海蓝椰风整合推广策略

人文优势：
1、毗邻海南省中央美院、院士村、省政府、省图书馆等一些得天独厚的人文优势. 2、项目区域将拟建海航飞行员村、航天发射基地等大型以运动、高科技度假为主题 的复合性高尚物业。
品牌服务优势：
1、鲁能集团海南英大房地产有限公司精品力作，向世界展示中国海居魅力。 2、美国HOK公司担纲建筑设计，加拿大奥雅园境师事务所倾情演绎热带景观风情， 为海蓝椰风完美假日海居生活护航。 3、PERFECT HOLIDAY LIFE源自FERFECT服务，项目引进国际服务理念和服务精 髓，全面实施星级酒店服务。
炒作片区前景，突出片区的升值空间，以凸显其投资价值！
第二章:海蓝椰风项目分析
项目优势
区位上靠近海口市中心区和美兰机场，具有出入便利的交通条件以及 与城市“若即若离”的区位特征； 地块一线临海、拥有较长的海岸线和临水（入海河）面，有条件营造 典型的滨水项目风格； 项目资源种类较丰富，既有普通的海景、温泉，也有不多见的集入海 河景、灯塔、港口等为一体的景观，使项目开发的立足点更丰富； 项目作为综合性开发项目，与单一房地产项目相比有更好的功能协调 优势； 项目所在的东海岸、江东新区是海口新城市范围内全新的组成部分， 无论琼州海峡的旅游度假区规划还是海口市新的总体规划，都将该片 区列为重点，未来的发展前景较好。
原生态优势：
零距离接触1.3公里“私家”海岸线 在东海岸20公里长的海岸线中，项目拥有1.3公私家沙滩，其亲海性无与伦比。 天然防风林 项目拥有珍贵希缺的防风林，防风林的主要树种是海岸桐和草海桐等热带乔木和灌 木。海岸桐主要分布在环岛50-100米宽的沙堤上，它的材质较好，分枝多而低矮，抗 风力强。 户户天然温泉 天然温泉，直通家中，在家就能享受到温泉SPA。 园林 景观设计上充分利用1300米的海岸线和防风林景观资源，创造独特的生态环境，突出 海洋特点，使整个小区生活空间具有鲜明的个性，海边休闲绿地、带状景观轴、街坊 组团绿地、私家庭院及内庭院绿地，通过带状林荫景观带，形成贯穿整个空间的绿化 系统，设计中力求将小区景观资源有机结合，结合海口气候特点，使环境空间更加活 跃，让整个小区的景观充满灵性。
第三章:海蓝椰风卖点梳理
一、项目五大优势梳理
项目卖点梳理
区位及政策优势：
1、位于中国最南端，以滨海假度旅游产业、第二居住业为主要产业的中国健康岛的省 会——海口。 2、位于美兰区，将来海口市的行政中心和文化中心，项目与机场同属一个区域，往返 其它城市快捷方便，同时又属海南东线高速物业，周边景观绵延不绝。 3、位于东海岸，是政府全程扶持、重资打造的滨海旅游物业之先驱者。 4、位于南渡江与海的交汇处，海口将投资15亿治理海南岛的“母亲河”南渡江，并且 保护南渡江水系的生态环境，打造成市民、国内外友人便利、宜人的休闲环境，塑造 成富有热带滨水特色，能体现海口城市形象的标志性区域。
海蓝椰风在推广上的矛盾化解对策
通过以上对海蓝椰风的机遇与挑战的分析，我们在日后的推广过程中， 应着重宣传项目的优势，并大力宣传海南目前的整体发展大势，为上 海、浙江和北京的炒房团树立一定程度的投资信心。
手段①：海南后发优势！
宣传海南旅游度假及居住价值，强调海南楼市近年来的良性走势，以凸 显其投资价值！Байду номын сангаас
项目的发展机会
海口市新规划尚未最终确定，本项目作为东海岸的重点项目、开拓性项 目，在片区控制性详细规划出台前有较大的主动争取规划优势的机会； 本项目是当前海口房地产市场上最具规模的沿海项目，东海岸名副其实 的龙头项目； 海南省目前的住宅项目、酒店项目开发仍以“资源取向型”为主要特征， 项目在开发理念、推广宣传中尽量突出表层化的自然条件特点。而在全 岛“健康岛、生态省”的大发展机遇下，“内涵型”项目的发展机会和吸引 力将更大、更长远； 目前海口休闲娱乐业的供求对比显示，休闲运动、参与性休闲方向的拓 展空间较大；
海蓝椰风市场挑战
海南房地产刚步入良性运作的今天，而政策---国家“国八条” 却对 上海和北京楼市乃至全国市场的进行打压，使得上海和北京等地的 炒房团骤然停滞，大部分市场普遍持观望态度，但是上海、北京不 健康的房地产信号，正为海南地产带来了新的机遇，海南房市的健 康运作，将会受上海、浙江和东北消费者青睐的海南楼市。
项目的劣势
项目的开发资源，从自然景观到人文元素、从主导风向到地质条件， 资源品质普通，缺乏突出的优势资源； 受海口市总体规划进程的影响，项目所在的江东新区规划条件较海口 其它区域滞后，市政工程实施较慢，一些基本配套如排污等尚不能到 位； 本项目作为江东新区“拓荒”性质的项目，须在相当长的时间内与周边 的农田荒地、小村镇等共存，从市区到本项目的心理距离也将长时间 地存在。
规模优势
1、占地1600多亩，是海口现已开发项目中，占地最大的滨海度假大盘。 2、项目分五期开发，每一期都有自已的主题，五期中将兼容别墅、花园洋房、五星级 酒店、会展中心、特色商业配套等，是集高尚综合产业为一体的国际滨海休闲社 区。 3、社区将规划三个大型主题会所，和区域式风情园林。 4、拥有20公里海景景观长廊（泛会所），与海洋最近距离亲密。
二、十大终极自然配套
------项目1小时车程内景点梳理
海底村庄 位于琼山区东寨港至文昌市铺前镇一带的海湾海底，是明万历年间（1605 年）一次大地震造成的陆陷成海的灾难所致。当时约100多平方公里陆地， 共72个村庄缓慢下沉，垂直下降入海约3到4米，为世所罕见。每年5、6 月，海水退潮时，乘船游览，依稀可见海中村庄废墟。沧海桑田，古貌犹 存，让你领略到大自然神秘的变迁。 五公祠是一座木结构的古建筑，为纪念唐宋两代被谪来海南的李德裕、李 纲、赵鼎、李光、胡铨等5位历史名臣而建，始建于清光绪十五年（1899 年），共由12个单体文物古迹组成，1996年扩建五公祠陈列馆，是海南省 重点文物保护单位和海南省重要文物旅游点。 海瑞墓位于海秀大道南侧的滨涯村，墓园面积0.5公顷，始建于明万历十七 年（1589年），为全国重点文物保护单位。 秀英古炮台遗址位于秀英区秀英村，建于清光绪十五年（1899年）占地面 积约3.3公顷，有5座砖石基座的炮台，是一处军事工程遗址，为海口市重 点保护单位。
项目竞争威胁
目前海南省房地产正处于整体升温期，为争夺市场份额，房地产项目 在产品质素、新开发理念等方面不断出新，海口市有全岛最具规模的 房地产市场，集中众多的专业发展商，因此本项目将面临着来自专业 发展商较高开发水平的竞争威胁； 海口的市域范围经重新规划较原规模扩大了10倍，不仅有很多类似本 项目的优质海岸线划归海口市，而且市区范围的扩大也使原本已在市 区的临海地段，如海甸岛、海口外滩、海口港、西海岸等迅速升值， 本项目作为刚刚纳入海口范围的新岸线项目，在周边条件尚不成熟时 必然面临着这些成熟开发地段项目的竞争威胁； 作为大规模项目，项目的客户范围较广，在面向异地置业群体时，海 南省内资源优势突出的三亚等地的类似项目，会对本项目的竞争性产 生一定威胁。
1、挑战①：上海出台房地产新政策，控制房价过快上涨。 上海在财税政策、银行信贷、土地供应等方面频出新举措，加强对房地产 业的宏观调控，多管齐下打击过度炒房行为，遏制房价过快上涨。 上海新 调整了中低收入家庭购房贷款贴息政策，并开始对炒作新房的行为征税。 新政策规定中低收入家庭购买的商品房可以享受政府提供的10%或15%的 贴息等。这些措施最终的落脚点在鼓励居民住房需求，规范投资行为、抑 制短期炒作。 2、挑战②：北京打压政策，刺穿炒房者心理防线。 北京不断出台的限制性政策让不少炒房者不得不退出“投机列车”。自央行 提高房贷利率以来，其他各方的跟进动作近日也相继出台，一个个连续不 断的严控消息，已经开始让部分炒房者信心动摇。尽管房价还没有出现大 的回落，但二手房市场的挂牌价格已经开始呈现出一定的无序状态，部分 炒房者转做长线。
“机遇与挑战”综述(三)
全国房地产在打压在控制，而人们的购房需求和投资欲望却在日已俱 增，在政策猛锤挫伤上海、北京炒房举动，投资热钱很自然地就会从 这些一线城市转到二线城市，其中海南岛将是策略打压下的一个投资 热点。再加上海南岛房地产经历了十年的泡沫，其发展目的已比其它 城市更为明显，加上博鏊论坛、世界小姐这些国际举动，更为海南岛 带来了社会关注焦点。海南岛房地产将会以国际化视野向前发展，其 投资机会可遇不可求。
因此，海蓝椰风作为海南2005年豪宅市场的代表力作，机 遇与挑战同在，荣耀和枷锁并存。
海蓝椰风市场机遇
海南岛是中国第二大岛，以其优美闲适的自然风光著称，是旅游、度假 和居住最理想的目标。 随着12月5日粤海铁路客运列车的通车、海南航权开通，各大财团纷纷抢 占海南，准备进行一场海南旅游房地产投资的“豪赌”，长江实业主席李 嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信集团董事长王军、中信泰富 董事局主席荣智健、华润集团总裁宁高宁、海航集团董事长陈峰…… 海蓝椰风依托海南地产发展大势，以国际视野和高端姿态，整合资 源：大海、红树林、海底村、椰树等自然生态资源，拉开2005年海南健 康房序幕，必将引起上海、浙江等炒房团关注和瞩目。
海蓝椰风整合推广策略
尚美佳海蓝椰风专案组2005.7.3
提案总纲 海蓝椰风背景概述 项目SWOT分析 项目卖点梳理 目标客户群分析
项目物业定位
推广主题演释
项目推广策略
销售节点控制
项目推广执行策略
媒体组合策略
第一章:海蓝椰风背景概述
海蓝椰风市场背景总描述
目前，随着中国首富李嘉诚父子、中信集团、中远集团、华润集团等巨 鳄纷纷“发兵”海南，重金轰炸博鳌、洋浦、海棠湾等板块，沉寂整整10 年的海南房地产开始复苏，迎来前所未有的发展机遇。 但是，随着“国八条”政策的出台，全国房地产市场都在调整状态，尤其 针对上海、北京等大城市的豪宅项目重点打压，使火热一时的豪宅市场 悄然回落。北京、浙江和上海等大城市的炒房团持观望态度，而以上 海、浙江等地为主力消费群的海南豪宅市场，无疑受到一定程度的压力 和挑战。
“机遇与挑战”综述(一)