2008年房地产投资基金实务

第八章投资性房地产第一部分:考情分析本章属于2007年教材新增内容，本章内容在考试中可能出现在单项选择题、多项选择题这些客观题题型中，但也可与非货币性资产交换、债务重组、所得税会计等内容结合在计算及会计处理题或综合题中出现，属于比较重要章节。

与2007年教材相比，本章变化的主要内容有：（1）在“投资性房地产范围部分”，对空置建筑物的会计处理作了说明；（2）在“与投资性房地产有关的后续支出”对投资性房地产的改扩建作了相关规定；在“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产”部分，对如何确定公允价值及公允价值模式的应用作了说明；在“投资性房地产的转换和处置”一节，增加了一些说明。

最近三年本章考试题型、分值分布第二部分:重点、难点的讲解第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房、地产（区别国际）。

【提示】中国目前的投资性房地产主要为出租用。

持有待增值的“炒楼”一般不作为投资性房地产。

2.特征：①具有投资性(不能是投机) ②)以房地产为载体(受社会经济、自身状况等的影响)3.判断条件①目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；②能够单独计量和出售（或转让）。

【提示】“能够单独计量和出售（或转让）”包括：成本可以可靠计量；可随时对外转让；产权可以分割。

二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权（1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权；（2）用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式取得的土地使用权。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权(1)对于持有并准备增值后转让的土地使用权认定为投资性房地产时，必须符合现行土地管理的政策规定。

(2)通常“持有并准备增值后转让”并可以作为投资性房地产的土地使用权，应当是：出让取得的土地使用权，原先作为企业的生产经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但暂时不打算售出，而是打算增值后再出售。

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。

2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。

在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。

下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。

全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。

尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。

土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。

土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。

【专业知识与实务】试题精选含答案解析Ⅹ865单选题-1下列关于现金规划概念的说法，错误的是( )。

A．现金规划是为满足个人或家庭短期需求而进行的管理日常现金及现金等价物和短期融资的活动B．现金规划中所指的现金等价物是指流动性比较强的活期储蓄、各类银行存款和货币市场基金等金融资产C．短期需求可以通过各种类型的储蓄或者短期投、融资工具来满足，预期的或者将来的需求则可以用手头的现金来满足D．现金规划既要使所拥有的资产具有一定的流动性，以满足个人或家庭支付日常家庭费用的需要，又要使流动性较强的资产保持一定的收益【答案】C【解析】[解析] 短期需求可以用手头的现金来满足，预期的或者将来的需求则可以通过各种类型的储蓄或者短期投、融资工具来满足。

单选题-2对于价值工程工作步骤的有关内容，下列说法不正确的是( )。

A．价值工程的工作程序，实质就是针对产品的功能和成本提出问题、分析问题、解决问题的过程B．工程评价的基本问题是功能的数量化，把定性指标转化为数量指标，为功能与成本提供可比性C．价值工程的活动能否取得成功，关键在于功能分析后能否构思出可行的方案D．可以说价值工程是以成本为中心，在可靠地实现必要的功能基础上来考虑降低产品成本的【答案】C【解析】[考点] 1Z101082熟悉价值工程的工作步骤单选题-3某外商投资企业1999年接受某国有企业以房产投资入股，房产的市场价格为50万元，该企业还于1999年以自有房产与另一企业交换一处房产，支付差价款200万元，同年政府有关部门批准向该企业出让土地一块，该企业缴纳土地出让金100万元，按当地规定契税税率为5%。

1999年该外商投资企业共计应缴纳的契税为( )万元。

A．7.5B．12.5C．15D．17.5【答案】D【解析】[解析] 本题要求考生掌握契税的计算方法。

单选题-4某企业有原值2500万元的房产，2009年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限为10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。

[2008]121号文政策解析1、关联方实施条例第一百零九条：企业所得税法第四十一条所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；（二）直接或者间接地同为第三者控制；（三）在利益上具有相关联的其他关系。

2、不符合规定的利息收入这句话表达的意思好像有问题。

表面意思：只对“不符合规定的利息收入”作出规定，应按照有关规定缴纳企业所得税，不管利息支出方能否得到抵扣。

实际意思：不符合规定的利息收入都要缴纳企业所得税，符合规定的更要缴纳了。

感觉是过分强调不符合规定的利息收入，忽略了符合规定的利息收入。

3、独立交易原则实施条例第一百一十条企业所得税法第四十一条所称独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。

4、境内关联方这里面重点强调了境内关联方，原因之一是境外的关联方实际税负实在是不好控制，所以突出了境内。

5、实际税负实际税负是和名义税务相对应的，通常应当指企业实际负担的企业所得税所占收入的百分比，但是需要提出的是，由于增值税的原理，在所得税不变的前提下收入在一定程度上是可调的（平进平出），因此实际税负也是可调的。

6、实际支付11文里面四次提到了实际支付这个词，实际上在实施条例里面也多次提到这个词。

一定要注意。

7、税法及其实施条例的有关规定实施条例第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

8、金融企业参照《金融企业会计制度》的定义，中华人民共和国境内依法成立的各类金融企业，包括银行（含信用社，下同）、保险公司、证券公司、信托投资公司、期货公司、基金管理公司、租赁公司、财务公司等。

政府投资基金绩效评价操作实务一、对政府投资基金的认识（一）概念和政策政府投资基金，由各级政府通过预算安排，以单独出资或与社会资本共同出资设立，采用股权投资等市场化方式，引导社会各类资本投资经济社会发展的重点领域和薄弱环节，支持相关产业和领域发展的资金。

（二）分类目前政府投资基金有很多叫法，包括“政府投资基金”、“政府引导基金”、“政府出资产业投资基金”、“产业发展基金”这几种。

这几种叫法都是来源于各部委规章、各级地方政府的规定，但没有一部法律法规进行统一区分和规范。

我们在比较分析后，得出结论如下：1、政府投资基金概念源自于2015年财政部《政府投资基金暂行管理办法》，属于私募股权投资基金的一种，但是由政府出资设立。

其中包括：①政府引导基金（母基金，间接投资模式）；②直投子基金：由引导基金全资设立的子基金；③合作子基金：引导基金与社会资本合作设立的子基金，或者引导基金投资于现存的民营基金。

2、政府引导基金概念源自于2008年国家发改委《关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》。

专指政府投资基金中的母基金（FOF）,只做间接投资。

其投资的子基金又可以分为：①直投子基金；②合作子基金。

3、政府出资产业投资基金概念源自于2016年国家发改委《政府出资产业投资基金管理暂行办法》。

可以与“政府投资基金”做相同理解。

4、产业发展基金概念源自于2009年南京市政府《南京市政府创业投资引导基金管理办法(试行)》等地方法规。

属于政府引导基金的一种，区别于“城市建设发展基金”(与PPP相关)，两者投资领域不同。

（三）政策法规汇总国家级：《创业投资企业管理暂行办法》国家发改委等10部委2005年11月15日发《关于创业投资引导基金规范设立与运作的指导意见》国办发(2008)116号；《关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知》发改办财金(2011)253号；《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》财建(2011)668号；《关于促进股权投资企业规范发展的通知》发改办财金(2011)2864号；《关于加强小微企业融资服务支持小微企业发展的指导意见》发改财金(2013)1410号；《政府投资基金暂行管理办法》财预(2015)210号；《政府出资产业投资基金管理暂行办法》发改财金规(2016)2800号；《政府出资产业投资基金信用信息登记指引(试行)》发改办财金规(2017)571号；《国家发展改革委办公厅关于印发〈政府出资产业投资基金信用信息登记指引(试行)＞的通知》发改办财金规(2017)0571号。

2008 年深圳房地产市场年度分析报告前言2008 年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。

（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9 宗，土地总成交面积约为82万平方米。

（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。

（四）商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。

商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。

（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。

从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。

（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。

二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。

总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。

然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。

尺度认为，对于未来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。

08年宁波房地产市场分析报告总结前言2008年，从雪灾、地震、奥运到金融风暴、次贷危机，这些事件深刻影响着中国经济，也影响着中国楼市。

国际金融危机在席卷虚拟经济后亦开始向实体经济弥漫，对世界和中国经济的负面影响正一步步加深。

房地产行业作为中国经济重要的组成部分，在这场危机中也受到了前所未有的波及。

而宁波作为一个外向型经济结构的城市，国际金融风暴对其的危害终究不可避免，宁波的楼市“寒冬”早已悄然降临。

第一部分宏观篇一、2008年经济走势盘点与2009年经济环境预测在2007年年底和2008年年初，由于之前国内经济的大好形势，让绝大多数人都预测2008年必定是一个乐观年份，无论是在股市、房地产、金融或者其他行业。

然而，雪灾、汶川地震等系列灾难事件发生以及国外的经济危机的冲击，使得2008年的宏观经济大环境急转直下。

中国经济是带着连续五年两位数加速增长的强劲势头进入2008年的。

年初，在物价快速上涨压力下，“防过热、防通胀”的宏观调控任务和稳健的财政政策、从紧的货币政策成为当然的选择。

与罕见的低温雨雪冰冻灾害、汶川特大地震这些自然灾害对中国经济造成的局部影响不同，由次贷危机演变而成的国际金融危机在2008年席卷全球，成为今年影响中国经济发展的最大外部因素。

中国经济发展外需减弱，企业家、投资者、消费者信心持续受到影响。

面对冲击，中国政府在年中提出了“保增长、控物价”的宏观调控任务，突出了保持经济平稳较快增长这一主题。

进入11月份，面对不断演化的局势，中国作出重大政策调整，宣布实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并出台进一步扩大内需促进经济增长的十项措施，两年投资约4万亿元。

在一系列政策措施作用下，中国经济前三季度保持了9．9％的增速，高于改革开放30年来平均水平。

其中物价调控成效明显，6个月之内居民消费价格总水平涨幅从8％以上下降到5％以下。

从整体上看，中国经济的基本面没有改变，中国经济发展的态势依然是好的。

房地产估价师考试《房地产估价基础与实务》考前习题一、单项选择题1．（）是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。

A．投机B．储蓄C．投资D．信托2．按照（）对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

A．投资的经济用途B．投资对象存在形式C．投资人能否直接控制其投资资金D．投资期限或投资回收期长短3．下列属于投资目的是获取收益特性的是（）。

A．以牺牲现在价值为手段，赚取未来价值为目标B．投资是现在垫支一定量的资金C．投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价格或消费是将来的D．现在投入的价值是确定的，未来可能获得的收益是不确定的4．与政府投资和非盈利性机构投资相比，企业投资更注重（）。

A．社会效益B．环境效益C．经济效益D．生态效益5．由于建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，不容易转手交易的物业是（）。

A．轻工业厂房B．高新技术产业用房C．重工业厂房D．研究与发展用房6．下列物业中，属于特殊物业的是（）。

A．赛马场B．高速公路C．购物中心D．科技产业园区7．房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。

A．不可移动性；区位B．稀缺性；环境C．增值性；区位D．变现性差；环境8．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间为（）。

A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命9．受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性，以下各项中，不属于房地产投资特性的是（）。

A．不受政策影响B．依赖专业管理C．区位选择异常重要D．存在效益外溢和转移10．某城市规划在一区修建火车站则一区商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。

资产评估实务一一、单项选择题（共20题，每小题2 分，共 40分）1、某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为99.、97.、100.、105.、106.、108.、110.1（以2016年1月为100）。

其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米，修正到2016年10月的价格为（）元/平方米。

A、20226.91B、19398.57C、20848.00D、19179.382、市场法及建(构)筑物的评估是最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。

其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常设定为100，"100"的含义是()。

A、表示评估基准日的价格指数B、表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例时的价格指数C、表示可比实例交易的价格指数D、表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数3、下列关于普通股、优先股和债券的比较，说法正确的是（）。

A、普通股比优先股的风险小B、优先股的股票在剩余财产分配上优先于普通股的股票C、普通股的股票在股利分配上优先于优先股的股票D、债券的利息和优先股的股利一样，在所得税后支付4、下列设备寿命中，最长的是（）。

A、自然寿命B、经济寿命C、技术寿命D、科学寿命5、下列各项中，说法不正确的是()。

A、自行营造的林木类生产性生物资产的成本，包括达到预定生产经营目的前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出B、自行繁殖的产畜和役畜的成本，不包括达到预定生产经营目的( 成龄) 前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出C、生产性生物资产的有形损耗主要是预计的产畜和役畜衰老及经济林老化等D、生产性生物资产的无形损耗，主要是预计因新品种的出现而使现有的生产性生物资产的产出能力和产出农产品的质量等方面相对下降、市场需求的变化使生产性生物资产产出的农产品相对过时资产产出的农产品相对过时等6、大部分单项机器设备不采用收益法评估的原因是（）。

中级经济师考试《建筑经济实务》精讲讲义第一章资金的时间价值与投资方案选择〖历年考题分布〗〖本章要求〗测查应试人员是否掌握资金时间价值计算的有关概念，并能应用资金时间价值计算公式解决具体问题；应用净现值法、净将来值法、净年值法、内部收益率法和回收期法进行单一投资方案评价；掌握投资方案类型的划分标准，并能够进行独立方案、互斥方案选择。

〖本章的特点〗考题所占分值大理论性强，技术含量高，难度大计算题多〖本章内容框架〗第一节资金的时间价值第二节单一投资方案的评价第三节投资方案的类型与选择第一节资金的时间价值〖考纲要求〗掌握资金时间价值产生的原因、资金时间价值计算的种类、复利计算的六个基本公式，能应用现金流量图和基本公式熟练地进行资金时间价值的计算。

〖内容详解〗一、资金时间价值的含义与原因1、资金时间价值的含义资金在不同的时间上具有不同的价值，由于时间因素形成的价值差额即为资金的时间价值。

2、资金具有时间价值的原因①通货膨胀、货币贬值一一等量的钱现在的比以后的值钱，货币有通货膨胀的可能②承担风险一一未来得到同样的货币，要承担时间风险，且具有多种不确定因素③货币增值一一货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能〖2008真题〗下列关于资金时间价值产生原因的说法中，正确的有（）。

A.通货膨胀，货币贬值B.利润的生产需要时间C.利润与时间成正比D.资金运动，货币增值E.承担风险正确答案：ADE答案解析：本题考查产生资金时间价值的原因，这是需要记忆的内容。

二、资金时间价值的计算(一)单利和复利利息是资金时间价值的具体体现，有单利和复利两种。

1、单利利息和时间成线性关系，只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息。

本利和=本金+利息额I=P·n·I （1—1）—I：利息额—P：本金—i：利率—n：计息周期〖例1〗将1000元存入银行，年利率为6%，如果按单利计算，则三年后的本利和为多少?〖解答〗1000+1000×6%×3=1180(元)2、复利复利指每期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，即不但本金产生利息，而且利息也产生利息。