XXX项目
营销推广策略
目录
一、 房地产市场环境概述........................... 3
二、 项目SWOT分析 3—5
（一） 优势 ........................... 3-4
（二） 劣势 ........................... 4
（三） 威胁 ........................... 4-5
（四） 机会 ........................... 5
（五） 回避原则 .......................... 5
三、 项目市场定位 5—6
（一）产品定位 .......................... 5
（二）目标客户群定位 ................... 5—6
（三）目标客户群特点分析 ............... 6
四、 推广和营销策略 7—16
（一） 整体推广策略 ..................... 7—9
（二） 阶段性传播和营销策略 ............. 9—12
（三） 媒体组合策略 .............. 12—15
（四） 整体推盘策略及走势预测 ............ 15—16
五、 促销策略 ....................... 17
六、前期推广费用预算 ....................... 17—18 一、 房地产市场环境概述
第一篇 项目概况
一、项目基本情况及主要技术指标：
1、 本案坐落：
“金桥湾”位于合肥新站区临泉路和张洼路交界处，距离市中心约3公里，总规划用地面积1.385顷，规划总建筑面积40853m2。该地块地形平坦属组团级居住区，规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢18层高层组成。小区主入口设于临泉路，在西侧设一次入口，由于地块较小，小区车行，人行均从主入口出入，但划分人行和车行分隔。
2、主要经济技术指标：
1) 规划情况
建筑用地面积13850M2
总建筑面积40853.40M2
住宅建筑面积38227M2
公建及综合楼：5800㎡
容积率2.95
建筑密度: 22.81％
绿地率32.81%
总居住户数370户 停车位145个（其中地下停车位122），小区基本呈倒三角布局，地下车库集中设置于中央花园广场之下
2) 建筑分期
地块分基本二期建设，南部1、2、3、4号楼为一期， 5号楼为二期，会所设于二期。全期预计于2005年年底交房。
一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成，层数由6、11层不等，总建筑面积17698.14M2（不含顶层复式上层），共有178个住宅单位（含顶层复式），详细情况见表1。
开发一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%，4房比例也相当大，占总户数的24.1%以上，但4居面积偏大。
2房面积范围75—95.5M2；3房室面积范围106－120M2；四房室面积149.07M2。
栋号 项目 二房 三房 四房 合计 建面 1#楼 套数 36 12 48 3972 面积范75 106 2#楼 套数 22 22 3279.5 面积范 149.07 3#楼 套数 22 22 44 4672.8 面积范92.4 120 4#楼 套数 64 64 5773.8面积范87.34
总计 套数 122 34 22 178 17698.14 面积范75－106－149.07 套数比68.5％ 19.1％ 12.4％ 表1－1
说明：本文档包括以下作品（共3件）：
1. 房地产销售部年度营销费用预算表
2. 房地产项目营销推广费用预算
3. 房地产项目营销推广策略
房地产销售部年度营销费用预算表
分类 项目 预定年度金额 比率
（%） 年度分配
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
固定费用 销售人员费用 工资
奖金
福利费
劳保费
其他
小计
固定经费 交通费
通信费
交际费
折旧费
修理费
保险费
其他
小计
变动费用 销售佣金
运费
包装费
保险费
燃料费
广告宣传费
促销费
消费品费
其他
小计
合计
某房地产项目营销推广费用预算
该部分主要就项目整体营销推广中的各项策略分别给予回应，制定了一些支出较大的费用的具体预算标准，为营销推广费用的具体实行提供一定的参考。
销售道具及现场包装费用预算
销售道具费用预算
序号 道具名称 数量 制作单价 合计（元）
1 沙盘（整体、首期） 2 (个) 40000.00 (元/个) 80000.00
2 模型（楼体、户型） 10 (个) 3000.00 (元/个) 30000.00
3 展板（区位图、宣传） 10 (块) 200.00 (元/块) 2000.00
某楼盘各阶段营销推广执行方案(doc 14页)
滨河·新天地 二期策划推广及销售计划
3、销售中心的包装完成
1）、整体包装建议
预计完成时间：约在2011年7月份（修饰）
滨河·新天地为“新德式简约风尚社区”，在二期产品推出之时，销售中心的一定程度的变化，会带给人们一种全新的不同的感觉。售楼部的包装需要更呈现出尊贵、闲适、自然、清新的风格特点。
2）、标志性建筑的建造
二期为区别于本案一期产品、甚至其他产品的强势地位，建议于现有售楼处广场建造一座临时性的标志性建筑，以简洁、挺拔、色彩明快为该建筑的主题风格，用以形象展示，以体现本案二期的成熟、实力及品质！
3）、细节包装建议
①、洽谈区。售楼部内部规划已经到位，各区位置规划合理，仅对休闲区与儿童游乐区做一些建议。洽谈是销售员与客户沟通的地方，也是售楼部人气最活跃的地方，因此，营造优雅、不失热烈的谈话氛围必不可少。可采取一些细节处理，例如在桌面摆放花丛、在上方挂吊旗、播放优美音乐等，营造良好的洽谈氛围。
②、VIP贵宾区。设置VIP区，以沙 发及高档茶几为主，加强案场服务，延长其逗留时间，制造人气。
③、左边人、车入口。设置大气醒目的导示标志，指明示范单位及售楼部、停车区方向。在正门入口建议铺设红地毯，给客人尊崇感受。
4、滨河·新天地 产品推广会
□ 时间：2011年3月中上旬
□ 地点：临沂市某中高档酒店
□ 对象：意向认购客户
□ 内容：
①二期产品介绍、展示及理念阐释；
②建材品质展示；
③酒会。
□ 目的：
①为老业主/意向认购客户带领新客户，了解滨河·新天地二期产品；
②强化品牌优势、社区优势、产品优势，促进购买，形成口碑。
二、认购期（2011.3.1—4.20）
1、推广策略简述
本阶段为形象推广期。以高调亮相，密集推广为原则，对二期产品进行瞬间爆破，聚集人气，储蓄客户。
2、推广主题及卖点
1）形象硬广主题：
1、滨河·新天地二期 引领临沂品质生活的走向！
