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房屋买卖合同无效案例5篇1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
案情简介：xx年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。
xx年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。
邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。
孔某遂提起撤销权诉讼。
法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。
②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。
③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。
另外，邹某称xx年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。
陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
案例索引：云南昆明中院（xx）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同 __”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同 __——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《 __案例选》（xx04/86:135）。
第1篇在市场经济中，合同是交易双方达成一致、明确权利义务关系的重要法律文件。
然而，并非所有合同都能得到法律的认可和保护。
根据我国《合同法》及相关法律法规，以下列举了五种法律规定合同无效的情形，并对其进行详细解析。
一、合同无效的情形1. 涉及法律、行政法规的强制性规定或禁止性规定（1）强制性规定：指法律、行政法规规定的必须遵守的规定。
合同内容违反强制性规定的，合同无效。
（2）禁止性规定：指法律、行政法规禁止的行为。
合同内容违反禁止性规定的，合同无效。
2. 欺诈欺诈是指一方当事人故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。
欺诈的合同无效。
3. 重大误解重大误解是指当事人因对合同标的物、标的物的质量、数量、性质等产生重大错误认识，导致合同内容与真实意愿不符，使对方当事人获得不正当利益的行为。
重大误解的合同无效。
4. 约定不明确合同内容不明确，无法确定双方权利义务的，合同无效。
5. 乘人之危乘人之危是指一方当事人利用对方处于困境、急需援助等特殊情况，迫使对方作出不真实的意思表示，损害对方利益的行为。
乘人之危的合同无效。
二、具体情形解析1. 涉及法律、行政法规的强制性规定或禁止性规定（1）案例：甲公司与乙公司签订一份房屋租赁合同，约定甲公司将一套房屋出租给乙公司。
合同签订后，甲公司发现该房屋属于违章建筑，违反了我国《城乡规划法》的规定。
因此，该合同无效。
解析：根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
本案中，甲公司出租的房屋属于违章建筑，违反了《城乡规划法》的规定，因此合同无效。
（2）案例：甲公司与乙公司签订一份股权转让合同，约定甲公司将公司100%的股权转让给乙公司。
合同签订后，甲公司发现乙公司涉嫌非法集资，违反了我国《刑法》的规定。
因此，该合同无效。
解析：根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的禁止性规定的合同无效。
本案中，乙公司涉嫌非法集资，违反了《刑法》的规定，因此合同无效。
无效合同之情形我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
”具体而言：（一）以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。
因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。
因欺诈而为的民事行为，是行为人在他方有意的欺诈下陷于某种错误认识而为的民事行为。
构成欺诈应具备如下条件：一是必须有欺诈人的欺诈行为。
欺诈行为是能使受欺诈人陷于某种错误，加深错误或保持错误的行为。
主要表现情形有三种，即捏造虚伪的事实、隐匿真实的事实、变更真实的事实。
二是必须有欺诈人的欺诈故意。
欺诈故意是由于欺诈人的欺诈行为而使他人陷于错误，并基于此错误而为意思表示的故意。
三是必须有受欺诈人因欺诈人的欺诈行为而陷入的错误。
这里所说的“错误”，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。
传统民法认为，构成欺诈必须由受欺诈人陷入错误这一事实，受欺诈人未陷入错误，虽欺诈人有欺诈故意及行为，在民法上不发生欺诈的法律后果。
四是必须有受欺诈人因错误而为的意思表示。
所谓受欺诈人因错误而为的意思表示，即错误与意思表示之间有因果关系。
错误的认识必须是进行意思表示的直接动因，才能构成欺诈。
五是欺诈是违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则。
诚实信用原则要求人们在民事活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。
根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。
房屋买卖合同无效五种情形房屋买卖合同是房屋买卖的重要法律文件，一旦签订，就具有法律效力。
但在某些情况下，合同并不一定是有效的。
本文将介绍五种可能使房屋买卖合同无效的情形。
第一种情形：合同有违反法律法规的内容房屋买卖合同是依照我国相关法律法规进行签订的，因此，如果合同中存在违反法律法规的内容，则该合同无效。
例如，如果合同中约定买方在购买房屋时不需要缴纳相关税费，或者卖方要求以违法的方式转移房屋所有权，那么该合同将被认为是无效的。
第二种情形：双方合同意图不真实在签订房屋买卖合同之前，双方应当根据实际情况协商确定合同内容，如果双方意图不真实或者合同内容没有反映实际情况，则该合同可能被认为是无效的。
例如，卖方在合同中故意隐瞒房屋的重要瑕疵，或者买方故意隐瞒自己的实际购房意图等情况。
第三种情形：被迫签署合同如果一方是在被胁迫或者被强迫的情况下签订房屋买卖合同，则该合同无效。
例如，卖方因为意外事故或者其他原因受到威胁而签署合同的，或者买方被迫签订不符合实际情况的合同等情况。
第四种情形：合同所约定的内容不清晰房屋买卖合同应当明确约定双方的权利和义务，如果合同内容不清晰，可能会导致合同无效。
例如，合同中关于价格、付款方式等内容缺乏明确而统一的约定，或者合同内容存在歧义等情况。
第五种情形：合同约定超出法律范围房屋买卖合同的约定和规定，应当以我国相关法律法规为基础。
因此，如果合同内容约定与法律相冲突或者超出法律的范围，该合同也会被认为是无效的。
例如，卖方在合同中约定一些不合理或者违反法律规定的条款，或者合同中的各项约定出现违反法律的情况等。
综上所述，如果一份房屋买卖合同存在上述五种情况中的任意一种，该合同都有可能被视为无效的，双方当事人在签订合同时，应当认真了解相关法律法规，避免出现不必要的纠纷。
工业用地上房屋买卖合同无效工业用地上房屋买卖合同无效1. 简介本文档旨在阐明在工业用地上进行的房屋买卖合同在某些情况下可能被视为无效的情况。
工业用地是指用于工业生产、仓储、物流等目的的土地，因其特殊性质，工业用地上房屋买卖合同的效力可能受到限制。
本文将探讨几种导致工业用地上房屋买卖合同无效的情形，并提供相关法律依据。
2. 无效的情形2.1 转让违法规定根据《物权法》第三十八条的规定，对于工业用地上的房屋买卖，卖方应当事先获得相关部门或权力机关的批准或备案。
如果卖方未取得相关资质或未按规定办理手续，那么房屋买卖合同将被视为无效。
毋庸置疑，政府对于工业用地的转让往往存在着严格的审批程序和条件，这是为了维护土地利用的合理性和公共利益。
2.2 违反工业用地规划用途工业用地的规划用途是根据当地城乡规划部门的权威规划而确定的。
根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，房地产开发企业和购房人在购买工业用地上的房屋时，必须遵守规划用途的限制。
如果房屋买卖合同涉及的房屋违反了工业用地的规划用途，那么这一合同将被认定为无效。
2.3 违反法律限制在某些地区，法律明确规定工业用地上的房屋仅限于租赁而不得转让。
根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条的规定，未经法律许可，将工业用地上的房屋进行转让属于违法行为。
因此，相关的买卖合同将被视为无效。
2.4 无效合同的法律后果一旦工业用地上的房屋买卖合同被认定为无效，双方之间的权利和义务将发生变化。
根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同的效力等同于没有订立条件。
因此，双方应当按照法律原则进行协商解决纠纷，并且不能抱有无效合同所带来的权利和利益预期。
3. 相关法律依据《中华人民共和国土地管理法》《物权法》《城市房地产管理法》《合同法》4. 结论工业用地上的房屋买卖合同无效的情况可能包括转让违法规定、违反工业用地规划用途、违反法律限制等。
为了确保合同的有效性和合法性，买卖双方应严格按照相关法律法规执行，并确保事先取得必要的审批或备案手续。
论小产权房屋买卖合同的法律效力
小产权房屋是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权归属于农村集体经济组织，而非个人。
在中国，小产权房屋的买卖合同通常不被法律承认，因为它们违反了土地管理法和城乡规划法的相关规定。
以下是关于小产权房屋买卖合同法律效力的一些要点：
1. 土地使用权问题：小产权房屋的土地使用权属于农村集体，个人无法获得土地使用权证书，这是小产权房屋买卖合同无效的主要原因。
2. 违反法律规定：根据中国的土地管理法，农村集体土地不得用于非农业建设，因此，小产权房屋的建设本身就是违法的，买卖合同自然无效。
3. 产权不清晰：小产权房屋的产权不清晰，没有明确的产权证明，这使得买卖双方在交易过程中面临极大的风险。
4. 无法办理过户：由于小产权房屋没有合法的产权证明，买卖双方无法在房产交易中心办理过户手续，这使得合同的履行存在障碍。
5. 法律风险：购买小产权房屋的个人可能会面临法律风险，包括但不限于被追究法律责任、房屋被拆除等。
6. 投资风险：小产权房屋由于法律地位不明确，其投资价值和市场流通性都较低，购买者可能面临资产贬值的风险。
7. 合同无效的法律后果：如果小产权房屋买卖合同被认定为无效，卖方可能需要返还购房款，而买方则可能失去房屋使用权。
8. 政策风险：政府对于小产权房屋的政策可能会发生变化，这将直接影响到小产权房屋的买卖合同的效力。
综上所述，小产权房屋买卖合同在法律上通常被视为无效，买卖双方在进行交易时应当谨慎，避免因违反法律规定而遭受不必要的损失。
第1篇一、案情简介甲（买方）与乙（卖方）于2018年5月1日签订了一份房屋买卖合同，约定甲向乙购买位于某市某小区的一套房屋，房屋总价为人民币100万元。
合同签订后，甲向乙支付了定金20万元。
然而，在办理房屋过户手续时，甲发现该房屋存在产权纠纷，乙并非房屋的合法所有权人。
甲遂要求乙退还定金并承担相应的法律责任，但双方协商未果，甲遂将乙诉至法院。
二、争议焦点本案的争议焦点在于：甲乙双方签订的房屋买卖合同是否有效？三、法院判决法院经审理认为，甲乙双方签订的房屋买卖合同无效，理由如下：1. 乙并非房屋的合法所有权人，其无权处分该房屋，故其与甲签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国物权法》的规定。
2. 根据我国法律规定，无权处分他人财产的行为属于无效民事行为。
因此，甲乙双方签订的房屋买卖合同无效。
3. 甲在签订合同时，未尽到必要的审查义务，导致其购买了存在产权纠纷的房屋。
但根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲的损失应自行承担。
综上所述，法院判决如下：1. 甲乙双方签订的房屋买卖合同无效。
2. 乙退还甲定金20万元。
3. 甲自行承担因购买存在产权纠纷的房屋而产生的损失。
四、案例分析本案涉及法律行为无效的情形，以下对本案涉及的法律问题进行分析：1. 无权处分他人财产的行为属于无效民事行为。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，无权处分他人财产的行为无效。
在本案中，乙并非房屋的合法所有权人，其无权处分该房屋，因此甲乙双方签订的房屋买卖合同无效。
2. 合同法对无效民事行为的规定。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效民事行为自始无效，当事人不得依据无效民事行为取得财产。
在本案中，甲乙双方签订的房屋买卖合同无效，乙应退还甲定金20万元。
3. 当事人应尽到必要的审查义务。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，应当遵循诚实信用原则，对合同内容进行必要的审查。
在本案中，甲在签订合同时，未尽到必要的审查义务，导致其购买了存在产权纠纷的房屋，故甲应自行承担相应的损失。
房屋买卖合同格式条款无效典型案例一、案例背景。
老张啊，想把自己住了多年的老房子卖了，换个小一点、好打理的房子养老。
这时候呢，就碰到了小李，小李正想买房结婚呢。
两人一拍即合，就准备签房屋买卖合同。
二、格式条款的出现。
他们找了一家中介，中介拿出一份合同。
老张和小李一看，合同里有这么一条：“如果卖方因为任何原因未能按时交房，买方只能得到合同金额千分之一的赔偿，且不得追究卖方其他责任。
”老张当时就有点迷糊，但是中介说这都是格式条款，大家都这么签的，没什么问题。
小李呢，因为着急买房结婚，也没太在意这一条。
三、事情的转折。
结果啊，到了交房的时候，老张这边出了点状况。
原来老张的儿子在国外突然生病了，老张得去照顾儿子，一时半会儿回不来，这房子就没办法按时交了。
按照合同规定，老张就给了小李合同金额千分之一的赔偿。
小李这下可不干了，为啥呢？因为他为了这房子，婚礼都推迟了，好多计划都被打乱了。
而且他发现啊，按照正常的市场损失计算，这点赔偿远远不够弥补他的损失。
四、走上法庭。
于是，小李就把老张告上了法庭，同时也把中介列为了被告。
在法庭上，小李就指出这个合同里关于卖方逾期交房赔偿的条款不合理，是格式条款，应该无效。
五、法庭的判决。
法官审理后认为，这个条款明显限制了买方的权利，减轻了卖方的责任。
卖方不能因为自己的任何原因逾期交房，而只承担这么一点微不足道的赔偿。
这个条款是中介提供的格式合同中的条款，没有和小李、老张进行协商，而且这种条款对小李是不公平的。
所以呢，最后法院判决这个格式条款无效，老张需要按照小李实际遭受的损失进行赔偿。
六、案例总结。
这个案例告诉我们啊，在签房屋买卖合同的时候，那些格式条款可不能随便就忽略了。
虽然看起来好像都是一些标准的东西，但是里面可能就藏着对自己不利的条款呢。
不管是卖方还是买方，都得仔细看看，要是发现有不合理的地方，就像小李一样，要勇敢地维护自己的权利，可不能让那些不合理的格式条款坑了自己啊。
无效合同的案例无效合同是指因特定的原因而失去法律效力的合同。
以下将介绍几个无效合同的案例。
案例一：未经民事行为能力人代理出售房屋小明是一名未成年人，没有完全具备民事行为能力。
他以代理人的身份与他人签订了一份房屋买卖合同，将自己的房屋出售给了买方。
然而，根据法律规定，未成年人不具备代理权，因此小明没有权力代理房屋的买卖行为。
由于合同主体之一无法有效履行合同，这份合同被认定为无效合同。
案例二：违反法律禁止性规定的合同某甲与某乙签订了一份借贷合同，约定某甲向某乙借款并支付高额的利息。
然而，根据法律规定，借贷利息的最高限额是法律规定的利率，超过此利率就属于违法行为。
由于该借贷合同违反了法律的禁止性规定，该合同因此被认定为无效合同。
案例三：双方意思表示不一致的合同甲想要购买乙的手机，双方进行了协商并达成了一致。
然而，在签订合同之前，甲意识到自己连手机的基本操作都不会，因此不愿意购买。
尽管乙坚持签订合同，但是因为甲的意思表示与乙不一致，合同无法成立。
案例四：缺乏合同要素的合同合同是由甲和乙相互约定的，必须具备合同要素才能成立。
甲和乙进行了一次口头约定，约定甲出售汽车给乙并支付一定款项。
然而，没有对价格、数量、质量等具体条款进行明确约定，该口头约定缺乏合同要素，因此被认定为无效合同。
案例五：虚假陈述导致的合同无效某甲打算购买某乙的房屋，乙向甲承诺该房屋没有任何质量问题。
然而，甲购买房屋后发现房屋存在很多严重的隐患，与乙之前的承诺相反。
由于乙在交易过程中提供了虚假陈述，导致甲受到了经济损失，合同被认定为无效。
综上所述，无效合同是指因特定情况而失去法律效力的合同。
无效合同的案例可以涉及到未成年人代理买卖行为、违反法律禁止性规定、双方意思表示不一致、缺乏合同要素以及虚假陈述等情况。
在实际生活中，我们应该了解合同的要素和法律规定，避免签订无效合同带来的不利后果。
一、无民事行为能力人或限制民事行为能力人签订合同根据《合同法》的规定，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人在未经法定代理人同意的情况下签订的购房合同是无效的。
这类情况主要出现在二手房交易中，例如未成年人或精神障碍者购房时，未经过法定代理人同意签订的合同。
二、开发商未取得预售许可证根据《城市房地产管理法》的规定，开发商在未取得预售许可证的情况下，与购房者签订的购房合同是无效的。
这意味着购房者无法取得房屋所有权，且开发商需承担相应的法律责任。
三、开发商存在欺诈行为开发商在签订购房合同时，若存在虚假宣传、隐瞒房屋实际情况等欺诈行为，导致购房者产生重大误解，所签订的购房合同是无效的。
购房者可依法申请撤销合同，并要求开发商承担相应的赔偿责任。
四、开发商擅自变更房屋设计在签订购房合同后，开发商若未经过购房者同意，擅自变更房屋设计，包括户型、面积、朝向等，购房者有权要求退房，购房合同无效。
此时，购房者可依据《合同法》的规定，要求开发商承担违约责任。
五、房屋主体结构不合格房屋主体结构是指承重墙、梁、柱等关键部分。
若经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格，购房者有权要求退房，购房合同无效。
在这种情况下，购房者可依法申请解除合同，并要求开发商承担相应的赔偿责任。
总之，购房合同无效的情况主要包括以下五种：1. 无民事行为能力人或限制民事行为能力人签订合同；2. 开发商未取得预售许可证；3. 开发商存在欺诈行为；4. 开发商擅自变更房屋设计；5. 房屋主体结构不合格。
购房者在进行房屋交易时，要充分了解相关法律法规，提高警惕，避免因合同无效而造成自身权益受损。
同时，开发商也应严格遵守法律法规，诚信经营，维护购房者的合法权益。
房屋买卖合同无效的情形和后果一、房屋买卖合同无效的情形法律法规：《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法规的规定。
(一)房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让)法律规定：《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
”法理分析：房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
(二)侵犯优先购买权的。
法律规定：《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
”《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。
这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。
未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。
(三)因欺诈而转让商品房的。
法律规定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
(四)商品房预售违法的。
法律规定我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证; 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
(五)在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
法律规定《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。
如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。
二、房屋买卖效力认定中的一些特殊情形。
对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。
(一) 房屋买卖未采用书面形式。
法律规定《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
”《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。
但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
”法律分析：由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。
如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。
但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。
如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
法律规定《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。
但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。
《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。
对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。
如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。
如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。
(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
法律规定《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(1990年2月17日最高人民法院)强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。
一方翻悔是允许的。
”《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》(1992年7月9日最高人民法院)答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。
”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。
”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。
”法理分析房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。
本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。
因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。
(四) 房屋共有人擅自转让的行为。
法律规定《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。
他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
”法理分析可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。
只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。
则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。
(五) 城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。
法律规定《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。
禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。
改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
”《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
