下载文档原格式
第1篇随着我国城市化进程的加快，物业管理行业日益繁荣，物业管理纠纷也日益增多。
作为物业管理从业人员，了解和掌握物业管理法律知识，对于维护业主权益、提升物业服务水平具有重要意义。
本文通过分析一起典型的物业管理法律案例，谈谈自己的心得体会。
一、案例简介某小区业主王某因不满小区物业服务，认为物业公司存在服务不到位、擅自调整收费标准等问题，遂向当地法院提起诉讼。
法院经审理认为，物业公司存在以下违法行为：1. 服务不到位：物业公司未按照合同约定提供物业服务，如小区绿化带修剪不及时、公共设施损坏未及时维修等。
2. 擅自调整收费标准：物业公司未按照规定程序调整收费标准，擅自提高物业费。
3. 未履行公告义务：物业公司未在规定时间内将收费标准、服务内容等事项向业主公告。
法院判决物业公司退还擅自提高的物业费，并要求物业公司按照合同约定提供物业服务。
二、案例分析1. 业主权益保护本案中，业主王某通过法律途径维护了自己的合法权益。
这充分体现了我国法律对业主权益的保护。
在物业管理过程中，业主作为物业管理的主体，享有知情权、参与权、监督权等权利。
物业公司应当尊重业主的合法权益，履行合同约定的义务。
2. 物业公司责任本案中，物业公司存在服务不到位、擅自调整收费标准等违法行为，导致业主权益受损。
这警示物业公司应加强自身管理，切实履行合同义务。
具体包括：（1）提高服务质量：物业公司应按照合同约定提供物业服务，确保小区环境整洁、设施完善。
（2）规范收费标准：物业公司应按照规定程序调整收费标准，并及时向业主公告。
（3）履行公告义务：物业公司应将收费标准、服务内容等事项在规定时间内向业主公告，保障业主的知情权。
3. 法律意识本案中，业主王某具有较强的法律意识，能够运用法律武器维护自身权益。
这为其他业主树立了榜样。
在物业管理过程中，业主应提高法律意识，了解自己的权益，勇于维权。
4. 法院判决法院在本案中依法判决物业公司退还擅自提高的物业费，并要求物业公司按照合同约定提供物业服务。
物业管理风险分析一、引言物业管理是指对房地产项目进行维护、管理和运营的一系列活动。
在物业管理过程中，存在着各种潜在的风险，如安全风险、法律风险、经济风险等。
本文旨在对物业管理风险进行全面分析，以便物业管理公司能够更好地识别、评估和应对这些风险，确保物业管理工作的顺利进行。
二、风险分析1. 安全风险安全风险是物业管理中最为重要的风险之一。
物业管理公司需要确保物业项目的安全性，包括建造物的结构安全、消防安全、交通安全等。
在进行风险分析时，可以考虑以下因素：- 建造物结构的老化程度和稳定性- 消防设施的完善程度和有效性- 交通设施的合理性和安全性2. 法律风险法律风险是指与物业管理相关的法律问题和纠纷。
物业管理公司需要遵守相关法律法规，包括土地法、房屋法、劳动法等。
在进行风险分析时，可以考虑以下因素：- 物业管理公司的资质和合法性- 物业项目的土地使用权和产权状况- 物业管理合同的合规性和有效性3. 经济风险经济风险是指物业管理过程中可能浮现的经济损失和不确定性。
物业管理公司需要合理规划和管理物业项目的资金和收支，确保经济效益的最大化。
在进行风险分析时，可以考虑以下因素：- 物业项目的租金水平和市场需求- 维修和保养费用的预算和管理- 物业管理费用的控制和管理4. 环境风险环境风险是指物业管理过程中可能受到的环境污染和自然灾害的影响。
物业管理公司需要关注物业项目周围的环境因素，并采取相应的防范措施。
在进行风险分析时，可以考虑以下因素：- 周边环境的污染情况和管理措施- 自然灾害的频率和影响程度- 环境监测和应急预案的完善程度三、风险评估在完成风险分析后，物业管理公司需要对各项风险进行评估，确定其可能性和影响程度。
评估结果可以匡助公司确定风险优先级，并制定相应的应对策略。
评估方法可以采用风险矩阵、风险指数等。
四、风险应对根据风险评估结果，物业管理公司需要制定相应的风险应对策略，以降低风险的发生概率和影响程度。
物业管理中的法律风险有哪些如何防范物业管理作为一个综合性的服务行业，涉及到众多的法律关系和责任。
在日常的管理和服务过程中，物业管理公司可能会面临各种各样的法律风险。
如果不能有效地识别和防范这些风险，不仅会影响物业管理公司的正常运营和经济效益，还可能会引发法律纠纷，损害业主的合法权益。
因此，了解物业管理中的法律风险，并采取有效的防范措施，具有重要的现实意义。
一、物业管理中的常见法律风险（一）合同风险物业管理合同是物业管理公司与业主或业主委员会签订的，明确双方权利义务关系的重要法律文件。
如果合同条款不清晰、不完整、不公平，或者存在漏洞和歧义，就可能导致合同纠纷。
例如，合同中对于服务内容、服务标准、收费标准、违约责任等重要条款的约定不明确，或者与法律法规相冲突，就会给物业管理公司带来潜在的法律风险。
（二）侵权风险物业管理公司在履行职责过程中，如果因为管理不善或者疏忽大意，导致业主的人身、财产受到损害，就可能构成侵权。
例如，小区内的公共设施设备存在安全隐患，导致业主受伤；物业管理公司没有尽到安全保障义务，导致小区内发生盗窃、抢劫等案件，给业主造成财产损失。
（三）劳动用工风险物业管理公司作为用人单位，在招聘、培训、薪酬福利、劳动保护、解除劳动合同等方面，如果违反劳动法律法规，就可能面临劳动纠纷和法律责任。
例如，没有与员工签订书面劳动合同、没有依法为员工缴纳社会保险、违法解除劳动合同等。
（四）收费风险物业管理收费是物业管理公司的主要收入来源，如果收费标准不合理、不合法，或者收费程序不规范，就可能引发业主的不满和投诉。
例如，擅自提高收费标准、巧立名目乱收费、收费后不提供相应的服务等。
（五）公共区域管理风险小区内的公共区域，如停车场、绿地、楼道等，属于全体业主共有。
物业管理公司在对这些公共区域进行管理和经营时，如果没有经过业主的同意，或者收益分配不合理，就可能侵犯业主的合法权益。
例如，擅自将停车场出租给他人经营、在绿地上搭建违章建筑、将公共区域的广告收益据为己有等。
常见物业公司风险及防范措施1. 概述物业公司是负责管理和维护房地产物业的机构。
在执行任务的过程中，物业公司面临一系列的风险，包括经济、法律、管理和安全风险等。
本文将详细介绍常见的物业公司风险，并提供相应的防范措施。
2. 经济风险2.1 财务风险物业公司面临的财务风险主要包括资金流动性不足、收入减少和成本上升等问题。
为避免财务风险，物业公司可以采取以下措施：•建立健全的资金管理制度，确保资金的合理使用和保值增值。
•定期进行财务预测和分析，及时发现和解决财务问题。
•增加业务多样性，降低单一客户带来的风险。
2.2 市场风险市场风险涉及到物业市场的供需关系、价格波动以及政策变化等因素。
为应对市场风险，物业公司可以采取以下措施：•进行市场调研和分析，及时跟踪市场动态，把握供需变化。
•多样化产品组合，降低对单一项目的依赖。
•紧密关注政策变化，及时调整经营策略。
3. 法律风险3.1 合同风险物业公司与房地产业主签订合同时，存在合同履行风险、纠纷解决风险等问题。
为规避合同风险，物业公司应：•仔细评估合同条款，确保合同内容明确、合法有效。
•定期审查合同履行情况，保证双方都按照合同约定履行义务。
•设立法律风险管理部门，咨询专业律师，及时处理合同纠纷。
3.2 劳动法风险物业公司涉及到大量员工，劳动法风险主要包括合同解除、劳动纠纷等。
为防范劳动法风险，物业公司应：•全面了解劳动法规定，制定相关的人事政策和流程。
•定期组织员工培训，提高员工的法律意识和法律素养。
•建立健全的人事记录和档案管理制度，确保个案记录和凭证齐全。
4. 管理风险4.1 运营管理风险物业公司需要对项目进行全面管理，涉及的管理风险主要包括安全管理、设备维护、维修保养等。
为防范管理风险，物业公司应：•建立完善的管理制度和工作流程，明确责任分工和工作要求。
•加强安全教育和培训，确保员工和居民的安全意识。
•定期检查和维护设备和设施，及时处理问题和隐患。
4.2 信息安全风险物业公司处理大量的客户信息和财务数据，信息安全风险成为关注焦点。
物业管理中常见的法律风险与防范措施物业管理是指对建筑物及其配套设施进行维护、运营和管理的活动。
在物业管理过程中，常常面临各种法律风险，如业主权益保护、合同纠纷、安全责任等。
本文将就物业管理中常见的法律风险进行分析，并提出相应的防范措施。
一、业主权益保护的法律风险在物业管理中，业主权益保护是一项重要的法律风险。
首先，物业公司未能履行合同约定的服务责任和义务，导致业主权益受损。
其次，物业公司滥用权力，违反法律法规，在业主利益方面存在侵害。
为了防范此类法律风险，物业公司可以采取以下措施。
首先，明确合同责任和义务，确保提供高质量的服务和设施。
其次，与业主建立有效的沟通机制，及时解决业主的问题和投诉。
此外，通过定期组织业主大会和业主代表会议，听取业主的意见和建议，保障业主的知情权。
二、合同纠纷的法律风险物业管理中，合同纠纷是常见的法律风险之一。
例如，物业公司与服务供应商之间存在合同纠纷，无法按照约定提供服务；或者物业公司与业主之间发生纠纷，无法履行合同义务。
为了防范合同纠纷，物业公司应该采取以下防范措施。
首先，合同的签订应当明确、清晰，双方权利义务明确，并注明解决争议的方式。
其次，物业公司应当加强与各服务供应商之间的合同管理，确保供应商按照合同要求履行义务。
此外，定期检查合同履行情况，及时发现并解决问题，避免形成长期纠纷。
三、安全责任的法律风险在物业管理中，安全责任是一项重要的法律风险。
物业公司要承担对住户安全的责任，如防火、防盗、人身安全等。
一旦发生安全事故或纠纷，物业公司可能面临法律责任和赔偿。
为了防范安全责任的法律风险，物业公司应该采取以下防范措施。
首先，建立完善的安全管理制度，包括安全检查、隐患排查和应急预案等。
其次，对物业维护人员进行专业培训，提高他们的安全管理能力和意识。
此外，与保险公司合作，购买足够的责任保险，以应对意外事故的赔偿责任。
四、其他常见的法律风险与防范措施除了上述提到的法律风险，物业管理中还存在其他一些常见的风险，如环境污染、合规问题等。
物业管理服务法律风险预警与防范随着城市的不断发展，物业管理服务行业也逐渐壮大。
然而，在物业管理服务中，存在着各种潜在的法律风险。
为了确保物业管理服务的合法性和稳定性，预防法律风险成为了至关重要的任务。
本文将重点分析物业管理服务法律风险的现状，并提供预警与防范措施，以期为相关从业人员提供参考。
一、物业管理服务法律风险的现状分析目前，物业管理服务法律风险主要表现在以下几个方面：1.合同纠纷：物业管理服务与业主签订合同是一项基本的法律行为。
然而，在现实生活中，由于合同条款不明确、执行方式不规范等原因，经常发生合同纠纷。
这些合同纠纷可能涉及服务内容、服务质量、费用计算等方面。
2.违规执业：物业管理服务公司和从业人员必须具备相关的资质和执业许可证。
然而，有些公司可能为了追求利益最大化而违规执业，如未经许可擅自提供物业管理服务等。
这样的行为严重违反法律法规，从而产生法律风险。
3.工作安全责任：物业管理服务工作涉及到日常维修、清洁、保安等方面，如果未能妥善履行职责，可能造成人身伤害或财产损失。
在此情况下，物业管理服务公司需要承担相应的法律责任。
二、物业管理服务法律风险的预警措施为了提前预防物业管理服务中的法律风险，以下是一些预警措施供参考：1.合同的明确性和完整性：物业管理服务公司在与业主签订合同前，应该明确约定服务内容、质量标准、费用计算等具体细则。
同时，合同中应该充分考虑各种可能的纠纷情况，并明确双方的责任和义务。
2.资质审核和管理：物业管理服务公司应该对从业人员进行资质审核，并保持相关资料的完整性和准确性。
此外，公司应该建立合理的管理制度，确保人员的持续培训和专业素养的提升。
3.合规运营：物业管理服务公司必须遵守相关法律法规，严格执行合同条款和服务承诺。
不得随意变更合同条款，不得违规提供未经许可的物业管理服务。
三、物业管理服务法律风险的防范措施除了预警措施外，以下是一些防范措施供参考：1.加强内部管理：物业管理服务公司应该建立完善的内部管理制度，包括人员配备、业务流程、服务质量评估等方面。
物业管理工作中的合规与法律风险防范在现代社会中，物业管理作为一个重要的职能部门，扮演着保护和维护住宅、商业和办公区域的重要角色。
然而，由于物业管理涉及到各种权益和利益关系，合规与法律风险防范变得至关重要。
本文将探讨物业管理工作中的合规要求和如何预防法律风险。
一、合规要求1. 遵循相关法律法规物业管理人员必须熟悉并遵守相关的法律法规，包括房地产管理法、物权法、消防法等。
他们应当了解各项法律法规对物业管理工作的要求，确保业务运作在合法合规的范围内。
例如，在进行物业招租时，必须遵守相关的租赁法规，保护租客的权益。
2. 建立健全的内部制度物业管理公司应当建立健全的内部制度，确保各项管理活动按照规定进行。
这些制度包括工作流程、人员管理、财务管理等，以确保各项工作具备可操作性和可追溯性。
同时，物业管理公司还需要制定紧急情况下的处理流程，包括安全事故、消防事故等，以便能够及时、有效地应对突发事件。
3. 注重资料的保密性和安全性物业管理公司处理大量的业主和租客信息，必须注重资料的保密性和安全性。
他们应当建立信息保护机制，确保业主和租客的个人信息不被泄露或滥用。
同时，物业管理公司还应采取措施防止数据丢失或被病毒攻击，保证信息系统的安全性。
二、法律风险防范1. 建立风险评估机制物业管理公司应建立风险评估机制，对可能存在的法律风险进行评估和预防。
他们可以聘请专业的法律顾问进行法律风险评估，或者自己进行定期的内部自查，以及时识别风险并采取相应措施。
例如，在接收业主投诉时，物业管理公司应该及时回应并妥善处理，避免发展成为潜在的法律纠纷。
2. 健全合同管理物业管理工作涉及到与业主、租客以及服务供应商之间的各种合同。
建立合同管理机制，确保合同的合规性和有效性非常重要。
物业管理公司应当派遣专业人员负责合同管理，并确保合同的签署、履行和终止符合法律要求。
3. 推行教育培训物业管理人员应接受相关的教育培训，提高他们的法律意识和风险防范能力。
物业管理风险分析随着城市化进程的加速和人们生活水平的不断提高，物业管理行业在城市生活中的作用越来越重要。
然而，由于物业管理涉及的领域广泛，包括房屋、设施、设备、环境等多个方面，其面临的风险也日益复杂和多样化。
本文将对物业管理风险进行分析，并提出相应的防范措施。
一、物业管理风险类型1、自然灾害风险：如台风、洪水、地震等自然灾害，可能导致物业设施损坏、财产损失等。
2、事故风险：如火灾、交通事故等，可能造成人员伤亡和财产损失。
3、盗窃风险：物业区域内可能发生盗窃事件，给业主和租户带来财产损失。
4、合同违约风险：物业服务合同双方可能存在违约行为，如业主不按时缴纳物业费，物业服务企业不履行合同义务等。
5、市场竞争风险：随着物业管理市场的竞争日益激烈，物业服务企业可能面临市场份额下降、收益减少等风险。
6、法律诉讼风险：由于物业管理涉及多方利益关系，可能引发法律诉讼，给物业服务企业带来经济损失和声誉损失。
二、物业管理风险防范措施1、加强风险管理意识：物业服务企业应提高员工对风险的认识和防范意识，定期进行风险管理培训，使员工了解可能面临的风险及相应的防范措施。
2、完善管理制度：制定完善的物业管理制度，包括设施设备维护、安全防范、客户服务等方面，确保各项工作的规范化、标准化，降低风险发生的可能性。
3、加强合同管理：与业主签订物业服务合同时，应明确双方的权利和义务，防范合同违约风险。
在合同执行过程中，应严格履行合同约定，避免因违约行为引发法律纠纷。
4、提高服务质量：提高物业服务质量是降低风险的重要手段。
物业服务企业应客户需求，加强与业主的沟通，及时解决业主提出的问题和意见，提高业主对物业服务的满意度。
5、加强员工培训：定期对员工进行专业技能和客户服务培训，提高员工的服务水平和应对突发事件的能力，降低事故发生的风险。
6、建立风险防范机制：针对可能出现的风险，建立相应的防范机制。
如制定应急预案，定期进行演练；建立安全防范系统，提高安全防范能力；对设施设备进行定期检查和维护，确保设施设备的正常运行等。
物业管理行业风险和防范措施
一、市场竞争风险
随着经济发展和城市化进程加快，物业管理行业市场竞争日益激烈。
在新项目建设中，容易出现招投标过程中的不公正竞争、价格竞争和服务竞争。
防范措施：提高自身竞争力，合理定价，提供优质服务，建立长期合作关系。
严格遵守招投标法律法规，杜绝不正当竞争行为。
二、安全风险
防范措施：建立健全安全管理制度，加强安保人员培训，加装监控设备，防范火灾及突发事件发生，定期检查设备运行状况，及时进行维修和更换。
三、法律法规风险
防范措施：建立健全内部法规制度，进行员工培训与教育，严格遵守法律法规，加强对企业管理和操作的监督与检查。
四、人员管理风险
防范措施：加强人员招聘、培训和考核工作，完善人事制度，确保员工的专业素质和服务能力。
五、业主关系风险
防范措施：加强与业主的沟通与交流，及时处理纠纷，建立良好的业主关系，提高业主满意度。
六、突发事件风险
防范措施：建立应急预案，做好各项应急演练，增加物业设备和设施的抗灾能力。
总之，物业管理行业存在诸多风险，要防范这些风险，需要通过建立健全制度、加强人员培训、加装安全设备、与业主保持良好沟通等综合手段来提高风险防范能力，以确保物业管理行业的稳定运营和良好发展。
物业管理中的法律风险与防范物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。
依据管理服务的具体义务的内容不同，我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。
一、治安风险防范所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业服务风险。
例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件，给物业服务工作带来极大的压力和风险。
在这类案件中，物业企业应否承担责任，关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。
如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果，则企业应当承担相应的赔偿责任。
为了防范此类风险，物业服务企业应当注意以下几个问题：1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。
根据《物业管理条例》四十七条的规定，物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作，其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域，不包括业主的专有部分。
且物业服务企业是依法成立的法人，不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权，保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。
因此，这种安全防范义务具有预防性和辅助性，是在一定限度内的一种有限的义务。
为此，物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序，防范治安风险。
2、充分发挥人防、技防和物防的作用。
实践中，物业服务企业常常高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，认为有了技防，就算提供了安全防范服务，忽视人防工作的作用。
也有的物业服务企业和业主常常将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分割开来考虑，认为保安防得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗网。
一、物业公司面对的主要法律主体
1、业主（房屋所有权人等）
2、物业使用人（门面租赁户、住房租赁户、广告位租赁者、场地使用者等）
3、业主大会
4、业主委员会
5、社区、街道
6、城管、消防、公安、交警
7、物业政府主管部门
8、协作单位
9、员工
10、开发商
二、物业服务主要法律文件
1、物业（前期）服务合同，开发商管理合同
2、管理（临时）规约，
3、业主大会议事规则
4、业主大会决议
5、业主委员会决定
6、员工劳动合同
7、门面租赁合同
8、卫生外包合同
9、广告位租赁合同
三、主要物业服务纠纷类型
1、物业费纠纷（金额小、户数多、影响大）
2、管理责任纠纷
3、管理权纠纷
4、劳动争议纠纷
四、物业案例总结：
1、业主身份无法确认的法律风险
陈诉：某楼盘交付后长期大面积空置，物业公司一时却无法向法院起诉。
原因：由于业主身份资料和物业资料不全，无法明确被告、无法确定房屋面积。
对策：前期物业服务合同约定开发商必须提供业主身份证明、房屋买卖合同、房屋交接书、测绘报告、通讯地址联系电话；或接盘时要求上家提供。
2、水电公摊计算公式的法律风险
陈诉：某楼盘业主认为电梯公摊不合理拒绝缴纳公摊电费
原因：公摊计算公式未经确认，分摊电梯电费是业主义务，但如何分摊目前尚无合理规范。
对策：物业服务合同约定、业委会业主大会确定、前期物业在交房时确认。
3、未留下催交费用记录的法律风险
陈诉：某楼盘业主长期拖欠物业管理费用长达5年，物业公司起诉该业主，但是法院只支持了最后两年的物业管费。
原因：该业主主张超过诉讼时效，诉讼时效一般为两年，催缴可以中断，重新起算，但必须要催缴主张的证据。
对策:催费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单；原则欠费超过两年的起诉。
4、业主在小区道路行走掉入下水井中骨折，起诉物业公司要求赔偿，后法院判决物业公司赔偿医疗费及误工费。
原因：小区道路下水井盖被盗，物业公司疏于管理，没有及时发现并做警示标志等。
物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任。
对策：加强小区公共设施设备管理，类似电梯事故、火灾、水灾事故的应急响应。
5、小区业主被偷偷潜入的犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔偿。
女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决物业公司赔偿20万元。
原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。
物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任，对第三人侵权承担补充责任。
对策：加强小区公共设施设备管理和防控，安全巡逻，安全提示，做好安保岗位监管和巡查记录工作。
6、小区业主被保安打伤住院，起诉物业公司要求赔偿损失，后经法院调解赔偿5千元。
原因：保安与业主因车辆停放发生争执，雇佣关系、雇佣活动、雇主责任。
对策:加强员工守法意识教育，明确服务岗位的责任，提高职业素质。
依法合理处理与个别业主的纠纷。
7、某楼盘因业主不慎起火，消防队来后发现消防栓没水，耽误灭火，导致室内财产全损50万元，该业主起诉物业公司，法院判物业公司赔偿10万元。
原因：物业公司消防设施维护失职。
保障消防设施正常使用时物业公司合同义务和法律责任。
对策：按规范定期维护，安排人员做好日常监测工作。
8、某小区业主家中被盗，报警，未果，后起诉物业公司赔偿经济损失5万元，结果物业公司不得不和解赔偿3万元。
原因：该业主谎称报案需要，服务中心曾向该业主出具确认被盗物品及价值和当值岗亭值班漏查责任的书面文件。
有责任、有过错、有损失、有确认。
对策：服务中心慎用印章或对外出具书面资料。
9、物业公司与员工合同在2009年12月31日到期，但公司到2010年2月1日才通知不续聘。
该员工申请劳动仲裁，以违法解除劳动合同为由要求公司支付相当双倍补偿金的赔偿金6万元。
后调解支付了4.8万元。
原因：该员工连续工作满十年，合同期满未签书面合同，连续工作满10年，自动变成无固定期限合同。
对策：提前通知；要不要继续续聘一年。
10、物业公司工作两年的保安突然提出解除劳动合同，并申请仲裁要求支付高达2万元的加班工资。
后物业公司不得不妥协支付了1万元的加班工资。
原因：该保安提供了两年来完整的考勤表，清楚记录每周只能休息天，每天值班12小时。
考勤表制作不规范，保管不善、工资表结构不合理。
对策：加强考勤管理，调整工资表构成，合理安排工作时间使其符合劳动法规定，月清月结，巧用年终春节红包，综合工时制申请。
11、物业公司以多次离岗、不接值班电话等严重违反劳动纪律为由开除某工程值班员。
该员工不服申请仲裁，反以单位违反解除劳动合同为由要求支付赔偿金3万元。
后物业公司调解支付2万元。
原因：物业公司无法提供确凿证据证明。
谁主张、谁举证，用人单位承担举证责任。
对策：积极主动收集证据，如当事人的情况说明（检讨书、谈话笔录、录音等）设置合理的岗位监管制度，落实员工考核记录。
12、物业公司因一名年龄45岁的保安值班不幸意外猝死，经过善后赔偿40万。
原因：该员工没有购买社保，工伤赔偿只能单位出，在工作岗位上意外猝死，属于工伤。
对策：尽最大可能购买社保，以及完善福利待遇。
13、小区业委会与物业公司签订为期三年的物业服务合同，可一年后小区通过业委会突然提前解除合同，并与另外一家物业公司签订了物业服务合同，物业公司主张继续履行合同，被法院驳回。
原因：由于小区大部分业主对该物业公司不满意，小区业主召开大会已成作出上诉决定。
业主大会享有任意解除权条件是业主大会法定程序通过决定，业委会正式提出，物业公司可向业委会主张违约赔偿责任。
物业公司不享有任意解除权。
对策：在物业服务合同中对业委会单方面无故解除合同约定一定数额的违约金。
14、物业公司退出管理
服务合同到期、合同解除。
物业公司需要注意提前告知义务，要有合理期限准备。
移交义务如：资料、物业、公共开支。
签订《物业移交三方协议》避免卷入后期纠纷。
15、业主违反专有部分使用规则、违反共有部分使用规则、违反管理规约、其他妨碍物业管理秩序的行为。
如下挖地基。
办法：劝阻、制止、通报、提请执法部门、诉讼。
在此过程中注意收集业主违反法律法规的证据。
诉讼主体包括：利害关系业主、业委会、物业公司。
如下挖地基
16、公共收支纠纷法律风险
情况说明：明确公共收入的归属、公共收支的范围、公开透明公示、结余的管理。
管理模式有：委托物业公司管理，
单独列账，业委会自主管理，适当补贴物业公司，公共收入开支物业公司包干。
17、业主知情权保障
分析：方式为公布、公示、查阅。
知情的内容包括维修资金、管理规约、议事规则、业主大会或业委会决定及记录、物业服务合同、公共收支、车库车位使用、公共物业处分等。
业主知情权纠纷时请求法院司法救济。
对策：及时公示、保留公布、公示的证据。
18、小区业委会起诉表决案
两类表决事项：过半数、过三分之二。
计算原则：面积+人数，缺一不可；面积过但人数不过为不过，人数过但面积不过为不过。
业主人数计算：开发商算一人、一室多人算一人，多室一人算一人。
未参与表决的业主处理：其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或业主大会议事规则规定。
19、业主大会业委会决定可撤销的法律风险
分析：程序不符（通知、公告不符合；表决不符）。
内容违反（违反禁止性法律法规；侵权如房屋安全、强制标准）。
时效：一年、除斥期间，不能中止、中断，知道应当知道，公布之日
结尾：法律风险不仅需要防范，更需要管理。
用管理的思维防范法律风险，用法律的工具弥补管理漏洞。
管理法律风险，创造财富价值。
管理不善是真凶。
70%的法律纠纷之
间原因是管理不善。
30%法律纠纷直接原因是法律原因，但归根结底还是管理不善。
解决法律风险的根本之道是体系化管理。
诉讼解决为救火式，诉前解决为弥补式，项目顾问为打点式，常年顾问为被动式，只有管理律师才是体系化。
参考法律法规：
1、物业管理条例
2、中华人民共和国物权法
3、物业服务收费管理办法
4、业主大会和业主委会指导规则
5、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。
