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我国近3年房地产调控政策、效果分析摘要: 十一届三中全会以后，我国开始鼓励房地产行业发展，时至今日房地产行业已经成为我国经济发展的支柱性产业，被社会各界广泛关注。
房地产行业的快速发展不仅关系着人们的住房等民生问题、也关系着相关产业的发展，更是推动国民经济发展的重要动力。
随着房地产行业发展速度的日益加快，房地产行业也暴露出了许多弊端和问题，从土地资源管理制度的不完善、房地产市场监管不严格到投机性购房数量的猛增和房地产价格的非理性上涨等，这一系列问题对国家的经济发展、社会的和谐稳定都有着非常大的负面影响。
为保证房地产行业的持续、健康发展，中央政府出台了一系列宏观调控政策对房地产行业进行调整，由于国内外众多因素的影响，我国房地产行业宏观政策的方向也随着房地产行业的不断变化而调整，表现出不同时期房地产调控政策的目标和特点也有所不同{1}。
基于以上这些特点，本文主要以我国近三年房地产市场调控政策为研究对象，通过整理归纳相关数据，运用定量分析的方法分析国家近三年调控政策对房地产行业影响的效果。
近几年来房地产开发投资一直呈现快速增长趋势，房屋价格连年高涨、居高不下，在相当程度上超出了民众承受能力；房地产信贷规模迅速膨胀，房地产抵押贷款在信贷资产中的比重也在日益上升。
由于房地产抵押贷款本身是一种风险较高的贷款，随着其规模和比重的大，其风险程度总体在不断上升，这种风险一旦爆发，对金融机构和金融体系造成打击的严重程度也在上升。
这些问题引起了政府和人们对房地产市场能否健康发展的担忧。
为促进国民经济协调稳定增长，引导房地产行业健康发展，我国政府相继出台一系列地房地产宏观调控政策。
我国目前主要运用行政手段和经济手段对两种手段房地产业进行管理，用经济手段时经常依靠行政权力，因此，很多文件主要是以国务院或者国家部委办的名义发布的{2}。
因此我们开始查找资料分析我国近三年房地产调控政策，其分析结果如下：2015年央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……2016年前半年降准、降息、降税、降首付促进楼市成交;后半年以调控为主，限购、限地，有效控制房价过快上涨，避免房地产泡沫。
住建部2018第31号文背景介绍2018年4月，住房和城乡建设部发布了第31号文件，以加强房地产市场调控、促进房地产市场平稳健康发展为目标，针对房地产开发企业在项目销售过程中存在的一些问题进行规范和约束。
该文件对于维护房地产市场秩序、保护购房者权益、促进健康发展具有重要意义。
主要内容1.对于开发企业销售房屋的信息公示要求进行明确。
开发企业在房屋销售前，应当向购房者公示房屋的实际销售价格和优惠条件，实行一口价、明码标价和真实优惠。
2.要求开发企业在签订购房合同时必须为购房者订立产权保险，确保购房者在出现意外或纠纷时得到补偿和保障。
购房者可以根据自己的意愿选择不同保险公司提供的保险条款和保险费用。
3.对于房地产开发企业的销售行为进行规范。
开发企业在销售房屋时不得采用欺骗、虚假宣传、强迫等方式进行销售，不得违规收取任何额外费用。
4.要求对房地产开发企业的资金流向进行监管。
开发企业必须按照国家和地方政府有关规定，把销售收入及时纳入监管账户，用于后续开发和建设项目的资金需要，不得私自挪用、擅自处置。
5.针对开发企业的编制备案制度和审批事项进行明确。
开发企业在开展业务之前，必须经过相关部门和政府的检查批准，方可正式开展相关业务。
同时，相关部门保留取消企业相关批准和备案资质的权利。
其他细则该文件还具有其他细节规定，例如要求切实履行担保责任、保护购房者隐私信息、完善投诉举报渠道等。
需要注意的是，该文件是针对开发企业的行为制定的，不是对于个人购房者的行为进行监管，购房者也需要在选购房屋时注意相关事项，避免自身利益受到损失。
住建部2018年第31号文是房地产市场调控的一项重要规定，对于传统的房地产开发模式提出了一系列更为严格的要求，促进了市场的健康稳定发展。
在未来的发展中，这些规定将进一步完善和推广，提高房地产市场的规范化水平，确保广大购房者的权益和利益。
无锡市人民政府办公室关于建立2018年无锡市价格调控目标责任制的实施意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市政府办公室关于建立2018年无锡市价格调控目标责任制的实施意见锡政办发〔2018〕43号各市（县）、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：为进一步完善价格调控机制，确保实现2018年全市价格总水平预期调控目标，现就建立2018年无锡市价格调控目标责任制提出如下意见：一、价格调控目标2018年，全市居民消费价格总水平预期调控目标为：居民消费价格总水平年度涨幅控制在3%左右。
二、目标责任分解（一）各市（县）、区价格调控目标任务1．保证本地区重要商品市场供应。
强化本地区重要商品生产、储备和调运，确保粮油、生猪、蔬菜等主副食品市场供应充足，避免因供应不足出现价格大幅波动。
2．强化价格监测预警和调控监管。
充分发挥100家价格监测点作用，及时发布价格监测预警信息，准确分析和把握市场价格走势。
完善价格调控监管措施，分解落实价格调控目标责任，健全价格应急预案，及时处置本区域范围内的价格异动事件，保持相关商品价格基本稳定。
坚持把价格机制改革与产业强市战略结合起来，持续推进清费降本减负工作，积极营造宽松价费环境，助力实体经济企业发展。
加强市场价格监管，推进公平竞争审查和反价格垄断执法，严厉打击扰乱市场秩序的违法违规行为。
3．深入推进平价商店建设。
健全平价商店长效管理机制，优化网络监管平台，完善平价商店区域布局，巩固延伸平价商店经营品种，加大平价商店日常考核力度，引导促进平价商店长效运营、健康发展，充分发挥平价商店稳价惠民作用。
探索对低保、特困职工、特困单亲家庭、丧失劳动能力等四类人群发放平价商店优惠卡。
我国住房制度改革和长效机制建设研究述评作者：张协奎樊光义来源：《创新》2020年第05期[摘要] 长效机制作为实现房地产市场“长治久安”的根本之策，是近年来学术研究的前沿领域和热点议题。
党的十九大报告提出“房住不炒”的科学定位，并要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这表明我国的住房制度改革和长效机制建设开始由理论探索转为实践操作层面。
然而，自2006年原建设部最早提出“房地产调控长效机制”至今，学术界对长效机制的认识和理解一直存在争议和分歧，研究视角多集中在宏观对策层面，相关结论也亟待进一步的逻辑论证和实证检验。
通过对我国住房制度改革和长效机制建设研究思路和主要成果的梳理，总结出当前长效机制研究的重点、难点和薄弱环节，以期从文献整理分析的角度对促进房地产市场平稳健康发展进行深入的理解和探讨。
下一步的推进方向应注重对房地产长效机制与宏观调控的关系、房地产市场的协同发展问题、“房住不炒”的科学内涵、实现机制以及影响效果等进行论证和拓展，同时坚持与时俱进的研究思路，时刻跟踪和关注房地产领域的热点问题，不断在新的语境中发展和完善长效机制的研究框架。
[关键词] 长效机制;租购并举;供需错配;宏观调控[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673-8616（2020）05-0011-013一、问题的提出习近平总书记在党的十九大报告中指出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这将成为下一阶段我国住房制度改革和长效机制建设的根本性指导思想。
回顾以往，我国自2003年开启房地产市场调控以来，需求端“短期化”调控一直是主基调，结果出现城市房价过高、上涨过快等问题[1-6]。
党的十八大以来，中央在控制房价上涨的同时，房地产长效机制建设、住房基础性制度改革和顶层设计开始全面起步[7-8]。
☆2003年(1项政策)2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一☆2004年(2项政策)2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
☆2005年(6项政策)2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。
有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。
2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。
三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)——国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
2005年9月，银监会212号文件收紧房产信托2005年10月，国税总局重申二手房缴纳个税——2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==有限空间作业责任书篇一：有限空间作业安全生产责任制度有限空间作业安全生产责任制一、主要负责人职责公司主要负责人应加强有限空间作业的安全管理，履行以下职责：1、建立、健全有限空间作业安全生产责任制，明确有限空间作业负责人、作业者、监护者职责；2、组织制定专项作业方案、安全作业操作规程、事故应急救援预案、安全技术措施等有限空间作业管理制度；3、保证有限空间作业的安全投入，提供符合要求的通风、检测、防护、照明等安全防护设施和个人防护用品；4、督促、检查本单位有限空间作业的安全生产工作，落实有限空间作业的各项安全要求；5、提供应急救援保障，做好应急救援工作；6、及时、如实报告生产安全事故。
7、应对有限空间作业负责人员、作业者和监护者开展安全教育培训，培训内容包括：①有限空间存在的危险特性和安全作业的要求；②进入有限空间的程序；③检测仪器、个人防护用品等设备的正确使用；④事故应急救援措施与应急救援预案等。
⑤培训应有记录‘培训结束后，应记载培训的内容、日期等有关情况。
二、作业负责人职责1、应了解整个作业过程中存在的危险危害因素；2、确认作业环境、作业程序、防护设施、作业人员符合要求后，授权批准作业；3、及时掌握作业过程中可能发生的条件变化，当有限空间作业条件不符合安全要求时，终止作业。
三、监护者职责1、应接受有限空间作业安全生产培训；2、必须有较强的责任心，熟悉作业区域的环境、工艺情况，能及时判断和处理异常情况。
3、全过程掌握作业者作业期间情况，保证在有限空间外持续监护，能够与作业者进行有效的操作作业、报警、撤离等信息沟通；4、应对安全措施落实情况进行检查，发现落实不好或安全措施不完善时，有权提出暂不进行作业。
5、应熟悉应急预案，掌握和熟练使用配备的应急救护设备、设施、报警装置等，并坚守岗位。
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==借调人员工作调动报告篇一：关于请求工作调动的申请报告关于请求工作调动的申请报告尊敬的洪江市委、市政府领导：首先，感谢您在百忙之中审阅我的申请报告！我名叫贺湘波，男，苗族，中共党员，本科学历，1986年10月出生，系洪江市人（家住洪江市农业发展银行大院）。
201X年6月，我毕业于怀化学院，所学“国际经济与贸易”专业。
同年通过省公务员招聘考试，成为一名国家公务员。
于201X年11月被分配到通道县双江镇人民政府工作。
同时，被借调县组织部干部信息室工作至201X年1月。
201X年2月因本人申请回双江镇人民政府工作至今。
担任党政办文秘一职。
工作期间，热爱本职工作，服从组织安排，工作积极肯干，勤勤恳恳，刻苦钻研业，认真履行工作职责，工作成绩突出，赢得领导和社会的好评。
我于201X年1月结婚，爱人何沁颖，系洪江市沅河镇中心学校教师。
婚后，我俩两地分居，对各自的工作、生活带来了一定影响。
再者，我两都是独生子女，我家中祖母年事已高，常年疾病，而父母均已到天命之年，也疾病缠身，侍奉祖母和父母心有余而力不足。
因此，为了更好地安心工作，更好地施展自己的才华，为建设家乡做出自己应有的贡献。
特此报告，恳请领导考虑我的实际困难，准予我调入洪江市工作为谢！当否？请批示！申请人：贺湘波201X年4月7日篇二：关于借调工作人员的请示关于借调工作人员的请示区编制委员会：我区区划后新增加了两个乡22个行政村，其中乡的19个行政村以农业生产为主，搞好防汛抗洪，保证灌溉，及时排涝是保证农业稳产高产的基础。
而我委及所属农业综合服务站无一人懂得水利工程，连最简单的水利工程设计、预算、测量及规划等都必须请人帮助，既增加了开支，也耽误了时间，更影响一些水利项目的申报。
目前区农业综合服务站尚空两个事业编制，为此恳请区编委尽快选招充实一名熟悉水利工程的技术人员，以便水利各项工作的顺利开展。
2018中国房价即将暴涨？2018中国房价上涨原因有哪些？导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
近年来关注房价的人应该都有所体会，房价真的是一年比一年高了，面对如此上涨的房价，我们每个人的心里都慌了，将来应该怎么办。
不过随着新政策的提出，房子的用处就是一个居住的地方，而不是炒来炒去的概念。
大家忍不住要问了，2018中国房价即将暴涨？2018中国房价上涨原因有哪些？2018中国房价即将暴涨？房价何时出现向下拐点，确实不好预测，就像预测股市何时见顶或何时见底一样，因为影响房价的因素太多，政策也会调控或管制市场，你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗？有人问房产税推出是否会导致房价下跌？应该不会，因为中国经济目前高度依赖房地产，政府应该不会搬起石头砸自己的脚。
发达国家有三大缩小贫富差距的税：房产税、资本利得税和遗产税，这三大税中国目前都没有征收，房产税只是长期试点。
一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作，而中国则往往把这些税种当成政策导向，具有较强的功利性。
随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子的需求总是下降的，一轮房地产周期大致都是18－25年，包括上涨和下跌全过程。
当然，除了关注房价何时见顶的各个窗口之外，房地产的流动性更值得关注，因为楼市不同于股市，前者的流动性风险会更大，届时不是你想卖就能卖得掉。
2018中国房价上涨原因有哪些？1、房地产已成为地方财政的主要收入来源。
如果没有土地收入。
当地政府的口袋将会害羞，减少财政收入，这将影响当地政府的行政权力、权力。
2、土地不可再生。
土地稀缺导致房价上涨。
每个人都希望有一个住在这些地方的地方。
西部是高原和沙漠，北部有风，中部是山区，东北部是山区，南部是丘陵。
只有沿海地区或五大湖附近的平原更适合居住。
3、通胀影响，住房成本的增加导致房价上涨。
价格、原材料价格上涨，农民工工资增加，导致建房成本上涨。
房地产行业环境分析目录一、内容概述 (2)1.1 研究背景与意义 (3)1.2 研究目的与内容 (4)1.3 研究方法与数据来源 (5)二、房地产行业概述 (6)2.1 行业定义与分类 (7)2.2 发展历程与现状 (8)2.3 行业产业链结构 (10)三、宏观经济环境分析 (11)3.1 宏观经济总体形势 (12)3.2 宏观经济政策对房地产的影响 (14)3.3 金融市场环境及其对房地产的支撑作用 (15)四、政策环境分析 (17)4.1 房地产相关法律法规 (18)4.2 政府调控政策及其效果评估 (20)4.3 城市规划与土地供应政策 (21)五、社会环境分析 (23)5.1 人口结构变化与迁移趋势 (24)5.2 消费者需求与偏好 (25)5.3 社会保障体系与住房观念 (27)六、技术环境分析 (28)6.1 新兴建筑技术与材料 (29)6.2 智能化与信息化在房地产中的应用 (31)6.3 绿色建筑与可持续发展理念 (32)七、竞争环境分析 (33)7.1 主要竞争对手战略与定位 (35)7.2 市场份额与竞争格局 (36)7.3 潜在进入者与替代品威胁 (37)八、结论与建议 (39)8.1 房地产行业环境总结 (40)8.2 对房地产企业的建议 (42)8.3 对未来研究的展望 (43)一、内容概述本章节将对房地产行业环境进行全面的分析，内容涵盖了宏观经济环境、政策环境、市场需求、竞争态势以及发展趋势等方面。
通过对这些方面的深入研究，旨在揭示当前房地产行业所处的市场环境，以及未来可能面临的挑战和机遇。
我们将分析宏观经济环境对房地产行业的影响，包括经济增长、通货膨胀、利率变动等因素。
政策环境方面将关注政府政策、法规变动以及其对行业的影响，如土地政策、税收政策、金融政策等。
在市场需求方面，报告将探讨消费者购房需求的变化，包括购房者的偏好、购买力以及购房动机等。
还将分析城镇化进程、人口结构变化等因素对房地产市场需求的影响。
2011年第2期总第204期专业眼光看经济经济眼光看中国学术争鸣ACADEMIC CONTEND策被滥用，以廉价形式形成了一大批住房，本来在取得权利时已丧失了应有的公平，而现在开征房产税还进一步将其排除在外。
这样的制度安排完全违反了法律的公平正义原则。
因此，将全部房产纳入征税范围（依法免税的除外），是财产保有税的本来要求；逐渐提高房产税的税率，也是该项制度调节功能的必要条件。
（二）土地、房屋一并纳税按照《房产税暂行条例》规定，房产税的征税对象是单一的房屋产权。
尽管“房地不可分”的物理属性导致房屋价值中历来有土地价值，但在1986年制定该《条例》时，我国尚未实行土地有偿使用制度，土地使用权在理论上还不属于商品，不是财产，没有价值。
但在房产税试点的现在，土地资源的市场配置机制早已形成，土地使用权已经成为一项非常重要的不动产物权，在房产税税基的市场评估价值中，土地的市场增值前景成为房产保值功能的核心要素。
目前，作为试点中的房产税计算基础，客观上已经包含土地使用权的价值。
如果不从理论与制度上处理好土地财产权与房屋财产权在房产税中的关系，无论是房产税的正当性基础，或者是房产税的制度逻辑，还是房产税的操作性规则，都是一个缺欠。
而土地与房屋在房产税之间的关系问题，已经有各国普适性的制度可资借鉴，并不难解决。
（三）系统研究与房产税功能相关的财产税税收对房地产市场的调控作用，是由与房产税相关的几个税种共同实现的。
它既包括财产保有的环节，也包括财产取得环节，还包括财产交易转移环节。
在我国，除了房地产在取得、保有、转移三个环节的不同税种之外，还有土地公有制基础上土地使用权有偿使用的形成问题，乃至土地资源税收调节产生的问题。
以房产税征收改革为契机，全面系统地对相关税种进行前期研究，对于构建有中国特色的房地产财产权税收体系，具有十分重要的意义。
（四）合理使用权房产税综观有关房产税的各种争论，包括对房产税的合法性质疑，其实质均源于对房产税合理使用的怀疑。
2018年楼市调控如何与长效机制共舞1背景：十九大后管理层对2018年楼市调控定调前不久，在部分省市房地产工作座谈会上，楼市调控最攸关的三个部门――住建部、国土部和央行，共同强调房地产调控“不喘气、不歇脚”。
同时，新华社时评文章《防“炒房”要深化改革，治标更须治本》指出，部分城市新房和二手房价格倒挂，引发新房抢购，说明调控不够全面、改革不够深化。
下一步，调控和改革措施共同发力，短期调控应当让位于长效机制。
笔者认为，三部委会议和新华社文章不仅被视为为2018年楼市调控定调，也是对此前业内关于“下一步调控如何走”这一疑问的澄清和回复。
十九大前后，上层传递出楼市长效机制渐进出炉的信号。
那么，短期干预如2016年10月以来密布的“五限”措施是否退出，经济承压下未来政策是否转向？从这次会议看，“稳定房地产市场、化解泡沫风险”仍是调控的重中之重，并提出集合6方面措施的“组合拳”：既有政策稳定、金融管控、土地供应、优化城市功能、规范市场秩序等。
同时，会议还明确要按照供给侧结构性改革的思路，完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构。
新华社文章中，一方面明确了调控已进入“深水区”，调控难度加大。
但是，市场越是焦虑越要稳定预期，市场越是疯狂越要深化改革；另一方面，强调以“房子是用来住的”方向建立长效机制，逐步扩大对租赁住房的土地供给，着重满足外来务工人员、新就业大学生等城市“夹心层”和困难群众的住房需求，进一步缩小贫富差距，促进房地产市场的供需平衡。
2 2018年楼市调控“目标不动摇、力度不放松”的原因探讨由此，调控思路和基调非常清晰，首先是既有的以行政性干预为主的调控措施要真正落实。
南京等城市出现“万人抢房现象”说明，过去十几年来形成的“房价只涨不跌”“屡调屡涨”“买房致富”等顽固预期并未缓解。
同时，基于房地产对经济周期之重要，调控政策和背后的真实动机（不忍心打压楼市、调控不伤及经济和财政是底线）无法激励相容。
因此，楼市任何短暂回调，都是“建仓”的绝佳机会。
既然地方调控积极性不足，甚至不容忍房价下跌，房价倒挂意味着“买到（新房）就是赚到”。
由此，无论看市场预期，还是看地方行为，调控仍在过去框架（防止房价过快上涨）下“打转转”，这就是三部委会议明确楼市调控“不喘气、不歇脚”的原因。
目前形势依旧严峻，除“房价上涨预期”顽固外，加杠杆购房情绪高涨。
2015年，我国居民新增贷款仅4.6万亿，2016年升至6.3万亿（算公积金贷款超过7万亿），占新增贷款的50%。
2017年，采取严格的规模、占比（不超过新增贷款30%）控制后，1-10月份的中长期贷款（主要是房贷）规模（4.57万亿）比去年同期（4.69万亿）有所下降，但居民总贷款却增加1.03万亿，短期消费贷款暴增是主因。
2015年，居民消费贷款仅增长18%，2017年上半年的增速达33%，三季度飙升至41%，比年初的20%翻了一倍。
截止到10月，2017年居民短期贷款新增1.6万亿，接近上年同期的3.5倍，占居民总贷款的26%，占比增加了10个百分点。
但是，社会消费品零售总额增速却呈下行趋势，意味着消费贷有部分转化为房贷了。
无抵押、期限短、利率高的消费贷、信用贷进入楼市，这是非常危险的信号。
市场认为，政府不会出台导致房价下跌的政策，因为防范发生系统性风险是政策底线，这就使得?鞘屑痈芨说囊庠敢廊缓芮俊６?且，2018年的消费（城镇居民人均可支配收入下滑）和投资（房地产投资下滑）增速都会下降，出口也不会比2017年更好，GDP增速或承压。
因此，2018年会惯性松绑楼市政策。
另外，地方政府在楼市政策上用心不足，“租购并举”本意在于解决楼市供求失衡，真正让住房回归居住属性，但顶层设计“落地”时，各地有意无意偏向人才租赁、资本风口的“长租公寓”。
相反，对接4亿左右新市民（外来务工人员、新就业大学生等）、城市“夹心层”和“无房户”的低成本租赁却未得到更多重视。
由此，不仅楼市供求失衡的顽疾难以解决，培育住房租赁或可能出现像过去保障性安居工程中出现的大规模错配、寻租。
进一步，中高收入阶层和投资需求主导的楼市供求局面也难以扭转，最能代表收入差距的“财富基尼系数”也将会继续攀升，居民人均消费增速连续3年下降的局面也难以扭转。
最终，十九大提出的“扩大中等收入群体，增加低收入者收入”“增强消费对经济发展的基础性作用”等改革和转型目标也不可能实现。
而且，楼市继续顺周期繁荣，不管是“灰犀牛”风险，还是“明斯基时刻”，或许很难杜绝。
因此，房地产调控思路和基调必须要实现重大转变。
首先要打掉过去十几年以来形成的“房价只涨不跌”“屡调屡涨”等顽固不化的预期。
2017年7月份全国金融会议以后，去杠杆成为“上下一盘棋”的政策导向。
近期，住建部等三部委发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，央行等五部委发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，显示了“彻底堵住监管和杠杆套利”的信心和决心。
去杠杆绝非运动式，近期M2、新增信贷与社融增速持续走低，融资成本也全面攀升，10年期国债利率突破4%，信用收缩很明显，这是去杠杆的唯一路径。
目前，房贷占商品房销售额的50% （加上消费贷），如果杠杆真正收紧了，房价上涨预期将明显缓解。
3 2018年调控要遵循慢火煲汤“散泡沫”的路径本质上，楼市调控只是工具，终极目标是实现全体人民住有所居。
我们不像美国，风险在全球分散，可以持续加息刺穿泡沫，让市场完全“出清”。
相比10年前，我国多数城市的商品房价翻了5-10倍，居民杠杆率从2008年的21%上升至目前的53%，杠杆占可支配收入的比重从2008年42%上升到目前的90%。
因此，楼市泡沫一旦进入失控或破裂状态，巨大的外溢性和冲击力或远超2008-2009年金融危机的破坏力。
当然，在资本管制，汇率有管理浮动，央行握有巨额外汇储备，各地政府有巨大的国有资产、资源、资本的情况下，有自信守住不发生系统性风险。
但是，从国际金融风险多由楼市触发的教训来看，我们不能掉以轻心。
十九大强调，“守住不发生系统性风险的底线”。
此次政治局会议再次强调，2018年防范风险工作要取得积极成效。
这意味着，楼市调控要采取慢火煲汤“散泡沫”的模式，即调控要持续不间断，但也要精心拿捏，短期调控与长效机制结合，满足有效需求（新市民）与堵住无效需求结合，这正是当前政府在做的工作。
房屋之所以具有投资属性，除了其天然的储藏价值属性外，能流通和杠杆效应是两大动力。
近年来，投资需求占比大的城市，住房流转率就高，如2015年深圳房价翻了一倍，二手房流转率（交易二手房/存量二手房）高达8%，同期京沪二手房流转率仅3%-4%。
2016年涨幅最高的上海、2017年上半年涨幅较高的北京，二手房流转率都上升到了6%左右。
因此，2017年调控重点是企业或个人限售、企业自持（用于租赁），将住房流动性、换手率在高位锁定。
通过“冻结”中短期交易，增加交易摩擦，如降低二套房杠杆、拉长贷款发放周期、上浮房贷利率、自持且不能“以租代售”、房产税高悬头顶等，增加房屋流动的溢价耗损。
同时，房地产源头的土地市场，一方面将新增地块向租赁转移，针对新市民这个有效需求的最大主体、最能体现“居住属性”的主体，做“供给侧”改革；另一方面，新出让地块配建保障房、自持或租赁“常态化”，降低溢价率，近期各大城市出让地块，溢价率普遍在20%左右，或底价成交。
由此，房价上涨预期及投资溢价空间明显收窄。
在交易时限拉长、交易摩擦增大的情况下，交易价差预期看淡，甚至不足以弥补时间价值的损耗。
2017年7月的金融工作会议，吹响金融“去杠杆”的号角，无风险利率趋于上升，未来楼市交易流动溢价耗损更大。
时间拉长后，未来基于投资需求的房屋交易，越来越索然无味，这是渐进“去泡沫”的优选路径。
“去杠杆”是楼市调控的另一重点，但考虑到高位不胜寒的房价及泡沫风险，也采取慢火煲汤“散泡沫”模式，即支持首套房低首付，甚至改善型的二套房也给予3-5成的首付支持。
此次政治局会议明确，2018年防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，这就意味着，在金融稳定委员会的统一部署下，各金融监管部门的对接会更加有效，资金很难违规流入房地产市场。
综上，由资金、预期、地方政府托底而形成的房价螺旋上升闭环不再自我强化，2018年将呈现“高位平衡、缓慢回落”的走势。
这样，不管是因房价（绝对水平）未明显下跌而导致的顽固市场预期（房价还会涨），还是粮草充足的开发商没有降价动力，都将因调控慢火煲汤“散泡沫”而渐进瓦解和解冻。
这就为长效机制建设、住房制度改革创造了较为稳定的“窗口期”。
事实上，长效机制、住房制度改革在2017年已展开，如租购并举、租售同权、集体土地入市、房产税明确征收细节等。
但是，这些举措的效果未明显显现，甚至因触及短期利益而受抵制、政策走样、打折扣。
因此，政治局会议提出，加快推进住房制度改革和长效机制建设。
4 2018年楼市长效机制亟待“落地”近日，中央政治局召开会议，研究并定调2018年经济工作的重点和方向，总基调是“坚持新发展理念，紧扣我国社会主要矛盾变化，按照高质量发展的要求，坚持以供给侧结构性改革为主线”。
对于各界关注的房地产，则提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，并明确这是2018年要着力抓好的一项重点工作。
值得注意的是，将长效机制建设和住房制度改革并列，作为年度重点工作，在近年来经济专题的政治局会议上较为罕见。
而且，相比2016年底政治局会议对于长效机制“加快研究”的表述，此次政治局议提出“加快建设”，彰显房地产调控亟待“由标入本”。
2016年的政治局会议，尽管强调长效机制建设，但在操作上，更多的是长效机制的探索和实验，比如租购并举制度建设、租售同权探索、集体土地入市试点、房产税明确征收原则等。
2017年，对房地产管理实际起作用的，还是被视为短期行政干预的措施。
而且，以“五限”（限购、限贷、限售、限价、限商）为代表的需求端调控，不管在力度上、范围上、频率上，超过了以往任何一次调控。
从此次政治局会议内容和新华社同步文章来看，决策层认可调控取得的效果，如一二线城市房价同比涨幅已连续10个月回落，三四线楼市库存降至2012年以来的新低。
而且，不管是“预警函”式的调控机制，还是培育租赁市场、集体土地入市，都带有长效机制、供给侧改革（针对新市民需求）色彩，甚至触及土地财政。
房地产管理正朝着短期调控为长期改革创造“窗口期”，调控与改革共同发力的局面。
这也证明，只要中央和地方齐心协力，采取切实有效的措施，制度改革肯“咬骨头”，房地产能回到稳定发展的轨道上。
但是，2016年10月以来的调控，尽管力度、频率空前，但购房者预期并未改变，南京“万人抢房潮”，按揭贷款受限后，居民敢借期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房，意味着房价上涨的预期还很顽固。
