印工业区利美公司宝安区利美公司一楼大堂、五楼会议室2、五楼会议室3石岩宏发大世界商城巴西烤肉宝安区3楼餐厅10~21石岩宏发大世界商城大地影院宝安区5楼侯影区13~22华丰集团/时代广场宝安区3F、5F大堂10~22裕安华峰汽车公司宝安区1楼汽车展厅00~23石岩宏发大世界商城宝安区5楼办公室00~23华丰商贸城宝安区4F10~22深圳市宝安华丰实业有限公司宝安区5F会议室10~22华丰集团天富安商务中心宝安区3F、5F10~22石岩宏发大世界商城面点王改三楼逸时宝安区3楼办公室00~23蓝派宝安福永店宝安区1F蓝派大堂10~21新安六千馆宝安区1层餐厅大厅10~21老树咖啡宝安区1楼大厅10~22农村商业银行丽沙支行宝安区1楼贵宾室10~17龙涛阁酒店宝安区1F大堂10~22宝城蓝屋回转寿司店宝安区2F蓝屋寿司10~22宝安龙翔宾馆宝安区1楼宾馆大厅9~22新兴利茶餐厅宝安区1楼大厅11~23宝安老乡村餐厅龙华店宝安区1楼餐厅大堂10~19福永龙乡养生炖汤宝安区2楼餐厅00~23绿杨春酒店宝安区1F大堂、多功能厅，多功能厅00~23莱茵雅西餐厅宝安区1、2F10~20名典咖啡（黄金台）宝安区2F咖啡厅00~23名典咖啡(135）宝安区1F、3F大厅10~23迈科实业(深圳)有限公司宝安区2F会议室8~19龙华梅陇镇会所宝安区1F电梯厅、传讯室、阅读室10~20维也纳酒店（梅龙店）宝安区1F大堂00~23民乐营业厅宝安区一楼营业大堂10~19名泉港式茶餐厅宝安区1楼大厅10~19新安咪琦美食宝安区1楼餐厅大堂9~20宝安明天西部酒店宝安区1楼大堂00~23美味园宝安区1F餐厅10~21观澜人民医院庙溪社康中心宝安区1楼社康中心大厅00~23民治麦肯基快餐店宝安区1楼大厅00~23蒙自源过桥米线世贸店宝安区一楼大厅11~21民治新澜大厦（牛栏前股份公司）宝安区附楼1楼会议室、附楼2楼会议室9~16宝安蒙自源过桥米线（建安店）宝安区1楼餐厅大厅12~21民治营业厅宝安区1F营业大堂10~18泽丰酒店宝安区1楼酒店大堂及休闲区9~18诺铂广场宝安区1F 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深圳宝安区最好的10个写字楼许多想在深圳市宝安区创业的伙伴们，不知道怎样找办公写字楼，也不知道哪里有好的办公写字楼，今天小道子整理出深圳市宝安区最好的写字楼，以供伙伴们参考。

NO.1 前海卓越时代广场前海卓越时代广场位于前海西门户，宝安区行政中轴首排，毗邻前海，拥有一线海景资源，打造成13.6万㎡中等规模的滨海商务综合体。

NO.2 满京华·SOHO藝峦满京华·SOHO藝峦位于广深公路与西乡大道交汇处西南角，紧邻铁仔山城市公园，项目占地10250.6平米，总建面78533.85平米，由4栋甲级写字楼和裙楼商业组成，为宝安首席商务综合体。

NO.3 壹方中心壹方中心，原名西岸时代广场，位于深圳前海中心，毗邻宝安区政府，地铁1号、5号线上盖物业，紧邻滨海中央绿轴，是集购物、写字楼、酒店、商业街及高层住宅于一体的深圳标杆性综合体，占地面积99390平，建筑面积328000平，其中办公写字楼137000平。

NO.4 正中商业广场正中商业广场（正中时代中心）地处深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

NO.5 金利通金融中心金利通金融中心位于宝安中心区，兴业路与罗田路交汇处，紧邻宝安区政府，是宝中区域内的双塔地标建筑物。

金利通金融中心总占地面积约2万平米，总建面约25万平米，规划建有两栋225米高的超甲级写字楼，主体为框架结构。

NO.6 华盛西荟城·智荟中心华盛西荟城·智荟中心为西荟城写字楼。

西荟城位于大空港核心区域，宝安区新沙路与永通路交汇处，是大空港核心区首席大型城市综合体。

总建筑面积67917.56平，计容建筑面积47000平，其中写字楼部分总建筑面积约13070平，智荟中心整栋共22层，12至21层为写字楼。

NO.7 华丰金融港华丰金融港位于宝安大道与新安六路交汇处，地处前海中心区和大空港经济合作区双重辐射的核心经济区域，毗邻宝安大道、107国道、宝安体育中心。