建筑物估价方法第一节建筑物估价概述一、建筑物估价的定义（一）建筑物概念建筑物，主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。
因此，建筑物主要是为满足人们在生产和生活中的需要而进行建筑的人工改良物，融人了大量的人类劳动和物质，作为人类生产和生活的场所。
建筑物的基本功能是满足人们生产、生活的需要。
如房屋建筑物为人类提供丰富的生产、生活空间；桥梁、涵洞、烟囱等作为基本的生产生活设施，是工农业生产和交通运输的主要设施。
随着社会生活的发展，人类不仅要求建筑物能够满足生产生活的需要，还要求建筑物在形态上讲究艺术化，要求建筑物能够改善所处地区的景观，且能代表时代的特色。
因此，在现代社会中，建筑物除具有遮风蔽雨、防晒避寒的基本功能外，还需要具有为人类提供艺术、文化、欣赏等的功能。
（二）建筑物的分类依据不同的分类方法，可将建筑物划分为不同类别。
按生产性质，建筑物可分为生产性建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑）。
其中，工业建筑指厂房、仓库等；农业建筑包括农用仓库、灌溉机房等。
民用建筑根据建筑物使用功能，分为居住建筑和公共建筑两大类。
居住建筑是供人们生活起居使用的建筑物，包括住宅、公寓、宿舍等；公共建筑是供人们进行政治文化活动、行政办公以及其他商业、生活服务等公共活动所需要的建筑物。
按建筑物的建筑结构分类，通常是依建筑物的主要承重结构所用材料进行划分的，一般可分为五类。
第一类为钢结构，承重的主要结构是用钢材建造的，包括悬索结构；第二类为钢筋混凝土结构，全部或承重部分为钢筋混凝土建造，包括框架大板与框架轻板结构等；第三类为砖混结构，部分结构为钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构；第四类为砖木结构，承重的主要结构是用砖、木材建造的；第五类为其他结构，凡不属于上述结构的建筑物都归人此类，如竹结构、石结构、砖拱结构、窑洞、木板房、土草房等。
（三）建筑物佑价的定义建筑物估价，是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。
二、建筑物估价的基本原理依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类。
对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。
对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧来评估建筑物的价格。
三、影响建筑物价格的因素建筑物的价格水平是受众多因素影响的。
概括起来，其影响因素主要有以下几个。
1 ．建筑物重置价任何一个购买建筑物的个人，不会用高于重建效用相同建筑物的价格，去购买目前已存在的建筑物。
因此，建筑物重置价是决定建筑物价格的最基本因素。
影响建筑物重置价的因素很多，如建筑结构、种类、式样、材料、装饰、物价等因素。
2 ．环境因素影响建筑物的环境因素主要有以下几个：( l ）建筑年代。
主要指建筑物的成新，它决定建筑物折旧状况和剩余使用年限。
( 2 ）建筑物朝向。
建筑物的朝向影响到建筑物的采光、通风等，关系到人们对居住的判断与适应。
( 3 ）建筑物用途。
建筑物用途不同，收益不同，使用年限也不同。
( 4 ）建筑物楼层。
3 ．其他因素影响建筑物的其他因素很多，如建筑物的设计，影响到使用功能；另外，还有一些因素与土地相关，也影响到建筑物的价格，如垃圾场的坐落位置等。
四、建筑物价格的特点( 1 ）时间的有效性。
建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价值将越来越小，最终消失。
( 2 ）建筑物价格的递减性。
一般情况下，随着逐年计提折旧的增加，建筑物价格将越来越低。
( 3 ）建筑物价格的地区性。
不同区域之间人工及材料价格的差异，使同样的建筑物表现出不同的地区价格。
( 4 ）建筑物价格受自然条件影响大。
( 5 ）影响建筑物价格的不确定因素多。
五、建筑物估价中的几个概念1 ．房屋建筑成本房屋成本价指不包括建筑红线以外的土地上的投资，单指房屋从设计到地基处理至整幢房屋可交付使用过程中的全部费用，是房产价格的重要构成部分。
包括：勘察设计费，房屋主体结构工程的建筑、装修费用，室内各种配套设备及安装费，建筑红线内的室外各种设施配套安装费，管理费，贷款利息等。
2 ．重建成本根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，称为重建成本。
3 ．重置成本根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当（即同等效用）的建筑物所需的成本，称为重置成本。
4 ．应计折旧应计折旧是指到评估当时所发生的所有折旧，包括起因于物理、功能与经济的退化等。
5 ．标准房价标准房价是一个城市同一个等级房屋的平均价格，是房屋价格评估的依据。
6 ．建筑安装工程预算定额建筑安装工程预算定额指为编制施工图预算制定的定额，是按社会平均必要劳动量确定的单位建筑产品所消耗的物化劳动和活劳动的数量标准。
包括建筑工程预算定额、设备安装工程预算定额、间接费用定额。
它既是编制施工图预算、确定建筑产品预算价格的依据，也是编制概算定额的基础。
7 ．建筑安装工程概算定额建筑安装工程概算定额指按扩大分部分项工程确定的人工、材料、机械台班耗用的数量标准，是设计单位编制初步设计概算和技术设计修正概算中建筑安装工程概算的依据，也是设计建筑安装工程用料概数以及进行设计方案经济比较的基础。
8 ．建筑物残值建筑物在不能使用时还能收回的价值，称为建筑物残值。
第二节建筑物估价方法一、重置价格折旧法重置价格折旧法是成本估价法具体应用中的一种评估方法，适合对独立旧建筑物进行估价。
另外，各地在城市拆迁补偿过程中的房屋拆迁补偿标准，也多是按此办法制定的。
（一）基本思路重置价格折旧法评估建筑物的价格，是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。
在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。
（二）基本公式利用重置价格折旧法评估建筑物价格，其基本公式为建筑物价格＝建筑物重置价格－已使用年限的折旧额或建筑物价格＝建筑物重置价格×成新度（三）建筑物重置价格的确定1 ．房屋建筑物分类根据房屋建筑物的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同，房屋建筑物的结构可分为四类等。
( l ）钢筋混凝土结构。
指全部或承重部分为钢筋混凝土结构。
包括框架大板与框架轻板结构等房屋。
这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。
( 2 ）砖混结构一等。
指部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅屋。
( 3 ）砖混结构二等。
指部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。
( 4 ）砖木结构一等。
指材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。
这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
( 5 ）砖木结构二等。
指结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。
( 6 ）砖木结构三等。
指结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。
( 7 ）简易结构。
如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。
2 ．建筑物重置价格的确定建筑物的重置价格，是假设在估价时旧有建筑物所在的土地是一块空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，而由建筑承包商将直接可使用状态的建筑物移交给发包人，此时发包人对建筑承包商支付的标准建筑费，加上发包人直接负担的通常附带费用。
建筑物的重置价格包括两种情况：一种是以重建成本代替重置价格；另一种是以重置成本来代替重置价格。
两种重建方式不同，往往得出的重置价格也不完全相同。
一般情况下，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜，普通建筑物适用于重置成本。
另外，因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，使得旧有建筑物重新出现有困难的情形，也往往采用重置成本。
具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种，必要时两者可并用。
所谓直接法，是就旧有建筑物的构成部分或全体，调查使用材料的种别、品级、数量及所需劳务的种别、时间等，并以旧有建筑物所处地区在估价时点时的各种单位为基础，让算直接工程费，加上间接工程费及适当的承包利润，求取标准建筑费，进一步加上发包人应直接负责的通常附带费用，以求得重置价格的方法。
所谓间接法，是如果能明确掌握旧有建筑物所处地区或同一供求范围内的类似地区中，有与旧有建筑物相类似的新建筑物实际建筑的直接工程费、间接工程费、承包商利润及发包人直接负担的通常附带费用等的数额及其明细（种别、品级、数量、时间、单价等），则就这些明细加以分析，并将不属于标准的加以适当修正，以求得重置价格的方法。
在估价上，通常将计算建筑物重置价格的方法分为3 种，即：①净计法；②平方法；③立方法。
所谓净计法，是就建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，逐一乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价的方法。
所谓平方法，是先计算建筑物每平方单位（通常为平方米）的建筑价格，再乘以建筑物的总平方米数，即得建筑物的重置价格的方法。
所谓立方法，是先计算建筑物每立方米单位（通常为立方米）的建筑价格，再乘以建筑物的总立方米数，即得建筑物的重置价格的方法。
上述三种方法各有优缺点，净计法的优点是详实，缺点是费时费力并需委托专家（如建筑师）参与办理；平方法和立方法的优点是简便迅速，但缺点是较粗略。
现实计算建筑物的重置价格时，以平方法最为常用。
（四）建筑物折旧领的计算1 ．折旧概念建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。
这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。
其中，物理的折旧包括因使用建筑物而产生的磨灭或破损、风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏；功能的折旧指功能退化而造成的折旧，通常由于同类型建筑物因技术革新、设计优化等导致其变得落伍而引起的相对减价；经济的折旧是指建筑物与其所处的附近环境不协调而产生的价格减低。
2 ．建筑物折旧的影响因素建筑物折旧的影响因素，可归纳为物理因素、功能因素与经济因素三个方面。
( 1 ）物理的因素。
所谓物理的因素，是指引起建筑物的实体所产生的磨灭、破损或损坏的因素。
引起建筑物产生折旧的物理因素主要有以下几项：①因使用建筑物而产生的磨灭及破损，这种折旧一般随使用时间的延长而不断产生；②自然腐朽化（Deterioration）, 这是随时间的经过或风雨侵蚀等自然作用而产生的，一般不论使用与否，都会随时间的经过而产生折旧；③因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤，这种折旧不与使用状态发生关系，因此通常不易做有规律的测算。
