个人商品房按揭贷款管理暂行办法

江苏 XXXX商业银行个人住房按揭贷款管理暂行办法第一章总则第一条为规范江苏XXXXXX商业银行股份有限公司（以下简称本行）个人住房贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》，中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》等相关法律法规及有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指购房者将其所购房屋的全部法定权益抵押给本行，由本行按房屋交易合同价款（或评估价值）的一定比例向其发放贷款，借款人分期偿还贷款本息的贷款业务。

第三条个人住房按揭贷款分类（一）按照所购住房交易状况，分为期房贷款和现房贷款。

（二）按照借款人是否由合作机构推介，分为间客式贷款和直客式贷款。

（三）按照利率是否固定，分为浮动利率贷款和固定利率贷款。

（四）按照抵押物是否设定最高额抵押，分为普通抵押担保贷款和最高额抵押担保贷款。

（五）按照按揭项目性质，分为普通商品住房项目贷款和经济适用住房项目贷款。

第四条名词释义（一）期房个人住房按揭贷款是指本行向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、已经销（预）售但尚未取得完全产权的住房贷款。

（二）现房个人住房按揭贷款是指本行向借款人发放的，用于购买售－1－房人已取得房屋所有权证、具有完全处臵权利、能在二级市场上合法交易的住房贷款。

（三）间客式个人住房按揭贷款是指借款人通过合作机构推介直接向本行申请办理的个人住房贷款。

（四）浮动利率个人住房按揭贷款是指本行向借款人发放的，在约定期限内贷款利率随人民银行利率调整或市场利率变化而浮动的个人住房贷款。

（五）个人住房最高额抵押贷款是指以商品房设立最高额抵押担保，在担保合同约定的最高贷款额度和期间内，本行向借款人发放的用于购买住房的贷款。

（六）个人经济适用住房按揭贷款是指本行向借款人发放的用于购买经济适用住房的贷款。

村镇银行个人购房按揭贷款管理办法（xx版）第一章总则第一条为加强个人购房按揭贷款业务管理，防范信贷风险，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《个人住房贷款管理办法》等法律法规及《村镇银行信贷管理基本制度》的有关规定，结合我行实际，制定本办法。

第二条本办法所称个人购房按揭贷款是指我行向自然人发放的用于购买个人住房、商用房的贷款。

个人购房按揭贷款分为一手房按揭贷款和二手房按揭贷款。

一手房按揭贷款是指贷款人向借款人发放用于购买未办理产权登记或近期首次办理产权登记后的新住宅或商用房贷款。

二手房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买售房人已经取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的住宅或商用房贷款。

第三条严格实行信用调查制度。

主要调查以下因素：（一）借款人基本情况；（二）生产经营状况；（三）社会信誉状况；（四）年净收入；（五）资产负债状况、家庭财产状况；（六）自有资金情况；（七）贷款本息偿还情况。

第四条严格执行贷款“面谈”、“面签”制度，向借款夫妻详细讲解合同主要条款、借款双方的权利与义务。

做好面谈记录，面谈记录包括文字、图片或影像等资料。

第二章按揭项目准入第五条项目申请。

项目开发商向法人机构提出书面申请，填写《个人购房贷款按揭项目准入申请审批表》，并提供以下资料：（一）合法有效的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公司章程、成立批文及信用等级证明、验资报告、年度审计报告及近期财务报表、房地产开发企业资质等级证书、公司为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺；（二）董事会(或股东会)同意办理个人购房按揭贷款合作的文件；（三）项目总投资，资金来源及落实情况；（四）项目为期房销售的，需提供施工进度表及资金落实情况，项目为现房销售的，开发商要提供房屋验收合格证明；（五）项目资料：1.项目的可行性研究报告及立项批复；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.建设工程施工许可证；5.国有土地使用权证（必须为出让土地）；6.商品房销（预）售许可证；7.其它资料。

银行个人住房（商用房）按揭贷款管理办法一、基本概念个人住房（商用房）按揭贷款是银行或其他金融机构为个人购买住房或商用房提供的一种长期贷款。

该贷款以住房或商用房作为质押物，在一定的期限内按照合同约定的利率和还款方式进行借款及还款。

二、申请条件（一）年龄条件：借款人应年满18周岁，未满70周岁。

（二）收入条件：借款人应具有较稳定的收入来源，能够按时还款，且其家庭收入/支出比应不低于25%。

（三）信用记录：借款人应有良好的信用记录，没有逾期还款、欠款、失信等记录。

（四）房屋购买条件：房屋需具有法定权属、符合建设规划、土地规划、城市规划等相关法律法规规定。

购房者需能够提供购房合同、产权证书等相关证明材料。

三、利率及还款方式（一）利率：按揭贷款利率一般为基准利率上浮一定比例，具体上浮比例根据不同银行政策而异。

（二）还款方式：按揭贷款还款方式分为等额本息还款和等额本金还款两种方式。

等额本息还款方式为每月还款金额相同，但是开始时实际还款金额中较大部分为利息，每月逐渐减少为本金。

等额本金还款方式为每月还款本金相同，但实际还款金额中开始时较大部分为本金，每月逐渐减少为利息。

四、贷款额度及期限（一）贷款额度：按揭贷款一般根据购房者的经济实力和房屋价值来确定贷款额度，一般最高可达全部房款的70%。

（二）贷款期限：按揭贷款期限根据购房者和银行的协商而定，一般为5年到20年不等。

五、抵押物管理银行或其他金融机构以购房者所购住房或商用房作为贷款抵押物，在贷款还清之前，银行有权处置贷款抵押物。

购房者应当保持所购房屋处于良好的状态，不得进行改建、割让、抵押等不利于贷款安全的行为。

六、风险管理（一）信用风险：银行或其他金融机构在进行按揭贷款时需要对购房者的信用记录和信用评级进行评估，以确定贷款资格和贷款额度。

同时，购房者也需要保持良好的信用记录，以减少违约风险。

（二）市场风险：购房者需要对所购房屋的价值趋势和市场情况进行分析，以减少贷款抵押物价值下降的风险。

第一章总则第一条为规范购房合同按揭贷款管理，保障购房者和贷款银行的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法。

第二条本办法适用于购房者在购买房屋时，以所购房屋为抵押物，向贷款银行申请按揭贷款，贷款银行按照本办法进行贷款审批、发放、回收等业务活动的全过程。

第三条购房合同按揭贷款管理应当遵循公平、公正、公开、诚实信用的原则，保护购房者和贷款银行的合法权益。

第二章贷款对象及条件第四条贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人，在中国大陆有居留权，在中国大陆境内有合法稳定收入的个人。

第五条借款人申请按揭贷款应具备以下条件：（一）具有城镇常住户口或有效居留身份；（二）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（三）购买房屋的合同或协议合法有效；（四）具备贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（五）贷款银行规定的其他条件。

第三章贷款额度及期限第六条贷款额度最高为所购房屋全部价款的80%，具体额度由贷款银行根据借款人信用状况、收入水平等因素综合考虑确定。

第七条贷款期限一般最长不超过30年，具体期限由贷款银行根据借款人年龄、收入等因素综合考虑确定。

第四章贷款利率及还款方式第八条贷款利率按照中国人民银行规定的基准利率执行，贷款期限为5年以下（含5年）的，贷款年利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况定）。

第九条还款方式为等额本息还款法或等额本金还款法，借款人可根据自身情况选择。

第五章贷款申请及审批第十条借款人申请按揭贷款，应向贷款银行提交以下资料：（一）个人住房借款申请书；（二）身份证件复印件；（三）购买房屋的合同或协议；（四）收入证明；（五）贷款银行要求的其他资料。

第十一条贷款银行收到借款人申请后，应在规定时间内进行审查，对符合条件的借款人，应在规定时间内发放贷款。

信用社(银行)个人住房按揭贷款管理办法第一章总则第一条为满足客户的融资需求，规范全省农村信用社（以下简称农信社）个人住房按揭贷款管理，防范信贷风险，根据《中华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定，制订本办法。

第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指农信社向借款人发放的用于购买自住普通住房、以所购房屋作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。

按揭贷款的房屋分为一手房和二手房，一手房是指开发商新建并首次销售的个人住房；二手房是指开发商以外的售房人再次在市场上交易的个人住房。

一手房分为现房和期房，现房是指贷款发放时，开发商已经取得所有权初始登记证明的房屋；期房是指贷款发放时，开发商已经取得商品房预售许可证但未取得所有权初始登记证明的房屋。

第三条农信社个人住房按揭贷款应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且借款人所购住房只能是主体结构已封顶的房屋。

第二章贷款准入条件第四条按揭项目的准入。

对拟与农信社合作的新建楼盘按揭，无论金额大小，都应经过市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批，尾盘项目除外。

尾盘项目是指销售率已达到或超过80%的楼盘。

第五条按揭项目审批的操作流程：项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。

第六条按揭项目的申请。

开发商应向承贷社提供以下资料：（一）书面申请书主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等；申请期房项目按揭的，还应包括工程进度、投资完成情况等。

（二）公司资料1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明；2.公司章程、成立批文及验资报告；3.经注册会计师事务所审计的近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）和近期财务报表；4.最近年度年检合格的房地产企业开发资质等级证书；5.房地产开发经历，包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等；6.董事会或股东（大）会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议；7.农信社要求提供的其他资料。

信用社（银行）商品房按揭贷款管理办法为规范个人购房贷款管理，维护借贷双方权益；根据中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》等有关法律法规，特制定本办法。

一、个人购房按揭贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买各类商业性房屋贷款，借款人以所购房屋作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的贷款。

贷款人是指本辖区范围内的农村信用社，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。

二、本办法适用于辖区范围内所有农村信用社向个人发放的购买各类商业性房屋贷款。

不适用于住房公积金等政策性住房贷款。

三、个人购房按揭贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。

申请个人购房按揭贷款的借款人必须同时具备下列条件：（一）在中国境内具有常住户口或有效居留身份；（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（三）已经签署购买房屋的合同或协议。

购买期房（多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二）以上。

多层为七层及以下，高层为八层及以下；（四）必须支付不低于所购房屋总价款40％以上的首期购房款；（五）提供经贷款人认可的有效担保；（六）贷款人规定的其他条件。

四、贷款币种、限额、期限与利率（一）贷款币种：个人房屋按揭贷款币种为人民币。

（二）贷款限额：个人房屋贷款的最高限额不得超过所购房屋价值或评估价值的60％。

（三）贷款期限：人民币个人房屋按揭贷款最长期限不得超过15年。

（四）贷款利率：人民币个人房屋按揭贷款执行中国人民银行规定的同档次贷款利率适当上浮。

贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。

贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次月开始执行新的利率。

利率的浮动幅度在人民银行规定的基准利率基础上：个人住房按揭贷款利率上浮20%，个人商业用房（门面）上浮30%。

五、按揭贷款的操作流程个人房屋按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。

（一）在借款人提出申请之前，信用社需要对拟提供个人房屋按揭贷款的楼盘进行审查，用以确定对该楼盘按揭贷款额度。

xx省农村信用社个人一手房屋按揭贷款管理暂行办法第一章总则第一条为提升xx省农村信用社（农合行、农商行、股份有限公司）信贷服务水平，打造特色信贷业务品牌，规范个人一手房屋按揭贷款管理，根据银监会《个人贷款管理暂行办法》，结合xx省农村信用社实际，制定本办法。

第二条本办法所称个人一手房屋按揭贷款是指xx省农村信用社（以下简称贷款行社）向借款人发放的用于向房地产开发企业（以下简称开发商）购买房屋的贷款。

第三条个人一手房屋按揭贷款按照房屋性质划分为住房按揭贷款和商业用房按揭贷款。

本办法所指的住房，包括住宅、公寓、别墅；商业用房包括商铺、写字楼、商住两用房、商务公寓等。

第二章贷款对象和条件第四条个人一手房屋按揭贷款的对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。

第五条借款人须同时具备下列条件：（一）能提供有效的身份证明或居留证明；—1 —（二）具有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（三）已经签署购房合同；（四）已经支付贷款行社要求的购房首付款，并在贷款行社开立个人结算账户；（五）贷款行社规定的其他条件。

第三章贷款的期限、额度和利率第六条贷款期限贷款行社应结合借款人的年龄、收入状况、还款能力及房产使用年限等因素，合理确定贷款期限，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年。

其中，住房贷款期限最长不得超过30年（含），商业用房贷款期限最长不得超过10年（含）。

第七条贷款额度贷款行社应根据房屋地理位置、项目规模、开发商实力等情况结合借款人年龄、收入状况、还款能力等综合因素，合理确定首付比例及贷款额度，原则上住房首付比例不得低于25%；商业用房首付比例一般不得低于50%,对于房屋位置好、变现能力强且借款人为贷款行社优质客户的，可适当放宽首付比例，最低不得低于40%。

同时国家差别化住房信贷政策有要求的，应参照执行。

第八条贷款利率（一）贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款—2 —— 3 —利率标准执行，上浮比例由贷款行社根据自身经营成本及借款人综合情况自行确定，其中住房按揭贷款利率最低执行基准利率，商业用房按揭贷款利率最低执行基准利率上浮10%，同时国家差别化住房信贷政策有要求的，应参照执行；（二）贷款期限在1年以内（含）的，执行合同约定的固定利率，贷款期间不予调整；贷款期限在1年以上的，执行浮动利率，遇中国人民银行基准利率调整，在合同期内按年调整，即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。

中国工商银行关于印发商品房开发贷款管理暂行办法的通知【法规类别】贷款【发文字号】工银发[1998]145号【发布部门】中国工商银行【发布日期】1998.07.24【实施日期】1998.07.24【时效性】现行有效【效力级别】行业规定中国工商银行关于印发商品房开发贷款管理暂行办法的通知（１９９８年７月２４日工银发〔１９９８〕１４５号）各一级分行、准一级分行：现将《中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法》印发给你们，请认真组织学习，遵照执行。

各行在执行中遇到的问题，请及时向总行住房信贷部反映。

第一章总则第一条为支持房地产业的发展，促进城镇住房制度改革，规范我行商品房开发贷款管理，维护借贷双方的合法权益，保障信贷资产的安全，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规，制定本办法。

第二条商品房开发贷款（以下简称贷款）系指贷款人向借款人发放的用于商品房及其配套设施建设的贷款。

第三条发放商品房开发贷款必须符合国家的方针政策，遵守国家法律法规，坚持效益性、安全性和流动性的经营原则。

第四条本办法适用于中国工商银行所辖分支机构办理的商品房开发贷款。

第二章借款人条件。

第五条借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。

第六条借款人向银行申请商品房开发贷款，应符合以下基本条件：（一）有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件、建设部门核准的资质证明；（二）经营管理制度健全，财务状况良好；（三）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（四）有贷款证，并在我行开立基本账户或一般账户；（五）经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；（六）有贷款人认可的有效担保；（七）贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效；（八）借款人已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证；（九）贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告；（十）贷款项目工程预算报告合理真实；（十一）借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设；（十二）企业信用等级和风险度符合贷款人的要求；（十三）贷款人规定的其他条件。

xx银行个人一手房按揭贷款管理办法第一章总则第一条为支持城乡居民购买房屋，规范一手房按揭贷款管理，促进个人房屋按揭贷款业务健康发展，根据《个人贷款管理暂行办法》等有关法律法规及xx银行相关规章制度，特制定本办法。

第二条本办法所称个人一手房按揭贷款（以下简称“贷款”）是指贷款人向借款人发放的用于购买由房地产开发商开发建造并向社会销售的在建或已竣工的初次交易的商品房的贷款。

具体包括指定楼盘按揭贷款和不指定楼盘按揭贷款，其中：指定楼盘按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买房地产开发商已与贷款人签署《商品房按揭贷款合作协议书》指定楼盘所属的商品房贷款；不指定楼盘按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买未与贷款人签署《商品房按揭贷款合作协议书》的非指定楼盘所属的商品房贷款。

第三条本办法所称贷款人是指xx银行授权可以开办个人一手房按揭贷款业务的各分支机构。

第四条本办法所称借款人是指符合贷款人条件规定的利用房屋按揭贷款购买房屋的自然人。

第五条本办法所称商品房具体分为住宅房和商用房。

住宅房是指用于居住的房产；商用房是指以出租、出售或经营等以营利为目的的房产，包括营业房、办公楼等。

第六条贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。

第七条贷款人开展个人一手房按揭贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第二章贷款对象及条件第八条贷款对象。

具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。

第九条贷款条件（一）年满18周岁，借款人年龄加借款期限男性不超过65周岁、女性不超过60周岁；（二）具有合法有效身份证明和固定住址；（三）贷款用途明确合法；（四）收入合法稳定，具备按期偿还贷款本息的能力；（五）个人信用记录良好，无恶意拖欠、逃废银行债务行为，无不良嗜好；（六）在贷款人处开立个人结算账户，并同意授权贷款人从约定结算账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；在贷款人受托支付方式下，同意授权贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的交易对象；（七）能够提供贷款人认可的担保，并能按照相关规定办理合法有效的担保手续；（八）借款人每月房屋按揭贷款本息还款额不得超过家庭月可支配收入的50%。

个人商品房按揭贷款管理暂行办法第一章总则第一条为规范个人商品房按揭贷款管理，促进该项业务健康发展，根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《个人贷款管理暂行办法》和《个人住房贷款管理办法（试行）》等有关制度规定，制定本暂行办法。

第二条本办法所称个人商品房按揭贷款是指本行向符合条件的自然人发放的用于购买各类型住房或商业用房的贷款。

第三条个人商品房按揭贷款坚持“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。

第二章贷款项目合作第四条贷款分类一、贷款购买的住房按工程进度，可分为现楼贷款和期房贷款(一)用于购买现房的贷款称为现房贷款。

现房指已封顶、地价缴清、相关手续完备、工程验收合格的楼盘，不存在任何可能影响竣工、入住、办理房地产证的不利因素或未决事项，该楼盘应该满足有关部门核发房地产权证的所有要求或房地产证已办妥。

(二)用于购买期房的贷款称为期房贷款。

期房原则上必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的楼盘。

二、按贷款办理的形式，贷款可分为批发性个人商品房贷款与零售性个人商品房贷款。

(一)批发性个人商品房贷款是指开发商就某一楼盘向本行申请商品房贷款项目额度后，分批分期介绍购房者向本行申请商品房贷款并愿意承担连带保证责任，本行据以对该楼盘购房者批量发放的贷款，一般为一手楼。

(二)零售性个人商品房贷款是指单个购房者为购买一手房或者二手房（住房）而直接向本行申请的贷款。

第五条楼盘的开发商应具备以下条件：一、开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，具有房地产经营许可证，具有较强的经济实力和良好的经营状况，没有烂尾工程记录，具备连带责任保证能力。

二、以项目公司名义开发的楼盘，必须是通过竣工验收的现楼方可办理贷款。

对于实力雄厚，经营良好，信誉卓着的专业房地产开发商为某一项目单独设立的项目公司，在落实开发商连带责任保证的前提下，允许办理期房贷款。

三、对于批发性的个人商品房贷款，在与本行签订额度协议后，开发商应在本行开设售房款专户，并将售房款存入本行，委托本行对售房款进行监管。