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新项目前期介入对接要点
[B/O版]
武汉市**物业服务有限公司设备部
武汉市**房地产有限公司工程管理部
受控文件请勿外传
1.目的：
随着公司项目开发规模的不断增长，重复性规划、设计、施工等问题依然大量存在，增加了后期物业维护成本及管理难度。
其中主原因在于规划设计人员的传统观念是依据国家相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设计，而本指引的编制旨在国家相关规范的基础之上，总结物业管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求，前置性参与规划设计，提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度。
2.范围：
适用于武汉市**房地产开发的所有项目及武汉**物业接管的所有新项目
3.职责：
3.1 物业设备部、地产工程管理部联合负责编制、发布和修订本工作指引；
3.2 物业公司前期介入小组负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况，对规划设计进行评估；
3.3 本文件经地产公司领导与物业公司分管领导批准或授权人批准后有效；
4.方法和过程控制：
4、支持性文件：
1）物业管理前期介入工作指引
2）新建物业接管验收工作规范
3）**集团智能化系统设计标准
4）项目规划设计物业关注要点指引（试行）
本标准修订、解释权归武汉市**物业设备部、武汉市**房产地工程管理部。
万达广场前期物业管理服务介入方案前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。
根据项目开发各阶段的工作重点的不同，我公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。
一. 项目规划设计阶段（一）参与人员前期介入小组：合肥管理公司副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理（二）主要工作内容1.从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在本项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议，并获采纳。
2.参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对园区出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议已获采纳。
3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。
通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。
4.参与绿化与景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。
5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。
6.参与户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。
7.参与建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。
8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。
一、施工图设计阶段（一）参与人员前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。
浅谈商业物业经管前期介入、二装及物业费测算时间1.工程设计阶段商业物业经管在规划设计阶段就介入技术方案的修改、优化和决策，把平时经管实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和经管的实际需要，提高设计品质。
及时带来使用人和经管人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。
1、根据《商业经管房产技术条件》，结合工程实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。
如：1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期经管使用需要；2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。
8）经管用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
商业广场前期物业管理介入工作方案背景商业广场是一个大型的商业综合体，通常包括购物中心、超市、办公楼、酒店和娱乐设施等。
商业广场的前期物业管理非常重要，它涉及到整个商业广场的经营状况和客户满意度。
因此，我们需要制定一个前期物业管理介入工作方案来保障商业广场的正常运营。
工作内容1. 确定前期物业管理人员在商业广场开始运营之前，我们需要确定一支专业的前期物业管理团队。
这个团队应该由一位项目经理和几名物业管理人员组成。
他们的职责包括：•监督建筑工程的进度和质量，确保项目能够按时竣工并符合质量标准。
•安排和协调商户的进驻、装修和验收工作。
•确定商业广场后期经营管理的基础设施和服务标准，包括技术设备、管理软件和商业服务等。
2. 建立信息管理系统在前期物业管理介入工作中，我们需要建立一套全面的信息管理系统来跟踪和管理项目的进度和质量，同时为客户提供良好的服务。
这个系统应该包括以下方面：•项目管理系统：跟踪和管理项目进度和质量，充分利用现有技术设备和软件工具。
•客户服务系统：为客户提供全方位的信息咨询和服务，包括物业管理、装修等方面。
•营销管理系统：为营销活动提供支持，包括广告宣传、促销活动和客户关系管理等。
3. 制定管理规范与服务标准在前期物业管理介入工作中，我们还需要制定一套全面的管理规范与服务标准，以保证商业广场的运营效率和客户满意度。
这些规范和标准应该包括以下方面：•招商引资标准：明确商场的人口、消费水平、品牌定位、商户类型等。
•物业管理标准：包括日常保洁、安保巡逻、设备维护等方面的规定。
•营销标准：规定促销活动和宣传策略，以提升商场的品牌价值。
•客服服务标准：明确客服服务的职责和内容，提高客户满意度。
工作流程在整个前期物业管理介入工作中，我们需要按照以下流程进行：1.成立前期物业管理团队，确定项目经理和物业管理人员。
2.制定前期物业管理介入工作计划，明确工作内容和时间节点。
3.建立信息管理系统，为物业管理和客户服务提供支持。
购物中心工程管理前期介入购物中心工程管理前期介入很关键1.商业工程管理前期介入的划分及作用商业工程管理前期介入自开发项目的可行性研究阶段到商户大批入住装修完毕转入正常管理，应包括两个阶段：早期介入和前期管理。
早期介入是指商业工程的有关人员参与项目的可行性研究、规划设计、建设、销售和竣工验收的过程，商业工程人员从商业工程管理的专业角度提出意见和建议，以便减少建成后的商业物业在使用、运行、维修上的不足，最大限度满足业主和使用人的需求。
前期管理是指在物业承接查验、商户入住装修中商业工程管理人员的介入。
这一阶段的工作主要是商业工程正常使用期所需的管理服务内容、物业设备设施承接查验、商户入住装修管理、工程质量保修处理及工程有关方面管理机构和人员的配置、工程管理规章制度的制定、商业工程设备设施的验收与接管、主力店、次主力店设备设施的进入管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。
2.商业工程管理前期介入的时间要点及含义必要性商业工程管理前期介入的必要性在项目开发建设工作早期，商业工程管理人员通过早期介入活动，将长期积累的商业管理知识和经验对项目的可行性提出意见和建议；就原设计图纸的缺欠或不足，提出有关楼宇结构布局及功能使用、设备设施的选型、配置、运行、维修及管理方面的改进建议；监管在施工程的质量，发现和检查不合格、不合理、不符合质量标准的工程问题提出整改建议；在承接查验对工程质量及设备设施进行测试、检验、调整、试车和指出前期工程质量及设备设施的缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议并总结工程前期介入发现的问题作为案例；在招商出租阶段同步跟进配合，协助项目公司及时发现和处理存在的问题，从源头上堵住漏洞，避免和减少上述阶段的问题发生，而且在项目开发初期把不利于商业管理、损害商户利益的因素尽可能消除或减少，以保障物业正常投入使用后的正常运行3.商业工程管理前期介入意义和作用3.1、优化设计商业地产开发项目的规划设计、建造质量、设备设施投资配置及环境布置往往受限于许多客观因素的影响或主观因素的认识，由于这些原因所造成的缺欠都直接影响着日后的商业使用环境、条件和功能等，而商业工程管理人员由于参与了许多商业工程管理项目的前期介入和日后工程管理工作，积累了丰富的商业工程管理经验，由于角色的不同，看问题的视野不同，对商业物业可能会出现的规划设计、设备设施选型、配置和建造质量缺陷往往比较敏感，能及时发现指出，这样就能确保商业项目开发建设的质量。
购物中心各阶段前期介入工作内容引言购物中心是一个集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的综合性商业场所。
购物中心的运作离不开前期介入工作的策划和准备。
本文将详细介绍购物中心各阶段的前期介入工作内容，包括项目规划、市场调研、选址、设计和投资预算等。
1. 项目规划项目规划是购物中心前期介入工作的重要一环。
购物中心的规划需要考虑以下几个方面：•项目定位：确定购物中心的定位，如高端、中档、民生等，以满足目标消费群体的需求。
•规模和布局：确定购物中心的总建筑面积、楼层数、商铺数量和布局方案，以最大化商业价值和用户体验。
•功能设置：确定购物中心内的功能区划，如零售区、娱乐区、餐饮区等，以满足不同消费者的需求。
•建筑风格：确定购物中心的建筑风格和外观设计，以与周边环境相协调并吸引消费者。
2. 市场调研市场调研是购物中心前期介入工作的重要环节。
通过市场调研可以了解目标消费群体的需求、竞争对手的情况和市场趋势，为购物中心的运营提供参考。
市场调研的内容包括以下几个方面：•目标消费群体：了解目标消费群体的年龄、性别、职业、消费能力等特征，以确定购物中心的定位和经营策略。
•竞争对手分析：调查周边地区已有的购物中心或商业街的情况，包括商铺租金、品牌定位、客流量等，以评估竞争压力和差异化竞争的机会。
•市场趋势：了解消费者的购物习惯、消费偏好和消费趋势，以预测未来市场发展的方向，并为购物中心的定位和运营策略提供参考。
3. 选址选址是购物中心前期介入工作的关键环节。
选址的合理与否直接影响购物中心的商业价值和运营成功。
在选址过程中需要考虑以下几个因素：•人口密度：选择人口密集的地段，以保证足够的客流量和潜在消费群体。
•交通便利性：选址考虑交通便利性，如附近是否有公交站、地铁站以及车流量等。
•竞争压力：评估周边竞争对手的数量和竞争程度，尽量选择竞争相对较小的地段。
•周边配套设施：考虑周边的商业、教育、医疗等配套设施，以满足消费者多方面的需求。
