商品房买卖合同可以解除的情形

《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。

对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

商品房买卖合同管理办法商品房买卖合同管理办法一、引言商品房买卖合同管理办法是为了规范商品房交易行为，保护买卖双方的合法权益而制定的。

本办法适用于中华人民共和国境内商品房的买卖活动。

二、合同签订2.1 合同主体商品房买卖合同应明确买卖双方的主体身份和合同权利义务。

2.2 合同内容商品房买卖合同应包括以下内容：商品房的基本情况，包括房屋面积、房屋位置等；商品房的价格及支付方式；商品房的交付时间和交付方式；买卖双方的违约责任约定；其他双方约定的内容。

2.3 合同形式商品房买卖合同可以以书面形式或者口头形式订立。

但口头形式订立的合同需要在合同书面化前进行确认。

三、权益保护3.1 定金支付买房人支付的定金不得超过商品房总价的百分之二。

买房人在合同有效期内如实履约，则定金作为商品房总价的一部分支付，违约的一方无权要求退还定金。

3.2 交付验收买房人在收到商品房后，应当及时进行验收。

若发现商品房存在质量问题，买房人有权向卖房人提出整改要求。

3.3 合同解除和赔偿在以下情况下，买卖双方可以协商解除合同：商品房无法交付的；商品房存在重大质量问题的；商品房的产权纠纷无法解决的。

买卖双方解除合同时，应当返还对方已支付的款项，并根据实际情况支付违约金。

3.4 公证为了保证买卖双方的权益，商品房买卖合同可以进行公证。

公证可以证明合同的真实性和合法性，为双方提供法律保障。

四、违约处理4.1 买方违约若买方违约未支付全部款项，卖方有权要求违约金，并可以解除合同。

买房人应按约定支付违约金，并承担违约责任。

4.2 卖方违约若卖方违约未履行交付义务，买方有权要求履行义务，并可以请求返还已支付的全部款项。

4.3 违约的处罚买方和卖方违约的，应当支付违约金。

违约金的计算方式根据合同的具体约定进行。

五、争议解决商品房买卖合同争议可以通过协商解决，也可以提请人民法院进行诉讼解决。

六、附则6.1 本办法自发布之日起生效。

6.2 与本办法相抵触的其他规定自本办法生效之日起废止。

商品房买卖试题及答案一、选择题1. 商品房买卖合同应当采用书面形式，其主要依据是：A. 口头合同无效B. 法律规定必须书面形式C. 为了保障双方权益D. 为了便于后期管理答案：B2. 在商品房买卖中，下列哪项不属于买方的义务？A. 按时支付房款B. 按时交付房屋C. 遵守合同约定D. 办理相关手续答案：B3. 根据《中华人民共和国合同法》，商品房买卖合同的解除条件不包括：A. 合同无效B. 合同被撤销C. 合同被终止D. 合同被解除答案：C二、判断题1. 商品房买卖合同一经签订，双方均不得擅自变更或解除。

（）答案：×2. 商品房买卖中，如果开发商逾期交房，买方有权要求解除合同。

（）答案：√3. 买方在签订商品房买卖合同后，可以无条件要求退房。

（）答案：×三、简答题1. 简述商品房买卖合同中买方的主要权利和义务。

答案：买方的主要权利包括：要求开发商按时交付房屋、要求房屋符合合同约定的质量标准、要求开发商协助办理房屋过户手续等。

买方的主要义务包括：按时支付房款、遵守合同约定、办理相关手续等。

2. 请说明商品房买卖合同解除的条件。

答案：商品房买卖合同解除的条件包括：合同无效、合同被撤销、合同被解除以及双方协商一致解除。

四、案例分析题某开发商与买方签订了商品房买卖合同，约定买方在签订合同后30日内支付首付款，开发商在收到首付款后180天内交付房屋。

买方在规定时间内支付了首付款，但开发商因资金链断裂，无法按时交付房屋。

买方要求解除合同并要求开发商赔偿损失。

问题：买方的要求是否合理？为什么？答案：买方的要求合理。

因为开发商未能在合同约定的时间内交付房屋，违反了合同约定，买方有权根据《中华人民共和国合同法》的相关规定要求解除合同，并要求开发商赔偿因违约造成的损失。

五、论述题论述商品房买卖合同中开发商的主要义务及其违反义务的法律后果。

答案：开发商的主要义务包括：按时交付房屋、交付的房屋应符合合同约定的质量标准、协助买方办理房屋过户手续等。

法定解除购房合同的条件和注销合同备案异同2008年6月26日，武汉市房产管理部门发布《关于商品房合同备案注销、更名审核工作的操作细则》(以下简称《细则》)，《细则》规定了九种特殊的情况可以办理商品房合同备案注销、更名的手续，该规定出台的目的的规范房地产市场，防止采取合同更名等方式恶意炒房的行为，进2008年6月26日，武汉市房产管理部门发布《关于商品房合同备案注销、更名审核工作的操作细则》(以下简称《细则》)，《细则》规定了九种特殊的情况可以办理商品房合同备案注销、更名的手续，该规定出台的目的的规范房地产市场，防止采取合同更名等方式恶意炒房的行为，进一步明确商品房合同备案注销更名的收件要件，具体为：1、交付公告或公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在问题(出现严重漏水、房屋安全隐患等)，要求退房需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交市、区建筑工程质量监督站或房屋安全鉴定部门的认定书或鉴定书，方可办理。

2、屋交付公告或公布之日起90日内，开发商与购房者之间因其中一方违约而发生纠纷，经法院、仲裁机构判决或裁定后退房需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交已生效的判决书、协助执行通知书和裁决书等相关司法文书，方可办理。

3.、公安、检查部门要求协助办理相关案件，需注销合同备案的，应出具纪检、公安、检查部门的正式函件，方可办理。

4、交付公告或公布之日起90日内，购房者在所购项目中另换购商品房，需注销原所购房屋合同备案的，应先提出申请，经房产管理部门同意，将新换购的商品房合同备案后，方可办理注销原所购的房屋合同备案手续。

5、贷款办不妥能退房。

购房者在商品房买卖合同签定之日起30日内，因贷款购房手续未获相关金融机构批准，需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交金融机构支行、市级分行(总行)的两级审核未经批准的证明材料及开发商收取购房人违约金的发票，方可办理。

但如果退房人拥有两套(含所购商品房)及以上房产需注销合同备案的，必须按二手房交易转移登记规定的，先行缴纳相关税费(契税、营业税、个人所得税、印花税)，提交缴税票据后，方可办理退房手续。

随着我国房地产市场的快速发展，公积金贷款购房已成为许多家庭的首选。

然而，在实际购房过程中，由于种种原因，部分购房者在提取公积金后可能会选择撤销购房合同。

本文将从法律角度分析提取公积金后撤销购房合同的法律依据、法律风险及建议。

一、法律依据1.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

”2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房买卖合同签订后，出卖人应当按照约定将商品房交付买受人，买受人应当按照约定支付购房款。

因出卖人的原因，导致商品房买卖合同解除的，出卖人应当退还买受人已支付的购房款。

”二、法律风险1.购房者可能面临违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

若购房者提取公积金后撤销购房合同，可能因违约行为而承担相应的违约责任。

2.购房者可能无法追回已支付的购房款。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，因出卖人的原因导致商品房买卖合同解除的，出卖人应当退还买受人已支付的购房款。

若购房者提取公积金后撤销购房合同，可能因合同解除原因不在于出卖人，而无法追回已支付的购房款。

3.购房者可能面临法律诉讼。

若购房者提取公积金后撤销购房合同，出卖人可能提起诉讼要求购房者承担违约责任。

在这种情况下，购房者可能需要面对漫长的法律诉讼过程。

三、建议1.购房者在提取公积金前，应充分了解合同条款，确保自己具备撤销购房合同的法律依据。

2.若购房者因特殊原因需要撤销购房合同，应提前与出卖人协商，争取达成一致意见。

商品房房屋买卖合同通用编辑精选：商品房房屋买卖合同通用。

商品房房屋买卖合同篇11．合同当事人订立合同前，须认真协商各项条款。

合同一经签字或盖章即生效〔当事人另有约定的除外〕，任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认。

2．合同空格局部假设为空白句，应用/划掉。

涂改之处，须经合同当事人签字或盖章确认。

3．合同自订立之日起30日内，当事人应到商品房买卖合同登记备案机关登记备案。

合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，应及时到原备案机关办理相关手续。

4．本合同不得翻印。

合同编号：____________出卖人〔以下简称甲方〕：_____________________法定代表人：_________________________________联络：___________________________________注册地址：___________________________________邮政编码：___________________________________营业执照号码：_______________________________开户行：_____________________________________帐号：_______________________________________委托代理人〔房地产经纪机构〕：_______________法定代表人：_________________________________联络：___________________________________注册地址：___________________________________邮政编码：___________________________________营业执照号码：_______________________________房地产经纪机构资格证书编号：_________________开户行：_____________________________________帐号：_______________________________________买受人〔以下简称乙方〕：_____________________国籍/法定代表人：____________________________身份证〔护照〕/营业执照号码：________________地址：_______________________________________邮政编码：___________________________________联络：___________________________________委托代理人：________________________________国籍/法定代表人：____________________________身份证〔护照〕/营业执照号码：________________地址：_______________________________________邮政编码：___________________________________商品房房屋买卖合同篇2出售人： (以下简称甲方)代理人： (以下简称乙方)买受人：双方根据《上海市优惠价房出售管理方法》的有关规定，签订本合同。

房屋买卖合同一方违约合同能否解除因房屋买卖合同一方违约而导致合同解除的情况很常见，但是，并不是所有房屋买卖合同一方违约，另一方都能解除该房屋买卖合同。

那么，房屋买卖合同一方违约合同能否解除，房屋买卖合同解除法定条件有哪些，解除商品房买卖合同怎么赔偿呢？针对这几个问题下面我为您详细介绍房屋买卖合同一方违约合同能否解除。

一、房屋买卖合同一方违约合同能否解除？如果房屋买卖合同一方违约并且达到可以解除合同的条件，另一方是可以解除房屋买卖合同的。

但是，如果一方的违约没有达到可以解除合同的条件，另一方是不可以解除合同，但一方要给予另一方相应的赔偿。

二、房屋买卖合同解除法定条件有哪些？商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。

具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;2、房屋质量问题严重影响正常居住使用;3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。

5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;6、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。

三、解除商品房买卖合同怎么赔偿？因出卖人的过错导致商品房买卖合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

商品房合同备案撤销一、背景商品房合同备案撤销是指在商品房买卖合同备案过程中，因特定原因需要撤销已办理的备案手续。

为规范商品房市场秩序，保护购房者和开发商的合法权益，我国相关部门出台了相关政策和规定，对商品房合同备案撤销行为进行规范。

二、商品房合同备案撤销条件1.合同当事人双方解除商品房买卖合同，并已办理合同解除手续。

2.合同当事人一方死亡，另一方要求撤销备案。

3.合同当事人因不可抗力因素导致无法继续履行合同，要求撤销备案。

4.合同当事人存在欺诈、胁迫等违法行为，要求撤销备案。

5.的其他合法理由。

三、商品房合同备案撤销流程1.申请人向房地产管理部门提交撤销备案申请，并提供相关证明材料。

2.房地产管理部门对申请材料进行审核，必要时进行实地调查。

3.房地产管理部门应当在收到申请之日起15日内做出决定，并通知申请人。

4.房地产管理部门应当在撤销备案后5日内，将有关信息反馈给相关部门。

四、申请材料1.申请人身份证明及复印件。

2.商品房买卖合同解除证明文件及复印件。

3.合同当事人一方死亡证明文件及复印件。

4.不可抗力因素证明文件及复印件。

5.违法行为证明文件及复印件。

6.其他合法理由的相关证明材料。

五、注意事项1.申请人应在合同解除后及时办理备案撤销手续，以免影响购房者的合法权益。

2.申请人应确保提交的材料真实、完整、有效，如有虚假陈述，将承担相应法律责任。

3.商品房合同备案撤销办理过程中，相关部门不收取任何费用。

4.申请人对撤销备案决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

六、结语商品房合同备案撤销是一项关乎购房者与开发商合法权益的重要事宜。

通过规范撤销流程，加强监管，有助于维护商品房市场秩序，保障各方权益。

在此提醒广大购房者与开发商，在办理合同备案撤销过程中，务必遵守相关政策法规，确保自身权益不受损害。

七、撤销备案决定书的领取1.一旦商品房合同备案被撤销，房地产管理部门将制作《商品房合同备案撤销决定书》。

商品房买卖合同司法解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释.【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管"啊.第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种,是相对于“公房"和“二手房”来说;不仅如此，我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度,而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度,这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废,国难不已".此条解释让人看起来还有点思考:什么“尚未建成＂?什么叫“已竣工”?为了避免歧义,我认为还是“未竣工"和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费者一套房屋,什么都全了,就是电梯每天只能开2小时,此时房屋到底是处于什么状态呢?第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

商品房买卖合同法定的九种解除情形面积误差可退房本文仅就“商品房”问题进行梳理，不涉及二手房、经济房、政策房、安置房、私房等房产问题，因为这些不同的房产适用不同的法律规则，而商品房反映出来的问题是最多的，故重点探讨商品房的法律问题。

房观察4月20日讯自“金融危机”及“房市危机”以来，人民法院受理的商品房买卖纠纷中“退房”纠纷呈现出增长的趋势，购房者起诉开发商要求“退房”。

可见，影响之大，焦点之集中。

为了对“退房”(法律上的正式说法叫“合同的解除”)这一问题进行比较细致的总结，就此房观察新媒体特邀观察家智库专家、四川恒高律师事务所徐江，根据其曾经办理过的一些案件、法律的规定并结合购房者的一些主张和理由，为大家解读，以供参考。

1、合同无效情形下的退房。

合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。

首先，违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。

此情形下，可以要求退房。

具体来说，根据相关法律规定，实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证(或虚假预售许可证)，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。

不过有一点要说明，很多学习者说“五证”不全、合同无效。

这种说法是错误的。

司法实践中，在2003年6月1前这种说法可以成立。

但现在不能以“五证”来评判合同的效力。

其次，商品房买卖合同没有备案合同是否无效，能否退房?不能。

商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空数据基础，法律规定不是作为效力依据。

购房者不能以此为由要求退房。

再次，土地不合法，可以要求退房。

这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。

根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。