用市价调整法评估过程

资产评估方法8后，得出待估房地产评估价。

1、交易日期的修正2、区域因素1）双百分制比较法；2）十等分因素比较法；3）环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数×交易实例价格=交易实例价格/（1+i）nn——达到与交易实例同等环境成熟度所需的年数3、个别因素的修正4、交易行为的补正2．具较好可比性，3．交易时间与基准日接近。

4．交易透明、公平和有效。

5.土地出让年限、使用需求基本一致。

适于房地产出售、购置、投资决策等项目基本方法差异调整因素应用条件土．地．使．用权．．（重．．点）．．1.搜集资料，确定比较案例;2.交易情况修正;3.交易时间修正 ;4.区域因素修正 ;5.个别因素修正;6.确定待估土地评估数比较案例交易日物价指评估基准日价格指数比较案例个别因素值待估土地个别因素值比较案例区域因素值待估土地区域因素值比较案例交易情况正常交易情况比较案例地价评估值⨯⨯⨯⨯=1、在同一地区或同一供求范围内的类似土地中，与待估土地类似的交易案例较多。

2、评估人员知识广博、经验丰富1、交易时间的修正：平均、环比物价指数2、区域因素的修正3、个别因素的修正：其中：年限修正系数：n—比较案例土地使用权剩余年限；m——待估土地使用权剩余年限； r——折现率容积率修正系数见书P1294、交易行为的修正基准地价修正系数法：评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数88888888注意：复利现值系数=（P/F，r，i）=1/（1+r）i=（1+r）—i 年金现值系数=（P/A，r，n）=∑=+niir1)1(1=rr n-+-)1(18。

792012年第24期 《交通世界》(12月下)在2012北京车展上，首度出现了二手车专区，成为国内外车展的一大创举。

奥迪品荐、宝马尊选、丰田心悦等二手车品牌的重磅参展，更象征着国内二手车市场已经进入一个品牌时代，同样也说明二手车的交易时代已经到来。

那么一辆二手车到底值多少钱？该由谁说了算呢？虽然二手车的评估按照资产评估原理进行，但是二手车的价值通常是由经纪公司、4S 店置换、委托拍卖、个人交易以上媒介根据市场需求水平自行评估给出的。

事实上，同厂同款二手车的价格根据其实际车况、使用保养的差异而不同，其价格还受到地区差异、政策法规、经济环境、新车行情等诸多外部环境的影响。

基于种种原因，二手车参考价的价值往往会被部分消费者所忽略、被弱化，但参考价作为市场指导的一个标尺，在反应市场变化、行业走向及趋势等有着相当重要的参考研究价值。

同样，二手车经销商及消费者来说，一个科学精准的价格指标有助于其快速准确的判断一辆二手车价值——利用现行市价法。

通常情况下，二手车鉴定评估，首先查验是否可交易车辆，杜绝非法车辆；然后判别事故车，鉴定是否为事故修复车和火烧车；再鉴定技术状况，判断车辆性能优劣；最后利用适应的评估方法评估二手车价值。

最近，中国汽车流通协会受国家商务部市场体系建设司委托，组织科研、教学、企业等技术力量，起草了国家标准《二手车鉴定评估规范（征求意见稿）》。

相关条款中说明了二手车估值方法选用原则，一般情况下，推荐选用现行市价法。

现行市价法的运用方法是评估价值为相同车型、配置和相同技术状况鉴定检测分值的车辆近期的交易价格；如无参照，可从本区域本月内的交易记录中调取相同车型、相近分值，或从相邻区域的成交记录中调取相同车型、相近分值的成交价格，并结合车辆技术状况鉴定分值加以修正。

现行市价法的运用旨先必须以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的（该参照物与被评估车辆相同或相似）。

现行市价法评估流程图（见图1）。

SAP—外币评估-评估过程解析引言在全球化的商业环境中，外币交易已经成为企业日常经营的一部份。

如何对外币进行准确的评估，是企业面临的一项重要挑战。

SAP系统作为全球率先的企业应用软件提供商，提供了外币评估的功能。

本文将对外币评估的整个过程进行解析，匡助读者更好地理解这一复杂的业务流程。

一、评估过程概述确定评估币种：首先需要确定需要评估的外币币种，这通常基于企业的业务需求和外币交易的频繁程度。

确定评估基准：评估基准可以是市场汇率、银行汇率或者其他相关汇率，根据企业的具体需求和业务场景来决定。

确定评估频率：评估的频率可以根据企业的实际需求设定，例如每日、每周、每月或者每年进行一次评估。

二、数据采集与处理数据源确定：从哪些数据源获取数据是关键，这可能包括外部的汇率数据、企业的财务数据以及其他相关业务数据。

数据清洗：对采集到的数据进行清洗，去除异常值和错误数据，确保数据的准确性和可靠性。

数据转换：根据业务需求，将数据转换成合适的格式或者单位，以便进行后续的评估和分析。

三、评估方法选择市价法：以市场上的实时汇率或者公允价值作为评估标准，适合于活跃市场的货币。

历史汇率法：以过去某个时点的汇率为基准进行评估，适合于非活跃市场或者无法获取实时汇率的情况。

合同汇率法：依据合同中约定的汇率进行评估，适合于有长期合同的企业。

折现现金流法：考虑未来的现金流及其折现值，适合于需要对未来现金流进行预测的情况。

四、风险管理与控制风险识别：识别外币评估过程中可能浮现的各种风险，如市场风险、流动性风险等。

风险度量：对外币评估过程中浮现的风险进行量化和度量，以便采取相应的措施进行控制。

风险应对：制定应对策略和措施，如采用对冲工具、调整评估频率等，以降低外币评估的风险。

风险监控与报告：持续监控外币评估的风险，定期生成风险报告，为企业决策提供依据。

五、实施与执行制定实施计划：根据前面的分析和选择，制定详细的实施计划，包括时间表、责任人、资源需求等。

第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法：重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯=4．规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R’/R K ---资产重置成本与历史成本的调整系数R’-----某类抽样资产的重置成本 R ----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-=总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100⨯=定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：1.资产未来收益期有限情况： 评估值 ()()∑=+++=ni ii i r Ar R P 111 n ----收益年期； r -----折现率； R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。

.车辆评估参照方法（一）车辆的办理方法：（1）市价法对于部分车辆，采纳市场法进行评估。

评估值 =交易事例的售价×时间要素修正×交易状况要素修正×地区要素修正×功能要素修正；时间要素修正 : 是指参照物交易时间与被评估财产价值评估基准日相差时间所影响的被评估财产价钱的差别；交易状况要素修正：指参照物交易状况与被评估财产交易状况的不一样所影响的被评估财产价钱的差别；地区要素修正：指财产所在地区或地段条件对财产价钱的影响。

功能要素修正：指财产实体功能剩余和不足对财产价钱的影响。

【例】车辆市价法评估举例1、概略车辆名称：中华汽车车牌照号皖 AA571P规格型号：中华牌SY7162LSBBB 生产厂家：华晨汽车企业控股有限企业购买日期： 2010 年 12 月启用日期：2010年12月财产原值： 97,094.00 元财产净值：元已履行里程数： 67,000.00 公里基本参数：长 / 宽 / 高： 4,650×1,800×1,450(mm)总质量：1,780(Kg)额定载客： 5 人排量：1,584ml2、现场勘探状况评估人员与驾驶员一同对该车进行了现场勘探，依据实质技术状况分部位进行了评定，详细状况见下表：现场勘探技术状况表评定项目标准要求勘探状况发动机离合器气缸压力切合规定值，功率切合设计要求，油各项指标切合标准，无总成耗不超出国家标准，运转安稳无异响，无漏油、渗漏。

漏水、漏气现象。

供参照.变速箱变速杆无显然颤动，换档简单，无掉档现象，各档变速轻、准、靠谱，齿轮无不正常磨损，壳体无裂纹，无渗油现象。

无撞击声，无渗油。

前桥无弯变形、裂纹，前轮定位正确，转向灵巧可功能正常，无变形。

靠无松框，各部联络坚固。

后桥工作安稳，桥壳无裂纹、无漏油现象，差速器功能正常，无变形。

及半轴磨损正常。

车架无歪曲变形、裂纹、钢板吊耳联接坚固，钢板车架无变形，无缺损。

现行市价法评估二手车2010年10月在沈阳二手车市场预购一台桑塔纳2000时代超人GSl轿车，评估人员收集了两辆参照车辆的技术经济参数。

该车及参照车辆的技术经济参数见表I-Io评估步骤如下。

（1）技术检测通过静态检测启动发动机运转平稳，无明显异响。

表面无明显划痕，车内设备齐全并且功能良好，车辆内部干净整洁。

通过动态检查经过试驾，车辆动力性能良好，爬坡有力，综合性能良好。

（2）确定标的车成新率根据以上检测结果，分析认为，该车整体技术状况良好，其使用年限与车辆的技术状况相吻合，故可采用使用年限法计算成新率。

Cγ=（l-Y∕Y g）×100%=d-4∕15）×100%=73%（3）以参考车辆A为参照车辆作各项差异量化和调整。

①结构性能差异量化及调整。

参照车辆A车身为老式内饰，被评估车辆为新式内饰，评估基准时点该项结构价格差异为5000元。

该项量化调整值为：5000X67%=3650 （元）②销售时间差异量化与调整。

参照车辆A成交时物价指数为Io=1,被评估二手车评估时物价指数为h=1.01,该项物价指数调整值为：I"」明。

］/o 102③新旧程度差异量化与调整。

该项调整值为：108000× (73%-75%) =-216 元④销售数量与付款方式无差异，不用量化和调整。

⑤以参照车辆A为参照车辆时，被评估二手车的评估值R为：Pi= (108000+3650-216) XLol=II2548 元(4)以参照车辆B为参照车辆作各项差异量化和调整①结构性能差异量化调整。

参照车辆B与标的车的车型相同。

该项调整值为。

元。

②新旧程度差异量化与调整。

该项调整值为107000× (73%-74%) =To7 (元)③销售时间、数量和付款方式无差异，不用量化和调整。

④计算以参照车辆B为参照车辆时，被评估二手车的评估值内为P2=107000-107=106893 (元)由于两辆参照车辆与被评估的二手车交易地点相同，且成新率、己使用年限、交易时间等均相接近，故可采用算术平均法计算被评估二手车评估值P,即。

房地产开发企业存货评估方案一、基本思路房地产开发企业的存货包括：原材料类存货，指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等；设备类存货，指企业购入的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等；在产品类存货,指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品（即在建工程）；产成品类存货,指各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品,包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等；开发用品类存货,指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。

房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品.其中，原材料类存货、设备类存货、开发用品类存货可以一般存货来评估.即外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项资产的评估值。

对其中失效、变质、残损、报废、无用的,需根据技术鉴定结果和有关凭证,通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后,确定评估值。

在用低值易耗品直接采用重置成本法进行评估。

按清查盘点结果分类,将同种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其它费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。

在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其它费用确定评估值.对残损、无用、待报废的低值易耗品,需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。

在产品类存货、产成品类存货需特殊考虑，一般可采取市价法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。

市场比较法,将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

资产评估方法项目基本方法差异调整因素应用条件土地．．使用．．权．（重．．点）．．1。

搜集资料，确定比较案例;2。

交易情况修正；3。

交易时间修正 ;4.区域因素修正 ;5。

个别因素修正；6.确定待估土地评估值数比较案例交易日物价指评估基准日价格指数比较案例个别因素值待估土地个别因素值比较案例区域因素值待估土地区域因素值比较案例交易情况正常交易情况比较案例地价评估值⨯⨯⨯⨯=1、在同一地区或同一供求范围内的类似土地中,与待估土地类似的交易案例较多.2、评估人员知识广博、经验丰富1、交易时间的修正：平均、环比物价指数2、区域因素的修正3、个别因素的修正：其中：年限修正系数：n—比较案例土地使用权剩余年限；m-—待估土地使用权剩余年限； r——折现率容积率修正系数见书P1294、交易行为的修正基准地价修正系数法：评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数年限修正系数])1(1/[])1(1[Nn rrK--+-+-=n-实际出让(转让）年限；N—最高出让年限； r—还原利率长期投资上市债券（1）如可流通买卖，且有现行市价，上市债券的现行市价（评估基准日的收盘价）可以作为它的评估值。

(2）当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法-—理论价。

上市股票同上市债券流动资产1、在库材料:除积压物资、在用低值易耗品外，近期购进—-现行市价或账面价；购进批次间隔长、价格变化大--现行市价或最接近市价的材料价格。

2、产成品及库存商品：不含价外税的可接受市场价,扣除相关费用。

工业企业——卖出价；商业企业——买进价。

3、应收账款及预付账款——可变现值.评估值=账面价值-已确定坏账损失—预计坏账损失预计坏账损失:1)坏账估计法：坏账比例=评估前若干年的坏账数额/评估前若干年应收账款余额2）账龄分析法4、应收票据：1)评估值=本金＊(1+利率＊时间）（利率、时间保持匹配关系；时间为开立日——基准日）2)评估值=到期价值＊（1-贴现率＊贴现期）（利率、时间保持匹配关系；时间为贴现日-—到期日）5、短期投资：1)公开挂牌交易的，按评估基准日的收盘价确定；2）不能公开交易的,本金+持有期利息.6、现金和各项存款：以核实后的实有额作为评估值。